COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT

Grosses délivrées

à M^e VERRIER

à M^e SPITZ

le

Expéditions délivrées

au Service Expertises

à Me [B] (Notaire)

le

JUGE COMMIS

N° MINUTE : 25/236

JUGEMENT : [A] [I] C/ [R] [U], ayant pour nom d’usage [X] [U]

DU 20 Mai 2025

1ère Chambre cab C

N° RG 23/03076 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDTT

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [I]

né le [Date naissance 5] 1978 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Adresse 18]

[Localité 1]

Représenté par M^e Adrien VERRIER, Avocat au Barreau de NICE

DEFENDERESSE :

Madame [R] [U], ayant pour nom d’usage [X] [U]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 19]

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 1]

Représentée par M^e Roy SPITZ, Avocat au Barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame BOISSEAU, Vice-Présidente, Juge aux Affaires Familiales,

Greffier : Madame LACROIX présente uniquement aux débats.

DÉBATS

A l’audience non publique du 11 mars 2025

le prononcé du jugement étant fixé au 20 mai 2025

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 mai 2025

Président : Madame BOISSEAU, Vice-présidente, Juge aux Affaires Familiales,

Greffier : Madame LACROIX

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire en premier ressort et au fond.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [I] et Madame [R] [X] [U] ont vécu ensemble dans le cadre d’un concubinage.

Ils ont fait l’acquisition d’un bien immobilier en indivision au [Adresse 9].

Par acte d’huissier du 11 août 2023, Monsieur [A] [I] a fait assigner Madame [R] [X] [U] devant le Tribunal Judiciaire de NICE aux fins de liquidation et partage de l’indivision. Cette assignation a été remise au greffe de la juridiction le 14 août 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA, Monsieur [A] [I] sollicite de :

A TITRE PRINCIPAL

ORDONNER l’homologation du pacte financier signé et avalisé par Monsieur [A] [I] et Madame [R] [O] le 19 juillet 2021, en présence de de leurs Conseils respectifs de l’époque.

DEBOUTER la défenderesse de ses demandes et prétentions juridiquement infondées.

EN CONSEQUENCE ;

ORDONNER LE PARTAGE du bien indivis sis au [Adresse 11], dénommé [Adresse 21], cadastré Section HC, n°[Cadastre 3] par le versement d’une soulte par Monsieur [A] [I] à Madame [X] [U] d’un montant de 140.845 euros, détaillés comme suit :

Remboursement des mensualités bancaires réglées : 52.500

La somme de 58.091, 00 pour sa quote-part dans l’indivision

La somme de 37.000, 00 au titre des frais de notaire lors de la dite acquisition

Pour un total de frais d’acquisition réglés : 95.095, 00

A déduire :

Charges à régulariser & autres : 6.746

DIRE ET JUGER que Monsieur [A] [I] réglera les sommes de : – 2.151 euros au titre des frais de partage

—  8.178 euros au titre des frais de vente,

ATTRIBUER le bien au demandeur contre paiement du solde du crédit immobilier et paiement au bénéfice de Madame [X] [U] d’une somme de Madame [X] [U] d’un montant de 140.845, correspondant à ses droits tels qu’actés au protocole d’accord financier.

DESIGNER Maître [F], Notaire associé de l’étude notariale CLARELIS à [Localité 15] pour procéder aux opérations de partage.

Ou à défaut tout notaire qu’il plaira,

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER LE PARTAGE de l’indivision [K] DE [H] / [X] [U]

DESIGNER Maître [D] [P], Notaire associé de l’étude notariale CLARELIS à [Localité 15] pour procéder aux opérations de partage. Ou à défaut tout notaire qu’il plaira,

FIXER la valeur du bien indivis sis au [Adresse 11], dénommé [Adresse 21], cadastré Section HC, n°[Cadastre 3] à la somme de 3.133.333 euros ;

FIXER les droits des parties en considération des investissement effectifs comme il suit (à parfaire):

• [A] [I] : 83,5%

• [R] [X] – [U] : 16,5%

ATTRIBUER le bien indivis sis au [Adresse 11], dénommé [Adresse 21], cadastré Section HC, n°[Cadastre 3] contre le paiement d’un soulte à Madame [X] [U] de 296.639,92 euros (16,5% de l’actif net indivis, à parfaire au jour le plus proche du partage)

CONDAMNER Madame [X] [U] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 76.621,08 euros (25% de l’emprunt immobilier arrêté au mois de novembre 2024, a parfaire au jour du partage)

FIXER la somme due à l’indivision au titre des dépenses de conservation du bien à la somme de 80.754 euros dont 13.324,41 euros (16,5%) à la charge de Madame [X] et l’y condamner ; (A PARFAIRE)

CONDAMNER Madame [X] [U] à payer la somme de 32.064 euros euros à Monsieur [K] [L] (83,5 % de l’indemnité d’occupation totale de 38.400 euros due à l’indivision)

JUGER que Monsieur [K] [L] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation faute d’avoir pu jouir exclusivement du bien indivis, en l’état de la conservation par Mme [X]- [U] des clefs et accès au bien immeuble.

ORDONNER la compensation entre les créances respectives des parties :

— Soulte due par Monsieur [K] [L] 296.639,92 euros – emprunt immobilier 76.621,08 euros – indemnité d’occupation due par Madame [X] [U] 32.064 euros – dépenses d’entretien 13.324,41 euros = 166.614,43 euros en faveur de Madame [X] [U] (A PARFAIRE au jour le plus proche du partage)

DEBOUTER Madame [X] [U] de sa demande de licitation du bien indivis ;

DEBOUTER Madame [X] [U] de ses demandes plus amples ou contraires.

En cas de licitation :

AUTORISER Monsieur [A] [I] à insérer une clause d’attribution à son profit dans le cahier des charges et conditions de la vente ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [R] [X] [U] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile à Monsieur [A] [K] [L], ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELAS [20]

ORDONNER L’EXECUTION PROVISOIRE

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA, Madame [X] [U] sollicite de:

Débouter Monsieur [K] [L] de ses demandes fins et conclusion;

Juger que Madame [X] [U] est propriétaire de 42,04% du bien immeuble détenu en indivision par elle et Monsieur [K] [L]

Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal afin de déterminer la valeur locative du bien en indivision occupé par Monsieur [K] [L] seul

Désigner tel Notaire du ressort du Tribunal de céans aux fins de faire les comptes d’indivision, et les opérations de partage en cas d’accord des parties et à défaut dresser un rapport à destination du Tribunal relatant les positions des parties

ORDONNER la VENTE SUR LICITATION EN UN LOT aux enchères publiques, à la Barre du Tribunal de Grande Instance de NICE.

— Sur le cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître Roy SPITZ, Avocat au Barreau de NICE, demeurant [Adresse 4]

— Sur la mise à prix de deux millions d’euros (2.000.000) avec faculté de baisse du quart en cas d’enchères désertes du bien en indivision entre Monsieur [K] [L] et Madame [X] [U] sis [Adresse 10]

AUTORISER l’insertion d’une clause d’attribution dans le cahier des conditions de vente.

DIRE ET JUGER que le cahier des conditions de vente ne contiendra pas de clause de substitution.

DIRE que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégié de vente.

DIRE que le prix d’adjudication sera payé entre les mains de Monsieur le Trésorier de l’Ordre des Avocats au Barreau de Nice, lequel procèdera au règlement sur présentation de l’acte de partage établi par le Notaire ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation, partage.

CONDAMNER Monsieur [K] [L] à payer à Madame [X] [U] une somme de 10.000 ? sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [K] [L] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Roy SPITZ, Avocat au Barreau de NICE.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Une première ordonnance de clôture a été rendue avec effet différé le 11 février 2025 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 11 mars 2025.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et cloturé la présente affaire de nouveau le jour même avant ouverture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la demande d’homologation du pacte financier signé par Monsieur [A] [I] et Madame [R] [O] le 19 juillet 2021

L’article 1375 du Code de procédure civile dispose que “le Tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage. En cas d’homologation, il ordonne s’il ya lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis”.

En l’absence d’état liquidatif dressé par un notaire, le juge du partage ne peut que constater l’absence d’accord sur le partage amiable de l’unique bien constituant l’indivision et en conséquence, il conviendra de débouter Monsieur [A] [I] de sa demande d’homologation. Aucune autre possibilité n’est prévue juridiquement par la loi devant le juge statuant en matière du partage et de liquidation.

Sur le partage des intérêts pécuniaires des parties

Il résulte de l’article 815 du Code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du Code civil prévoit que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837".

En l’espèce, alors qu’aucun partage amiable n’a abouti, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties.

Il conviendra dans un premier temps de vérifier la composition de la masse indivise et le sort des biens indivis, les créances entre indivisaires, avant de faire les comptes d’administration de l’indivision.

Sur le patrimoine indivis

Conformément aux dispositions de l’article 829 du Code civil, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage. Cette date est la plus proche possible du partage.

Sur le sort du bien indivis

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. Il y a donc lieu de procéder au partage du bien acquis dans les proportions déterminées par le titre de propriété, sans égard à la façon dont cette acquisition a été financée. Cependant, celui qui a financé plus que sa part peut revendiquer une créance sur l’indivision.

En l’espèce, la répartition fixée par l’acte authentique du 6 janvier 2020, selon la ventilation suivante « Monsieur [A] [I] acquiert la pleine propriété indivise des biens objet de la vente à concurrence de 81%, Madame [R] [U] acquiert la pleine propriété indivise des biens objet de la vente à concurrence de 19% ».

Dans un second temps, des éventuelles créances en faveur de l’indivision ou à l’encontre de l’indivision pourront être fixer.

Sur la demande d’expertise immobilière

Il est constant que les parties ne s’accordent, en dépit des évaluations produites par Monsieur [A] [I], ni sur la valeur du biens indivis, ni sur le montant de l’indemnité d’occupation, pourtant nécessaires dans le cadre de la liquidation partage de leurs intérêts pécuniaires et patrimoniaux.

Il convient de faire droit à la demande de Madame [R] [X] [U] sollicitant une expertise avec un élargissement de la mission de l’expert à la détermination de la valeur vénale du bien immobilier.

Il ne peut en effet être retenu, comme le prétend le Conseil de Madame [R] [X] [U], que “seule la licitation du bien permettra de déterminer sa valeur réelle”.

Par conséquent, une expertise immobilière sera ordonnée dont les modalités seront précisées dans le présent dispositif.

Sur la désignation d’un notaire

Compte tenu des éléments de la présente décision, Maître [Y] [B], Notaire à [Localité 17], sera désigné pour procéder aux opérations de partage conformément aux points relevés dans la présente décision, sous la surveillance d’un Juge commis, en cas de rapprochement des parties à l’issue de l’expertise immobilière, le juge du partage n’ayant statué à ce stade que sur la ventilation des droits des parties sur le bien indivis.

Sur les autres demandes formulées par les parties

Compte tenu de l’expertise immobilière ordonnée, il conviendra de surseoir à statuer sur les autres prétentions des parties, dans l’attente du retour de l’expertise.

Madame [R] [X] [U] sera invitée à se prononcer sur une éventuelle attribution du bien indivis, sur le montant de l’éventuelle indemnité d’occupation afférente au bien immobilier situé au [Adresse 12] due par Monsieur [A] [I] mais aussi sur les montants des éventuelles créances dues par l’indivision à l’une ou l’autre des parties.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution apparaissant à la fois nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il y a lieu de l’ordonner.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Compte tenu de la désignation du notaire dans le cadre d’un partage complexe, le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déboute Monsieur [A] [I] de sa demande tendant à l’homologation du pacte financier signé entre les parties le 19 juillet 2021 ;

Ordonne qu’il soit procédé aux opérations de comptes liquidation et partages des intérêts patrimoniaux de Monsieur [A] [I] et Madame [R] [X] [U] ;

Dit que Monsieur [A] [I] est propriétaire de 81% du bien indivis [Adresse 12] et que Madame [R] [U] est propriétaire de 19% du bien indivis [Adresse 12] ;

Ordonne une mesure d’expertise immobilière ;

Commet pour y procéder Monsieur [G] [T] :

[Adresse 7]

avec mission de :

— entendre les parties contradictoirement après les avoir convoquées;

— se faire communiquer toutes pièces et documents utiles à l’accomplissement de sa mission, en s’assurant du respect du contradictoire à toutes étapes de sa mission;

— évaluer le plus précisément possible d’une part la valeur vénale du bien immobilier et d’autre part la valeur locative du bien situé au [Adresse 12], en se rendant sur lieux;

— donner tous éléments qui pourraient être utiles au Tribunal, le cas échéant en cas d’une éventuelle licitation;

Dit que l’expert ainsi désigné formulera ses propositions dans le cadre d’un rapport qu’il déposera au greffe des affaires familiales du Tribunal judiciaire de NICE dans un délai de 5 mois à compter de sa saisine, et qu’à défaut il fera rapport de toute difficulté rencontrée ;

Dit qu’une copie du rapport devra également être adressée par l’expert aux conseils des parties ou directement à celles-ci en l’absence d’avocat ;

Dit que Madame [R] [X] [U] consignera à la Régie de ce Tribunal, la somme de 3000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert au plus tard dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, l’autre partie pourra consigner la même somme dans un délai d’un mois, faute de quoi, la désignation de l’expert sera caduque en application de l’article 271 Code de Procédure Civile;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert il sera procédé à son remplacement par ordonnance;

Désigne Maître [Y] [B], notaire à [Localité 17], pour y procéder dans le cadre des dispositions de l’article 1364 du Code de procédure civile en cas uniquement d’un éventuel rapprochement des parties en vue d’un partage amiable ;

Commet le Juge aux affaires familiales du Cabinet C pour en surveiller le déroulement et dresser rapport en cas de difficutés ;

Dit qu’en cas d’empêchement, le Notaire et le Magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue d’office ou sur requête ;

Sursoie à statuer sur l’ensemble des autres demandes ;

Renvoie l’affaire devant le Juge commis à l’audience de mise en état du 10 février 2026 à 10h15 dans l’attente de l’établissement du rapport d’expertise immobilière, avec injonction pour les parties de conclure, sur le passif actuel de l’indivision (distinct des éventulles créances contre l’indivision), sur le montant d’une éventuelle indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [A] [I], sur une éventuelle attribution du bien immobilier indivis à Monsieur [A] [I] et sur les montants des éventuelles créances dues par l’indivision à l’une ou l’autre des parties ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Réserve le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le Greffier Le Président