COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société PALMERAIE c/ Syndic. de copro. [Adresse 19]

N° 25/

Du 17 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 12/05920 – N° Portalis DBWR-W-B64-IRC4

Grosse délivrée à

M^e Jean-Marc COHEN

expédition délivrée à

M^e Antoine PONCHARDIER

le 17 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Greffier : Madame PROVENZANO

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Avril 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires PALMERAIE

pris en la personne de son syndic, la SAS CROUZET ET BREIL dont le siège social est sis [Adresse 2]; elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Synd. de copropriétaires [Adresse 19]

prise en la personne de son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO dont le siège social est sis [Adresse 3]

Sis [Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière La Palmeraie a acquis une parcelle de terre située [Adresse 6] par acte authentique du 28 septembre 1962 pour y faire édifier un ensemble immobilier de deux bâtiments, bloc A et bloc B, avec emplacements de stationnement et jardin.

Pour satisfaire aux conditions du permis de construire et de la délivrance d’un certificat de conformité, la société civile immobilière La Palmeraie a conclu avec la société civile immobilière Les Terrasses de la Baie des Anges, propriétaire de la parcelle voisine, une convention reçue le 11 décembre 1963 par Maître [P] comportant constitution de servitudes et échange de droit de passage.

Selon cet acte, la société civile immobilière La Palmeraie a notamment concédé à la société civile immobilière Les Terrasses de la Baie des Anges un droit de passage pour piétons permettant aux copropriétaires d’accéder à l'[Adresse 9].

En contrepartie, il a été prévu que :

— les copropriétaires de société La Palmeraie auraient accès à la piscine de la société Les Terrasses de la Baie des Anges,

— les charges de fonctionnement et de réparation de la piscine seraient réparties entre les deux propriétés, au prorata du nombre d’appartements de chacune d’entre elles,

— la société La Palmeraie aurait, à tout moment, la faculté de renoncer au droit d’usage de la piscine tout en conservant son droit de passage et que, dans ce cas, les charges de la piscine cesseraient d’être réparties entre les deux propriétés.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] a contesté le montant des frais de fonctionnement de cette piscine lors de son assemblée générale du 23 février 2012.

Par actes d’huissier du 21 août 2012 et 11 juin 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de la Baie [Adresse 11] Anges pour obtenir :

— la nullité des résolutions n°4 approbative des comptes des exercices clos au 31 août 2011 et 31 août 2012 et n°6 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion des assemblées générales des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges des 23 février 2012 et 19 décembre 2012,

— l’annulation des comptes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges de l’exercice clos au 31 août 2011, la rectification de ces comptes et notamment de son compte individuel,

— l’annulation des comptes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges de l’exercice clos au 31 août 2012, la rectification de ces comptes et notamment de son compte individuel.

Par ordonnance du 12 novembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise confié à M. [Y] [C] avec pour mission notamment de :

— procéder à une vérification des comptes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges arrêtés les 31 août 2011 et 31 août 2012 relativement au pose piscine et à tous les postes y afférents, de déterminer d’éventuelles anomalies, erreurs d’imputation, surfacturations ou tout autre élément anormal dont il précisera le détail,

— en cas d’anomalie avérée, de procéder à une rectification des comptes et, par voie de conséquence, rétablir le compte individuel du syndicat des copropriétaires [Adresse 13].

M. [Y] [C] a déposé son rapport en l’état le 29 septembre 2021 à défaut de paiement de la consignation complémentaire et de production des justificatifs sollicités.

* * * * *

Par lettre du 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] a informé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] que les copropriétaires ne pourraient plus accéder à la piscine si les charges n’étaient pas payées.

Par actes des 1er et 4 juin 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] a fait assigner en référé notamment le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges aux fins d’obtenir principalement le rétablissement du libre usage de la servitude de passage et d’accès à la piscine en activant les badges d’accès de ses copropriétaires.

Par ordonnance du 25 août 2021, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges a été condamné à permettre le libre usage de la servitude de passage et d’accès à la piscine en activant les vigiks de l’ensemble des copropriétaires de [Adresse 13], bâtiment A et B sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ainsi qu’à verser une indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation du préjudice causé par la méconnaissance de l’acte du 11 décembre 1963.

Le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges a interjeté appel de cette ordonnance.

Le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] Baie [Adresse 11] Anges et le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] ont conclu un protocole d’accord transactionnel selon lequel afin d’éviter à nouveau ce conflit et régler celui-ci pour l’avenir, il a été convenu notamment des éléments suivants :

— la copropriété [Adresse 13] confirme son intention de bénéficier de la jouissance de la piscine et de ses accès selon les modalités prévues au règlement de copropriété,

— la copropriété [Adresse 17] accepte de fournir à la copropriété [Adresse 13], chaque année à titre d’information, l’ensemble des factures d’entretien et de réparation de la piscine qui lui appartient et dont elle conserve la gestion,

— la répartition des dépenses est maintenue sur les bases du règlement de copropriété au prorata du nombre de logements de chaque copropriété, soit 51 pour [Adresse 13] et 290 pour [Adresse 17],

— il sera adressé chaque année à la copropriété [Adresse 13] l’ensemble des postes afférents aux dépenses de la piscine y compris les charges salariales du surveillant de baignade, accompagné des factures et contrat du maître-nageur,

— le décompte définitifs des sommes dues s’établit pour les années 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021 à la somme totale de 33.994,91 euros dont à déduire les acomptes reçus pour un solde de 6.388,14 euros,

— à titre de transaction, la copropriété [Adresse 17] accepte de ramener le solde à la somme de 3.388,14 euros en ce compris les appels de fonds pour la période du 1er juin au 30 novembre 2022.

Ce protocole transactionnel a été approuvé par les assemblées générales des syndicats des copropriétaires et, par arrêt du 25 mai 2023, la cour d’appel d'[Localité 8] a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17].

* * * * *

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] à supprimer son compte individuel dans sa comptabilité car elle n’est pas copropriétaire,

— que soit ordonnée la constitution d’une union de syndicats pour la gestion de la servitude d’usage de la piscine et de la servitude de passage au regard des erreurs comptables et de qualification en application de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] à lui payer la somme de 10.477,45 euros à titre de dommages-intérêts se décomposant de la manière suivante :

—  3.535,05 euros au titre de l’année 2010-2011,

—  6.943,40 euros au titre de l’exercice 2011-2012,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] à lui payer la somme de 9.983,42 euros en remboursement des frais d’expertise,

— qu’il soit jugé que l’ensemble des condamnations à intervenir porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, capitalisés annuellement,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] lui appliquait une clé de répartition des dépenses de la piscine erronée puisqu’elle était calculée en fonction des tantièmes et non des lots principaux et ce, sans aucun justificatifs ou factures. Il explique que le protocole couvre la période 2018-2022 mais pas les exercices 2011 et 2012 qui faisaient l’objet de son action initiale.

Il indique qu’en défense, syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 15] la [Adresse 10] lui oppose trois fins de non-recevoir.

En réplique au moyen tiré de son défaut de qualité à agir en annulation de résolutions, il fait valoir qu’il en prend acte en renonçant à ses demandes d’annulation des comptes pour y substituer une demande fondée sur la violation de la convention de servitude d’usage. Il précise qu’il sollicite l’application du régime de la servitude conventionnelle pour obtenir la restitution des frais indument payés au syndicat gestionnaire ainsi que la création d’une union de syndicats pour assurer la gestion de la piscine.

Sur la prescription, il rappelle que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable à une action entre deux syndicats distincts qui est régie par la prescription de droit commun qui court à compter du jour où le créancier a eu connaissance du principe et du montant de sa créance lui permettant d’agir. Or, il soutient que ce n’est qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise en 2021 qu’il n’a pu prendre connaissance de sa créance, ce dont il déduit que son action est recevable.

Il fait observer enfin que le protocole d’accord transactionnel revêtu de l’autorité de la chose jugée ne concerne que les charges de la piscine pour la période comprise entre 2018 et 2021 et non pour les exercices 2011 et 2012 si bien qu’il ne fait pas obstacle à son action.

Sur le fond, il rappelle les dispositions des articles 637 et 686 du code civil en vertu desquelles une servitude de passage n’est qu’une relation entre un fonds servant et un fonds dominant. Il ajoute qu’en vertu de la convention, il est redevable d’une quote-part des dépenses d’entretien et de réparation de la piscine sous réserve de son accord préalable par application des articles 701 et suivants du code civil.

Il indique que l’article 25 bis du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 17] a prévu une répartition des postes d’entretien, réparation et chauffage de la piscine en tantièmes qu’il qualifie de charges sans démonstration de leur montant réel. Il rappelle qu’il n’est pas copropriétaire et que l’approbation des comptes du syndicat gestionnaire ne vaut pas justification des frais qui lui ont été facturés sous forme de charges. Il estime que la contestation de sa qualité à agir par le syndicat défendeur vaut reconnaissance par ce dernier que les dispositions légales régissant les servitudes lui sont applicable. Il indique que s’il renonce à ses demandes d’annulation de l’approbation des comptes du syndicat gestionnaire dont il n’est pas membre, il sollicite la création d’une unions de syndicats pour mettre un terme aux erreurs comptables sur le fondement de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 pour assurer la gestion et l’entretien de la piscine.

Il soutient que l’expertise a permis de découvrir des erreurs comptables ayant donné lieu à des facturations injustifiées, ce qui engage la responsabilité contractuelle du syndicat défendeur. Il considère que sa demande n’est pas prescrite car il a engagé l’action par acte du 21 août 2012, qu’une expertise comptable a été ordonnée par décision du 14 novembre 2014 qui a interrompu le délai de prescription jusqu’au dépôt du rapport le 29 septembre 2021 et qu’il a formé sa demande indemnitaire à hauteur de 10.477,45 euros par conclusions du 4 juillet 2023.

Il fonde ses demandes indemnitaires sur les conclusions de l’expert judiciaire qui a rectifié le montant des dépenses qui lui avaient été imputées pour les exercices 2011-2012. Il rappelle qu’en vertu de l’article 2049 du code civil, les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris. Or, il fait observer que le protocole du 7 mars 2023 a pour objet le différend relatif aux années 2018 à 2022 qui a donné lieu à l’ordonnance de référé du 25 août 2021. Il en conclut que sa demande indemnitaire est recevable et fondée mais également que les frais qu’il a été contraint d’exposer notamment à l’occasion de l’expertise devront lui être remboursés.

Dans ses conclusions récapitulatives et e réponse n°2 communiquées le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] conclut :

— principalement, à l’irrecevabilité des demandes,

— en toutes hypothèses, au débouté ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] à lui payer les sommes suivantes :

10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’une convention intervenue entre les deux constructeurs le 11 décembre 1963 prévoyait au profit de la future copropriété [Adresse 13] un droit de passage sur les voies piétonnes de la future copropriété [Adresse 17] et le bénéfice de l’usage de la piscine de cette dernière en contrepartie du règlement d’une quote-part de charges de fonctionnement et de réparation de cet ouvrage. Il explique que la copropriété [Adresse 13] a soudainement refusé de régler sa participation puis a initié la présente procédure si bien qu’elle a bloqué l’accès à la piscine, ce qui a conduit à l’instance de référé au cours de laquelle un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 7 mars 2023 pour mettre un terme au litige.

Il indique que, contre toute attente, le syndicat demandeur a pris de nouvelles écritures dans l’instance introduite en 2012 à laquelle il oppose des fins de non-recevoir qui, au regard de la date de saisine, relèvent de la compétence du tribunal.

Il rappelle que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] n’est pas copropriétaire, ce qui le prive de qualité à exercer un recours contre les décisions prises en assemblée générale conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et rendait sa demande, abandonnée depuis, irrecevable. Il considère qu’il en va de même de la suppression d’un compte ouvert pour la gestion de la participation financière du syndicat demandeur à l’entretien de la piscine qui est maintenue.

Il ajoute que la demande en paiement est prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 car elle a été formulée, pour la première fois, par conclusions notifiées le 4 juillet 2023 pour des sommes relatives aux exercices 2011 et 2012. Il conteste l’effet interruptif de l’ordonnance de mise en état ayant instauré une mesure d’expertise sans ordonner de sursis à statuer. Il en conclut que la demande est prescrite.

Il fait valoir enfin que la demande est irrecevable en raison du protocole d’accord transactionnel revêtu de l’autorité de la chose jugée qui avait pour objet de mettre un terme définitif au litige en arrêtant le solde dû prenant en compte le solde antérieur. Il estime qu’en signant ce protocole, le syndicat demandeur a renoncé au paiement de l’arriéré et a accepté un nouveau mode de calcul de sa contribution financière et que son action se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Subsidiairement, il rappelle que l’expert a déposé son rapport en l’état sans avoir pu répondre au chef de mission lui impartissant de procéder à la rectification éventuelle des comptes, faute notamment pour le syndicat demandeur de ne pas lui avoir fourni la liste motivée et justifiée des postes de dépense qu’il contestait. Il considère que l’expertise judiciaire n’apporte aucun élément probant du montant des sommes réclamées que le demandeur fixe en procédant à des calculs sur des factures émises il y a plus de dix ans. Il ajoute que le syndicat demandeur n’a pas qualité pour solliciter la modification de la comptabilité régulièrement adoptée par l’assemblée générale en réclamant la suppression d’un compte individuel mis en place pour respecter les termes du protocole.

Il rappelle que le tribunal ne peut s’immiscer dans la vie de la copropriété en ordonnant la constitution d’une union de syndicats qui est une institution à caractère contractuel prévu par les dispositions de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu’il est constant que la création d’une telle union et de ses statuts fixant les règles de fonctionnement de celle-ci relève de l’assemblée générale des copropriétaires et que le juge ne peut modifier le contrat. Il en conclut que cette demande est infondée, le règlement de copropriété formant la loi des parties et s’imposant au juge, tout comme le protocole d’accord.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025 prorogée au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir.

L’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019 ayant conféré compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] oppose à l’action trois fins de non-recevoir qu’il convient par conséquent d’examiner.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Or, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1665 énonce, dans son second alinéa, que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seul qualité à agir à cette fin.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] a abandonné, dans le dernier état de ses écritures, ses demandes tendant à obtenir la nullité de résolutions adoptées par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] du 23 février 2012.

Il concède qu’il n’avait pas qualité pour contester les décisions prise par l’assemblée générale d’un autre syndicat dans la mesure où la loi n’attribue qualité pour exercer un recours qu’aux membres de cette assemblée.

Il maintient en revanche une demande de suppression du compte individuel ouvert à son nom dans la comptabilité du syndicat défendeur.

Or, les comptes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] ont été approuvés dans leur forme, teneur et imputation par l’assemblée générale si bien que cette demande peut également s’analyser en une contestation de décisions prises par l’assemblée générale qu’il n’a pas qualité à exercer.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] ne justifie pas d’un intérêt à agir pour obtenir la suppression de ce compte, dont il n’est pas démontré qu’il existe toujours après l’exécution du protocole d’accord du 7 mars 2023, et qui ne lui est pas opposable et ne créé aucune obligation à sa charge car il est tiers à la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 17].

A défaut de justifier d’une qualité et d’un intérêt à agir pour obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] à supprimer un compte individuel à son nom, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] sera déclaré irrecevable en cette demande.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du protocole d’accord transactionnel du 7 mars 2023.

Au terme de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat écrit par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2048 du même code précise que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 précise que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui y est exprimé.

L’article 2052 dispose enfin que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, le protocole du 7 mars 2023 rappelle en préambule que :

« 1/ Suite à l’action menée par la copropriété [Adresse 13], est intervenue une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Nice en date du 25 août 2021 laquelle, faisant partiellement droit aux demandes, condamnait la copropriété [Adresse 17] à permettre le libre usage de la servitude de passage et d’accès à la piscine, en activant les codes d’accès auxdits copropriétaires, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la notification de la décision.

La copropriété [Adresse 17] était condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros et de 1.500 euros pour le bâtiment A.

2/ Cette ordonnance a été frappée d’appel.

L’instance est pendante devant la cour d’appel d'[Localité 8].

Pour mettre un terme à ce litige, les parties ont décidé de se rapprocher et ont décidé ce qui suit. »

Après un rappel du contenu des règlements des deux copropriétés, les parties ont convenu « afin d’éviter à nouveau ce conflit et régler celui-ci pour l’avenir », outre la répartition des dépenses de fonctionnement et de réparation de la piscine, dans son article 7, d’un décompte définitif des sommes dues calculés en fonction du nombre de logements des deux signataires pour l’année 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021 d’un total de 33.994,91 euros.

Après déduction notamment des acomptes reçus portant la créance à 6.388,14 euros, le solde a été ramené à 3.388,14 euros à titre transactionnel par le syndicat de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 17].

L’article 10 du protocole précise que : « En conséquence dudit règlement de la totalité des sommes dues, les parties signataires s’engagent à mettre un terme au litige qui les oppose, chacun se désistant de leurs droits et actions et, pour la copropriété [Adresse 13], elle renonce au bénéfice de l’ordonnance dont appel et, pour la copropriété [Adresse 17], elle renonce au bénéfice de la procédure d’appel pendant devant la cour d’appel d'[Localité 8]. »

L’action engagée au fond au cours de l’année 2012 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] n’est pas évoquée par cette transaction qui ne se réfère qu’à l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 25 août 2021 dont le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] avait interjeté appel.

Or, les parties signataires ne pouvaient pas ignorer l’existence de cette procédure au fond pour laquelle le rapport d’expertise avait été déposé en l’état le 29 septembre 2021 mais elles indiquent souhaiter éviter à nouveau le litige ayant motivé l’instance en référé et régler celui-ci pour l’avenir.

Un éventuel arriéré de sommes dues pour les frais d’entretien et de réparation de la piscine pour les années 2011-2012 n’est pas inclus dans le calcul détaillé de la créance figurant à l’article 7 du protocole qui ne procède à la répartition que pour les exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021 pour parvenir à un solde de 6.388,14 euros après déduction des acomptes versés sur la période et de différents frais notamment de mise au contentieux.

La présente action, dont l’objet a considérablement évolué depuis son introduction puisque des demandes ont été chiffrées pour la première fois par conclusions notifiées le 4 juillet 2023, ne peut être incluse dans cette transaction antérieure du 7 mars 2023 car le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] n’a pas renoncé à la poursuivre alors qu’elle portait sur sa contribution lors d’exercices comptables antérieures qu’il contestait.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du protocole d’accord transactionnel conclu par les parties le 7 mars 2023 pour régler le différend ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 25 août 2021 dont appel avait été interjeté sera rejetée.

3. Sur la prescription.

Depuis ses écritures notifiées le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sollicite sous forme de dommages-intérêts la restitution de frais d’entretien et de réparation de la piscine qu’elle estime avoir trop payé au titre des exercices comptables 2011 et 2012.

Les parties se prévalent de la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’est toutefois applicable qu’aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque l’action est exercée par un syndicat contre un autre syndicat sur le fondement d’une convention instituant des servitudes.

Est donc applicable l’article 2224 du code civil en vertu duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008.

Pour que la prescription soit interrompue, il faut qu’au moins implicitement la demande renferme une prétention incompatible avec la prescription commencée : la demande doit être telle que son admission consacrerait la créance du demandeur. C’est le principe du droit revendiqué qui compte plus que son quantum, lequel peut être réservé dans l’attente d’une évaluation par expert.

Par principe cependant, l’interruption de la prescription ne s’étend pas d’une action à une autre et il faut donc les comparer pour déterminer si elles ont un objet et une cause identique ou si la seconde était virtuellement comprise dans la première.

En l’espèce, par actes d’huissier des 21 août 2012 et 11 juin 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Palmeraie a fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges pour obtenir :

— la nullité des résolutions n°4 approbative des comptes des exercices clos au 31 août 2011 et 31 août 2012 et n°6 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion des assemblées générales des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges des 23 février 2012 et 19 décembre 2012,

— l’annulation des comptes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges de l’exercice clos au 31 août 2011, la rectification de ces comptes et notamment de son compte individuel,

— l’annulation des comptes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de la Baie des Anges de l’exercice clos au 31 août 2012, la rectification de ces comptes et notamment de son compte individuel.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Palmeraie a saisi le juge de la mise en état qui a, par ordonnance du 12 novembre 2014, sans prononcer de sursis à statuer ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [Y] [C] avec pour mission notamment de :

— procéder à une vérification des comptes du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de la Baie des Anges arrêtés les 31 août 2011 et 31 août 2012 relativement au pose piscine et à tous les postes y afférents, de déterminer d’éventuelles anomalies, erreurs d’imputation, surfacturations ou tout autre élément anormal dont il précisera le détail,

— en cas d’anomalie avérée, de procéder à une rectification des comptes et, par voie de conséquence, rétablir le compte individuel du syndicat des copropriétaires [Adresse 13].

M. [Y] [C] a déposé son rapport « en l’état » de ses investigations le 29 septembre 2021 au terme duquel il indique n’avoir pu répondre à ce dernier chef de mission à défaut de versement de la consignation complémentaire.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] a communiqué des conclusions le 4 juillet 2023 sollicitant pour la première fois la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 17] à lui payer la somme de 10.477,45 euros correspondant à 3.534,05 euros au titre de l’année 2010-2011 et à 6.943,40 euros au titre de l’année 2011-2012.

Il peut être considéré que cette demande, bien que ne figurant pas dans les assignations introductives d’instances, était virtuellement comprise dans la prétention de rectification du compte individuel d’entretien et de réparation de la piscine pour les exercice 2010-2011 et 2011-2012 dont il était soutenu qu’il était erroné.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] réclame, en dernier lieu, le paiement de la somme de 10.477,45 euros sous forme de dommages-intérêts en faisant valoir que le point de départ de son délai pour agir doit être fixé à la date du dépôt du rapport d’expertise qui lui a permis de connaître exactement le montant de sa créance qui correspond en réalité à un trop-payé.

Toutefois, la lecture attentive de ce rapport d’expertise permet de relever que :

— une ordonnance de consignation complémentaire a été rendue le 6 décembre 2017,

— la consignation n’a pas été versée et l’expert a demandé l’autorisation de déposer en l’état le 26 avril 2018,

— l’expert a adressé aux parties le projet de ses conclusions en l’état le 26 avril 2018 (page 6 du rapport),

— il a été autorisé à déposer son rapport en l’état le 11 septembre 2018 mais n’y a procédé que le 29 septembre 2021 après avoir indiqué au magistrat chargé du contrôle des expertises qu’il avait omis de procéder au dépôt.

Compte-tenu de ces éléments, la date du 29 septembre 2021 ne saurait être retenue comme celle à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] a eu connaissance du montant de la créance alléguée.

Il sera observé, sur le contenu du rapport, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] n’a pas versé la consignation complémentaire, probablement en lien avec les difficultés ayant motivé la désignation d’un administrateur provisoire au cours des opérations, de sorte que le technicien commis n’a pas pu répondre au dernier chef de mission lui impartissant de proposer une rectification des comptes.

Or, les éléments factuels invoqués, s’ils sont issus de l’expertise, ne procèdent pas de l’avis de l’expert et figuraient déjà dans le projet adressé aux parties le 26 avril 2018 de conclusions « en l’état », voire même dans la note aux parties n°2 du 16 novembre 2017 figurant en annexe 3 du rapport.

Il s’ensuit que le dépôt du rapport en l’état, auquel l’expert n’a procédé que le 29 septembre 2021 à la suite d’une omission, ne permet pas de conclure que c’est à cette date que le demandeur a connu les faits lui permettant d’agir en responsabilité contractuelle pour violation du mode de répartition des dépenses de la piscine fixé par la convention de servitude.

Les éléments comptables invoqués, auquel ce rapport, inachevé faute de consignation, n’a rien ajouté, étaient connus de l’ensemble des parties depuis le projet diffusé le 26 avril 2018.

C’est donc à cette date que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] connaissait ou aurait dû connaître les éléments lui permettant d’agir.

Pour autant, il n’a formulé sa demande indemnitaire que par conclusions du 4 juillet 2023, soit plus de cinq ans après cette date alors que son délai pour agir était expiré.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 10.477,45 euros de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sera déclarée irrecevable car prescrite.

Sur la demande de constitution d’une union de syndicats pour assurer la gestion de la servitude d’usage de la piscine et de la servitude de passage.

En vertu de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement commun ainsi que la gestion des services d’intérêt commun.

L’adhésion d’un syndicat de copropriétaires à une union doit être décidée à la majorité de l’article 25 de la loi par l’assemblée générale de ce syndicat, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il est acquis que l’adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l’assemblée générale de chacun des syndicats, ce groupement doté de la personnalité morale ayant un caractère consensuel et disposant de statuts définissant les règles de son fonctionnement auxquels chacun doit adhérer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sollicite que soit ordonnée la constitution d’une union de syndicats ayant pour objet d’assurer la gestion de la piscine et de la servitude de passage.

Or, la constitution d’une union de syndicats relève de la volonté de l’assemblée générale des copropriétaires de chacun des syndicats concernés par la gestion d’un élément d’équipement commun à laquelle le tribunal ne saurait se substituer.

Une union de syndicats a en effet un caractère consensuel de sorte qu’un syndicat ne saurait être contraint par décision de justice à y adhérer alors même qu’il n’existe pas de statuts négociés fixant les règles communes.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] tendant à ce que soit ordonnée la constitution d’une union de syndicats pour assurer la gestion de la servitude d’usage de la piscine et de la servitude de passage ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 18] estime que la procédure est abusive notamment en raison de la transaction intervenue qui faisait obstacle à sa poursuite.

Toutefois, l’ordonnance de référé du 25 août 2021 dont il a fait appel et les concessions qu’il a consenties dans le cadre de cette transaction révèle que les contestations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] sur la répartition des dépenses d’entretien et de réparation de la piscine n’étaient, à l’origine, pas infondées.

Il sera également observé que la présente instance n’a pas été incluse dans la transaction du 7 mars 2023 de sorte que même si les prétentions subsistante du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] s’avèrent irrecevables ou infondées, cette dernière n’a pas commis de faute en ne renonçant pas à son action.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, l’exécution provisoire qui n’est pas de droit ne sera pas ordonnée.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [Y] [C].

Il sera par conséquent débouté de sa demande de remboursement des honoraires dont il a fait l’avance et qui sont des dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 18] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] à supprimer dans sa comptabilité le compte individuel ouvert à son nom ;

DECLARE irrecevable car prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] à lui payer la somme de 10.477,45 euros de dommages-intérêts ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée à la transaction conclue par les parties le 7 mars 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la constitution d’une union de syndicats pour assurer la gestion de la servitude d’usage de la piscine et de la servitude de passage ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] de sa demande de remboursement des honoraires de l’expert judiciaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 6] aux dépens, en ce compris les honoraires de M. [Y] [C], expert judiciaire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT