COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [Localité 9] VALLAYA c/ S.D.C. [Localité 9] VALLAYA C, S.A.R.L. Société de Gestion Immobilière de [Localité 13]

N° 24/

Du 29 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/02482 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OHFV

Grosse délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

M^e Eric MARY

expédition délivrée à

le 29 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [Localité 9] VALLAYA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Localité 9] VALLAYA C », pris en la personne de son Syndic en exercice, la Société de Gestion Immobilière de [Localité 13], exerçant sous l’enseigne « SO.G.I.M », SARL dont le siège social est sis [Adresse 7], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La Société de Gestion Immobilière de [Localité 13], exerçant sous l’enseigne «SO.G.I.M », SARL, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 10] a réalisé une opération de promotion immobilière en faisant édifier un ensemble immobilier situé [Adresse 5] ([Adresse 1]) dénommé [Localité 9] Vallaya régi par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis.

La société [Localité 9] Vallaya est propriétaire des lots n° 114, 116, 128, 129, 149, 161 et 174 de l’état descriptif de division correspondant à quatre garages, une cave et deux appartements dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier.

Le règlement de copropriété – état descriptif de division reçu le 11 avril 2002, modifié le 11 février 2005 par acte publié le 7 mars 2005, distingue entre les charges communes générales et, notamment, les charges communes spéciales au bâtiment C de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10].

La société [Localité 9] Vallaya conteste la constitution d’un syndicat secondaire administrant le bâtiment C qu’elle considère avoir été mis en place « de fait » par le syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, litige dont elle a saisi le tribunal judiciaire de Nice dans le cadre de procédures toujours pendantes.

Faisant valoir que le syndicat secondaire « [Adresse 12] » recouvrait les charges communes générales pour le compte du syndicat principal et selon une clé de répartition non conforme au règlement de copropriété, la société [Localité 9] Vallaya a, par actes d’huissier du 17 juin 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » et la société de Gestion Immobilière de Menton exerçant sous l’enseigne SO.G.I.M. devant le tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2024, la société [Adresse 10] sollicite, outre la révocation de la clôture de la procédure :

à titre principal, la condamnation du syndicat des copropriétaires« [Localité 9] Vallaya C », syndicat secondaire, à lui rembourser la somme de 24.240,46 euros correspondant à la totalité des charges communes générales recouvrées au titre des exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 sans pouvoir ni qualité,

à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires« [Adresse 12] », syndicat secondaire, à lui payer la somme de 7.184,01 euros en restitution du trop-perçu au titre des exercices 2017, 2018, 2019 et 2020,

en tout état de cause :la condamnation de la société cabinet SO.G.IM à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices économique et moral,la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires« [Adresse 12] » et de la société cabinet SO.G.IM à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’il ressort des actes que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] » s’organise en un syndicat unique, composé de plusieurs bâtiments constituant des parties communes spéciales auxquels sont attachées des charges communes spéciales. Elle soutient que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété n’est pas appliquée car le syndicat des copropriétaires secondaire dont il conteste l’existence recouvre non seulement les charges communes spéciales mais également les charges communes générales à l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble que seul le syndicat principal ABCD a qualité pour recouvrer.

Elle ajoute que l’ensemble des charges générales et spéciales sont appelées selon la clé de répartition « charges communes spéciales bâtiment C » alors qu’il existe une clé de répartition propre aux charges communes générales, ce qui constitue une violation des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que cela conduit à ce qu’elle participe aux charges communes générales dans une proportion plus importante que celle contractuellement prévue si bien qu’elle est fondée à réclamer le remboursement des sommes indûment versées au syndicat secondaire.

Elle rappelle que, sans approbation de l’organisation actuelle de la copropriété qu’elle conteste dans le cadre d’autres procédures, sur le fondement des articles 4, 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, les charges communes générales, relatives à la gestion et l’entretien des parties communes générales, sont réparties selon les tantièmes de charges communes générales et recouvrées par le syndicat principal, tandis que les charges communes spéciales à chaque bâtiment sont réparties selon les tantièmes de charges spéciales à ce bâtiment et recouvrées par le syndicat secondaire.

A l’appui de sa demande principale, elle fait valoir que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, le syndicat secondaire « [Adresse 12] » a uniquement pouvoir et qualité pour procéder au recouvrement des dépenses relatives à l’exécution de son objet limité. Or, elle explique qu’en consultant l’état des dépenses des années 2017, 2018, 2019 et 2020, elle a constaté que le syndicat secondaire avait recouvré des charges communes générales dont celles afférentes à la piscine qui n’est pas une partie commune spéciale. Elle expose qu’au terme du règlement de copropriété, le surplus du terrain aménagé en jardin et en piscine est une partie commune générale, comme le terrain d’assiette de l’ensemble immobilier conformément à l’article 4. Elle souligne que le règlement de copropriété ne réserve pas l’usage de la piscine aux copropriétaires du bâtiment C, si bien que cet élément d’équipement commun relève des charges communes générales de l’article 35.

Elle fait valoir que les charges communes générales des quatre exercices se sont établies à 150.002,85 euros réparties selon la clé de répartition « charges communes spéciales bâtiment C », soit 24.240,46 euros recouvrés par le syndicat secondaire auprès d’elle.

Elle indique que cette somme ayant été recouvrée par le syndicat secondaire au mépris des dispositions d’ordre public de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, elle est fondée à en réclamer la restitution à titre principal.

Elle rappelle subsidiairement qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot sur la base de laquelle sont appelées les charges communes générales et spéciales, dispositions également d’ordre public en application de l’article 43 de la même loi. Elle ajoute qu’il est constant que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui reste recevable à contester leur répartition. Or, elle expose que les charges ont été réparties, sans distinction de leur nature, selon une clé de répartition unique correspondant aux charges communes spéciales du bâtiment C, soit un trop-perçu de 7.184,01 euros dont elle réclame le remboursement sur le fondement de la répétition de l’indu.

En tout état de cause, elle fait valoir que le syndic, notamment chargé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, répond à l’égard des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de sa mission légale sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle considère qu’en n’appliquant pas le règlement de copropriété dans la répartition des charges, ce professionnel a commis une faute de gestion qui lui a causé un préjudice moral dont elle évalue la réparation à la somme de 5.000 euros.

Elle se défend d’avoir commis un abus de droit en agissant pour faire rétablir le fonctionnement normal de la copropriété et qu’elle est contrainte d’exercer un recours à l’encontre des décisions prises par les assemblées générales tant qu’aucune décision définitive n’a tranché la question de l’existence légale des syndicats principal et secondaire.

Dans leurs dernières écritures communiquées le 26 février 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Localité 9] Vallaya C et la société Sogim concluent au débouté et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de la société [Adresse 10] à leur payer à chacun les sommes suivantes :

3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent à titre liminaire que la société [Localité 9] Vallaya, promoteur de l’immeuble, s’est réservé la propriété de certains lots qu’il a modifiés en empiétant sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale qui a refusé d’entériner ces modifications lors de sa réunion le 9 juin 2017. Ils expliquent qu’ils ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 19 octobre 2017, a désigné M. [U] en qualité d’expert judiciaire dont la mission initiale a été étendue par ordonnance du 19 novembre 2019 pour inclure le calcul des tantièmes de charges afférents aux lots de la société [Adresse 10] ainsi modifiés. Ils relatent que la société [Localité 9] Vallaya a obtenu la désignation de Maître [S] [N] en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 4 septembre 2020 qui a fait assigner en référé le syndicat secondaire pour obtenir la remise des pièces comptables relatives à la gestion du bâtiment C, demande dont il a été débouté par ordonnance du 5 mars 2021 avant qu’il soit mis fin à sa mission par ordonnance du 15 mai 2021. Ils indiquent enfin que la société Sogim a été désignée en qualité de syndic du syndicat principal [Adresse 10] et que c’est dans ce contexte qu’est intervenue la présente procédure.

Ils font valoir que l’action en contestation de la création d’un syndicat secondaire se prescrit par un délai de dix ans réduit à cinq ans, délai qui est largement expiré puisque le syndicat secondaire du bâtiment C existait déjà lors de l’assemblée générale du 18 mars 2006 si bien que son existence ne peut plus être remise en cause. Ils ajoutent que l’assemblée générale du 27 novembre 2010 a confirmé la création de trois syndicats secondaires à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, en ce compris la société [Localité 9] Vallaya.

Ils font valoir qu’en application de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat secondaire est créé par une décision d’assemblée générale qui a un effet immédiat même lorsqu’elle est contestée par un copropriétaire et sans avoir à recevoir l’approbation du syndicat principal. Ils en déduisent que le moyen tiré de l’inexistence du syndicat secondaire devra être rejeté puisqu’il a bien été créé par une décision d’assemblée générale du 18 mars 2006. Ils ajoutent que la constitution d’un syndicat secondaire n’a pas à être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable, la modification du règlement de copropriété résultant automatiquement de la décision de créer ce syndicat prise par l’assemblée générale. Ils soulignent que la qualité à agir du syndicat secondaire [Adresse 12] a déjà été tranchée par le juge des référés, décision confirmée par la cour d’appel. Ils ajoutent qu’un jugement du 24 mars 2022, revêtu de l’autorité de la chose jugée, a rejeté la demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale ayant élu le cabinet Sogim en qualité de syndic du syndicat secondaire.

Ils soutiennent que les charges appelées sont des charges communes spéciales au bâtiment C qui comprend des espaces verts et une piscine si bien qu’elles ne relèvent pas du syndicat principal et qu’il avait qualité pour les recouvrer.

Ils estiment que la société [Adresse 10] commet un abus dans son droit d’ester en justice en faisant valoir qu’elle a initié pas moins de dix procédures toujours pendantes devant le tribunal judiciaire de Nice pour contester les assemblées générales et mettre en cause la responsabilité du syndic.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 prorogé au 26 novembre 2024 puis au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En vertu de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit, après l’ouverture des débats, par une décision motivée du tribunal.

En l’espèce, la clôture a été fixée au 5 mars 2024 par ordonnance du 22 novembre 2023.

Les défendeurs qui n’avaient jamais communiqué leurs écritures malgré plusieurs injonctions délivrées à compter du 22 février 2023 ont finalement conclu le 26 février 2024 mais quelques jours seulement avant la clôture de la procédure fixée au 5 mars 2024.

Ce délai n’était pas suffisant pour permettre à la société demanderesse, dans l’ignorance jusqu’alors de l’argumentation qui allait être développée, de faire valoir ses moyens de défense.

Il convient en conséquence de révoquer la clôture de la procédure pour permettre d’admettre les écritures en réponse de la société [Localité 9] Vallaya communiquées le 21 mai 2024 et de fixer la clôture au 18 juin 2024 avant l’ouverture des débats.

Sur la demande principale de remboursement des charges communes générales versées au syndicat secondaire.

Au terme de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce texte ajoute que ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété, et que cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Il précise enfin que le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile, qu’il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi et qu’il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.

La constitution d’un syndicat secondaire laisse intact le syndicat principal dont le syndic a pour mission de gérer les parties communes générales de l’immeuble et celles du bâtiment non érigé en syndicat secondaire.

Sur le plan de la compétence, le syndicat principal se trouve dépouillé des attributions qu’il possédait jusqu’alors relativement à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments pour lesquels le syndicat secondaire a été constitué.

Mais il conserve tous les autres pouvoirs, à savoir l’administration et la sauvegarde, matérielle et juridique des bâtiments demeurés en dehors du domaine d’intervention du syndicat secondaire, il assure le recouvrement des charges communes y afférentes, ainsi que l’observation des prescriptions du règlement de copropriété.

La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une spécialisation des charges et trois catégories de charges en découleront : celles qui concernent l’ensemble des bâtiments que tous les copropriétaires devront payer, celles qui ne concernent que le bâtiment constitué en syndicat secondaire et celles qui concernent les autres bâtiments.

C’est au syndicat principal qu’il appartient de recouvrer les charges communes générales, le syndicat secondaire n’étant compétent que pour recouvrer les charges engendrées par l’administration et l’entretien du bâtiment qu’il gère.

Le syndicat principal a en effet seul qualité pour fixer les charges communes générales et pour les répartir entre les différents copropriétaires alors qu’en application de l’article 27 de la loi, le syndicat secondaire n’a pour objet que la gestion des charges particulières à son bâtiment.

Selon l’article 27, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’objet du syndicat secondaire est d’assurer la gestion, l’entretien, l’amélioration interne du ou des bâtiments pour lesquels il a été créé, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

En application de ce texte, constituent des charges propres au syndicat secondaire :

les frais d’entretien des parties communes du bâtiment concerné (murs séparatifs et mitoyens, toitures, terrasses, entrées, escaliers, ascenseurs, éclairage, colonnes montantes de gaz et d’électricité),les frais d’entretien et de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement affectés à l’immeuble exclusivement,les frais de nettoyage des parties communes de celui-ci,les dépenses engagées pour son amélioration interne,les frais de gestion qui lui sont imputables, notamment les honoraires du syndic secondaire.

La règle selon laquelle les copropriétaires du bâtiment géré par le syndicat secondaire doivent supporter seuls toutes les charges qui se rapportent à ce bâtiment n’est cependant pas absolue. En effet, lorsqu’un local ou un équipement est implanté dans un bâtiment administré par le syndicat secondaire, le coût de son entretien n’incombe pas aux seuls copropriétaires de ce bâtiment puisqu’il profite à tous les copropriétaires de l’ensemble.

En l’espèce, si la société [Adresse 10] conteste l’existence du syndicat secondaire [Localité 9] Vallaya C qui aurait été constitué lors d’une assemblée générale spéciale le 18 mars 2006 dans le cadre d’autres procédures, tel pas l’objet du litige puisqu’elle l’a fait assigner en restitution de charges dont elle estime qu’elles étaient des charges communes générales qu’elle n’avait ni pouvoir ni qualité pour recouvrer en lieu et place du syndicat principal [Adresse 11].

L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Un copropriétaire peut en effet faire valoir que la répartition des charges n’a pas été réalisée conformément au règlement de copropriété et dispose d’un délai de cinq ans pour agir en restitution des sommes qu’il estime avoir indûment payées.

La société [Localité 9] Vallaya a identifié les postes suivants de charges, recouvrés par le syndicat secondaire, qu’elle estime des charges communes générales :

— Travaux réparation électricité,

— Contrat espaces verts,

— Amélioration plantes,

— Entretien piscine,

— Produit matériel piscine,

— Travaux jardins hors contrats,

— Masse eau froide arrosage,

— Travaux piscine,

— Travaux aménagement piscine.

Elle fait valoir que la piscine et les jardins ne sont pas des parties communes spéciales au bâtiment C, ce que conteste le syndicat secondaire du [Localité 9] Vallaya bâtiment C qui fait une lecture différente du règlement de copropriété-état descriptif de division.

Le règlement de copropriété et état descriptif de division initial décrit l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] comme comprenant :

«  1°) Le terrain sus-désigné.

2°) Un corps de bâtiment, dit bâtiment A, à l’intérieur du terrain, élevé d’un rez-de-jardin, rez-de-chaussée et deux étages, comprenant :

— au rez-de-jardin : neuf parking, trois appartements,

— au rez-de-chaussée : deux appartements,

— au 1er étage : deux appartements,

— au 2ème étage : un appartement,

— et trois garages situés en contrebas de la voie d’accès au bâtiment C.

3°) Un corps de bâtiment, dit bâtiment C, situé en retrait du bâtiment A, à l’intérieur du terrain, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-jardin et quatre étages, comprenant :

— au sous-sol : vingt-et-un garages,

— au rez-de-jardin : trois garages, quatre appartements,

— au 1er étage : cinq appartements, deux locaux à usage de vestiaires et sanitaires piscine, ainsi qu’un couloir donnant accès à la piscine,

— au 2ème étage : six appartements,

— au 3ème étage : six appartements,

— au 4ème étage : trois appartements.

Le surplus du terrain sera aménagé en jardin et supportera une piscine.

L’ensemble immobilier sera dénommé [Localité 9] Vallaya. »

L’état descriptif de division énumère ensuite chacun des lots par corps de bâtiment en leur affectant la quote-part des charges spéciales au bâtiment et des parties communes générales ou de la propriété du sol indivis figurant dans un tableau récapitulatif en pages 22 et 23.

Les parties communes sont définies par l’article 4 comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et comprenant notamment la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites.

Cet acte contient également un tableau des charges spéciales aux bâtiments A et C en définissant, pour chaque lot, la quote-part des charges spéciales d’escalier et de hall d’entrée et la quote-part des charges spéciales (sans autre précision).

L’état descriptif de division a fait l’objet d’un acte rectificatif publié le 7 mars 2005 notamment pour la création d’un nouveau corps de bâtiment D situé en retrait du bâtiment A constitué uniquement de sept garages (trois lots déjà créés et affectés à tort au bâtiment A sont affectés au lot D nouvellement créé), la création de 21 caves au premier étage du bâtiment C, la création d’un lot supplémentaire au rez-de-jardin du bâtiment C constitué par un garage, et la réunion des trois appartements du quatrième étage du bâtiment C en un seul et même appartement.

Ce modificatif à l’état descriptif de division a été établi à la requête de la société [Localité 9] Vallaya et modifie en conséquence les quotes-parts des charges spéciales et parties communes générales affectées à chaque lot mais sans modifier leur nature ou consistance.

Dans sa description de l’ensemble immobilier, le règlement de copropriété distingue les bâtiments A ou C du surplus du terrain aménagé en jardin et supportant une piscine qui ne sont pas affectés à l’usage des copropriétaires de lots de l’un ou l’autre bâtiment, si bien qu’il répond à la définition des parties communes donnée par l’article 4 comme comprenant notamment la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain.

Cette lecture du règlement de copropriété est confirmée par son article 35 en vertu duquel « les charges communes générales comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens des articles du présent règlement, c’est-à-dire :

[…]

4°) les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection des jardins, espaces verts, espaces libres communs, des éléments d’équipement installés dans lesdits jardins et espaces libres ainsi que des passages, allées, dégagements ;

5°) Les frais d’entretien, de réparation et d’utilisation des locaux à usage des services communs généraux ou affectés à l’usage collectif de tous les copropriétaires ;

6°) Les dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures utiles en conséquence des dépenses susvisées et notamment des frais d’éclairage, d’eau, de chauffage, d’arrosage, de produits d’entretien et de nettoyage, les frais d’enlèvement des boues, des neiges et des ordures ménagères, s’il y a lieu, les fournitures de poubelles […] »

Il s’ensuit que ne sont pas considérées comme spéciales notamment les dépenses d’entretien, d’aménagement et de réfection des jardins, espaces verts, espaces libres communs, des éléments d’équipement installés dans ces jardins.

Le règlement de copropriété ne prévoit pas de jouissance exclusive de la piscine par les copropriétaires de lots du bâtiment C, pas plus qu’il ne délimite de jardin qui serait à l’usage commun des seuls copropriétaires de ce bâtiment.

En revanche, l’état descriptif de division des lots du bâtiment C prévoit la jouissance exclusive et privative d’un jardin au droit de la terrasse des lots 43, 44, 45 et 46 de ce bâtiment devenus les lots 132, 133, 134 et 135 après le rectificatif du 11 février 2005 dont la société [Adresse 10] n’est pas propriétaire.

Le règlement de copropriété prévoit, en page 26, avant le tableau des charges spéciales, que « pour l’application des dispositions ci-après, sont assimilés aux parties privatives les jardins, terrasses, loggias, parkings dont l’usage est attribué aux copropriétaires des lots tels que définis dans l’état descriptif qui précède. »

Or, selon l’état des dépenses de la copropriété, ont été appelées et réparties comme des charges communes spéciales au bâtiment C les dépenses suivantes : Contrat espaces verts, Amélioration plantes, Entretien piscine, Produit matériel piscine, Travaux jardins hors contrats, Masse eau froide arrosage, Travaux piscine, Travaux aménagement piscine.

Ces dépenses ne sont pourtant pas susceptibles de constituer des charges communes spéciales au bâtiment C, s’agissant du surplus du terrain aménagé en jardin et supportant une piscine qui n’est pas affectée à l’usage exclusif des copropriétaires de ce bâtiment par le règlement de copropriété.

En revanche, s’agissant du poste de dépense « Travaux Réparation électricité », rien ne permet d’infirmer qu’il ne s’agit pas de dépenses d’entretien relatives exclusivement au bâtiment C si bien qu’il n’est pas démontré qu’il s’agissait de charges communes générales à l’ensemble des bâtiments.

Il s’ensuit que les dépenses relatives aux espaces verts et à la piscine ne sont pas des charges communes spéciales du bâtiment C relevant de la gestion, de l’entretien et de l’amélioration interne de ce bâtiment pour lequel le syndicat des copropriétaires secondaire du [Localité 9] Vallaya C a été créé.

C’était donc au syndicat principal qu’il appartenait de recouvrer les charges communes générales afférentes aux espaces verts et à la piscine, le syndicat secondaire pas n’ayant qualité, à défaut de délégation du syndicat principal, pour recouvrer les charges autres que celles engendrées par l’administration et l’entretien du bâtiment C.

Pour les exercices 2017 à 2020, les charges relatives à la piscine et à l’entretien des espaces verts et jardin qui sont des charges communes générales se sont établies à la somme de 137 853,48 euros, déduction faite du poste « Travaux réparation électricité ».

Ces sommes ont été appelées par le syndicat secondaire en lieu et place du syndicat principal selon la clé de répartition charges communes spéciales auprès de la société [Adresse 12], soit 1 616 tantièmes, et non selon la clé de répartition des charges communes générales.

Dès lors que le syndicat secondaire [Localité 9] Vallaya C n’avait pas qualité pour recouvrer ces charges communes générales en lieu et place du syndicat principal, il sera condamné à restituer à la société [Adresse 10] la somme de 22 277,12 euros qu’il a indûment perçue.

Sur la responsabilité du syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire respecter et respecter le règlement de copropriété qui contient la répartition des charges si bien qu’il est susceptible d’engager sa responsabilité s’il appelle les charges sans tenir compte de la clé de répartition qu’il fixe.

Toutefois, le copropriétaire doit démontrer qu’il subit un préjudice personnel, direct et certain avec la faute du syndic pour en obtenir réparation.

En l’espèce, la société [Localité 9] Vallaya fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral en retard de la résolution du litige et de l’erreur commise dans la gestion des comptes de la copropriété par le syndic.

Pour autant, le dommage invoqué est la nécessité d’agir en justice en raison du refus de la société Sogim, qui exerce simultanément les fonctions de syndic du syndicat principal et du syndic secondaire du bâtiment B, de modifier les modalités de calcul des charges.

Il ressort cependant des éléments du débat que le règlement de copropriété, dont il sera souligné qu’il a été rédigé, de même que son modificatif, à la requête de la société [Adresse 10] promoteur ayant réalisé l’ensemble immobilier, n’est pas suffisamment clair pour ne pas être sujet à interprétation sur la consistance des parties communes générales et des parties communes spéciales, de même que sur les charges communes spéciales hors charges spéciales d’escalier et de hall d’entrée.

En tout état de cause, la société [Localité 9] Vallaya ne démontre pas le préjudice moral qu’elle invoque à l’appui de sa demande de dommages-intérêts, préjudice distinct de celui inhérent à toute procédure judiciaire pour faire trancher un litige.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, l’action de la société [Adresse 10] pour contester son compte individuel de charges se révélant fondée, elle n’a pas pu commettre d’abus dans son droit d’ester en justice tant à l’égard du syndicat secondaire des copropriétaires du [Localité 9] Vallaya bâtiment C que de la société Sogim, syndic dont la présence aux débats apparaissait indispensable à la solution du litige.

A défaut, le [Adresse 14] et la société Sogim seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le [Adresse 14] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société [Localité 9] Vallaya la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de prononcer d’autre condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que la société Sogim, qui a fait cause commune avec le syndicat secondaire, sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE le [Adresse 14] à payer à la société [Localité 9] Vallaya la somme de 22.277,12 euros (vingt deux mille deux cent soixante dix sept euros et douze centimes) en restitution des charges communes générales qu’il a indument recouvrées en lieu et place du syndicat principal pour les exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

CONDAMNE le [Adresse 14] à payer à la société [Localité 9] Vallaya la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Adresse 10] de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société Sogim ;

DEBOUTE le [Adresse 14] et la société Sogim de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE la société Sogim de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le [Adresse 14] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT