COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[B] c/ [N], [N]

MINUTE N°

DU 10 Janvier 2025

N° RG 24/02099 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWLD

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril

Copie délivrée

à M^e ARNULF Hélène

le

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice,

DEFENDEURS:

Madame [U] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e ARNULF Hélène, avocat au barreau de Nice

Monsieur [J],[Z] [N], décédé

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS,Vice-Président, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 30 mars 2010, M. [O] [B] a donné à bail à M. [J] [N] et Mme [Y] [T] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5].

M. [O] [B] est décédé le 27 septembre 2017 et Mme [Y] [T] est décédée le 28 novembre 2023.

Le bail a été transféré à Mme [U] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [B] a, par acte extra-judiciaire du 18 janvier 2004, fait signifier à Mme [U] [N] un commandement de payer la somme de 1.847,27 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 23 avril 2024, M. [O] [B] a fait assigner M. [J] [N] et Mme [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2024.

A cette audience :

. M. [O] [B] a été représenté par son conseil ;

. Mme [U] [N] a été représentée par son conseil.

*

Il conviendra de déclarer l’instance éteinte à l’égard de M. [J] [N], décédé.

*

Vu les dernières écritures pour M. [O] [B] visées en date du 23 octobre 2024 et vu les dernières écritures pour Mme [U] [N] visées en date du 23 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les deux parties étant présentes ou représentées, M. [O] [B] a actualisé sa demande principale à la somme de 8.996,80 € arrêtée au 17 octobre 2024.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par M. [O] [B] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 30 mars 2010 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [U] [N] le 18 janvier 2004 pour la somme en principal de 1.847,27 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 29 février 2024.

M. [O] [B] a produit un décompte actualisé faisant apparaître que Mme [U] [N] reste devoir la somme de 8.996,80 € à la date du 17 octobre 2024.

A cet sujet, si la défenderesse sollicite que le montant du loyer soit réduit à la somme mensuelle de 300,00 € hors charges au regard des désordres affectant selon elle l’appartement, il y’a lieu de la débouter de cette demande dans la mesure où, outre le fait qu’elle ne rapporte aucunement la preuve de l’existence de tels désordres au sein du bien loué, elle n’a jamais intenté d’action antérieure contre le bailleur aux fins de réduction du montant du loyer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance étant certaine, liquide et exigible, Mme [U] [N] sera condamnée, au paiement de la somme de 8.996,80 € arrêtée au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1.847,27 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Si le montant de l’arriéré de loyers et charges échus impayés est élevé, il est constant que le bail est ancien et que la défenderesse l’occupe depuis plusieurs années notamment dans le cadre de l’aide qu’elle a pu fournir à sa mère du vivant de celle-ci.

En outre, il est manifeste qu’elle rencontre des difficultés financières importantes et qu’elle tente de se reloger dans le secteur protégé.

Aussi, afin de conserver à la défenderesse le bénéfice d’un logement, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Mme [U] [N] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [U] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [U] [N] se libère dans le délai fixé et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [N] selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,

— Mme [U] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [U] [N], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civil

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 500,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par Mme [U] [N].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par Jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’instance éteinte à l’égard de M. [J] [N], décédé,

DEBOUTE Mme [N] de sa demande tendant à la réduction du montant du loyer,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 29 février 2024,

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [O] [B] la somme de 8.996,80 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2004 pour la somme de 1.847,27 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [U] [N] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 35 mensualités d’un montant de 249,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié,

DIT, en revanche, à défaut de paiement par Mme [U] [N] d’une seule mensualité sept (7) jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :

— que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Mme [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [O] [B] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Mme [U] [N] sera tenu au paiement, à compter du 18 octobre 2024, d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNE éventuellement en tant que de besoin,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [U] [N] aux dépens,

CONDAMNE Mme [U] [N] à verser à M. [O] [B] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE