COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

SAM INGETEC c/ S.A.R.L. PROVENCALE GESTION DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (PROGEDI), Syndic. de copro. LE PALAIS DU COMMERCE

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 23/02418 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCT5

Grosse délivrée

à M^e HAURET

Expédition délivrée

à la SARL PROGEDI

à M^e CAIRE

le

DEMANDERESSE:

SAM INGETEC

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas LIBERT, avocat plaidant au barreau de PARIS et M^e Vanessa HAURET, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Lisa POGGIO-BOUQUIE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. PROVENCALE GESTION DEVELOPPEMENT IMMOBIL (PROGEDI)

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 21 janvier 2025,

représentée aux audiences des 16 mai 2024 et 4 septembre 2024

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PALAIS DU COMMERCE sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet OR IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Bastien CAIRE substitué par M^e Thomas DUFORESTEL, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 21 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 13 juin et 4 juillet 2023, la société INGETEC S.A.M a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE », représenté par son syndic en exercice la société OR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 21 septembre 2023, aux fins de le condamner à lui payer le solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021, à savoir la somme de 6 520 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2022 et celle de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son syndic en exercice la société OR IMMOBILIER, a fait citer la SARL PROVENCALE GESTION DEVELOPPEMENT IMMOBIL (PROGEDI) devant le tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 16 mai 2024, aux fins d’ordonner la jonction de l’instance principale enrôlée sous le numéro RG n°23/02418 et réserver les dépens.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 21 janvier 2025,

À l’audience,

La société INGETEC S.A.M, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » à lui payer le solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021, à savoir la somme de 6 520 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2022,

— à titre subsidiaire, condamner la société PROGEDI à lui payer le solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021, à savoir la somme de 6 520 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2022,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle, rejeter les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE », condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » et la société PROGEDI à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son syndic en exercice, la société OR IMMOBILIER, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— débouter la société INGETEC S.A.M de ses demandes,

— à titre subsidiaire, condamner la société PROGEDI à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— à titre reconventionnel, condamner la société INGETEC S.A.M à lui restituer la somme de 5 240 euros TTC indûment perçue, subsidiairement condamner la société PROGEDI à lui restituer la somme de 5 240 euros TTC en remboursement des règlements effectués au bénéfice de la société INGETEC S.A.M en février et mars 2021,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La SARL PROVENCALE GESTION DEVELOPPEMENT IMMOBIL, après avoir comparu à l’audience du 16 mai 2024, n’a pas comparu ni ne s’est faite représentée.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Conformément à l’article 367 du code de procédure civile, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre les instances entre la société INGETEC S.A.M et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DU COMMERCE d’une part et entre ce dernier et la société PROGEDI d’autre part, enregistrées au répertoire général sous les numéros « 23/02418 » et « 24/00787 ».

La jonction sera ordonnée et la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien « 23/02418 ».

Sur la demande en paiement du solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

Selon l’article 1156 du code civil, l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

La société INGETEC S.A.M sollicite le paiement du solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021 d’un montant de 6 250 euros TTC libellée à l’ordre du cabinet PROGEDI, relativement à une mission de bureau d’études de maîtrise d’œuvre pour la reprise de l’étanchéité des toitures terrasses de la copropriété qu’elle indique avoir effectué au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE ». Elle produit à cet effet une proposition d’honoraires du 15 décembre 2020 portant la mention « Bon pour accord pour la phase 1 et 2, pour le SDC Palais de Commerce » et « travaux validés suite aux rapports d’audit et de l’urgence réunion le 14 décembre 2020 en présence du président du CS et de Maître [K] ».

Le syndicat des copropriétaires réplique que la proposition d’honoraires du 15 décembre 2020 ne lui est pas opposable dans la mesure où elle a été signée par la société PROGEDI postérieurement à l’expiration de son mandat de syndic le 26 octobre 2020, outre qu’elle n’a jamais fait l’objet d’une acceptation par l’assemblée générale des copropriétaires. En réponse à ce moyen de défense, la société INGETEC S.A.M se prévaut du principe de la théorie du mandat apparent, précisant que la cabinet PROGEDI avait manifestement conservé la capacité et le pouvoir d’engager les finances du syndicat dès lors que trois chèques ont permis un règlement partiel de la facture et qu’il est impossible pour un tiers contractant de vérifier si les fonctions d’un syndic ont fait l’objet d’une cessation ou non.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la proposition d’honoraires du 15 décembre 2020 qui est produite aux débats a été signée par la société PROGEDI. Or, son mandat de syndic était arrivé à expiration le 26 octobre 2020 et il semblerait que la copropriété soit restée sans syndic puisque la société OR IMMOBILIER n’a été désignée en cette qualité qu’à compter du 7 avril 2021 tel qu’il résulte de la résolution n°5 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2021.

La société PROGEDI, qui n’avait plus mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires, n’avait donc pas pouvoir de contracter avec la société INGETEC S.A.M., et la proposition d’honoraires n’est opposable au syndicat des copropriétaires que si la société demanderesse prouve qu’elle a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant conformément à l’article 1156 du code civil susvisé.

En l’occurrence, la proposition d’honoraires mentionne expressément qu’elle est établie à l’attention du cabinet PROGEDI, que l’accord est délivré pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu’elle fait suite à une réunion la veille en présence du président du conseil syndical ainsi que d’un avocat (Maître [K]). La croyance de la société INGETEC S.A.M au regard de l’étendue des pouvoirs de la société PROGEDI était donc légitime et il ne peut lui être reproché de ne pas s’être questionné sur la validité ou non de son mandat de syndic.

Par ailleurs, la société INGETEC S.A.M indique avoir reçu le paiement partiel de la facture litigieuse selon trois chèques n°0000060 du 2 février 2021 de 2 460 euros, n°0000061 du 2 mars 2021 de 840 euros et n°0000002 de 1 940 euros, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, lequel par ailleurs ne nie pas avoir bénéficié de la prestation de la société INGETEC S.A.M.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la société INGETEC S.A.M et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » à lui payer la somme de 4 720 euros TTC au titre du solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021 (9 960 – 1940 – 2 460 – 840) étant précisé que l’accord ne portait que sur les deux premières phases de la proposition d’honoraires et non sur la troisième phase « consultation » de 1 500 euros également facturée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société demanderesse soutient que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de négligence et de mauvaise foi dans la mesure où antérieurement à la présente instance elle n’a jamais fourni la moindre explication quant à ses réticences à payer le solde de la facture et alors qu’elle n’avait pris aucune mesure pour empêcher la société PROGEDI d’agir pour son compte et d’émettre des chèques à trois reprises.

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a jamais émis aucune contestation à l’égard de la prestation dont elle a bénéficié ni des chèques endossés en règlement d’une partie de la facture, il y a plus de quatre années alors qu’elle avait été relancée par courriels des 15 septembre 2021, 11 octobre 2021, 10 novembre 2021, 17 novembre 2021, 10 et 13 décembre 2021 et par courrier recommandé du 17 janvier 2021 adressés au syndic OR IMMOBILIER. La résistance abusive du syndicat des copropriétaires est donc caractérisée.

La société INGETEC S.A.M demande réparation d’un préjudice matériel correspondant aux frais engagés (relance et conseils) qu’elle évalue à la somme de 3 000 euros mais qui ne sont pas justifiés dans leur quantum. Au demeurant, il est rappelé que ces frais font l’objet d’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle en répétition de l’indu

Selon les dispositions de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il ressort des développements précédents que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer à la société INGETEC S.A.M la restitution de la somme de 5 240 euros TTC en règlement d’une partie de la facture 21-01-08, cette somme n’ayant pas la nature d’un indu puisqu’il a été jugé que la proposition d’honoraires du 15 décembre 2020 lui était opposable.

Sur la demande de condamnation de la société PROGEDI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » fait valoir que la société PROGEDI a commis une faute en signant une proposition d’honoraire en dehors de tout mandat de syndic régulier.

En l’espèce, il a été vu précédemment que la société PROGEDI a signé la proposition d’honoraire du 15 décembre 2020 alors que son mandat était arrivé à expiration ce qui caractérise une faute de sa part. Elle sera donc condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 5 240 euros TTC en réparation de son préjudice financier correspondant aux règlements qu’elle a effectué par chèques au bénéfice de la société INGETEC S.A.M.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » et la société PROGEDI, parties succombantes à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés in solidum à payer à la société INGETEC S.A.M la somme de 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées au répertoire général sous les numéros « 23/02418 » et « 24/00787 », sous le numéro le plus ancien « 23/02418 » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » à payer à la société INGETEC S.A.M la somme de 4 720 euros TTC au titre du solde de la facture n°21-01-08 du 29 janvier 2021 ;

DÉBOUTE la société INGETEC S.A.M de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société PROGEDI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » des condamnations prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » de sa demande de condamnation de la société INGETEC S.A.M à lui restituer la somme de 5 240 euros TTC ;

CONDAMNE la société PROGEDI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » la somme de 5 240 euros ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » et la société PROGEDI à payer à la société INGETEC S.A.M la somme de 500 euros chacune au sens de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PALAIS DU COMMERCE » et la société PROGEDI aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE