COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[X] c/ [H]

MINUTE N°

DU 10 Janvier 2025

N° RG 24/01563 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTIP

Grosse délivrée

à M^e SABATIE Cyril

Copie délivrée

à M^e LE LIEVRE Caroline

le

DEMANDERESSE:

Madame [E], [C] [X]

[Adresse 7]

[Localité 2] – SUEDE

représentée par M^e SABATIE Cyril, avocat au barreau de Paris

INTERVENANT VOLONTAIRE

Syndicat des Copropriétaires”Le [Adresse 10]”

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e SABATIE Cyril, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e LE LIEVRE Caroline, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS,Vice-Président , Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat sous-seing privé du 18 juin 2000, Mme [E] [C] [X], a donné à bail à M. [Z] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], avec effet à compter du 18 juin 2020 et jusqu’au 17 juin 2023.

Par Jugement du 14 janvier 2021, le juge des tutelles de [Localité 11], après avoir rappelé que M. [Z] [H] bénéficiait d’une mesure de curatelle renforcée depuis une première décision du 18 octobre 2018, a notamment :

— déchargé le préposé du CHS SAINTE-MARIE de ses fonctions de curateur,

— désigné l’ASSIM en qualité de curateur pour remplacer.

Par acte extra-judiciaire du 05 mars 2024, Mme [E] [C] [X] a fait assigner M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, devant le juge des contentieux de la protection.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2024.

A cette audience :

. Mme [E] [C] [X] a été représentée par son conseil ;

. M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, a été représenté par son avocat ;

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA, est intervenu volontairement et a été représenté par son avocat.

*

L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date (…)”.

Vu les dernières écritures pour Mme [E] [C] [X], vu les dernières écritures pour M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, et vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] MARECHAL”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA,, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

L’article 15 I. de la Loi du 06 juillet 1989 prévoit notamment que “lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant”.

Sur les demandes principales

Il est constant que, par acte extra-judiciaire du 12 août 2022, Mme [E] [C] [X] a fait délivrer à M. [Z] [H] et à son curateur l’ASSIM, un congé pour “motifs légitimes et sérieux”, contenant la reproduction des dispositions de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour le 17 juin 2023.

Il est constant que ledit congé a été délivrés plus de six mois avant l’échéance du bail.

L’acte extra-judiciaire du 12 août 2022 mentionne que ledit congé est “justifié par le manquement répété à votre obligation d’utiliser paisiblement votre logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage, conformément aux termes du contrat, et malgré diverses mises en demeures adressées en LRAR, ce qui constitue un motif légitime et sérieux comme prévu à l’article 15-I précité.“

A l’appui de ses affirmations, il est constant que la demanderesse produit notamment:

— un extrait du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 ayant adopté une résolution précisant que l’immeuble subissait de nombreuses nuisances de la part de l’occupant de l’appartement appartenant à Mme [E] [C] [X], matérialisées par des insultes subies par les voisins, l’écoute régulière de musique à des niveaux très élevés et la nécessité de l’intervention, à deux reprises, des pompiers après des départs de feu qui auraient pu se propager à l’immeuble,

— un courrier adressé par le Syndic à la propriétaire en date du 10 octobre 2023 lui indiquant qu’une entreprise mandatée pour procéder à la désinsectisation de l’appartement avait été contrainte d’y renoncer au regard de l’état de désordre y régnant, le niveau d’hygiène étant qualifié d’innommable,

— des photographies, certes non-datées mais jointes audit courrier, présentant un logement envahi de vêtements et d’objets amoncelés tant au sol que sur les fauteuils et autres meubles, le tout dans un état de saleté avancé manifeste,

— un courrier adressé en date du 26 octobre 2023 par le juge des tutelles de [Localité 11] au Syndic l’informant que l’ASSIM lui avait indiqué faire ce qui était en son pouvoir pour venir en aide à M. [Z] [H], lequel opposait une résistance massive à toute intervention,

— de nombreux courriers de relances en LRAR adressés à M. [Z] [H] lui rappelant ses obligations,

— de nombreux témoignages de voisins.

Ces différents éléments constituent, quoi qu’en dise le défendeur assisté de son curateur, un ensemble homogène de preuves d’un comportement inadapté de la part du locataire, tant à l’égard du bailleur que des autres occupants de l’ensemble immobilier. Plus encore, ils mettent en avant l’existence de manquements graves en matière de maintien des lieux dans leur état normal d’occupation, en témoigne notamment l’impossibilité rencontrée par une Sté de désinsectisation de procéder à son travail en raison de l’état d’encombrement et de la désorganisation du bien litigieux. Ils mettent également en lumière l’existence de manquements graves liés à un comportement agressif à l’égard du voisinage.

Si, de toute évidence, ces différents manquements peuvent trouver une partie de leur explication dans les troubles dont est affecté M. [Z] [H] et qui lui valent d’être placé sous le régime de la curatelle renforcée, ils n’en constituent pas moins un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé.

Le motif légitime et sérieux étant dès lors établi, il convient de valider le congé délivré à M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, par acte extra-judiciaire du 12 août 2022 pour le 17 juin 2023.

Il ressort des pièces produites que M. [Z] [H] s’est maintenu dans les lieux au delà du 17 juin 2023.

Dès lors, l’occupation du local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sans droit ni titre, à compter du 18 juin 2023, par M. [Z] [H], n’est donc pas contestable.

Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] des lieux illégalement occupés, selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision et de dire que le sort des meubles restés dans le logement sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution. La demanderesse sera en conséquence déboutée de cette demande.

Il n’est pas non plus contestable que l’occupation illicite du bien immobilier appartenant au propriétaire crée un préjudice à ce dernier.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés illicitement et pour compenser l’occupation desdits locaux, M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, sera dont condamné à payer à Mme [E] [C] [X] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 600,78 € par mois, correspondant au dernier loyer échu, à compter du 18 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024, date de l’assignation.

Les articles 7 et 22 de la Loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Il est admis (par ex. : Cass. Civ. 3ème – 08 avril 2021 – n° 19-23.343) que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, il convient d’autoriser Mme [E] [C] [X] à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de bail en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, s’il est exact que M. [Z] [H] s’est maintenu illicitement au sein du bien immobilier alors même qu’il ne pouvait raisonnablement ignorer que cette occupation était réalisée sans droit ni titre à compter du 17 juin 2023 et s’il est manifeste que ce maintien dans les lieux intervient dans un contexte de nuisance produites par lui notamment à l’égard du voisinage, il est établi que M. [Z] [H] bénéficie d’une mesure de protection des majeurs et qu’à ce titre ses démarches de relogement doivent être accompagnées dans un temps adapté.

Il convient en conséquence d’accorder à M. [Z] [H] un délai de SIX (6) mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente Ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement, si le débiteur peut solliciter des délais de paiement comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil, il est ici manifeste que les sommes qui seront dues in fine par le locataire ne sont pas déterminables à ce stade dès lors qu’il s’agit d’indemnités d’occupation.

Aussi, il convient de débouter M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, de sa demande en délais de paiement.

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Les manquements imputables au locataire ont généré des dommages tant à la propriétaire des lieux qu’au Syndicat des copropriétaires.

Toutefois, il est manifeste que la situation économique de M. [Z] [H], qui devra faire face à des dépenses liées à son relogement, doit être prise en compte dans la détermination du montant des réparations.

C’est pourquoi, il convient de condamner M. [Z] [H] à payer à M^me Mme [E] [C] [X] la somme de 50,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA, la somme de 50,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [C] [X] et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] MARECHAL”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA, les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens.

Aussi, la somme de 800,00 € sera allouée à Mme [E] [C] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, et la somme de 400,00 € sera allouée au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] MARECHAL” au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”,

VALIDE le congé délivré à M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, par acte extra-judiciaire du 12 août 2022 pour le 17 juin 2023,

CONSTATE l’occupation du local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sans droit ni titre à compter du 18 juin 2023 par M. [Z] [H],

FAIT DROIT à la demande de M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de SIX (6) mois, à compter de la signification de la présente Ordonnance, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin,

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [C] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la demanderesse de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, à payer à Mme [E] [C] [X] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 600,78 €, à compter du 18 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024,

AUTORISE Mme [E] [C] [X] à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de bail en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés,

DEBOUTE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, de sa demande en délais de paiement,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, à payer à Mme [E] [C] [X] la somme de 50,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA, la somme de 50,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, aux dépens,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, à payer à Mme [E] [C] [X] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [H], assisté de son curateur l’ASSIM, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son Syndic en exercice la Sté SOGEA, la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE