COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/00517 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZJN

du 11 Février 2025

N° de minute

affaire : [L] [J] épouse [H]

c/ Syndic de copro [Adresse 3] representé par son syndic en exercice la SARL HOME GESTION SERVICE

Grosse délivrée

à M^e GUYOT

Expédition délivrée

à M^e TOLLINCHI

le

l’an deux mil vingt cinq et le onze Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Mars 2023 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [L] [J] épouse [H]

[Adresse 4]

06100 NICE

Rep/assistant : M^e Alexandre-guillaume TOLLINCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic de copro [Adresse 3] representé par son syndic en exercice la SARL HOME GESTION SERVICE

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 10 mars 2023 , Mme [L] [H] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 7 janvier 2025, Mme [L] [H] représentée par son conseil demande :

— d’enjoindre syndicat des copropriétaires à lui produire sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, les preuves authentiques des désordres reprochés à ses locataires Airbnb, le carnet d’incident de l’immeuble où l’ensemble des mises en demeure, main courante, assignation, et autres actes relatifs aux désordres dans l’immeuble et les justificatifs de ce que les activités commerciales du rez-de-chaussée respectent les normes des ERP de catégorie 5,

— ordonner la suspension des effets de la résolution numéro 12 votée lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2023 et visée au procès-verbal pour vote irrégulier,

— ordonner à titre subsidiaire la suspension des effets de la résolution numéro 12 votée lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2023 et visée au procès-verbal pour trouble manifestement illicite,

— en toute hypothèse condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme provisionnelle de 12 000 euros à valoir sur l’indemnisation qui serait accordé au fond dans l’instance déjà introduite,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme provisionnelle de 6000 euros

à valoir sur l’indemnisation qui sera sollicitée pour usage d’attestations inexactes au sens de l’article 441-7du code pénal,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance,

— le condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Elle fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 13 janvier 2023 et a adopté la résolution numéro 12 visant l’interdiction des locations meublées de courte durée de type Airbnb, Booking et TripAdvisor et qu’estimant cette résolution illicite pour abus de majorité est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, elle a diligenté une action au fond en vue de faire annuler ladite résolution. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires doit être condamné sous astreinte à lui produire les pièces démontrant les désordres reprochés à ses locataires, les incidents et les justificatifs de ce que les activités commerciales du rez-de-chaussée respectent les normes des ERP de catégorie 5. Elle précise que la résolution n°12 est nulle car elle modifie le règlement de copropriété sans passer par la procédure adéquate, qu’elle subit un trouble manifestement illicite et que sa suspension doit en conséquence être ordonnée car elle se voit interdire de louer son bien dans le cadre de location meublée de courte durée et subit en conséquence un préjudice économique et financier et ce, alors que, la destination de l’immeuble n’a jamais été réellement bourgeoise eu égard aux clauses du règlement de copropriété qui se montrent contradictoires.

Elle ajoute que des magasins ont des activités commerciales au rez-de-chaussée, que dans un appartement situé en étage une activité d’astrologie est exercée, que l’occupation bourgeoise est officiellement limitée aux appartements sans pour autant prohiber les locations meublées de sorte qu’elle est bien fondée à invoquer un trouble manifestement illicite résultant de l’adoption de la résolution litigieuse en violation de ses droits de copropriétaires. Elle argue d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires en ce que le syndicat des copropriétaires autoriserait l’exercice de certaines activités tandis qu’il en interdirait à d’autres

et qu’il n’est pas rapporté la preuve que son activité de location meublée de courte durée engendrerait des nuisances au sein de l’immeuble. Elle ajoute que le jugement rendu le 28 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Nice n’est à ce jour pas définitif, et que la cour de cassation a opéré un important revirement dans un arrêt du 25 janvier 2024 en ce que l’activité de location Airbnb ne constitue pas une activité commerciale en l’absence de prestation para hôtelière de sorte que les copropriétaires ne peuvent plus se retrancher derrière une clause d’habitation bourgeoise pour y faire obstacle. Elle ajoute qu’elle n’a pas pu louer son bien durant l’été 2023 ce qui lui a occasionné un préjudice important et qu’elle subit en outre un préjudice psychologique.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— le rejet des demandes,

— condamner Mme [L] [H] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître GUYOT.

Il expose que la copropriété n’est composée que de 20 lots, que le règlement de copropriété prévoit que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et qu’il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun établissement industriel ou commercial pouvant déranger les voisins par le bruit l’odeur de la fumée ou nuire à la tranquillité. Il ajoute que les copropriétaires ont subi des nuisances excessives liées à la location meublée de courte durée et qu’ils ont dans le cadre strict des dispositions du règlement de copropriété voté une résolution lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2023 interdisant les locations de courte durée de type Airbnb, Booking ou TripAdvisor ou de tout ordre en réitérant le principe d’occupation bourgeoise de l’immeuble. Il ajoute que par un jugement du 28 octobre 2024, le tribunal judiciaire a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes.

S’agissant de la demande de communication de pièces, il expose qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de se prononcer sur la destination de l’immeuble, que ses demandes ne sont pas pertinentes et que certaines des demandes formalisées par la demanderesse restent inintelligibles en ce qu’elle demande au syndicat des copropriétaires de lui verser une épreuve authentique des désordres reprochés. Il expose en outre ne pas être chargé du contrôle des normes ERP auxquels les sociétés occupant les locaux du rez-de-chaussée sont soumises et qu’il ne peut produire de tels documents. S’agissant des demandes de suspension des effets de la résolution numéro 12, il expose que la résolution ne modifie en rien le règlement de copropriété mais en fait une exacte application et que la demanderesse ne peut prétendre devant le juge des référés que le vote aurait dû avoir lieu à la majorité absolue et que de graves irrégularités ont été commises aucun trouble manifestement illicite n’étant démontré. Il ajoute qu’aucun trouble manifestement illicite n’est constitué par une prétendue violation de son droit de propriété, que la résolution interdit toute forme de location meublée de courte durée en mentionnant expressément les nuisances excessives de ce type de location et que l’argumentation soulevée en demande consistant à remettre en cause les clauses du règlement de copropriété au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne relève pas de la compétence du juge des référés, seul le juge du fond étant compétent et ce dernier ayant déjà rendu une décision rejetant ses demandes. Il expose que la Cour de cassation a confirmé le caractère commercial de location meublée de courte durée qui sont en l’espèce interdites par le règlement de copropriété, que la plaque en question de l’astrologue constaté au troisième étage a été retirée par le locataire au mois de mars 2023 et que s’agissant des locaux commerciaux situés au respectent les clauses du règlement de copropriété.

Il ajoute que les copropriétaires ont bien alerté la demanderesse des nuisances qu’ils subissaient, que l’interprétation des clauses du règlement de copropriété ne relève pas de la compétence du juge des référés et que les demandes de provisions se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où la demanderesse a la faculté de louer son bien excepté sous la forme d’un bail meublé de courte durée de type Airbnb, qu’elle ne rapporte pas la preuve du prétendu préjudice économique et psychologiques subis et que ses demandes contreviennent au jugement qui a été rendu au fond par le tribunal judiciaire qui a refusé de procéder à l’annulation de la résolution litigieuse.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

Conformément à la demande du juge, le syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré dans les respect du contradictoire l’informant que Madame [H] avait interjeté appel à l’encontre du jugement du 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [H] est propriétaire d’un appartement et d’une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à Nice.

Le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est à usage commercial ou d’habitation. En son article 2, il mentionne que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puissent nuire à la bonne tenue de la maison. Il précise qu’il ne pourra être établi dans l’immeuble aucune pension de famille aucun meublé qui pourrait être considéré comme exploitation commerciale étant entendu que chaque propriétaire ou occupant aurait le droit de faire des locations meublées à des gens de bonne vie et mœurs.

Lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2023, les copropriétaires ont adopté la résolution n°12 relative à « la réitération du principe d’interdiction d’location en meublé de courte durée de type Airbnb, Booking TripAdvisor ou autres de tous ordres » à la majorité des copropriétaires présents en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette résolution prévoit « que l’assemblée générale après en avoir délibéré décide de proscrire les locations meublées de courte durée réitérant ainsi le principe d’occupation bourgeoise de l’immeuble écrit dans le règlement de copropriété. Les nuisances liées à ce type de location sont trop importantes pour la copropriété qui ne souhaite plus subir cette charge manifestement excessive. Le syndic est d’ores et déjà mandaté pour ester en justice contre tous les contrevenants ».

La demanderesse verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 février 2023 décrivant qu’au troisième étage l’une des portes palières comporte une plaque professionnelle avec la mention d’activité d’astrologue médium et qu’au rez-de-chaussée des locaux commerciaux sont en cours d’exploitation, que le premier lot abrite un cabinet d’assurances et que le deuxième lot porte sur une activité de vente et d’installation de chauffage.

Il est constant que Madame [H] a diligenté une action aux fins d’obtenir la nullité de de la résolution numéro 12 de l’assemblée générale suivant le jugement du 28 octobre 2024 le tribunal judiciaire de Nice l’a déboutée de ses demandes tendant à voir ordonner avant-dire droit la communication de pièces sous astreinte ainsi que de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution numéro 12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2023 outre de sa demande de paiement de dommages et intérêts et de dispense de participation aux frais de la procédure.

Il ressort de cette décision que le tribunal judiciaire de Nice a considéré que Madame [H] sollicitait la production de divers documents afin d’éclairer le tribunal sur la destination de l’immeuble mais que sa demande était formalisée de façon vague sans précision sur la pertinence des documents sollicités et la proportionnalité de la production de nombreux documents par rapport à l’objectif recherché.

S’il est constant que cette décision n’est pas définitive en l’état de l’appel interjeté par Madame [H], force est de relever que cette décision a dés son prononcé l’autorité de la chose jugée en application de l’article 480 du code de procédure civile et qu’elle est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dès lors, le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même sile jugement est frappé d’appel puisque l’autorité de la chose jugée qui s’y rattache subsiste jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel.

En conséquence bien que Madame [H] réitère en référé sa demande de communication de pièces qui selon elle, s’avèrent nécessaires pour caractériser la destination de l’immeuble et éclairer la juridiction, force est de relever ainsi que l’a déjà jugé le tribunal judiciaire que cette demande se montre évasive et imprécise en ce qu’il est notamment demandé la production « des preuves authentiques des désordres reprochés à ses locataires intervienne » et qu’il ne relève pas en tout état de cause de l’office du juge des référés de se prononcer sur la destination de l’immeuble et d’interpréter le règlement de copropriété, eu égard notamment au débat opposant les parties sur ce point.

En conséquence cette demande qui ne repose pas sur un motif légitime sera rejetée.

Sur la demande de suspension de la résolution n°12 de l’assemblée générale le 13 janvier 2023 :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort du jugement du 28 octobre 2024 que le tribunal a considéré s’agissant de la demande nullité de la résolution numéro 12 que l’interdiction de location de courte durée ne devait pas être soumise à un vote à l’unanimité des membres du syndicat en ce que cette résolution découle de l’application des stipulations du règlement de copropriété déjà en vigueur et n’entraîne pas de modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble. Il ajoute que les termes du règlement de copropriété selon lesquels les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs traduisent une volonté d’occupation bourgeoise de l’immeuble à laquelle contrevient l’activité de location de courte durée entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage et que Madame [H] ne contestait pas avoir transformé son appartement en meublé de tourisme. Il ajoute que les diverses nuisances subies par les copropriétaires étaient clairement démontrées dans le présent litige, les attestations produites dénonçant un comportement de touristes peu soucieux du voisinage qui claquent les porte d’entrée de l’immeuble de l’appartement de jour comme de nuit, ne s’assurent pas que la porte de l’ascenseur est fermée et causent par leur présence et va-et-vient incessant de jour comme de nuit un sentiment d’insécurité et occasionnent du bruit.

Le tribunal a enfin considéré que la rupture d’égalité entre copropriétaires et l’abus de majorité allégués n’étaient pas démontrés par les éléments produits par Madame [H] quant à l’exercice d’une activité d’assurance et de vente de pompes à chaleur au rez-de-chaussée dans des locaux disposant d’une devanture et d’une entrée directe et autonome pour le public.

En premier lieu, bien que Mme [H] ne sollicite pas la nullité mais la suspension de la résolution n°12, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les dispositions du règlement de copropriété ni de se prononcer sur les modalités du vote de la résolution litigieuse au vu des contestations soulevées de part et d’autre, afin notamment de déterminer si ladite résolution aurait dû être votée à l’unanimité ou selon la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ni de se prononcer sur l’existence d’un abus de majorité ou une rupture d’égalite, qui relèvent à l’évidence de la seule compétence du juge du fond.

En outre, ainsi qu’indiqué précédemment, le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement, est frappé d’appel puisque l’autorité de la chose jugée qui s’y rattache subsiste jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel. Or, le juge du fond a rejeté sa demande nullité de ladite résolution.

En conséquence, il doit être considéré, que le trouble manifestement illicite allégué par la demanderesse n’est pas caractérisé de sorte que sa demande de suspension de la résolution sera rejetée.

Sur la demande de provisions :

Selon l’article 835 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans son jugement du 28 octobre 2024, le tribunal a rejeté les demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices économique et moral.

Ainsi qu’indiqué précédemment, le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement, est frappé d’appel puisque l’autorité de la chose jugée qui s’y rattache subsiste jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel.

Dès lors, force est de considérer que les demandes provisionnelles formées par Madame [H] au titre du préjudice économique et psychologique se heurtent à des contestations sérieuses au vu du jugement rendu au fond et des éléments susvisés étant de surcroit relevé ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires que cette dernière conserve la faculté de louer son bien excepté sous la forme d’un bail meublé de courte durée de type Airbnb.En conséquence, elles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Mme [H] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons l’ensemble des demandes formées par Madame [L] [J] épouse [H] ;

CONDAMNONS Mme [L] [J] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [L] [J] épouse [H] aux dépens de l’instance avec distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], M^e Dominique GUYOT avocat au barreau de Nice

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT