COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[J] [W] c/ [L]

MINUTE N°

DU 02 Avril 2025

N° RG 24/01205 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRTM

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Frédéric MORISSET

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI

Le

DEMANDERESSE:

Madame [M] [J] [W]

née le 25 Mars 1938 à NANTES (44000)

3 Allée Guillaume Apollinaire

98000 MONACO

représentée par M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [R] [L]

Les Belles Terres

234 Avenue de la Lanterne

06200 NICE

représentée par M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la proteciton : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 février 2015 à effet du 1er mars 2015, Madame [M] [J] [W], a loué à Madame [R] [L], un studio meublé, un box et une cave, situé 234 avenue de la Lanterne, Résidence Les Belles Terres 06000 NICE, moyennant un loyer mensuel de 700 euros charges comprises.

Par acte d’huissiers de justice en date du 23 octobre 2023, Madame [M] [J] [W] a délivré congé pour vendre à effet du 29 février 2024.

Des contestations étant nées, une tentative de conciliation a été mise en œuvre à l’initiative de Madame [R] [L], laquelle a débouché sur un constat d’échec de conciliation en date du 06 février 2024.

Madame [R] [L] a fait assigner Madame [M] [J] [W] par acte extra-judiciaire en date du 27 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, notamment en requalification du bail meublé en bail de locaux vides et en nullité du congé.

Par jugement en date du 20 novembre 2024 (minute n°24/771B), le juge des contentieux de la protection de Nice a notamment reçu la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail et par conséquent déclaré l’action en requalification du bail formée par Madame [R] [L] irrecevable et valable le congé pour vendre délivré par Madame [M] [X] à Madame [R] [L] le 20 octobre 2023 à effet au 29 février 2024. Il a ainsi été constaté l’occupation du local à usage d’habitation sans droit ni titre à compter du 1er mars 2024 par Madame [R] [L] et ordonné la libération des lieux à compter de cette date.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [M] [J] [W] a fait assigner Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 26 septembre 2024, afin de :

• Juger que le loyer à compter du 1er mars 2023 était par l’effet de l’indexation annuelle, de 763,16 euros par mois ;

• Condamner Mme [L] à payer à la demanderesse :

• 517,92 euros au titre de l’indexation depuis le 1er mars 2023 jusqu’au 29 février 2024 ;

• 720 euros au titre du loyer de novembre 2023 (avant l’indexation) ;

• 5.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis par son refus des visites des techniciens chargés de préparer le dossier de vente ;

• 53.750 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par la perte de chance de vendre les biens immobiliers à M. [S] [H] ;

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et l’exécution provisoire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2025.

A cette audience, Madame [M] [J] [W], représentée par son conseil, s’en remet à ses dernières conclusions aux termes desquelles, elle ne maintient que ses demandes en condamnation de la défenderesse en paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis par son refus des visites des techniciens chargés de préparer le dossier de vente ainsi que la somme de 53.750 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par la perte de chance de vendre les biens immobiliers à M. [S] [H], outre les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [R] [L] représentée par son avocat, s’en remet également à ses dernières écritures, et sollicite de voir débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

• Sur les dommages et intérêts au titre du refus d’effectuer les visites

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

En l’espèce, Madame [M] [J] [W] sollicite la condamnation de Madame [R] [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle, du fait de son refus de laisser effectuer des visites dans les lieux occupés, en vue de la réalisation des diagnostics techniques. Elle remet au soutien de ses prétentions, des attestations émanant d’un photographe, d’un diagnostiqueur et d’un agent immobilier, dont Madame [R] [L] conteste la régularité au sens de l’article 202 du code de procédure civile.

Cependant, il ne ressort ni du contrat de location en date du 15 février 2015 ni du congé pour vendre délivré le 23 octobre 2023, l’existence d’une obligation contractuelle ou d’une sommation pour Madame [R] [L] d’avoir à laisser visiter les lieux en vue de la vente du local loué. Dès lors, en l’absence d’obligation contractuelle, aucune responsabilité contractuelle ne pourra être engagée et Madame [M] [J] [W] sera déboutée de sa demande et ce, d’autant qu’il est admis par Madame [R] [L] qu’une visite des lieux a finalement pu être effectuée par l’agence immobilière ayant conduit à la réception d’une offre de vente en date du 29 janvier 2024.

• Sur les dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre le bien

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le préjudice résultant de la perte d’une éventualité favorable peut être réparé au titre de la perte de chance, qui nécessite donc la démonstration d’une faute de l’auteur du dommage ainsi que de la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable qui a disparu, et le lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [M] [J] [W] sollicite l’octroi de la somme de 53.750 euros à titre de dommages et intérêts de la part de son ancienne locataire occupant désormais sans droit ni titre son logement, pour perte de chance d’avoir vendu son appartement.

Madame [R] [L] précise quant à elle, être dans une situation de précarité importante ayant empêché son relogement, compte tenu de sa situation sociale ainsi que de la dégradation de son état psychologique suite au congé délivré par sa bailleresse. Elle prétend avoir engagé des démarches de relogement dans le parc locatif privé et déposé des demandes de logement social en vain. Pour autant, il convient de relever que Madame [R] [L] ne justifie pas des démarches effectuées auprès d’agences immobilières ou de propriétaires privés et ne transmet qu’une demande de logement social déposée le 12 septembre 2024, alors même qu’elle était informée depuis le 20 octobre 2023 de la résiliation de son bail au 29 février 2024. Il est ainsi établi que Madame [R] [L] a commis une faute, en se maintenant illégalement dans les lieux.

Madame [M] [J] [W] soutient avoir subi un préjudice et produit au soutien de ses prétentions, une offre de vente ferme signée en date du 29 janvier 2024 concernant l’appartement, la cave et le parking sis 234 avenue de la Lanterne 06200 NICE, au prix de 215.000 euros, hors frais d’agence de 15.000 euros à la charge du vendeur, sous les conditions suspensives de la libération des lieux de toute occupation, de l’absence de charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens ou altérer de manière significative la jouissance l’acquéreur et de l’absence d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde en capital, intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente.

Il est établi que malgré le congé délivré par Madame [M] [J] [W] à sa locataire en date du 23 octobre 2023 à effet du 29 février 2024, cette dernière n’a pas quitté les lieux et ce, malgré le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 20 novembre 2024 ayant validé le congé ainsi délivré et ordonné la libération des lieux.

Madame [R] [L] produit un courrier électronique émanant d’un conseiller immobilier d’une agence immobilière, dont se prévaut également Madame [M] [J] [W], indiquant que « il est courant d’appliquer une décote de l’ordre de 10% sur le prix de vente d’un bien occupé. Cette décote s’explique par le fait que l’acquéreur ne pourra pas disposer librement du bien, que ce soit pour l’occuper ou le relouer. Il est important de noter que cette décote peut également varier en fonction du montant du loyer perçu. Un loyer attractif/ peu attractif pour l’investisseur peut ainsi influencer la réduction appliquée ».

Ainsi, quand bien même il n’est pas démontré par la demanderesse que les conditions suspensives tenant à l’absence de charge réelle, servitudes ou d’inscriptions aux certificats d’urbanisme, titre de propriété et état hypothécaire ne se sont pas réalisées, la perte de chance de Madame [M] [J] [W] de vendre son bien immobilier à M. [S] [G] au prix de 215.000 euros hors frais d’agence de 15.000 euros, soit au prix de 200.000 euros net vendeur, était réelle et sérieuse.

Cependant, si Madame [M] [J] [W] démontre avoir perdu une chance de vendre son bien à M. [G], elle ne rapporte pas pour autant la preuve de la perte de chance de vendre son bien immobilier à des conditions tarifaires similaires, dès lors qu’elle ne produit aucune évaluation de la valeur vénale du bien immobilier avec et sans occupation.

Or, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. C’est pourquoi, il est équitable de fixer l’indemnisation octroyée à Madame [M] [J] [W] à la somme de 6.000 euros, cette somme représentant un pourcentage de l’avantage espéré.

I. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [L] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [M] [J] [W], Madame [R] [L] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 750 euros en application de l’article précité.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [M] [J] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre du refus de visite des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à Madame [M] [J] [W] la somme de 6.000 euros au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à Madame [M] [J] [W] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [L] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE