COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02009 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBZ2

du 24 Février 2025

N° de minute : 25/00334

affaire : S.A. ERILIA

c/ [M] [N], [X] [N]

Grosse délivrée

à M^e Philippe DAN

Expédition délivrée

à M^e Thierry TROIN

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT QUATRE FÉVRIER À 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée

Assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Novembre 2024 déposé par , Huissier de Justice à [Localité 1].

A la requête de :

S.A. ERILIA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Philippe DAN, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [M] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

Mme [X] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2019, la Sa Erilia a donné à bail à Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] un garage sis [Adresse 3].

Le 28 août 2023, la Sa Erilia a fait délivrer à Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Cet acte a régulièrement été signifié par acte déposé en l’étude d’huissier à Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la Sa Erilia a fait assigner Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Constater que le commandement en date du 28 août 2023 est demeuré infructueux ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 510,33 euros ;

A compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyer et charges que Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, jusqu’à libération effective des lieux loués ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à la somme de 232,90 euros au titre du remboursement des frais exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 19 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 13 décembre 2024 et visées par le greffe, la Sa Erilia demande au juge des référés de :

Juger que l’action qu’elle a engagée à l’encontre de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] n’est pas soumise à une tentative préalable de conciliation s’agissant d’une demande indéterminée ;

Juger que son action à l’encontre de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] n’est pas prescrite ;

Juger que le commandement de payer est régulier ;

Juger que la dette locative s’élève hors frais de justice à la somme de 239,59 euros ;

Juger que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de 2 mois ;

Juger que ses demandes sont recevables et bien fondées ;

Débouter Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] de leurs demandes ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 11 mars 2019 entre elle et Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] ;

Juger que le contrat de bail est résilié au 28 octobre 2023 ;

Ordonner la libération effective et immédiate du garage sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à remettre les clefs du garage à un de ses représentants ;

Condamner in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à lui verser la somme de 239,59 euros au titre des loyers impayés ;

Condamner in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du garage à hauteur de 53,69 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

Débouter Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] de leur demande de délais de paiement ;

Condamner in solidum tous succombants à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens.

Dans leurs écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] ont conclu aux fins de voir :

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’assignation de la Sa Erilia pour absence de tentative de résolution amiable du litige ;

Prononcer la prescription triennale de l’action initiée par la Sa Erilia par assignation délivrée le 9 novembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

Déclarer que le commandement de payer délivré le 28 août 2023 par la Sa Erilia est entaché de nullité pour absence de mentions obligatoires à peine de nullité ;

A titre très subsidiaire,

Déclarer que les paiements sollicités par la Sa Erilia sont sans fondement pour absence de sommes dues par eux ;

A titre infiniment subsidiaire,

Déclarer que la clause résolutoire ne s’applique pas de plein droit ;

Les autoriser à conserver la jouissance du garage loué à la Sa Erilia ;

Leur accorder des délais de paiement pendant un délai de 2 ans, sans pénalité en cas de retard et sans intérêts ;

En tout état de cause,

Débouter la Sa Erilia de toutes ses demandes ;

Condamner la Sa Erilia à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de la Sa Erilia

Aux termes de l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, bien que la Sa Erilia formule une demande connexe déterminée visant la condamnation de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 239,59 euros, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est une demande indéterminée. L’article 750-1 du code de procédure civile n’est donc pas applicable en l’espèce et la demande en justice ne devait donc pas, à peine de nullité, être précédée d’une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative.

Par conséquent, la demande de la Sa Erilia sera déclarée recevable.

Sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la même loi, le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] indiquent être propriétaires de leur appartement depuis le mois de septembre 2018. Le contrat de bail liant les parties porte exclusivement sur la location d’un garage. La loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas applicable au litige opposant les parties puisque l’article 2 de la loi précitée ne vise que les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’absence de texte spécial, il convient d’appliquer le droit commun, soit la prescription quinquennale. L’assignation ayant été délivrée le 9 novembre 2023, la Sa Erilia ne peut demander la condamnation des défendeurs au paiement de loyers antérieures au 9 novembre 2018.

Or, le décompte produit en date du 23 avril 2024 fait état d’un solde déficitaire à compter du mois d’août 2019. A cela s’ajoute que Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] ont effectué plusieurs versements jusqu’au mois de mars 2024, paiements partiels qui s’imputent en commençant par les loyers les plus anciens.

En conséquence, la prescription n’est pas acquise et la demande de la Sa Erilia sera déclarée recevable.

Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Selon l’article 2 alinéa 2 de la même loi, le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, comme indiqué supra, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au présent litige en ce que le bail a pour objet un garage qui n’est pas l’accessoire d’un local d’habitation. Les mentions prévues à peine de nullité ne sont donc pas applicables au commandement de payer du 28 août 2023.

En outre, ce dernier mentionne le montant de l’arriéré locatif, justifié par le décompte annexé audit commandement, le délai d’un mois et le fait, qu’à défaut de paiement, le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et annexée au commandement.

En conséquence, le commandement de payer du 28 août 2023 étant valable, la demande de la Sa Erilia sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, clause pouvant produire effet, en l’espèce, deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail a été signifié au défendeur le 28 août 2023.

Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] soutiennent que le décompte produit par la demanderesse fait état de frais de justice qui leur sont imputés alors qu’ils ont été injustement attraits en justice. De plus, ils produisent des justificatifs de paiement pour les mois de juillet à décembre 2019 selon lesquels aucune dette n’aurait commencé à courir.

Néanmoins, les documents versés aux débats sont illisibles et ne permettent pas d’identifier les numéros des chèques remplis pour confirmer qu’ils ont bien été déposés et inscrits au débit de leur compte bancaire. En outre, les seuls versements identifiés sur les relevés de compte de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] ne constituent pas une preuve de paiement à la Sa Erilia.

Quant aux frais de justice, la demande formée par la Sa Erilia concerne le solde indiqué dans le décompte produit, déduction faite des sommes dues au titre des frais de justice.

Les défendeurs ne produisant pas de preuve suffisante de paiement, l’existence de la dette locative, justifiée par les décomptes produits par le bailleur, n’est pas contestable.

Il n’est pas justifié, en l’espèce, que le locataire se soit acquitté des causes du commandement.

L’occupation illicite du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, par conséquent, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2023.

En conséquence, Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] seront tenus de quitter les lieux et de les rendre libres de tout occupant de son chef.

À défaut de libération volontaire des lieux loués, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] avec si besoin, le concours de la force publique ainsi l’aide d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 239,59 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus, déduction faite des sommes de 73,01 euros, 126,07 euros, 71,66 euros et 81,14 euros correspondant aux frais de justice.

La créance porte intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les défendeurs devront, en outre, verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ des lieux loués avec remise effective des clefs, égale à la somme de 53,69 euros égale au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] ne produisent aucune pièce visant à démontrer l’existence de difficultés financières actuelles. Par ailleurs, il sera souligné que la dette locative a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

La demande de délais sera par conséquent rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la Sa Erilia la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Vu les articles 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile et les articles 1343-5 et 2224 du code civil,

DÉCLARONS recevable la demande de la Sa Erilia ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 29 octobre 2023 du bail liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage de garage situé à [Adresse 3],

ORDONNONS à Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l’expulsion de Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à payer à la Sa Erilia à titre provisionnel, la somme de 239,59 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés échus au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à payer à la Sa Erilia une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 53,69 euros par mois à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] à payer à la Sa Erilia la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] et Madame [X] [N] aux dépens de la présente procédure.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS