COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Janvier 2025

N° RG 23/03746 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKA3

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Copie délivrée

à M^e COHEN

le

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Localité 6] sis 1 à [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SYND UP dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [E]

Madame [X] [E]

Tous deux demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. François GUERANGER, magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 puis prorogée au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

FAITS

Monsieur [R] [E], né le 23 juillet 1964, et Madame [X] [E], née le 25 octobre 1966, tous deux nés en Algérie et domiciliés [Adresse 1] à [Localité 5] ou, au besoin, [Adresse 4] à [Localité 7], sont propriétaires des lots 1224 et 1264 dans la copropriété dénommée [Localité 6], située 1 à [Adresse 2].

Cette copropriété de 7 immeubles et commerces compte 833 copropriétaires et plus de 2070 lots. Elle connaît, depuis de nombreuses années, de graves ennuis financiers.

Par ordonnance du 5 septembre 2012, Me [D] a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-1 du décret du 17 mars 1967 aux fins, notamment, de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. La mission de Me [D] a été prorogée à plusieurs reprises. Par ordonnance du 24 octobre 2019, la SELARL [H] [D] et associés était désignée en remplacement de Me [D] et les prorogations ont continué, la dernière en date terminant la mission au 5 septembre 2024.

Depuis plusieurs années, les consorts [E] sont défaillants dans le règlement de leurs charges de copropriété. Une action en justice a été exercée par le syndicat des copropriétaires [Localité 6] en 2018 mais, par jugement du 22 août 2019, l’intégralité des demandes a été rejetée faute de preuves suffisantes.

Une mise en demeure du 22 mai 2023 a été adressée aux consorts [E] mais elle s’est révélée infructueuse.

PRÉTENTIONS

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir constater ou dire et juger ou encore donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ce qui est rappelé par la Charte de présentation des écritures du 30 janvier 2023. Émettre une prétention consiste à solliciter du juge l’obtention d’un avantage ou, inversement, à solliciter auprès de lui que cet avantage soit refusé à son prétendant. Ces demandes sont en réalité des moyens au soutien des prétentions véritables des parties. Il ne sera pas statué dessus sauf si l’analyse de leur rédaction révèle qu’il s’agit, en réalité, de prétentions et non de moyens

Par acte introductif d’instance du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6], représenté par la SELARL [D] et associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a assigné les consorts [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 avril 2024, renvoyée aux audiences du 3 septembre 2024 et du 5 novembre 2024. Lors de cette audience, le demandeur a déposé des conclusions auxquelles il a déclaré se référer pour solliciter du tribunal de

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 35, 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1231-6 du code civil

CONDAMNER les CONSORTS [E] solidairement à lui payer la somme de 4.717,69 euros représentant le solde dû des charges de copropriété impayées à la date du 2 janvier 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, date du courrier de mise en demeure de la copropriété et ce jusqu’à parfait paiement, intérêts capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

CONDAMNER in solidum les consorts [E] à lui payer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil

JUGER que les consorts [E] devront payer les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER in solidum les consorts [E] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

DÉBOUTER les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dans ses conclusions déposées à l’audience et auxquelles ils se réfèrent, les consorts [E] sollicitent de voir le tribunal

FIXER le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] à la somme de 4 717,69 euros au 2 janvier 2024 (1ère provision 2024 incluse), c’est-à-dire de manière conforme au décompte rectifié par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] dans sa pièce n°22

Leur ACCORDER un délai de 24 mois pour s’en acquitter

DÉBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et au titre d’un prétendu préjudice

STATUER ce que de droit sur les dépens

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 puis prorogée au 24 janvier 2025.

SUR QUOI

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

L’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire énonce :

« Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. »

Par ailleurs, aux termes de l’article D212-19-1 du code de l’organisation judiciaire :

« Les compétences matérielles des chambres de proximité sont fixées conformément aux tableaux IV-II et IV-III annexés au présent code.»

Et le tableau IV-II précise : « COMPÉTENCES MATÉRIELLES DES CHAMBRES DE PROXIMITÉ NON MENTIONNÉES AU TABLEAU IV-III

1° Actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros et demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros, en matière civile ; »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] est représenté à l’audience ainsi que les consorts [E]. Le montant en demande est supérieur à 5 000 euros.

En conséquence, la présente décision sera rendue contradictoirement en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…) »

L’article 14-1 de la même loi ajoute :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 36 du décret n°67-223 pris en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

L’article 1231-6 du code civil prévoit :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Localité 6] demande aux consorts [E] de lui payer la somme de 4 717,69 euros représentant le solde des sommes qui lui sont dues par ceux-ci au 2 janvier 2024. Les consorts [E] acquiescent à cette somme.

En conséquence, les consorts [E] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] une somme de 4 717,69 euros somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, date du courrier de mise en demeure de la copropriété et ce jusqu’à parfait paiement, intérêts capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Mais l’article 9 du code de procédure civile prévoit :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] demande « que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte des consorts [E], copropriétaires défaillants, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il va de soi que l’article en question s’applique en principe. Toutefois, il ne peut être donné un accord de principe au syndicat des copropriétaires, la liste des frais de relance et de procédure devant être soumise au contrôle du juge. Cette liste n’est pas produite en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] sera débouté de sa demande de paiement par les consorts [E] des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557du 10 juillet 1965

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] réclame aux consorts [E] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des différents préjudices qu’ils ont, selon lui, causés à la copropriété.

En l’occurrence, alors que, sur le principe, les charges de copropriété doivent être réglées à la date d’exigibilité, les errements du syndicat des copropriétaires [Localité 6] dans le calcul des charges, comme cela a été relevé par le tribunal d’instance de Nice dans sa décision du 22 août 2019, tout comme une surévaluation systématique des provisions réclamées, ne justifient pas l’octroi d’une indemnité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] sera débouté de sa demande de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts

Sur la demande reconventionnelle de délai pour régler les charges impayées

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

L’octroi de délais au sens de 1343-5 du code civil doit s’interpréter comme la mise en place d’un plan d’apurement de la dette compte tenu notamment de la situation du débiteur qui doit tout autant démontrer les difficultés financières justifiant sa demande qu’une situation permettant l’apurement de la dette dans le délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, les consorts [E] sollicitent un délai de 24 mois pour le règlement des charges impayées sans mettre en avant ni leur situation financière ni un plan d’apurement de la dette.

Par ailleurs, la pièce n°22 sur laquelle ils s’appuient et qui recense les charges et les versements afférents à leurs lots montre que, depuis au moins 2019, leur compte est en permanence débiteur. On peut donc estimer que les consorts [E] bénéficient déjà de délais de paiement depuis plusieurs années et qu’il n’apparaît pas de raison suffisante pour que la situation se perpétue.

En conséquence, les consorts [E] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE les consorts [E] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] la somme de 4 717,69 euros, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, date du courrier de mise en demeure de la copropriété et ce jusqu’à parfait paiement, intérêts capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] de sa demande de paiement par les consorts [E] des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557du 10 juillet 1965

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] de sa demande de paiement par les consorts [E] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE les consorts [E] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE in solidum les consorts [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE les consorts [E] aux dépens de la présente instance recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT