COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[J] c/ [H]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/02482 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYE2

Grosses délivrées

à M^e COTTRAY-LAFRANCHI Catherine,

à M^e CHAMBONNAUD Frédéric,

le

DEMANDERESSE:

Madame [W] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e COTTRAY-LAFRANCHI Catherine, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 11] (ROYAUME UNI)

représenté par M^e CHAMBONNAUD Frédéric, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 août 1994 à effet au 15 aôut 1994, Monsieur [X] [H] a donné à bail à Madame [W] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ([Adresse 3], dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] », composé de deux bâtiments A et B, et jardin attenant, cadastré section IZ n°[Cadastre 7], pour une durée de trois ans, avec renouvellement du contrat pour une durée de trois ans, sur proposition du bailleur six mois avant l’échéance.

Madame [J] s’est plainte d’un dégât des eaux survenu le 22 novembre 2019. Un rapport de recherche de fuite a été établi le 20 février 2020.

Monsieur [X] [H] est décédé le 27 juillet 2023, et Monsieur [C] [H] est devenu propriétaire du local à usage d’habitation donné à bail.

Le 13 février 2024, Monsieur [C] [H] a manifesté à Madame [J] sa volonté de ne pas renouveler le bail d’habitation, et de lui donner congé pour reprise des locaux le 14 août 2024.

Le 16 avril 2024, des travaux ont été réalisés dans l’appartement donné à bail, notamment le remplacement de fenêtres et portes-fenêtres.

Par acte du 17 mai 2024 enregistré au greffe le 04 juin 2024, Madame [J] a fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 10 octobre 2024, à 14h15, aux fins notamment, d’enjoindre à Monsieur [C] [H] de faire effectuer des travaux dans le local donné à bail, et de paiement de dommages et intérêts.

Par acte du 09 août 2024, Monsieur [C] [H] a fait signifier à Madame [J] une sommation de quitter les lieux le 14 août 2024 au plus tard, et de lui remettre les clés du local donné à bail.

L’affaire a été renvoyée le 14 janvier 2025 puis le 11 mars 2025.

A l’audience publique du 11 mars 2025, les deux parties ont comparu, représentées par leurs conseils. Elles ont déposé leurs conclusions qui ont été visées par le greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Selon ses explications à l’audience du 11 mars 2025, et ses conclusions visées par le greffe, Madame [W] [J] demande au tribunal de :

— Condamner Monsieur [C] [H] à lui payer à titre de dommages et intérêts :

*la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

*la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive,

*la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Prononcer la nullité du congé aux fins de reprise délivré par Monsieur [C] [H],

— Rejeter les demandes de Monsieur [C] [H],

— Condamner Monsieur [C] [H] aux dépens,

— Condamner Monsieur [C] [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, et pour s’opposer à la demande de Monsieur [C] [H] tendant à limiter le montant d’une éventuelle condamnation à un mois de loyer, se fondant sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, et sur l’article 1721 du code civil, Madame [J] estime qu’elle a subi un dégât des eaux le 22 novembre 2019, et que plusieurs rapports, dont certains sont contradictoires, ont révélé les causes et l’étendue de ce sinistre.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, Madame [J] expose qu’elle a attendu plusieurs années avant la réalisation des travaux, alors qu’il était possible à Monsieur [X] [H] de les faire effectuer. Madame [J] pointe « l’inertie totale » de Monsieur [X] [H], et par conséquent celle de Monsieur [C] [H]. Selon elle, ceci est caractéristique d’une mauvaise foi, et d’une résistance abusive.

En réponse aux développements de Monsieur [C] [H] qui soutient qu’à la suite du sinistre, Madame [J] a fait obstacle à la réalisation des travaux, celle-ci soutient qu’elle a effectué des relances et qu’elle a échangé avec l’entreprise MOSSER, chargée par Monsieur [C] [H] de conduire les travaux, au sujet d’une plaque de marbre endommagée pendant les travaux.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Madame [J] estime que la délivrance d’un congé frauduleux lui a causé un préjudice, caractérisé par la crainte d’avoir à quitter les lieux. Elle ajoute que cette crainte est accentuée par le fait qu’elle se trouve en situation d’invalidité et de fragilité psychologique.

A l’appui de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [H], se fondant sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, Madame [J] soutient qu’il appartient au juge saisi d’un litige relatif à la validité d’un congé d’en contrôler la validité. Elle ajoute que la licéité du congé se déduit d’un faisceau d’indices, en particulier la crédibilité du congé, et la réalité de l’intention du bénéficiaire du congé de reprendre les lieux. A cet égard, Madame [J] expose que Monsieur [C] [H] réside à [Localité 11] où il exerce une activité professionnelle. Elle explique qu’il n’est pas appelé à faire valoir ses droits à la retraite avant l’âge de 66 ans, et rappelle qu’étant âgé de 62 ans, il ne peut cesser son activité professionnelle.

Madame [J] ajoute qu’il est peu probable que Monsieur [C] [H] quitte sa résidence principale : d’abord car ceci conduirait à laisser son épouse seule à [Localité 11] ; ensuite car Monsieur [C] [H] est propriétaire d’un autre logement à [Localité 12], tout aussi proche du lieu où réside sa mère, et qu’il aurait donc la possibilité de délivrer un congé aux locataires de cet autre logement ; enfin, en réponse à Monsieur [C] [H] qui déclare devoir vivre à [Localité 12] afin de s’occuper de sa mère, Madame [J] considère que cette dernière est encore autonome, et que Monsieur [U] [H], frère de Monsieur [C] [H], serait en mesure de l’assister.

De plus, Madame [J] soutient qu’un congé aux fins de reprise est délivré en fraude des droits du locataire lorsque cette délivrance intervient après la saisine d’une juridiction, et à la suite de mises en demeure faisant injonction au bailleur de procéder à des travaux. A cet égard, elle reproche à Monsieur [C] [H] d’avoir fait délivrer un congé en guise de représailles, en réponse aux frais qu’il s’est vu contraint d’engager, et qui ont provoqué un manque à gagner locatif.

Madame [J] ajoute que Monsieur [C] [H] se contredit lorsqu’il déclare qu’il a fait délivrer le congé dans le but de rénover l’appartement ; elle fait valoir que Monsieur [C] [H] ne souhaitait pas procéder à ces travaux auparavant. En réponse à Monsieur [C] [H] qui soutient que Madame [J] a l’intention de paralyser les effets du congé au moyen de la présente action, Madame [J] estime que le litige relatif aux fenêtres n’est pas récent, et date de plusieurs années.

Enfin, se fondant sur l’article 15, I, alinéa 4, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, Monsieur [C] [H] soutient qu’une transmission par voie successorale est une acquisition au sens de ce texte. Madame [J] rappelle que Monsieur [X] [H] est décédé le 27 juillet 2023, et que Monsieur [C] [H] a acquis le bien par voie successorale par acte notarié du 12 janvier 2024. Elle en déduit que la date de délivrance du congé en litige est prématurée, et qu’il ne peut être licite qu’à compter du 12 janvier 2026.

Pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [C] [H], Madame [J] soutient que le bail s’est reconduit aux conditions initiales à compter du 15 août 2024.

**

Selon ses explications à l’audience du 11 mars 2025, et ses conclusions visées par le greffe, Monsieur [C] [H] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Rejeter les demandes de Madame [J],

A titre subsidiaire :

— Limiter la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur d’un mois de loyer,

A titre reconventionnel :

— Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation, à effet au 14 août 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [J],

— Condamner Madame [J] à lui payer :

*la somme de 1 021 euros par mois à compter du 14 août 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

*la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du maintien abusif dans les lieux,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [J] aux dépens,

— Condamner Madame [J] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer, à titre principal, aux demandes formulées par Madame [J], s’agissant de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [C] [H] explique qu’elle sollicite le paiement d’une indemnité égale à six mois et demi de loyer, alors qu’elle a occupé les lieux depuis la survenance du sinistre. Si Monsieur [C] [H] reconnaît la présence de traces d’humidité liées à des épisodes pluvieux, ainsi que la vétusté manifeste des lieux, il indique que Madame [J] n’a exposé aucune dépense d’entretien. Il en déduit que le montant de l’indemnité demandée par Madame [J] est exagéré, et qu’aucun fait ne vient fonder l’allégation d’un préjudice de jouissance. De plus, Monsieur [C] [H] évoque le remplacement des fenêtres intervenu en 2015, et explique que les traces d’humidité peuvent également être liées à des traces antérieures au sinistre de 2019. Il ajoute que les travaux engagés afin d’améliorer l’étanchéité du logement et, s’agissant du dernier sinistre, de réparer les embellissements, ont indemnisé Madame [J]. Il fait enfin observer que Madame [J] ne verse aux débats aucun élément relatif à une éventuelle indemnisation émanant de son assurance.

En réponse à la demande de Madame [J] en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, Monsieur [C] [H] expose qu’en 2020, Monsieur [X] [H] s’est rendu sur les lieux du sinistre, et a constaté de l’humidité. Il soutient que cette humidité a pour cause un épisode extrêmement pluvieux, et rare. Monsieur [C] [H] ajoute que Monsieur [X] [H] est décédé en juillet 2023, et en déduit qu’aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée entre 2020 et juillet 2023. De plus, Monsieur [C] [H] fait valoir qu’en décembre 2023, il a engagé des démarches afin de conduire des travaux, et explique que ces derniers n’ont pas eu lieu en raison de l’obstruction de Madame [J].

En réponse à la demande de Madame [J] tendant à voir prononcer la nullité du congé aux fins de reprise délivré le 13 février 2024, se fondant sur l’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, Monsieur [C] [H] explique qu’il est revenu en France afin de faire du logement donné à bail sa résidence principale. Il fait valoir que sa mère réside à proximité de ce logement. Il estime que les observations développées par Madame [J], relatives à son départ à la retraite de Monsieur [C] [H], et au sort de son épouse restée en Angleterre, ne sont que des allégations.

Se fondant sur ce même article, Monsieur [C] [H] fait en outre valoir, d’une part, qu’un acte de notoriété en date du 27 juillet 2023 a constaté la dévolution successorale, et d’autre part, qu’une dévolution successorale n’est pas une acquisition au sens de ce texte.

Au soutien de sa demande formulée à titre subsidiaire tendant à limiter le montant d’une éventuelle condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à un mois de loyer, Monsieur [C] [H] ne développe aucun moyen.

A l’appui de ses demandes formulées à titre reconventionnel tendant à constater la résiliation du contrat de bail d’habitation, à effet au 14 août 2024, et à statuer sur l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation, Monsieur [C] [H] soutient que cette résiliation a été provoquée par la délivrance du congé pour reprise signifié le 13 février 2024. Il ajoute qu’une sommation de quitter les lieux a été délivrée le 09 août 2024, pour le 14 août 2024.

Au soutien de sa demande formulée à titre reconventionnel en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du maintien abusif dans les lieux, Monsieur [C] [H] expose que Madame [J], en se maintenant dans les lieux, l’empêche de venir se loger aux côtés de sa mère âgée de 91 ans, et de s’occuper d’elle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de Madame [J] de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 :

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Il résulte de ce texte que le locataire qui reproche au bailleur la méconnaissance de ses obligations peut lui demander le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, il est constant que les parties à l’instance ont conclu un contrat de bail d’habitation le 11 août 1994, et que ce contrat stipule un renouvellement du bail d’habitation tous les trois ans sur proposition du bailleur. Il est donc constant que le dernier renouvellement non contesté du bail est intervenu en août 2021. Il s’ensuit que l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, est applicable au litige.

Il est également constant que Madame [J] a subi un dégât des eaux le 22 novembre 2019.

De plus, il ressort du rapport rédigé par la société « ELEX », faisant suite à l’expertise contradictoire menée dans le bien donné à bail le 15 septembre 2021, qu’ont été constatés des traces de coulures d’eau sur les supports en papier peint muraux de la chambre, au niveau d’une fenêtre du salon, et d’une fenêtre de la buanderie ; une dégradation de la peinture sur les supports en bois sur l’autre fenêtre du salon, résultant des infiltrations d’eau ; des traces de pénétration d’eau sur le parquet, à proximité de la porte fenêtre en bois du salon ; une dégradation des dormants en bois avec des points d’infiltration d’eau ; un défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres et de la porte-fenêtre ; et l’inefficacité des joints en silicone apposés sur les dormants des fenêtres.

Il ressort du rapport rédigé par la société « ADENES », faisant suite à l’expertise contradictoire menée le 21 novembre 2022, que les portes-fenêtres du salon et de la buanderie ne sont pas étanches à l’air et à l’eau. L’expertise a également révélé un taux d’humidité d’environ 30% au niveau des portes-fenêtres du salon et de la buanderie.

Enfin, le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2023 par commissaire de justice relève un défaut d’étanchéité à l’eau de la porte-fenêtre et de deux fenêtres du séjour, de la fenêtre en bois de la buanderie, et de la fenêtre de la chambre.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que le logement donné à bail à Madame [J] a présenté un défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air entre le 22 novembre 2019 au plus tard, date de la survenance du sinistre, et le 16 avril 2024, date de réalisation des travaux.

Ceci porte atteinte à l’intérêt de Madame [J], protégé par la loi, de vivre dans un logement décent, de sorte que le préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi est établi. Ce préjudice est directement causé par l’inexécution de l’obligation du bailleur d’entretenir les locaux, et de réaliser les travaux nécessaires à les maintenir dans un état satisfaisant.

Contrairement aux observations développées par Monsieur [C] [H] dans ses écritures, le préjudice de jouissance est allégué par les faits constatés par deux rapports d’expertise contradictoires, et par un constat réalisé par un commissaire de justice. Ces écrits, suffisamment circonstanciés, caractérisent un préjudice de jouissance. En outre, si Monsieur [C] [H] évoque des travaux réalisés en 2015 ayant conduit au remplacement de plusieurs fenêtres, ainsi que des traces d’humidité éventuellement antérieures à 2019, ceci n’a pas d’incidence sur l’existence du préjudice de jouissance, lequel n’est pas caractérisé par des traces d’humidité, mais par un défaut manifeste d’étanchéité à l’eau.

Au vu de ces éléments, il ne peut donc être considéré, contrairement à ce qu’avance Monsieur [C] [H], que le préjudice a été intégralement réparé par la réalisation de travaux le 16 avril 2024, ou par d’autres travaux réalisés à la suite de sinistres antérieurs, ni davantage à la suite d’une indemnisation payée par la compagnie d’assurance de la demanderesse.

La responsabilité contractuelle de Monsieur [C] [H], en qualité de bailleur, est donc engagée.

Monsieur [C] [H] sera donc condamné à payer à Madame [J] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur la demande en paiement de Madame [J] de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il est constant que les parties à l’instance ont conclu un contrat de bail d’habitation le 11 août 1994, et que ce contrat stipule un renouvellement du bail d’habitation tous les trois ans sur proposition du bailleur. Il est donc constant que le dernier renouvellement non contesté du bail est intervenu en août 2021. Il en résulte que l’article 1231-6 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 est applicable au litige.

En outre, il résulte des développements qui précèdent que Madame [J] a subi un préjudice de jouissance entre le 22 novembre 2019 et le 16 avril 2024. Il est donc manifeste que l’obligation du bailleur de mettre à disposition un logement en état satisfaisant a été exécutée avec retard, alors que Monsieur [X] [H] disposait de l’ensemble des informations nécessaires afin de faire effectuer les travaux nécessaires.

Toutefois, il est constant que Monsieur [X] [H] est décédé le 27 juillet 2023, et que Monsieur [C] [H] lui a succédé en tant que bailleur. Dès lors, Monsieur [C] [H] a repris la gestion du bien. De ce point de vue, celui-ci verse aux débats un devis daté du 02 octobre 2023 dont il se déduit que le remplacement de plusieurs fenêtres est envisagé. De plus, il reproduit des échanges de courriers électroniques qui manifestent sa volonté de faire effectuer des travaux ; il expose, dans un mail du 24 janvier 2024, les démarches qu’il a entreprises à cette fin.

Dès lors, indépendamment du retard dans l’exécution des travaux, il ne peut être reproché à Monsieur [C] [H] une attitude relevant de l’inertie ou de la mauvaise foi.

Madame [J] sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur la demande en annulation du congé pour reprise délivré le 13 février 2024

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 et de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il lui est fait obligation de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

L’alinéa 5 de cet article prévoit qu’en cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

L’alinéa 6 de cet article prévoit qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il est constant que les parties à l’instance ont conclu un contrat de bail d’habitation le 11 août 1994, et que ce contrat stipule un renouvellement du bail d’habitation tous les trois ans sur proposition du bailleur. Il est donc constant que le dernier renouvellement non contesté du bail est intervenu en août 2021. L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 et de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, est donc applicable au litige.

En premier lieu, la demanderesse s’interroge sur la réalité du motif du congé, et demande au tribunal d’en apprécier le caractère réel et sérieux. De ce point de vue, le nombre d’années séparant Monsieur [C] [H] de son départ à la retraite, et l’éventualité que Monsieur [C] [H] laisse son épouse seule à [Localité 11], ne peuvent, à eux seuls, constituer des éléments mettant en doute son intention de vivre dans l’appartement donné à bail.

S’agissant de la circonstance que Monsieur [C] [H] est propriétaire, selon Madame [J], d’autres appartements, ceci n’affecte pas davantage le caractère réel et sérieux du congé. En effet, la loi ne fait pas obligation au bénéficiaire du congé de rechercher une autre solution de relogement avant de délivrer un congé au locataire d’un bien occupé. Au surplus, ce fait n’est supporté par aucune preuve.

Quant à la présence à [Localité 12] de Monsieur [U] [H], frère de Monsieur [C] [H], elle ne rend pas moins crédible la volonté exprimée par ce dernier, dans l’acte délivré le 13 février 2024, de se rapprocher de sa mère à la suite du décès de Monsieur [X] [H]. Au demeurant, la présence permanente à [Localité 12] de Monsieur [U] [H] n’est supportée par aucune preuve.

De plus, s’il est exact que la délivrance de l’acte litigieux est postérieure au sinistre subi par Madame [J], et donc postérieure aux échanges qui se sont ensuivis avec Monsieur [X] [H] s’agissant de l’étanchéité à l’eau du logement, il est toutefois constant que l’émission de l’assignation est postérieure à la délivrance du congé pour reprise. Dans ces conditions, la délivrance du congé pour reprise ne peut être regardée comme une mesure de représailles en réaction à l’action en justice engagée par Madame [J].

En outre, il résulte des développements qui précèdent qu’après le décès de Monsieur [X] [H], Monsieur [C] [H] a rapidement envisagé de faire effectuer des travaux dans le logement donné à bail. Son intention de rénover l’appartement, qu’il exprime dans le congé pour reprise délivré le 13 février 2024, n’est pas contradictoire par rapport à son attitude antérieure.

Ces moyens seront donc rejetés.

Enfin, Madame [J] invoque au soutien de sa demande l’article 15, I, alinéa 5 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. L’application de ce texte à la présente affaire appelle les remarques suivantes.

D’une part, l’acquisition au sens de l’article précité ne correspond pas à la situation d’un héritier qui devient propriétaire, et qui succède au de cujus en qualité du bailleur. En effet, la propriété se transmet également par succession, au sens de l’article 711 du code civil.

D’autre part, aucun texte ne sanctionne de nullité le congé pour reprise délivré en méconnaissance du régime spécifique prévu par l’article 15, I, alinéa 5, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [C] [H] est devenu propriétaire de l’appartement donné à bail par dévolution successorale. Il n’a donc pas la qualité d’acquéreur au sens de l’article 15, I, alinéa 5 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

De plus, le moyen invoqué par Madame [J], tiré du caractère prématuré de la délivrance de cet acte, a vocation à voir prononcer une sanction qui n’est pas prévue par la loi, à savoir la nullité du congé pour reprise délivré le 13 février 2024. Ce moyen est donc manifestement inopérant.

Madame [J] donc sera déboutée de sa demande en annulation du congé pour reprise du 13 février 2024 à effet au 14 août 2024.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la délivrance d’un acte nul devient donc sans objet.

Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 et de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu pour une durée de trois ans le 11 août 1994,à effet au 15 aôut 1994 pour expirer le 14 août 2024.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande de Monsieur [C] [H] par acte de commissaire de justice le 13 février 2024 à effet au 14 août 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 14 août 2024, par l’effet du congé.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 14 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [J] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 15 août 2024, à minuit.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J], ainsi que celle de tous les occupants de son chef. Il sera procédé à cette expulsion après l’expiration d’un délai deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [J] méconnaît un droit de propriété, et constitue donc une faute civile. En outre, Monsieur [C] [H] est privé de sa faculté d’établir sa résidence dans l’appartement occupé, dont il est propriétaire. Ceci caractérise un préjudice subi par Monsieur [C] [H], directement causé par l’occupation des lieux.

Madame [J] occupante sans droit ni titre à compter du 15 aôut 2024 sera donc condamnée à payer à Monsieur [C] [H] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer appelé à compter de cette date et ce jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur. Les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande en paiement de Monsieur [C] [H], de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du maintien abusif dans les lieux

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cet article que le préjudice doit être réparé en intégralité, sans perte ni profit par aucune des parties.

En l’espèce, s’il est exact que l’occupation des lieux par Madame [W] [J] est une faute civile, le préjudice allégué par Monsieur [H], notamment l’impossibilité de venir se loger à proximité du domicile de sa mère, a vocation à être réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation.

De plus, Monsieur [C] [H] ne justifie d’aucun préjudice distinct au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [H] sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du maintien abusif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’action a été introduite par Madame [W] [J], qui a demandé la réparation de son préjudice de jouissance. Sa prétention en ce sens ayant été accueillie, elle ne saurait être qualifiée de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, malgré l’accueil de prétentions formulées par Monsieur [C] [H] à titre reconventionnel.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [W] [J] et Monsieur [C] [H] aux dépens, chacun pour moitié.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de dire qu’il n’y a lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [J] et Monsieur [C] [H] seront donc déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à Madame [W] [J] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

DEBOUTE Madame [W] [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE Madame [W] [J] de sa demande en annulation du congé pour reprise délivré le 13 février 2024 à effet au 14 août 2024 par Monsieur [C] [H],

CONSTATE la résiliation, à effet au 14 août 2024, du contrat de bail d’habitation du 11 août 1994,

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [W] [J] d’avoir spontanément libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [H] pourra, DEUX mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux occupés sis [Adresse 5] ([Adresse 1]), dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] », composé de deux bâtiments A et B, et jardin attenant, cadastré section IZ n°[Cadastre 7], faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à Monsieur [C] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé à compter du 15 août 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour les sommes échues,

DEBOUTE Monsieur [C] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du maintien abusif dans les lieux,

CONDAMNE Madame [W] [J] et Monsieur [C] [H] aux dépens, chacun pour moitié,

DEBOUTE Madame [W] [J] de sa demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [C] [H] de sa demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

LE GREFFIER LE JUGE