COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/01164 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYS3

du 25 Février 2025

M. I 25/00000170

N° de minute

affaire : [U] [I]

c/ S.A.R.L. RIVIERA PALACE, S.A.R.L. ARCHIMED

Grosse délivrée

à M^e BARBARO

Expédition délivrée

à M^e VARAPODIO

EXPERTISE(3)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt cinq Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Juin 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [U] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. RIVIERA PALACE

C/O SCI La voie des oliviers

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. ARCHIMED

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 14 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 13 juin 2024, Mme [U] [I] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL RIVIERA PALACE et la SARL ARCHIMED, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 janvier 2025, Mme [U] [I] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures déposées à l’audience.

Elle expose qu’elle a acquis un appartement et deux emplacements de parking au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11] sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement signée le 25 novembre 2022 pour le prix de 2 250 000 euros payable au fur et à mesure de l’achèvement des ouvrages et qu’elle a réglé la première mensualité d’un montant de 787 500 euros. Elle ajoute que la société RIVIERA PALACE lui a notifiée une première demande de règlement par courrier du 12 mai 2023 portant sur la somme de 787 500 euros qu’elle a cependant refusée de régler au motif que l’état d’avancement revendiqué n’était pas atteint et qu’elle ne pouvait solliciter ce règlement au sens du contrat de vente. Elle ajoute que cette dernière lui a notifié un commandement visant le paiement de la mensualité le 13 novembre 2023 qu’elle a également refusé de payer, au regard de l’état de construction de l’immeuble. Elle soutient être bien fondée à voir désigner un expert judiciaire aux fins d’examen de l’avancement de la construction du bien dont elle doit devenir propriétaire, que la SARL RIVIERA PALACE rencontre manifestement des difficultés financières pour poursuivre normalement l’édification de son programme et qu’elle tente de percevoir des règlements en infraction aux règles d’ordre public régissant les ventes en l’état futur d’achèvement en provisionnant les quotes-parts du prix de vente avant la réalisation complète de l’ouvrage.

Elle ajoute que la SARL RIVIERA PALACE a saisi parallèlement le président du tribunal judiciaire d’une demande visant la résolution de la vente, qu’une audience a été fixée en février 2024, qu’elle a fait procéder à une saisie de ses parts sociales dans la SCI SINIAI et que pressée par l’urgence de la procédure, elle a accepté de signer un protocole d’accord le 18 mars 2024 sans en comprendre réellement la portée et ce alors qu’elle était hospitalisée à Moscou puis que la procédure a fait l’objet d’une radiation. Elle soutient avoir délivré une assignation en nullité du protocole transactionnel le 31 mars 2024 devant le tribunal judiciaire car il existe une distorsion manifeste entre les appels de fonds justifiés par les attestations d’avancement de travaux délivrés par la société ARCHIMED et la réalité des travaux réalisés de sorte qu’une expertise judiciaire devra être ordonnée. Elle ajoute que la fin de non-recevoir soulevée n’est pas fondée puisqu’elle a contesté la validité du protocole revendiqué par les défenderesses devant le tribunal judiciaire de Nice, tout en faisant valoir que la SARL ARCHIMED n’est pas partie à ce protocole et qu’elle a tout intérêt à démontrer la faute intentionnelle de cette dernière dont les attestations d’avancement de chantier ont actionné les appels de fonds fondant la prétendue dette ainsi que celle de la société RIVIERA PALACE en sa qualité de promoteur.

La SARL RIVIERA PALACE et la SARL ARCHIMED représentées par leur conseil , sollicitent dans leurs conclusions en réponse déposées à l’audience :

— de déclarer Madame [I] irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir

n’étant plus propriétaire de l’appartement acquis de la SARL RIVIERA PALACE,

— la condamner à leur payer à chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tant que de besoin, le rejet des demandes.

Elles font valoir que la demanderesse ne s’est pas acquittée des sommes réclamées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, qu’elle a procédé au paiement de la première fraction de 35 % du prix de vente exigible à la signature de l’acte et qu’elle n’a pas réglé les sommes suivantes et ce alors que le 12 mai 2023, une attestation d’avancement des travaux au stade de la mise hors d’eau du bâtiment éditée par le cabinet ARCHIMED en sa qualité de maître d’œuvre rendant exigible la fraction de 787 500 euros lui a été adressée. Elles ajoutent qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans l’acte de vente lui a été signifié le 20 octobre 2003 puis que le 13 novembre 2023 une attestation d’avancement des travaux au stade des finitions lui a été adressé en vain. Elles expliquent la société RIVIERA PALACE a assigné cette dernière le 16 janvier 2024 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’annulation de la vente et d’indemnisation des préjudices subis et que postérieurement les parties se sont rapprochées et ont convenu de mettre un terme au litige en signant le 18 mars 2024 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la demanderesse s’est engagée à payer les sommes dues au plus tard le 15 juin 2024, à défaut de résolution de la vente de plein droit, que ce protocole a été homologué par le tribunal judiciaire le 8 août 2024 et que la vente a été annulée puisque cette dernière n’a réglé aucune des sommes convenues.

Elles font valoir qu’elle ne justifie pas de sa qualité à agir dans la mesure où il ressort du protocole d’accord transactionnel que la vente du 25 novembre 2022 a été résolue de plein droit du fait de son défaut de paiement des appels de fonds mis à sa charge et de l’indemnité transactionnelle convenue, que ce protocole est valable quand bien même il serait de manière inexplicable arguée de sa nullité par la demanderesse, qu’il a été homologué judiciairement et que la résolution a été publiée au service de la publicité foncière de sorte que la demanderesse n’a plus à ce jour la qualité de propriétaire requise pour solliciter l’aménagement d’une mesure d’expertise destinée à constater l’état d’avancement des travaux. À titre subsidiaire, elles font valoir que les moyens soulevés par Madame [I] sont inopérants, qu’elle est à l’origine du retard dans l’achèvement des travaux dont elle se dit victime, que le maître d’œuvre a bien établi une attestation en tout point conforme avec l’avancement effective du chantier et qu’elle ne justifie d’aucun motif légitime à ce qu’une expertise soit diligentée dans la mesure elle n’est plus propriétaire de l’appartement et n’a jamais été en mesure de faire face aux appels de fonds postérieurs qui ont été délivrés à juste titre.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que le 25 novembre 2022 la société RIVIERA PALACE a vendu dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement un appartement à Madame [U] [I] au prix de 2 250 000 euros payable à concurrence de 787 500 euros au jour de la conclusion de la vente et paiement du surplus au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon l’échelonnement suivant : 35 % du prix global à la mise hors d’eau soit la somme de 787 500 euros, 25 % du prix global aux finitions soit la somme de 562 500 euros et 5 % du prix global à la remise des clés soit 112 500 euros.

Il est établi que Mme [I] a payé la somme de 787 500 euros au jour de la signature de la vente et qu’un litige est survenu entre les parties s’agissant de l’exécution du contrat de vente et de l’état d’avancement des travaux, Madame [I] ayant refusé de procéder au règlement des autres sommes appelées par la société RIVIERA PALACE au fur et à mesure de l’accomplissement des travaux.

Le 12 mai 2023, une attestation d’avancement des travaux faisant état des travaux d’étanchéité du bâtiment B pour mise hors d’eau rédigée par la SARL ARCHIMED en sa qualité de maître d’œuvre a été adressée par la SARL RIVIERA PALACE à Mme [I] aux fins de règlement de la somme de 787 500 euros correspondant à la fraction de prix exigible à la mise hors d’eau puis un commandement de payer la somme de 819 000 euros visant la clause résolutoire prévue à l’acte de vente lui a été signifié 20 octobre 2003 en vain. Le 13 novembre 2023 une attestation d’avancement des travaux des finitions lui a été adressée avec demande en paiement de la somme de 562 500 euros correspondant à la fraction de prix exigible au stade des finitions en vain, Mme [I] ayant refusé de payer les dites sommes en alléguant une distorsion manifeste entre les appels de fonds et la réalité de l’état d’avancement des travaux.

Le 18 mars 2024, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre la SARL RIVIERA PALACE et Madame [I], ledit protocole prévoyant qu’un délai est octroyé à cette dernière pour s’acquitter des sommes appelées au stade de la mise hors d’eau et des finitions soit la somme de 1 750 000 euros au plus tard le 15 juin 2024, qu’elle accepte de la régler et qu’à défaut de règlement au plus tard à cette date, la vente du 25 novembre 2022 sera résolue de plein droit et sans formalité et la société RIVIERA PALACE conservera à titre de clause pénale forfaitaire et transactionnelle les sommes déjà versées. Ce protocole prévoit que les parties interdisent l’introduction de quelque procédure et quelque action judiciaire que ce soit au titre des faits relatés.

Madame [I] n’a pas réglé les sommes visées au protocole dans le délai imparti.

Il est cependant établi que par acte de commissaire du 31 mai 2024, elle a fait assigner la SARL RIVIERA PALACE devant le tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 26 septembre 2024 en vue d’obtenir la nullité du protocole d’accord transactionnel en date du 18 mars 2024, cette procédure étant actuellement pendante.

Toutefois, par un jugement du 8 août 2024 rendu sur requête du 19 juin 2024 de la SARL RIVIERA PALACE, en l’absence de Mme [I] et sans débat, le tribunal judiciaire de Nice a homologué ledit protocole d’accord transactionnel en lui conférant force exécutoire.

Ce jugement a fait l’objet d’une publication auprès des services de la publicité foncière au vu du relevé des formalités publiées au 3 octobre 2024.

Il convient de relever que l’homologation d’un protocole transactionnel a pour effet de lui conférer force exécutoire et ne fait pas obstacle à une contestation sur la validité de cet accord devant le juge compétent.

Or, il ressort des éléments susvisés que postérieurement à l’assignation délivrée par Mme [I] en vue d’obtenir la nullité du protocole transactionnel signé avec la SARL RIVIERA PALACE, cette dernière a saisi par requête le tribunal judiciaire, qui par un jugement du 8 août 2024, a homologué ledit protocole en lui conférant force exécutoire, la procédure initiée par Mme [I] étant pendante, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge

En outre, il est constant que la SARL ARCHIMED n’est pas partie audit protocole, qui ne lui est donc pas opposable et qu’il ne peut également opposer.

Enfin, Mme [I] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 août 2024 décrivant qu’une grue est installée sur le chantier, que les façades du bâtiment sud A sont brutes de béton, que les gardes-corps ne sont pas posés au niveau des balcons, qu’aucune menuiserie n’a été posée au niveau des ouvertures des fenêtres et portes fenêtres, que les travaux de doublage de cloisonnement n’ont pas été réalisés au sein des appartements, que les murs et plafonds visibles depuis la voie publique sont bruts de béton et que les travaux de gros œuvre ne sont pas achevés au niveau du bâtiment. Concernant le bâtiment Nord, il est indiqué que les façades sont brutes de béton, que les enduits n’ont pas été réalisés, que les travaux de maçonnerie ne sont pas achevés au niveau du bâtiment Nord, que des planches de coffrage demeurent fixées en certains endroits, que les gardes-corps des balcons ne sont pas installés, que les faux plafond sont en cours de réalisation au sein de certains appartements, que certaines menuiseries ont été posées et que s’agissant de l’appartement que Madame [I] indique avoir acquis situé au rez-de-jardin du bâtiment B, les baies de cet appartement sont ouvertes et que les travaux de maçonnerie ne sont pas achevés aux abords directs du bâtiment. Concernant les abords des bâtiments, il est relevé que la terre n’est pas compactée et que les aménagements extérieurs n’ont pas été réalisés.

Dès lors, en l’état de l’instance initiée par Madame [I] en vue d’obtenir l’annulation du protocole d’accord transactionnel prévoyant la résolution de la vente en l’absence de règlement des sommes visées au plus tard le 15 juin 2024, qui demeure pendante et du fait que la SARL ARCHIMED n’est pas partie à cet acte, force est de considérer à ce stade, que la fin de non-recevoir soulevée en défense tirée du défaut de qualité à agir de la demanderesse n’est pas fondée et doit être rejetée.

La lecture de ces éléments conduit en conséquence à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues mais également du différend opposant les parties sur l’état d’avancement des travaux et les sommes appelées par le vendeur sur la base des attestations délivrées par le maitre d’eouvre est justifiée.

Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Mme [U] [I], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de Mme [U] [I] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevé par les sociétés SARL RIVIERA PALACE et la SARL ARCHIMED ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [R] [N], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 9], avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* préciser la date d’ouverture du chantier, l’état de réalisation des parties communes et des parties privatives de l’appartement que Mme [I] soutient avoir acquis suivant acte authentique du 25 novembre 2022 ;

*décrire le calendrier d’exécution des travaux au regard des attestations d’achèvement délivré par la SARL ARCHIMED ;

*donner tout élément technique permettant de définir les délais d’exécution des ouvrages, l’état d’avancement des travaux, la date à laquelle la mise hors d’eau est intervenue et la date ou non de réalisation des finitions, donner tout élément utile sur les dates de chacune des tranches prévues par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et sur les éventuels retards ou non de livraison ou de non-exécution ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* fournir tous éléments nécessaires à l’apurement des comptes entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Mme [U] [I] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 25 avril 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité 2511;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 25 novembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de Mme [U] [I] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES