Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [X]

Porte K302 Etage 3 Résidence Laome

84 Route de Rennes

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/02941 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIWG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [U] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 05 septembre 2022, prenant effet le 28 septembre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Monsieur [U] [X] un local à usage d’habitation numéro 48 porte K302 au troisième étage sis 84 route de Rennes à Nantes (44 000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 553.53 euros, outre une provision sur charges de 161.23 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 511.97 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 6 mai 2024, la SA La Nantaise d’Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Monsieur [U] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail à la date du 6 juillet 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 6 996.40 euros arrêtée au 30 juin 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

— dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA La Nantaise d’Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 11 566.60 euros.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [U] [X] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [U] [X].

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [U] [X] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 27 décembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [U] [X] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social indique que celui-ci ne s’est pas non plus rendu aux rendez-vous proposés, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [U] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 11 566.60 euros au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [X] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 996.40 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.8.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [U] [X] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 711.30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [X], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 7 juillet 2024, Monsieur [U] [X] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [U] [X] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [U] [X], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA La Nantaise d’Habitations afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [U] [X] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 05 septembre 2022 entre la SA La Nantaise d’Habitations et Monsieur [U] [X] portant sur un local à usage d’habitation numéro 48 porte K302 au troisième étage sis 84 route de Rennes à Nantes (44 000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 7 juillet 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, durant le temps des opérations ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à la SA La Nantaise d’Habitations la somme de 11 566.60 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 996.40 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser à la SA La Nantaise d’Habitations une somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA