SG

LE 10 DECEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 22/00650 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LJXJ

S.A.S. [42]

S.E.L.A.R.L. FHB

[OG] [U]

S.C.P. BTSG

C/

[BS] [CX] épouse [UD]

[XO] [KF] épouse [X]

[WJ] [A]

[WA] [A]

[ZH] [L]

[HB] [L]

[WJ] [C]

[R] [P]

[MK] [E]

[MW] [MK] épouse [E]

[M] [I]

[CW] [Z]

[RS] [RC]

[GZ] [TT]

[TU] [TT]

[WT] [EJ]

[FN] [UT] épouse [EJ]

et autres….

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Stéphane CHOISEZ – [Localité 49]

M^e Emmeline OUDIN – 177

M^e Yves ROULLEAUX – 09

M^e Johanne ZAKINE

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 10 DECEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

S.A.S. [42], dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Me [LV] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société [42], dont le siège social est sis [Adresse 18]

Rep/assistant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [OG] [U], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde et de co-mandataire judiciaire de la société [42], demeurant [Adresse 43]

Rep/assistant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. BTSG, prise en la personne de Me [SM] [YO], en qualité de co-mandataire judiciaire de la société [42], dont le siège social est sis [Adresse 15]

Rep/assistant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [BS] [CX] épouse [UD], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [XO] [KF] épouse [X], demeurant [Adresse 41]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [WJ] [A], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [WA] [A], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [ZH] [L], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [HB] [L], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [WJ] [C], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [P], demeurant [Adresse 29]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [MK] [E], demeurant [Adresse 28]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [MW] [MK] épouse [E], demeurant [Adresse 28]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [CW] [Z], demeurant [Adresse 40]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [RS] [RC], demeurant [Adresse 40]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [GZ] [TT], demeurant [Adresse 21]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [TU] [TT], demeurant [Adresse 33]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [WT] [EJ], demeurant [Adresse 10]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [FN] [UT] épouse [EJ], demeurant [Adresse 10]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [LK] [XA], demeurant [Adresse 38]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [XA], demeurant [Adresse 38]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [JP] [YH], demeurant [Adresse 39]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [DV], demeurant [Adresse 30]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [KV] [XJ] Prise en sa qualité d’héritière de feu Monsieur [XJ] [YR] [CW], décédé le 17 juin 2011 à [Localité 44], demeurant [Adresse 36]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [MK] [PC] Venant aux droits de Monsieur et Madame [BD] [S] et [G], suivant acte notarié de vente en date du 21 août 2019, demeurant [Adresse 34]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [ZR] [NL], demeurant [Adresse 36]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [JP] [ML], demeurant [Adresse 37]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [EH] [ML], demeurant [Adresse 37]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [CW] [PM], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [PM], demeurant [Adresse 27]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [GR] [IE], demeurant [Adresse 46]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [PS] [EI], demeurant [Adresse 20]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [GZ] [HE], demeurant [Adresse 47]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [TI] [HE], demeurant [Adresse 47]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [UJ] [UI], demeurant [Adresse 25]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [BC] [UI], demeurant [Adresse 25]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [EW] [GN], demeurant [Adresse 24]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [HO] [GN], demeurant [Adresse 24]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [IC] [CI], demeurant [Adresse 22]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [KK] [NX] épouse [CI], demeurant [Adresse 22]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [LW] [KP]-[IP], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [BZ] [O], demeurant [Adresse 26]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [SD] [OB], demeurant [Adresse 17]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [MG] [OB], demeurant [Adresse 17]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [V] [LG], demeurant [Adresse 16]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [CH] [LG], demeurant [Adresse 16]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [DL] Pris en sa qualité d’héritier de feu Madame [T] [YF], veuve de Monsieur [CV] [DL], décédée à [Localité 52] le 28/04/2013, demeurant [Adresse 13]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [MG] [DL], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [ST] [AG], demeurant [Adresse 14]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [FA] [AG], demeurant [Adresse 14]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [ZR] [MX], demeurant [Adresse 31]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [FN] [MX], demeurant [Adresse 31]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 26]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [EA] [HM], demeurant [Adresse 19]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 35]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 35]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [XY] [X], demeurant [Adresse 41]

Rep/assistant : M^e Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.A.S. [42] a pour activité l’exploitation de résidences de tourisme, de résidences hôtelières ou para-hôtelières. Elle assure la gestion d’une centaine d’établissements répartis sur le territoire national et en Belgique, par le biais de baux commerciaux conclus individuellement avec les copropriétaires de ces résidences.

La S.A.S. [42], venant aux droits de la S.A.S. PARK AND SUITES, s’est vue ainsi consentir divers baux commerciaux ayant pris effet le 1er décembre 2009, au sein de la résidence [45] située [Adresse 12], à [Localité 51], aux fins de sous-location meublée des lots de copropriété pour des périodes de temps déterminé et avec fourniture de différentes prestations.

Les 02 et 29 juin 2018, certains copropriétaires bailleurs de la résidence [45] ont fait délivrer à la S.A.S. [42] des commandements de payer un arriéré de loyers, cette dernière contestant les sommes réclamées.

Suivant ordonnance du 22 juin 2020, rectifiée le 24 juin 2020, le Président du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la S.A.S. [42] et a désigné la S.E.L.A.R.L. FHB en qualité de conciliateur pour une durée de quatre 4 mois, renouvelable.

Par ordonnance du 22 octobre 2020, le Président du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER a prorogé la mission de la S.E.L.A.R.L. FHB jusqu’au 22 avril 2021.

Par actes du 22 octobre 2020, plusieurs copropriétaires bailleurs ont fait délivrer à la S.A.S. [42] des commandements de payer un arriéré de loyers visant la clause de résiliation de plein droit insérée aux contrats de bail, ainsi que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Par ordonnance du 20 novembre 2020, le Président du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER a prononcé l’interruption de toute instance en cours et l’interdiction de toute action en justice de la part de ces bailleurs, tendant à la condamnation de la S.A.S. [42] au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution des baux commerciaux.

Le 30 mars 2021, plusieurs copropriétaires bailleurs et plus précisément, Monsieur [K] [O] et Madame [J] [O], Monsieur [BZ] [O] et Madame [D] [O], Monsieur [XY] [X] et Madame [XO] [KF] épouse [X], Monsieur [WJ] [A] et Madame [WA] [A], Monsieur [ZH] [L] et Madame [HB] [L], Monsieur [WJ] [C], Monsieur [MK] [E] et Madame [MW] [MK] épouse [E], Madame [R] [P], Monsieur [M] [I], Monsieur [CW] [Z] et Madame [RS] [RC], Monsieur [GZ] [TT] et Madame [TU] [TT], Monsieur [WT] [EJ] et Madame [FN] [UT] épouse [EJ], Monsieur [LK] [XA] et Madame [Y] [XA], Monsieur [JP] [YH], Madame [F] [DV], Madame [KV] [XJ], Monsieur [ZR] [NL], Monsieur [MK] [PC], Monsieur [JP] [ML] et Madame [EH] [ML], Monsieur [CW] [PM] et Madame [W] [PM], Madame [GR] [IE], Madame [PS] [EI], Monsieur [GZ] [HE] et Madame [TI] [HE], Monsieur [UJ] [UI] et Madame [BC] [UI], Monsieur [EW] [GN] et Madame [HO] [GN], Monsieur [IC] [CI] et Madame [KK] [NX] épouse [CI], Madame [LW] [KP]-[IP], Madame [BS] [CX] épouse [UD], Monsieur [SD] [OB] et Madame [MG] [OB], Monsieur [V] [LG] et Madame [CH] [LG], Monsieur [H] [DL], Madame [MG] [DL], Monsieur [ST] [AG] et Madame [FA] [AG], Monsieur [ZR] [MX] et Madame [FN] [MX], Monsieur [EA] [HM], ont fait délivrer congé à la S.A.S. [42], comportant refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 30 septembre 2021.

Par jugement du 15 avril 2021, le Tribunal de Commerce Spécialisé de MONTPELLIER a prononcé l’ouverture de la procédure de sauvegarde prévue par les articles L620-1 et suivants du code de commerce à l’égard de la S.A.S. [42], désignant d’une part, la S.E.L.A.R.L. FHB en qualité d’administrateur judiciaire et d’autre part, Maître [OG] [U] et la S.C.P. BTSG en qualité de mandataires judiciaires.

Par actes d’huissier délivrés les 06 et 08 septembre 2021, les copropriétaires bailleurs susvisés ont fait assigner la S.A.S. [42], la S.E.L.A.R.L. FHB, Maître [OG] [U] et la S.C.P. BTSG devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir prononcer la résiliation des baux commerciaux consentis à la S.A.S. [42] (R.G. 21/3952), cette procédure étant toujours pendante devant le Tribunal Judiciaire de NANTES au jour des débats dans le cadre de la présente instance.

Par jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le Tribunal de Commerce Spécialisé de MONTPELLIER a arrêté le plan de sauvegarde de la S.A.S. [42] d’une durée de 10 ans, désignant la S.E.L.A.R.L. FHB et Maître [OG] [U] en qualité de commissaires à l’exécution de ce plan.

Par actes du 17, 18, 19, 20, 26 janvier 2022, la S.A.S. APPART’ CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB, en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la S.A.S. [42], Maître [OG] [U], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde et de co-mandataire judiciaire de la S.A.S. [42], la S.C.P. BTSG en sa qualité de co-mandataire judiciaire de la S.A.S. [42], ont fait assigner les copropriétaires bailleurs susvisés devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir dire et juger irréguliers les congés délivrés le 30 mars 2021 et obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction (R.G. 22/650).

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 03 janvier 2023, la S.A.S. APPART’ CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB, Maître [OG] [U] et la S.C.P. BTSG sollicitent du tribunal de :

Vu les articles L145-1, L145-9, L145-14 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L145-17 I du Code de commerce,

Vu le congé comportant refus de renouvellement du 30 mars 2021,

Vu les articles 1103, 1719, 1219 et 1220 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Recevoir la société [42] et les organes de la procédure de sauvegarde en leurs demandes ;

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— Juger que les 35 congés comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivrés le 30 mars 2021 sont insuffisamment motivés et ne contiennent pas de mise en demeure préalable ;

— Juger que les retards de paiement de loyer ne sont pas des infractions irréversibles et ne dispensent pas l’envoi d’une mise en demeure préalable ;

En conséquence,

— Juger que la société [42] bénéficie du droit au paiement d’une indemnité d’éviction;

— Fixer l’indemnité d"éviction globale à la somme provisionnelle de 2.186.790,00 euros répartie comme suit ;

— Condamner les bailleurs susvisés à payer à la société [42], ainsi qu’à ses organes de la procédure de sauvegarde, l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de sa fixation et jusqu’au parfait paiement, à savoir :

— [O] [K] et [D] 38.301,85 €

— [O] [BZ] 38.296,16 €

— [X] [XY] 57.586,36 €

— [A] [WJ] et [WA] 38.296,16 €

— [L] [YR] et [HB] 114.189,39 €

— [C] [WJ] 38.010,54 €

— [E] [MK] et [MW] 103.457,93 €

— [P] [R] 38.296,16 €

— [I] [M] 38.722,47 €

— [Z] [CW] et [RC] [RS] 58.159,02 €

— [TT] [GZ] et [TU] 75.162,80 €

— [EJ] [WT] et [FN] 65.018,23 €

— [XA] [LK] et [Y] 37.581,40 €

— [YH] [JP] 58.730,28 €

— [PC] [MK] 32.619,95 €

— [DV] [F] 55.584,16 €

— [XJ] [KV] 37.152,26 €

— [NL] [ZR] et [XJ] [KV] 57.152,26 €

— [ML] [JP] et [EH] 69.305,42 €

— [OM] [GR] 65.017,09 €

— [PM] [CW] et [W] 111.742,40 €

— [EI] [PS] 38.296,16 €

— [HE] [GZ] et [TI] 115.460,41 €

— [UI] [UJ] et [BC] 38.010,54 €

— [GN] [EW] et [HO] 57.586,36 €

— [CI] [IC] et [KK] 69.305,42 €

— [UD] [BS] 65.731,58 €

— [IP] [LW], veuve [KP] 76.595,19 €

— [OB] [SD] et [MG] 66.302,82 €

— [LG] [V] et [CH] 57.581,40 €

— [DL] [MG] 57.586,36 €

— [DL] [H] (héritier [YF]) 68.589,21 €

— [AG] [ST] et [FA] 117.460,56 €

— [MX] [ZR] et [FN] 66.302,82 €

— [HM] [EA] 105.599,40 €

Total 2.186.790,52 €

— Juger que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la société [42] bénéficiera du droit au maintien dans les lieux conformément à l"article L145-28 du code de commerce ;

— Ordonner l’exécution provisoire des condamnations prononcées au bénéfice des demandeurs;

A titre subsidiaire, avant dire droit,

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux de la résidence “[Adresse 48] – [Localité 51]” sise [Adresse 12], les décrire, outre l’immeuble, en déterminant leurs surfaces réelles et pondérées;

— entendre les parties en toutes leurs explications ;

— décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois à cinq ans avec une mise en perspective du fond ;

— déterminer le préjudice né de l’éviction et donner son avis :

* sur la valeur globale du fond en fonction des usages dans la branche d’activité considérée, notamment par la méthode du chiffre d’affaires, en neutralisant la période liée à la crise sanitaire non représentative de l’activité;

* sur la valeur du droit au bail, la valeur locative, notamment de renouvellement théorique, devant être déterminée le cas échéant suivant la méthode hôtelière, en tenant compte de la spécificité de l’activité de la société preneuse, en neutralisant la période liée à la crise sanitaire non représentative de l’activité ;

* sur les frais et honoraires de remploi ;

* sur le montant du trouble commercial ;

* sur les frais de réinstallation ;

* sur les frais juridiques et autres ;

* sur le montant des indemnités de licenciement ;

* et de manière générale sur tous les éléments et dépens concourant au préjudice subi par la société preneuse, et de réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant le moment venu à la présente juridiction de fixer, par référence aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à ladite société, à la suite de son éviction ;

— Fixer la provision à valoir sur les frais d’expertise qui sera supportée par les bailleurs, à l’origine de la signification des congés avec refus de renouvellement ;

En tout état de cause,

— Condamner in solídum les bailleurs susvisés à verser à la société [42] ainsi qu’à ses organes de la procédure de sauvegarde, chacun la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 04 juillet 2024, les copropriétaires bailleurs sollicitent du tribunal de :

Vu l’article L145-17 du Code de commerce,

Vu l’article L145-14 du Code de commerce,

Vu les articles 143 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,

— Débouter la société APPART’CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer recevables et bien fondés les défendeurs en leurs demandes ;

À titre principal,

— Constater l’absence de nécessité d’une mise en demeure préalable à la délivrance des congés comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en ce que les infractions de la société APPART’CITY sont irréversibles ;

— Déclarer réguliers les congés des copropriétaires comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en ce qu’ils précisent expressément les motifs graves et légitimes au sens de l’article L.145-17 du Code de commerce ;

À titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire et désigner l’expert de justice qu’il plaira au Tribunal de céans pour rechercher tous éléments permettant de déterminer, en application de l’article L145-14 du Code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société APPART’CITY à raison du congé avec refus de renouvellement délivré le 30 mars 2021 et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société preneuse à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter les lieux sis [Adresse 12], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire ;

— Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail (activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements), de la situation et de l’état des locaux, en fournissant et justifiant de toutes ses références, tous éléments permettant de :

1. Déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société APPART’CITY par référence aux critères posés par l’article L145-14 du code de commerce, à savoir les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert ;

2. Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société APPART’CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 30 septembre 2022 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce;

— Communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final ;

— Dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant les éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la APPART’CITY et l’indemnité d’occupation due par la société APPART’CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à leur libération effective ;

— Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, de justifier de ses références en distinguant les nouvelles locations, les renouvellements et les cessions intervenues dans le même périmètre et pour des locaux aux caractéristiques équivalentes à celles des biens loués à la société APPART’CITY sis [Adresse 12] ;

En tout état de cause,

— Condamner la société APPART’CITY au paiement d’une somme de 1.000,00 euros à chaque défendeur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Aux termes d’une note en délibéré régularisée par voie électronique le 13 septembre 2024, la S.A.S. [42], la S.E.L.A.R.L. FHB, Maître [OG] [U] et la S.C.P. BTSG ont fait valoir avoir découvert, après les débats, que le procès-verbal de constat du 09 juin 2021 constituant la pièce n°14 des défendeurs, avait été modifié postérieurement à sa rédaction par le commissaire de justice, sollicitant dès lors que la dite pièce, falsifiée, soit écartée, ainsi que l’ensemble des arguments concernant le prétendu changement de destination fondés sur celle-ci.

En réponse communiquée par voie électronique le 16 septembre 2024, les copropriétaires bailleurs ont fait valoir que cette note en délibéré était par nature irrecevable puisque non sollicitée par la juridiction, soulignant en outre que les annotations figurant sur le procès-verbal de constat litigieux étaient sans incidence sur l’issue du litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la note en délibéré de la S.A.S. [42]

Conformément aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la S.A.S. [42] a, de sa propre initiative et sans autorisation du tribunal, adressé à la juridiction de nouvelles observations et pièces reçues au greffe le 13 septembre 2024.

Ces observations et pièces, produites après la clôture des débats, n’ont pu être soumises à un débat contradictoire, étant relevé que contrairement à ce qu’elle affirme, il ne peut être établi que la S.A.S. [42] a eu connaissance des éléments évoqués par ses soins après l’audience de plaidoiries, la pièce litigieuse ayant régulièrement été communiquée par les défendeurs le 04 juillet 2024.

Dans ces conditions, la note en délibéré de la S.A.S. [42] et les pièces jointes à celles-ci doivent être déclarées irrecevables en application des articles 16, 135 et 445 du code de procédure civile.

II. Sur les demandes de la S.A.S. [42]

1. Sur le refus d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement”.

Selon l’article L145-17 du code de commerce :

“I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L145-19 et L145-20.”

Ainsi l’article L145-17 I 1° du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. L’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire l’article L145-17 I. Elle est cependant inutile lorsque l’infraction commise a un caractère irréversible.

L’absence de mise en demeure ou l’absence de motif grave et légitime ne prive pas le congé comportant refus de renouvellement de ses effets, mais ouvre droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, il convient au préalable de relever que si la partie défenderesse fait référence aux baux “nouvelle génération” qui auraient été conclus par certains des copropriétaires bailleurs en 2017, aucun exemplaire de ces baux régulièrement signé par les deux parties au contrat n’est versé aux débats, de sorte qu’il sera considéré que l’ensemble des copropriétaires bailleurs et la S.A.S. [42], venant aux droits de la S.A.S. PARK AND SUITES, sont tenus par les termes des baux commerciaux ayant pris effet le 1er décembre 2009 (pièce n°3 des défendeurs), les congés litigieux faisant d’ailleurs référence à ces seuls baux commerciaux consentis à compter du 1er décembre 2009.

Aux termes de ces congés “comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction” délivrés le 30 mars 2021 à la S.A.S. [42] pour le 30 septembre 2021, les copropriétaires bailleurs ont entendu se prévaloir de “manquements à ses obligations contractuelles susceptibles d’être qualifiés de motifs graves et légitimes au sens de l’article L145-17 du code de commerce”, tenant à “de multiples défauts de paiement des loyers entre 2015 et 2020 et ce, en violation de l’article 5 du bail commercial”, et considérant que “malgré les relances et mises en demeure infructueuses, la S.A.S. [42] n’avait procédé aux règlements des loyers ces dernières années qu’après la signification par voie d’huissier de multiples commandements de payer visant la clause résolutoire du bail commercial”.

Cependant, force est de constater non seulement, qu’aucune mise en demeure préalable par acte extra-judiciaire, conforme à l’article L.145-17 I 1° du code de commerce, n’a été délivrée à la S.A.S. [42], mais également qu’aucune mise en demeure de faire cesser l’infraction dans un délai d’un mois ne figure davantage dans les congés susvisés, et ce, alors que les copropriétaires ne peuvent sérieusement soutenir que le retard de paiement des loyers, même systématique, tel que reproché à la S.A.S. [42], constituerait une infraction irréversible au bail rendant inutile cette mise en demeure, dès lors précisément qu’il pouvait y être mis un terme avec un règlement des loyers au terme convenu par les parties.

En outre, les retard/défaut de paiement à échéance des loyers, tels qu’allégués par les bailleurs à compter de 2015, n’apparaissent pas constituer un motif grave et légitime de refus de paiement de l’indemnité d’éviction au vu des éléments suivants :

— en premier lieu, en l’état des pièces versées aux débats, aucun élément probant ne permet de vérifier précisément l’historique et l’ampleur des manquements de la S.A.S. [42] à ses obligations de paiement, étant relevé :

— que les bailleurs apparaissent mal fondés à se prévaloir aujourd’hui de défauts de paiement très anciens survenus en 2015/2018 et alors que les affirmations de la S.A.S. [42] selon lesquelles elle n’accusait aucun retard de loyer au mois de mars 2020, tendent à être corroborées par l’absence de commandement de payer délivré précisément entre 2018/2020 ;

— que le montant des loyers restés impayés sur la période de la pandémie de covid-19 en 2020 et jusqu’à l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la S.A.S. [42] le 15 avril 2021, reste en l’état indéterminé au vu des documents produits par les défendeurs et ne pouvait en tout état de cause être réglé en raison précisément de l’ouverture de cette procédure de sauvegarde ;

— qu’il n’est ni soutenu, ni même allégué, que les loyers arrivés à échéance postérieurement au mois d’avril 2021 et pendant la procédure de sauvegarde, n’auraient pas été réglés ;

— que si les demandeurs évoquent le défaut du premier paiement prévu par le plan de sauvegarde au mois de septembre 2022, aucun élément probant n’est produit en ce sens et alors que conformément aux termes du jugement du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER du 14 septembre 2021, la procédure de vérification de créance et d’admission des créances serait toujours en cours ;

— en second lieu, si la S.A.S. [42] ne peut sérieusement soutenir qu’elle a suspendu à bon droit le paiement des loyers à compter du mois de mars 2020 en raison de la pandémie de covid-19, puisque notamment, elle ne peut se prévaloir ni de la perte de la chose louée, ni d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ni d’un cas de force majeure, il n’en demeure pas moins que comme toutes les entreprises du secteur de l’hôtellerie-restauration, son activité a subi de plein fouet la crise du covid-19 dès le mois de janvier 2020, avec une perte très importante de chiffre d’affaires liée à la crise sanitaire, tel que l’a relevé le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER aux termes du jugement rendu le 14 septembre 2021, la procédure de conciliation ouverte au mois de juin 2020, ainsi que les décisions successivement rendues dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte le 15 avril 2021, confirmant ainsi les difficultés financières rencontrées par la S.A.S. [42] en lien avec des circonstances économiques exceptionnelles, ainsi que la nécessité de mesures de redressement.

Enfin, si les copropriétaires bailleurs font grief aujourd’hui à la S.A.S. [42], pour l’essentiel, d’avoir délibérément et unilatéralement modifié la destination des locaux en procédant à des sous-locations au SAMU SOCIAL qui ont pour objet l’hébergement d’adultes/de familles en situation de précarité pour des périodes “longue durée”, soutenant que ce manquement à ses obligations contractuelles s’est révélé postérieurement à la délivrance des congés litigieux etproduisant, au soutien de leurs prétentions, le procès-verbal de constat établi le 09 juin 2021 par Maître [N] [ZA], Huissier de Justice, à l’occasion des propos échangés entre certains copropriétaires bailleurs, Madame [VJ] [FI], directrice de la résidence [42] et Monsieur [VT] [AN], Directeur Régional de la S.A.S. [42], ils ne démontrent pas le bien-fondé de leurs allégations, ce seul procès-verbal de constat étant insuffisant pour établir ce changement de destination, étant plus particulièrement souligné les points suivants :

— si au cours de cette conversation, les deux représentants d'[42] ont admis l’accueil d’urgence, au sein de la résidence, de familles hébergées “par l’association SAINT BENOIT, le 115 ou le Conseil Régional”, parfois pour “des longs séjours”, ainsi que l’accueil d’étudiants ou de “boîtes d’intérim, les informations obtenues apparaissent imprécises et parcellaires compte tenu notamment, des circonstances dans lesquelles elles ont été recueillies et alors qu’il ne peut, en l’état, être établi que l’intégralité des propos des deux représentants de la S.A.S. [42] a bien été retranscrite ;

— les mentions figurant en rouge sur certaines pages du procès-verbal de constat aux fins manifestement de compléter les termes de celui-ci, ne peuvent être prises en considération dès lors que l’auteur des dites mentions ne peut être identifié ;

— les conditions exactes, la durée et l’importance de l’accueil de cette “clientèle sociale” dénoncé par les bailleurs, ne peuvent ainsi être déterminées, Monsieur [VT] [AN] ayant précisé que la S.A.S. [42] procédait toujours à des sous-locations de très courte durée, notamment par l’intermédiaire de divers sites, tels que “booking” ;

— les informations contenues dans le procès-verbal de constat de Maître [N] [ZA] ne permettent pas en tout état de cause de retenir l’exercice d’une activité ne consistant pas en “la sous-location meublée des logements… pour des périodes déterminées, avec la fourniture, en sus de l’hébergement, d’au moins trois des prestations” visées par l’article 3 des baux litigieux et correspondant à la destination des lieux loués ;

— contrairement à ce que semblent prétendre les demandeurs, l’existence d’une mise à disposition pérenne des appartements de la résidence à des personnes y élisant domicile, contrevenant à la destination contractuelle des lieux loués, n’apparaît ainsi pas caractérisée, étant précisé qu’il ne peut être tiré argument sur ce point du courrier du SAMU SOCIAL de [Localité 49] qui ne concerne aucunement la résidence [45] de [Localité 51] ;

— la circonstance que la clientèle est composée en partie d’une population amenée par le SAMU SOCIAL n’a pas en outre pour effet de disqualifier l’activité hôtelière ou touristique de la S.A.S. [42], les personnes étant hébergées dans les studios ou appartements meublés pour y résider un temps déterminé, en conformité avec la clause de destination du bail et alors que la résidence [45] est toujours classée comme résidence de tourisme, aucune contestation n’ayant été soulevée sur ce point par les demandeurs.

Dans ces conditions et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, l’absence de mise en demeure et l’absence de motif grave et légitime, telles que retenues ci-dessus, ne privent pas les congés litigieux de leurs effets, mais ouvrent droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il sera donc fait droit à la demande de la S.A.S. [42] sur ce point, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant que cette indemnité d’éviction ne lui a pas été réglée.

2. Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’alinéa 2 de l’article L145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction allouée au locataire évincé comprend notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il appartient au juge du fond de fixer souverainement le montant de l’indemnité d’éviction, sous réserve de préciser les éléments de préjudice qu’il entend réparer, le juge devant indemniser le coût réel du préjudice subi.

Conformément à l’article 144 du code de procédure civile, “les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer”.

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’apprécier l’ensemble des conséquences de l’éviction et de chiffrer le montant de l’indemnité due par les bailleurs, de sorte qu’il convient d’ordonner, avant-dire-droit, une mesure d’expertise dans les termes et conditions définis au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la S.A.S. [42] qui y a intérêt.

L’expert recherchera tous les éléments nécessaires à l’appréciation du préjudice causé par l’éviction, sans qu’il y ait lieu notamment, en l’état, de prévoir la “neutralisation” de la période liée à la crise sanitaire qui serait non représentative de l’activité de la S.A.S. [42], tel qu’elle le sollicite.

Cette expertise comprendra également la mission d’évaluer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [42] aux bailleurs en application de l’article L145-28 du code du commerce.

Dès lors que les explications techniques de l’expert apparaissent nécessaire pour trancher le litige, il est nécessaire de surseoir à statuer sur les demandes tendant au paiement de l’indemnité d’éviction et à la fixation de l’indemnité d’occupation, telles que formées par les parties.

III. Sur les décisions de fin de jugement

Les dépens et les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront en l’état réservés.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort;

DÉCLARE irrecevables la note en délibéré adressée au greffe par la S.A.S. [42] le 13 septembre 2024, ainsi que les pièces jointes à celles-ci ;

DIT que les congés avec refus de renouvellement du bail délivrés le 30 mars 2021 par Monsieur [K] [O] et Madame [J] [O], Monsieur [BZ] [O] et Madame [D] [O], Monsieur [XY] [X] et Madame [XO] [KF] épouse [X], Monsieur [WJ] [A] et Madame [WA] [A], Monsieur [ZH] [L] et Madame [HB] [L], Monsieur [WJ] [C], Monsieur [MK] [E] et Madame [MW] [MK] épouse [E], Madame [R] [P], Monsieur [M] [I], Monsieur [CW] [Z] et Madame [RS] [RC], Monsieur [GZ] [TT] et Madame [TU] [TT], Monsieur [WT] [EJ] et Madame [FN] [UT] épouse [EJ], Monsieur [LK] [XA] et Madame [Y] [XA], Monsieur [JP] [YH], Madame [F] [DV], Madame [KV] [XJ], Monsieur [ZR] [NL], Monsieur [MK] [PC], Monsieur [JP] [ML] et Madame [EH] [ML], Monsieur [CW] [PM] et Madame [W] [PM], Madame [GR] [IE], Madame [PS] [EI], Monsieur [GZ] [HE] et Madame [TI] [HE], Monsieur [UJ] [UI] et Madame [BC] [UI], Monsieur [EW] [GN] et Madame [HO] [GN], Monsieur [IC] [CI] et Madame [KK] [NX] épouse [CI], Madame [LW] [KP]-[IP], Madame [BS] [CX] épouse [UD], Monsieur [SD] [OB] et Madame [MG] [OB], Monsieur [V] [LG] et Madame [CH] [LG], Monsieur [H] [DL], Madame [MG] [DL], Monsieur [ST] [AG] et Madame [FA] [AG], Monsieur [ZR] [MX] et Madame [FN] [MX], Monsieur [EA] [HM], ouvrent droit au profit de la S.A.S. [42] au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité ;

DIT que la S.A.S. [42] est redevable de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L145-28 du code de commerce à compter du 30 septembre 2021 ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [42] et sur le montant de l’indemnité d’occupation due aux copropriétaires bailleurs ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder :

[HR] [EH] épouse [AV]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Tél. : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 50]

Avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur place dans les locaux sis [Adresse 12], à [Localité 51];

— visiter les locaux donnés à bail faisant l’objet du refus de renouvellement, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.S. [42] ;

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux :

1. tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du Code de commerce, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation de l’éventuel trouble commercial ;

— de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation de l’éventuel trouble-commercial ;

2. tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [42] en cas de maintien dans les lieux, à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à leur libération effective, dans les conditions de l’article L145-28 du Code de commerce ;

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert nous fera connaître SANS DÉLAI son acceptation ;

DIT que l’expert tiendra informé le juge de la mise en état de la 4ème chambre civile de l’avancement de ses opérations et des diligences par lui accomplies ;

DIT qu’avant de déposer son rapport, l’expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans un délai qu’il fixera et qu’il annexera ces dires à son rapport et y répondra ;

FIXE à la somme de 4.000,00 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. [42] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, avant le 10 février 2025 sans autre avis, faute de quoi, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile modifié par le décret du 20 juillet 1989 ;

DIT que l’expert devra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avis de la consignation de la provision et qu’il devra déposer son rapport avant le 30 septembre 2025 ;

DÉSIGNE le juge de la mise en état de la 4ème chambre civile pour contrôler la présente mesure et procéder, le cas échéant, au remplacement de l’expert ;

SURSOIT À STATUER sur les demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la demande de la partie diligente lorsque l’événement sus-visé sera survenu ;

RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER