COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. LE SUD FRANCE c/ S.C.I. ROSA BONHEUR

MINUTE N°

DU 24 Mars 2025

N° RG 24/03575 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6GL

Grosse délivrée

à M^e BOTHY

Expédition délivrée

à la SCI ROSA BONHEUR

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE sis [Adresse 5] prise en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet Crouzet et [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie BOTHY, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. ROSA BONHEUR

prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/o Panorama Promotioni ORPI

[Adresse 6]

[Localité 1]

et actuellement [Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : M^me Slavica BIMBOT, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en Provence déléguée au Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Magali MARTINEZ, Greffier et lors du prononcé par M^me Laura PLANTIER, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ROSA BONHEUR est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10].

Par acte extra-judiciaire en date du 11 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], a fait assigner la SCI ROSA BONHEUR devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 05 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI ROSA BONHEUR n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné à personne habilitée.

L’affaire est mise en délibéré au 24 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2 043,52 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 1er juillet 2024 établi le 31 juillet 2024. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI ROSA BONHEUR est propriétaire du lot n°31 situé [Adresse 10] ;un décompte de la créance au 1er juillet 2025 ;la répartition des charges du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;le décompte des charges du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 mai 2022, 23 novembre 2023 et 06 mai 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; une mise en demeure portant sur la somme de 1 414,65 euros, en date du 11 avril 2024, dont l’accusé de réception est revenu signé.

Défaillant, le défendeur ne conteste pas ce montant.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI ROSA BONHEUR n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 855,52 euros, après déduction des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI ROSA BONHEUR au paiement de la somme de 1 855,52 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2024 pour la somme de 1 414,65, et à compter de l’assignation du 11 septembre 2024 pour le surplus.

En outre, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1 674,60 euros au titre des charges non échues, jusqu’au 1er juillet 2025, eu égard au vote du budget prévisionnel jusqu’à cette date lors de l’assemblée générale du 06 mai 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI ROSA BONHEUR, la somme de 120 euros correspondant aux frais de la mise en demeure en date du 11 avril 2024, les autres frais sollicités, soit la somme de 66 euros étant superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, eu égard au courrier de mise en demeure envoyé seulement une semaine plus tard.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI ROSA BONHEUR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 4 000 euros, invoquant la résistance abusive de la SCI ROSA BONHEUR qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ROSA BONHEUR qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI ROSA BONHEUR à payer au syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ROSA BONHEUR à verser au syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], la somme de 1 855,52 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2024 pour la somme de 1 414,65 euros, et à compter de l’assignation du 11 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ROSA BONHEUR à verser au syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI ROSA BONHEUR à verser au syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], la somme de 1 674,60 euros au titre des charges non échues jusqu’au 1er juillet 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ROSA BONHEUR à verser au syndicat des copropriétaires LE SUD FRANCE, représenté par son syndic, la SAS CROUZET & [Localité 8], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ROSA BONHEUR aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge