TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 1 cab 01 B

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/00024 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WNOV

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

08 Octobre 2024

Affaire :

M. [J], [Y], [R] [I], Mme [L] [U]

C/

S.A.S. AX’HOME, S.A.R.L. GUIGNARD PROMOTION

le:

EXECUTOIRE+COPIE

M^e Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

M^e Sarah FOURNIER – 2930

M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE – 502

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 08 Octobre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 14 Septembre 2023,

Après rapport de Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 26 Juin 2024, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Caroline LABOUNOUX, Juge

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière présente lors des débats, et de Bertrand MALAGUTI, greffier lors de l’audience de prononcé

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J], [Y], [R] [I]

né le 15 Février 1973 à [Localité 21], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON,

Madame [L] [U]

née le 01 Février 1976 à [Localité 12] – LIBAN, demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON,

DEFENDERESSES

S.A.S. AX’HOME, domiciliée : chez ANTHMA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [15],

S.A.R.L. GUIGNARD PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Sarah FOURNIER, avocat au barreau de LYON,

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 juillet 2019, une promesse synallagmatique de vente et d’achat était signée entre la société GUIGNARD PROMOTION et les consorts [E] concernant leur bien sis au [Adresse 2] à [Localité 20], la société GUIGNARD PROMOTION souhaitant réaliser un projet de construction.

Le 17 février 2020, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] signaient une promesse unilatérale de vente au profit de la Société GUIGNARD PROMOTION concernant leur bien sis [Adresse 11] cadastré section AV N°[Cadastre 8] pour un montant de 1 013 000 €, les consorts [I] et [E].

Dans le cadre de cette promesse unilatérale de vente, la Société GUIGNARD PROMOTION disposait également de la faculté d’acquérir le bien afin de réaliser un projet de construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation sur le bien objet appartenant au promettant cadastrée section AV [Cadastre 8] et sur le bien appartenant aux consorts [E] cadastré section AV [Cadastre 7] et AV [Cadastre 6].

Par cet acte, le promettant conférait au bénéficiaire la faculté d’acquérir au plus tard le 30 juillet 2021.

Cette promesse était conclue sous les conditions suspensives suivantes :

— Modification du PLU de la commune de [Localité 16],

— Obtention d’un permis de construire,

— Etude du bâti, du sol et du sous-sol,

— Désamiantage,

— Indivisibilité : Signature de la promesse de vente des consorts [E].

Par ailleurs, aux termes de cette promesse, les époux [I] s’étaient engagés envers le bénéficiaire de la promesse à régulariser avec Monsieur [X] [E], par la suite décédé, un acte rectificatif à l’acte de vente du 10 avril 2002, aux frais des consorts [E], afin de confirmer que la parcelle AV [Cadastre 7] est troujours restée la propriété de Monsieur [E] et de ses ayant-droits, la configuration et la superficie de la parcelle cadastrée AV [Cadastre 3] n’étant pas conforme à la configuration et à la superficie d’origine des parcelles originairement cadastrées E2031 [Cadastre 5] avant qu’elles ne soient réunies en parcelle AV [Cadastre 3]. Les mêmes dispositions étaient mentionnées dans la promesse entre la société GUIGNARD PROMOTION et les consorts [E].

Les consorts [E] et [I] étaient ainsi voisins.

La révision du PLU était votée par le Conseil Municipal de [Localité 17] le 20 février 2020. Il n’est renseigné par aucune des parties d’un certificat de non recours.

Par courrier remis en mains propres du 22 octobre 2020, la société GUIGNARD PROMOTION demandaient aux consorts [E] d’être présents avant le 29 octobre 2020 en l’étude de Me [F] aux fins de signer le compromis de vente conformément à leur engagement rappelant la nécessité des acquisitions des deux biens pour réaliser l’opération. Une date était fixée au 3 novembre 2020 à 17 heures.

Le 30 octobre 2020, la Société GUIGNARD PROMOTION effectuait son dépôt d’une demande de permis de construire n°692872000032.

Le 03 novembre 2020, les consorts [E] annulaient le rendez-vous fixé chez le notaire avec la société GUIGNARD PROMOTION mais signaient avec la Société AX’HOME, une promesse de vente relative au bien situé [Adresse 1] à [Localité 18] cadastré section AV N°[Cadastre 6] et section AV N°[Cadastre 7].

Selon lettre adressée aux consorts [M] en date du 20 novembre 2020, la société GUIGNARD indiquait faire jouer la clause de substitution de la promesse de vente de Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] au profit de la Société AX’HOME.

Le 03 décembre 2020, la Société AX’HOME confirmait à son tour par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] qu’elle se substituait à la Société GUIGNARD PROMOTION et souhaitait poursuivre le projet.

En raison de cette substitution, par courrier du 11 décembre 2020, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] adressaient, par la voie de leur conseil, à la Société AX’HOME et la Société GUIGNARD PROMOTION une lettre recommandée avec accusé de réception dans lesquelles ils estimaient que la promesse de vente était caduque du fait de la société GUIGNARD PROMOTION qui n’avait pas réalisé les conditions suspensives alors qu’ils n’y avaient pas renoncé et l’invitait à reconsidérer les conditions de vente en termes de garantie, de prix, de modalité de paiement et d’échéance quant à la réalisation.

Le 18 décembre 2020, la Société AX’HOME indiquait aux consorts [M] avoir transmis l’originial de la caution bancaire qu’elle avait signée le 16 décembre 2020, à Me [P], permettant de garantir l’indemnité d’immobilisation.

Le 13 janvier 2021, la Société AX’HOME par la voie de son conseil réitérait sa volonté de poursuivre le projet, indiquait au Conseil de Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U], qu’aucun élément ne pouvait laisser autoriser à penser que la promesse serait caduque, le délai expirant le 30 juillet 2021 et que la convention produisait toujours ses effets.

Le refus du permis de construire était délivré par la mairie le 22 janvier 2021 notifié le 28 janvier 2021 directement à la société GUIGNARD PROMOTION.

Le 3 février 2021, par l’intermédiaire des conseils, la Société AX’HOME mettait en demeure Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] de régulariser l’acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002, conformément à leur engagement qu’ils avaient souscrits dans la promesse unilatérale de vente, afin de confirmer que la parcelle AV [Cadastre 7] est toujours restée la propriété de Monsieur [E] et de ses ayant-droits.

Le 12 février 2021, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] maintenaient par la voie de leur conseil, que la promesse était caduque, rappelaient qu’elle n’était pas en mesure de justifier d’un permis de construire et à ce titre, demandaient de bien vouloir transmettre un justificatif du permis de construire déposé et de l’avancement de la procédure.

Il n’y aura plus d’échange par la suite sur cette question.

Le 4 mai 2021, sur sollicitation de Madame [U], la mairie de [Localité 19] indiquait que la demande de permis de construire de la société AXHOME était toujours en cours.

Le 30 juillet 2021, la date butoir de la levée d’option d’achat était acquise.

Estimant que l’option n’avait pas été levée alors même que les conditions suspensives avaient été réalisées, les promettant, par la voie de leur conseil de l’époque, sollicitaient le 24 août 2021 auprès de la Société AX’HOME et la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Par courrier du 27 août 2021, le Conseil de la Société AX’HOME estimait cette demande infondée.

Le 18 octobre 2021, le Conseil de Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] mettait en demeure la Société AX’HOME de payer la somme de 150 000 € au titre de la caution bancaire et des pénalités à Monsieur et Madame [I] sous huitaine. Elle sollicitait également de la BANQUE POPULAIRE le versement des sommes au titre de la caution bancaire, en vain.

Le 21 octobre 2021, la Société AX’HOME indiquait, par la voie de son conseil, n’être redevable d’aucune somme à l’égard de Monsieur et Madame [I], indiquant que ces derniers avaient retiré leur engagement.

Par acte d’huissier de justice du 22 décembre et 23 décembre 2021, Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] ont fait assigner la SAS AX’HOME et la SARL GUIGNARD PROMOTION, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner celles-ci à payer l’indemnité d’immobilisation et des pénalités. .

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, Monsieur [J], [I] et Madame [L] [U] demandent au tribunal de débouter La SAS AX’HOME et la SARL GUIGNARD PROMOTION de leurs prétentions et de :

Vu les articles 1103 et 1124 du Code civil,

Vu les articles 1304-3 et 1304-4 du meme Code,

Vu les articles 1231-1 et 1231-5 du meme Code,

— DIRE ET JUGER les demandes de Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société AX’HOME, et solidairement la société GUIGNARD PROMOTION, à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] les sommes suivantes :

. 50 000 € au titre de l’indemnite d’immobilisation prévue contractuellement dans la promesse de vente du 17 fevrier 2020 ;

. 100 000 € au titre des pénalites prévues contractuellement dans la promesse de vente du 17

février 2020 ;

— CONDAMNER la société AX’HOME, et solidairement la société GUIGNARD PROMOTION, à verser a Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;

— DEBOUTER la société AX’HOME et la société GUIGNARD PROMOTION de toutes leurs demandes, moyens, fins et conclusions plus amples et/ou contraires ;

— CONDAMNER la société AX'|HOME, et solidairement la société GUIGNARD PROMOTION, aux entiers dépens, y compris ceux découlant de l’article A444-32 du Code de Commerce en cas d’éxécution forcée ;

— DIRE n’y avoir lieu a ecarter l'|execution provisoire de droit.

Au soutien de leurs demandes, ils rappellent que si l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées et/ou le bénéficiaire y a librement renoncé, le refus de levée l’option comprise dans la promesse de vente est illégitime et le versement de l’indemnité d’occupation est due.

Ils rappellent encore que ce litige oppose des promoteurs, professionnels de l’immobilier, face à des particuliers propriétaires et que les rapports de force en jeu sont indéniablement en faveur desprofessionnels. Ils ajoutent que tant la société GUIGNARD PROMOTION que la société AX’HOME ont maintenu une relation contractuelle avec eux dans le seul but de s’assurer

de la faisabilité de leur projet, que dès qu’elles ont compris que les parcelles des demandeurs n’étaient pas nécessaires à sa réalisation, elles ont cherché à se désengager.

Ils rappellent qu’ils leur ont assuré de leur volonté de voir aboutir le projet, que par courrier du 03 décembre 2020, la société AX’HOME avait cherché à les rassurer face aux inqiuétudes qu’ils avaient exprimées, leur confirmant poursuivre le projet immobilier et vouloir respecter les termes de leur promesse de vente, sans changement et les rassurant sur la fourniture de la caution bancaire dans les prochains jours alors qu’aujourd’hui, ils ne peuvent que constater que le projet est en cours de finalisation (livraison prévue au dernier trimestre 2023) par la Société AX’HOME sur les seules parcelles des consorts [E]. Ils rappellent sur ce point qu’ils ont découvert qu’un nouveau dossier d’un nouveau permis de construire était en cours d’instruction et que le promoteur élaborait un nouveau projet qui ne concernait pas leur parcelle. Ils ajoutent qu’après l’assignation en justice, ils avaient appris le 14 mars 2022 que le projet envisagé par la société AX’HOME et la société GUIGNARD PROMOTION allait démarrer sur les seules parcelles des consorts [E].

Ils indiquent qu’aux termes de la promesse, il était prévu que la réalisation de celle-ci pourrait avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il substituerait dans ses droits et que dans ce cas le bénéficiaire originaire devait rester tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges. Ils précisent qu’ils n’avaient aucune possibilité légale ou contractuelle pour pouvoir s’opposer à cette substitution ce que la société AX’HOME, professionnel de l’immobilier, n’avait pas manqué de leur faire savoir. Ils rappellent que cette substitution a été décidée entre la société GUIGNARD PROMOTION et la société AX’HOME, à la suite une promesse unilatérale de vente ratifiée entre cette dernière et les Consorts [E], voisin des demandeurs et que s’ils avaient effectivement tenté de re-négocier les termes de leur promesse en raison de cette substitution subite, ils ne disposaient d’aucun moyen pour en contester le fondement.

Ils en déduisent que la substitution était donc valable et qu’ils n’avaient aucun moyen pour retirer leur promesse de sorte que la Société AX’HOME ne peut aujourd’hui sérieusement soutenir que c’est leur opposition manifeste à la poursuite de la promesse qu’ils avaient déclarée caduque qui a conduit la société AX’HOME à ne pas lever l’option.

Concernant les conditons suspensives, ils indiquent que:

— la modification du PLU de la commune de [Localité 16] est intervenue le 20 février 2020, de sorte que cette condition a été réalisée à cette date,

— Dans la mesure où la modification du PLU était intervenue le 20 février 2020, le permis de construire aurait dû être déposé avant le 20 avril 2020 et qu’il a été déposé le dernier jour du délai prévu, soit le 30 octobre 2020 sans justifier d’un dépôt d’un dossier complet avec récépissé pour cette première demande. Sur ce point, ils indiquent qu’aucun courrier ne leur a été adressé pour leur transmettre le récépissé de demande de permis de construire et qu’il n’ont pris connaissance de cette information que par les courriers du 20 novembre et 3 décembre 2020 qui les informaient de la substitution du bénéficiaire, soit un mois après le dépot et sans qu’aucun justificatif ne soit transmis au point que le 11 décembre 2020 doublé d’un rappel le 12 février 2021, leur Conseil avait indiqué à la société Ax’home qu’à défaut de justificatif, les conditions suspensives de la promesse n’étaient pas remplies .

Ils précisent qu’ils n’avaient été informé du refus du permis de consrtuire dans le cadre de la présente procédure et qu’ils ont pu constater que ce dépot n’avaient été ni anticipé ni travaillé mais avaien principalement servi à garantir les droits de la société AX’HOME ayant subsitué la société GUIGNARD PROMOTION. Ils rappellent qu’ils ont découvert qu’un nouveau dossier d’un nouveau permis de construire était en cours d’instruction et que le promoteur élaborait un nouveau projet qu’il n’avait pas encore déposé mais qui ne concernait pas leur parcelle. Ils ajoutent qu’après l’assignation en justice, ils avaient appris le 14 mars 2022 que le projet envisagé par la société AX’HOME et la société GUIGNARD PROMOTION allait démarrer sur les seules parcelles des consorts [E].

Enfin, ils indiquent qu’en tout état de cause, le bénéficiaire n’a pas transmis, en temps et en heure, le récépissé de permis de construire et n’a jamais sollicité de rencontre pour renégocier les délais comme cela était pourtant indiqué dans les clauses de la promesse et qu’ainsi , la Société AX’HOME avait renoncé à cette condition.

— Rien n’avait été déclaré au promettant concernant l’étude des sols avant le dépôt du permis de construire et ainsi la société AX’HOME avait également renoncée à cette condition.

— Aucun désamiantage n’avait été réalisé avant le 30 juin 2021, de sorte que la société AX’HOME est réputée avoir renoncé à cette condition

— l’acquisition concomitante des parcelles voisines appartenant aux Consorts [E], acte qui devait être signée avant le 27 mars 2020 pour que cela permette la réalisation de la promesse, n’avait pas été renseignée à cette date, de sorte que la société AX’HOME avait renoncé à cette condition. Par ailleurs, ils précisent qu’en tout état de cause, une promesse a bien été régularisée entre les Consorts [E] et la société AX’HOME le 3 novembre 2020 et la vente définitive est intervenue depuis.

Ils en déduisent que c’est parceque le foncier des Consorts [I] – [U] n’était plus nécessaire au Promoteur, que ce dernier n’a pas souhaité réitérer la promesse, tentant ainsi de se désengager sans supporter le moindre coût de l’immobilisation de ce terrain.

Ils indiquent que l’acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002 n’est absolument pas mentionné aux termes des conditions suspensives et que la partie adverse en fait une condition prépondérante dans la régularisation de la promesse de vente pour tromper la religion du tribunal, qu’elle est bien malvenue de tenter de remettre en cause la bonne foi des promettants alors que ces derniers n’ont pas pu régulariser cet acte rectificatif de par le comportement de la société AX’HOME.

Ils en concluent que la société GUIGNARD et la société AX’HOME les ont délibérément maintenus dans la croyance légitime que cette vente allait être réitérée au terme de la

promesse. Ils rappellent qu’ils ont, pour leur part, toujours respecté leurs obligations contractuelles du mieux qu’ils pouvaient, au vu de la réticence de la partie adverse à transmettre les informations déterminantes pour la régularisation de la vente.

Ils en concluent que soit l’ensemble des conditions ont été réalisées, soit la société

AX’HOME est réputée y avoir renoncé en raison de son inaction, que n’ayant pas n’a pas levé l’option le 30 juillet 2021, cette dernière est redevable de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale contractuellement prévue.

Concernant leur préjudice, ils indiquent qu’ils ont été contraints d’immobiliser leur bien

du 17 février 2020 au 31 juillet 2021 et n’ont pas pu se décharger de leur engagement ni réaliser un nouveau projet immobilier alors qu’ils ont été mis à l’écart du projet immobilier.

Ils ajoutent que leur intervention restait nécessaire pour conserver les droits du futur promoteur, que c’est pour cette raison que la société GUIGNARD a déposé, in extremis et sans les en informer, une demande de permis de construire le 30 octobre 2020 mais que ce dépôt de dossier inachevé a été effectué dans le seul et unique but de préserver les droits de la société AX’HOME qui substituait la société GUIGNARD.

Il rappellent qu’ils ont dû attendre plusieurs semaines avant d’être informés de cette

substitution et que n’ayant jamais négocié avec la société AX’HOME et n’ayant pas connaissance du dépôt de la demande de permis de construire, ils ont légitimement tenté de faire valoir leur droit face à ce changement de cocontractant imposé mais que la société AX’HOME leur a précisément opposé la validité de la promesse tout en déposant une autre demande de permis de construire dans laquelle leur parcelle était exclue sans pour autant les libérer de leurs obligations pout les contraindre jusqu’au 31 juillet 2022, les empêchant de prononcer la caducité, ce qu’elle n’avait pas manqué de leur rappeler, sans pour autant répondre à leur demande de justification de dépot de permis de construire.

Ils en concluent que de par l’inertie volontaire de la société AX’HOME dans leurs relations contractuelles, ils ont subi un préjudice considérable, leur bien immobilier ayant été immobilisé pendant 17 mois et ont été trompés, la société GUIGNARD PROMOTION et la société AX’HOME les ayant maintenu dans la croyance que le projet allait aboutir alors qu’elle cherchait simplement à se préserver la maitrise de leur foncier.

Ils ajoutent qu’ils ont vu leurs biens immobilisés pendant 17 mois et se retrouvent aujourd’hui avec un foncier inconstructible situé aux pieds du projet mis en oeuvre par la société AX’HOME. Ils en concluent qu’au regard de son comportement particulièrement déloyal, la société AX’HOME est donc redevable de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et des pénalités stipulées dans le cadre de la promesse de vente mais également sera déboutée de sa demande particulièrement mal fondée de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Concernant le quantum de l’indemnité d’immobilisation, ils rappellent que la promesse de vente indique que cette dernière s’élève à la somme de 50 000 € et sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais cidessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Concernant les pénalités, ils indiquent que la promesse de vente indique également que ces dernières s’élèvent à la somme de 100 000 € si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique et ne satisfait pas aux obligations alors exigibles, à partir du moment où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse étaient remplies et qu’elle doit recevoir application.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 aout 2023, la SAS AX’HOME demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

— DEBOUTER monsieur [I] et madame [U] de l’ensemble de leurs demandes,

fins et moyens.

— CONDAMNER monsieur [I] et madame [U], in solidum, à payer à la societe

Ax’home la somme de 10 000 euros à titre de dommages et interêts pour procédure abusive.

— DEBOUTER la société Guignard Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et

moyens a l’encontre de la societe Ax’home.

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société Guignard Promotion à relever et garantir la societe Ax'|home de

toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de monsieur [I]

et madame [U].

A tous les titres,

— CONDAMNER monsieur [I] et madame [U] in solidum, et la société

Guignard Promotion à payer à la societe Ax’home la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l¡|article 700 du code de procedure civile ;

— CONDAMNER monsieur [I] et madame [U] in solidum, et la societe

Guignard Promotion, ou qui d¡|entre eux mieux le devra, aux entiers frais et depens de la

présente instance.

Au soutien de sa défense et demande reconventionnelle, elle indique que les demandeurs sont opportunistes, rappelant qu’ils avaient considéré la promesse comme caduque par courrier du 11 décembre 2020, au motif que la société n’avait pas réalisé les conditions suspensives dans les délais et qu’elle n’avait pas indiqué dans les délais qui lui étaient impartis, vouloir renoncer aux éventuelles conditions suspensives dont elle pouvait prétendre.

Elle ajoute que le terme caduque était sans ambiguité sur le fait qu’ils considéraient que la promesse ne produisait plus aucun effet et eux libérés de tout engagement, leur conseil ayant indiqué que les conditions de vente devaient être reconsidérées tant en termes de garantie, de prix, de modalités de paiement et d’échéance quant à la réalisation, ce qui démontrait qu’ils invitaient clairement à engager de nouvelles négociations et qu’ils ne sont jamais revenus sur leur position ce que démontrait leur courrier du 12 février 2021. Elle ajoute que c’est dans cette même logique que monsieur [I] et madame [U] n’avaient pas donné suite à la mise en demeure qui leur avait été faite d’avoir à régulariser, comme ils s’y étaient engagés dans la promesse unilatérale de vente du 17 février 2020, un acte notarié rectificatif à l’acte de vente du 10 avril 2002 signé avec les consorts [E].

Elle précise en outre que c’est l’opposition manifestée par monsieur [I] et madame [U] à l’exécution de leurs engagements et à la poursuite de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2020 qu’ils ont déclaré tenir pour caduque, qui l’a conduite à ne pas lever l’option de la promesse, ayant été entretenue dans la croyance légitime que les époux [I] se refusaient à poursuivre et honorer les termes et engagements pris par eux dans lapromesse unilatérale de vente.

Elle indique qu’il n’existait aucun rapport de force et uniquement une relation contractuelle, chacune des parties ayant à éxécuter loyalement ses obligations.

Elle rappelle que contrairement à ce qui est prétendu, elle espérait bien mener à terme son projet sur l’ensemble des parcelles appartenant aux consorts [E] et aux consortsBesnard-[U] mais rappelle qu’elle n’a eu aucune suite à sa mise en demeure de régulariser l’acte notarié rectificatif à l’acte de vente du 10 avril 2002 signé avec les consorts [E] compte tenu de l’existence de la condition suspensive d’indivisibilité qu’elle avait délivré le 3 février 2021 puisqu’elle a reçu un courrier en réponse en date du 12 février 2021, rappelant qu’ils n’avaient pas la même vision et que la promesse n’était plus valable.

Elle rappelle qu’entre temps, la demande de permis de construire déposée par la société Guignard Promotion avait fait l’objet d’un arrêté de refus par la mairie de [Localité 17] en date du 22 janvier 2021, et que compte tenu de l’opposition de monsieur [I] et madame [U] à poursuivre la promesse convenue entre les parties qu’ils prétendaient caduque et des refus de permis de construire, la société Ax’home avait décidé de ne pas lever l’option.

Monsieur [I] et madame [U] sont particulièrement mal venus aujourd’hui à

soutenir qu’en réalité la société Ax’home n’aurait jamais voulu mener son opération sur la parcelle des consorts [M]. Elle précise qu’elle est parfaitement légitime aujourd’hui de réaliser son projet sur une autre parcelle que celle appartenant à monsieur [I] et madame [U].

Concernant le sort de l’indemnité d’immobilisation, elle indique qu’elle devait être restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ci-après énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé, que par ailleurs, il a été expressément prévu que dans le cas où l’une de ces conditions suspensives ne serait pas remplie, dans le délai de validité fixé, éventuellement prorogé, sauf à ce que le bénéficiaire ait renoncé à s’en prévaloir, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues entre les parties sans indemnité d’aucune sorte de part ni d’autre.

Elle en déduit que pour que les époux [I] puissent valablement prétendre au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée, il ne leur suffit pas d’alléguer le fait que la société Ax’home n’a pas levé l’option de la promesse ni réalisé la vente mais que que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ont bien été réalisées, rappelant que si une seule ne l’était pas, les promettant ne pouvaient prétendre au paiement de l’indemnité.

Elle en conclue qu’il appartient au tribunal de s’assurer que toutes les conditions requises pour le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [I] sont satisfaites, que les demandeurs ont la charge de rapporter la preuve aux débats que toutes les conditions stipumés dans la promesse du 17 février 2020 ont été réalisées.

Sur ce point, elle indique que la condition suspensive d’obtention du permis de construire a défailli du fait de monsieur [I] et madame [U] qui ne justifient pas de la réalisation des conditions suspensives de droit commun.

Elle rappelle que la réalisation de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2020 était soumise à l’obtention d’un permis de construire exprès, définitif et purgé de tous recours et retrait, que la demande a été déposée le 30 octobre 2020 et le permis refusé le 22 janvier 2021 et que la condittion suspensive a défailli. Elle précise que si la promesse de vente stipule expressément que la demande de permis de construire doit être déposée dans délai de 2 mois suivant l’approbation définitive du PLU de [Localité 16] et au plus tard le 30 octobre 2020, la modification du PLU de ladite commune est bien intervenue le 20 février 2020 mais n’était pas pour autant définitive à cette date et en tout état de cause, les délais ont été respectés.

Elle ajoute que le récépissé délivré par la mairie de [Localité 17] a bien été transmis en temps utile à monsieur [I] et madame [U] puisqu’ils le produisent eux-mêmes parmi leurs pièces et précise que le dossier était bel et bien complet puisque l’arrêté de refus du 22 janvier 2021 ne mentionne aucune demande de pièces complémentaires. Elle en déduit qu’il est incontestable que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire n’a pas été réalisée et que la société AX’Home n’a jamais renoncé à cette condition rappelant qu’en outre, pour êre valable et produire effet, toute renonciation à une condition suspensive devait intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation conformément aux termes de la promesse, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Elle rappelle qu’avait été convenu également qu’avant la réalisation de la vente éventuelle, un acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002 intervenue entre les consorts [I] et les consorts [E], devrait être établi entre les époux [I] et les consorts [E], aux frais de ces derniers, afin de confirmer que la parcelle AV [Cadastre 7] était toujours restée la propriété des consorts [E]. Cette rectification était donc une condition préalable à la réalisation de la promesse unilatérale de vente et que, bien qu’ayant été mis en demeure de le faire, les promettants s’étaient refusé à régulariser cet acte rectificatif.

Elle explique sur ce point encore qu’aux termes d’un acte authentique en date du 10 avril 2002, monsieur [X] [E] avait vendu aux époux [I] la parcelle objet de la promesse, laquelle figurait alors à l’époque au cadastre de la commune de [Localité 17] sous le numéro [Cadastre 3] de la section AV, que cette parcelle AV [Cadastre 3] était issue de la réunion de deux parcelles qui étaient anciennement cadastrées sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section E, qu’il s’était avéré que la configuration et la superficie de la parcelle AV [Cadastre 3] n’était pas conforme à la configuration et la superficie d’origine des parcelles originairement cadastrée section E n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] et que la parcelle AV [Cadastre 3] ayant été divisée en deux parcelles cadastrées AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8], et la configuration et la superficie de la parcelle AV [Cadastre 8] correspondant à celle des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], la parcelle AV [Cadastre 7] était toujours restée la propriété de monsieur [X] [E].

Elle précise que contrairement à ce que prétendent les consorts [I] [U], l’acte rectificatif devait être établi au plus tard à l’obtention du permis de construire sans attendre l’obtention de celui-ci.

Enfin elle indique que monsieur [I] et madame [U] n’ont jamais justifié de l’accomplissement des diligences pour justifier d’une origine de propriété régulière et fournir un état hypothécaire vierge de toute saisie ou inscriptions, correspondant aux conditions suspensives de droit commun, n’ayant jamais transmis à la société Ax’home, les justificatifs de la levée de ces conditions.

Concernant la clause pénale, elle indique qu’elle vise à sanctionner la partie qui, une fois l’option de la promesse levée, se refuserait à régulariser l’acte authentique de vente et satisfaire ainsi à ses obligations alors exigibles, que cette clause ne peut pas recevoir application en l’espèce dans la mesure où la société Ax’home n’a pas levé l’option de la promesse.

S’agissant de son prétendu comportement déloyal, elle rappelle qu’il a été démontré précédemment que c’est monsieur [I] et madame [U] qui ont fait preuve de mauvaise foi depuis le début et que la société Ax’home n’a jamais manqué à son obligation de loyauté.

Enfin, elle rappelle que le seul fait que le bien de monsieur [I] et madame [U] ait été immobilisé ne peut pas constituer un préjudice puisque par définition cela résulte de la nature même de leur obligation contractuelle et de leur engagement de vendre résultant de la promesse unilatérale de vente qu’ils avaient consentie.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle expose que Monsieur [I] et madame [U] savent pertinemment qu’ils ne peuvent pas sérieusement prétendre lui reprocher de ne pas avoir levé l’option de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2020 alors même qu’ils avaient manifesté leur opposition à la poursuite de la promesse en signifiant tenir celle-ci comme caduque et comme ne les engageant plus et qu’ils agissent, à l’évidence, de façon légère, blâmable et abusive.

Au soutien de son appel en garantie et en défense contre l’appel en garantie de la société GUIGNARD PROMOTION, elle indique que supposer que, si par extraordinaire, monsieur [I] et madame [U] obtenaient le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation et le paiement de la clause pénale, rien ne justifie que la société Ax’home soit condamnée à relever et garantir la société Guignard Promotion de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Elle ajoute que si la clause de substitution insérée dans la promesse unilatérale de vente instaure au profit du promettant une solidarité entre le bénéficiaire d’origine et le bénéficiaire substitué, il n’y a rien dans cette clause, ni dans la promesse par ailleurs, qui obligerait le bénéficiaire substitué à devoir supporter seul la charge définitive des obligations objet de cette solidarité.

Elle indique que la société Guignard Promotion ne saurait évoquer une double faute, l’une de nature contractuelle et l’autre de nature extracontractuelle, rappelant le principe de non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles. Elle relève sur ce point que la société Guignard Promotion soutient que la clause de substitution constituerait une convention entre elle et la société Ax’home et qu’elle prétend agir sur le fondement de cette clause mais qu’elle ne peut donc pas prétendre parallèlement et cumulativement rechercher la responsabilité extracontractuelle de la société Ax’home.

Elle relève que la société GUIGNARD lui reproche de ne pas avoir accepté de nouvelles négociations mais rappelle que rien ne l’obligeait à engager de nouvelle renégociation avec les consorts [M].

Elle indique que dans la mesure où les consorts [I] [U] considéraient la promesse caduque, la société GUIGNARD PROMOTION pouvait parfaitement s’engager dans de nouvelles négociations avec les promettants. Elle ajoute qu’elle ne saurait, de manière contradictoire, lui reprocher d’avoir poursuivi la promesse initiale malgré la caducité. Elle rappelle que la société GUIGNARD PROMOTION avait été destinataire, comme elle-même, du courrier recommandé du 11 décembre 2020 arguant de la caducité de la promesse, rappelant que c’est la société GUIGNARD PROMOTION qui avait déposé le permis de construire, que c’est elle qui avait reçu le 28 janvier 2021 le refus de la mairie et qu’elle savait donc pertinemment d’une part que les consorts [M] n’entendaient plus respecter leur engagement de vendre qu’ils tenaient pour caduc, et d’autre part, que la condition d’obtention du permis de construire était défaillie. Elle en conclut que rien n’était de son fait.

A l’inverse, elle indique que c’est précisément la société Guignard Promotion qui est à l’origine des difficultés auxquelles elle s’est trouvée confrontée avec les consorts [M], qu’elle a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de la société Ax’home puisque, dixit le courrier du 11 décembre 2020, elle a substitué la société Ax’home dans une promesse de vente qui était déjà devenue caduque aux motifs que la société Guignard Promotion n’avait pas réalisé les conditions suspensives dans les délais consentis.

Elle en déduit que la société Guignard Promotion doit être déboutée de ses demandes à son encontre de la société Ax’home, mais qu’elle doit être condamnée à relever et garantir la société Ax’home de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de monsieur [I] et madame [U]. Sur ce point, elle rappelle que la caution bancaire n’a pas pour objet de garantir une condamnation et qu’ainsi l’argument selon lequel la garantie bancaire dont elle a bénéficié permettrait d’en déduire la possibilité d’engager sa responsabilié est inopérant.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2023, La SARL GUIGNARD PROMOTION demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER les consorts [I] de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

. Si le tribunal retenait le principe de la clause pénale

— JUGER excessif le montant de la clause pénale

— LA REDUIRE à la somme de 5.000 €,

. Si le Tribunal rentrait en voie de condamnation à l’égard de la SARL GUIGNARD PROMOTION :

— CONDAMNER la SAS AX’HOME à garantir la SARL GUIGNARD PROMOTION de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les consorts [I] à payer à la SARL GUIGNARD PROMOTION la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— LEUR LAISSER les entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de sa défense, elle expose que l’indemnité d’immobilisation est due lorsque le bénéficiaire refuse de régulariser l’acte chez le notaire, que cela suppose donc une condition préalable qui est celle de la levée de l’option puisque les parties se sont engagées non pas dans une promesse synallagmatique mais une promesse unilatérale de vente, qu’en l’espèce, la société AX’HOME n’a pas levé l’option et qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est due.

Elle rappelle que conformément aux stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due lorsque l’une des conditions suspensives n’est pas remplie dans le délai de validité de la promesse et que le bénéficiaire n’a pas renoncé à cette condition.

Elle rappelle qu’en l’espèce, plusieurs conditions ne sont pas remplies.

— les conditions de droit commun puisque l’ensemble de ces informations n’ont pas été transmis dans le délai de validité de la promesse à savoir le 30 juillet 2021 ni même d’ailleurs après.

— la condition d’indivisibilité, puisque la promesse de vente [E] AX’HOME a été régularisée le 3 novembre 2020 soit bien après le délai butoir du 27 mars 2020 et que l’acte rectificatif de 2002 n’a jamais été régularisé dans le délai de validité de la promesse soit avant le 31 juillet 2021. Sur ce point, elle rappelle que la promesse de vente par les consorts [E] au profit du bénéficiaire devait être signée au plus tard le 27 mars 2020, et qu’un acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002 (vente [E] [I]) devait être établi dès avant la réitération authentique de la promesse afin de confirmer que la parcelle [Cadastre 7] était toujours restée la propriété de monsieur [E].

— l’obtention d’un permis de construire puisque la date de modification du PLU n’était pas la date de l’approbation définitive, qu’en outre, ce permis pouvait être déposé au plus tard le

30 octobre 2020 ce qui a bien été le cas, que l’annexe a bien été transmise aux promettant et que le dossier était bien complet et que le 22 janvier 2021, le permis de consrtruire a été refusé.

A titre subsidiaire, elle demande à voir la clause pénale réduite, les demandeurs ne justifiant aucunement des motifs qui justifieraient une clause pénale de 100 000€.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie par la société AX’HOME en dépit de la clause de solidarité, indiquant que celle-ci ne concerne que les rapports entre le promettant et le bénéficiaire, non la charge définitive des sommes réclamées par le promettant dans les rapports bénéficiaire originaire/bénéficiaire substitué , laquelle doit être appréciée au regard du comportement fautif de l’une des parties. Elle indique précisément que la société AX’HOMME se devra d’assumer exclusivement la charge des sommes car elle est à l’origine de la situation. Elle rappelle sur ce point que par courrier du 11 décembre 2020 adressé aux deux sociétés, le promettant avait fait savoir qu’ils considéraient que la promesse était caduque et proposé de renégocier une nouvelle promesse à de nouvelles conditions et que, dans ce courrier, ils ne réclamaient aucune indemnité d’immobilisation ou clause pénale.

Elle indique encore qu’elle n’a jamais été destinataire de la réponse du 13 janvier 2021 de la société AX’HOME dans laquelle cette dernière estimait que la promesse n’était pas caduque et qu’elle se poursuivait, que la société AX’HOME a pris la décision de maintenir la promesse initiale dans les mêmes conditions sans l’en informer alors que par la clause de solidarité, la société GUIGNARD PROMOTION était susceptible d’être solidairement responsable en cas d’application de pénalités. Surtout, elle indique qu’en refusant de renégocier et en poursuivant à tort la promesse initiale, la société AX’HOME a donc pris seule la responsabilité de se voir réclamer une indemnité d’immobilisation et une clause pénale à laquelle le promettant avait initialement renoncé. Elle ajoute que ce faisant, la société AX’HOME a commis une faute contractuelle car le bénéficiaire et le substitué avaient convenu d’une substitution, que l’accord de substitution impliquait nécessairement d’informer le substitué des conditions de poursuite de la promesse puisque le bénéficiaire d’origine était tenu solidairement des frais, conditions et charges.

Elle ajoute que si le tribunal estimait que la faute n’était pas d’origine contractuelle, il ne pourrait alors que considérer qu’elle est d’origine extracontractuelle au regard de son refus de renégociation avec les consorts [I], de la poursuite de la promesse initiale malgré la caducité et du défaut d’information du bénéficiaire d’origine, considérant que cette faute est à la cause exclusive de la demande d’indemnité d’immobilisation et de clause pénale du promettant. Elle rappelle que la société AX’HOME bénéficie d’une garantie bancaire qu’elle a contracté auprès de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, laquelle pourra ainsi être actionnée par ses soins si elle est condamnée.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties , en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 . L’affaire a été plaidée le 26 juin 2024 et mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale : sur la promesse unilatérale de vente

Attendu qu’aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi ;

L’article 1124 du même Code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Aux termes de l’article 1304-3 dudit Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est rappelé que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

La lecture des pièces versées au débat permet de constater que par acte notarié reçu le 17 février 2020, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [U] ont consenti une promesse de vente à la société GUIGNARD PROMOTION leur bien sis à [Localité 20],

au [Adresse 2] cadastré section AV N°[Cadastre 8].

Concernant l’objet de la promesse, il est mentionné en page 3 que le bénéficiaire a l’intention de réaliser un projet de construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation sur le bien objet des présentes appartenant au promettant cadastrée AV [Cadastre 8] et sur le bien appartenant aux consorts [E] cadastré section AV [Cadastre 7] et AV [Cadastre 6] . Il est rajouté que la réitération, concomitante de l’acte d’acquisition des deux ténements est une condition essentielle et déterminante de la promesse.

Dans le chapitre intitulé identification du bien, il est inséré un sous chapitre intitulé désignation et un autre intitulé acte rectificatif composé de plusieurs paragraphe et aux termes duquel il est indiqué que le 10 avril 2002 Monsieur [E] a vendu à monsieur et madame [I] la parcelle cadastrée AV [Cadastre 3]. Ce sous-chapitre explique également l’origine de la parcelle, précisant notamment que la parcelle AV [Cadastre 3] était le fruit de la réunion des parcelles E [Cadastre 4] et [Cadastre 5] selon un procès-verbal de remaniement du 1er octobre 1998 mais également que lors de la vente [E]/[I], il avait été été relevé que la configuration et la superficie de la parcelle AV [Cadastre 3] n’était pas conforme à la configuration et à la superficie d’origine des parcelles originairement cadastrées section E [Cadastre 4] [Cadastre 5].

Il est également mentionné que la parcelle AV [Cadastre 3] a fait l’objet d’une division en deux parcelles cadastrées AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8], conformément à l’implantation des bornes prééxistantes lors de l’acquisition de la parcelle AV [Cadastre 8] du 10 avril 2002.

Il est encore indiqué dans ce sous-chapitre que la configuration et la superficie de la parcelle AV [Cadastre 8] est bien conforme à celle des parcelles A [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et qu’un acte rectificatif à la vente doit être régularisé par les consorts [I] pour confirmer que la parcelle AV [Cadastre 7] est toujours restée la propriété de Monsieur [E]. Le chapitre est agrémenté d’un tableau évoquant les concordances cadastrales.

Il est enfin expressément indiqué, in fine et en gras que cet acte rectificatif devra être établi aux frais des consorts [E] et au plus tard lors de l’obtention du permis de construire.

Dans le chapitre intitulé délai, il est mentionné que le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir au plus tard le 30 juillet 2021 avec possibilité de prorogation selon acte authentique à défaut de quoi la promesse serait nulle et de nul effet. Il est rappelé que les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonné au consentement du bénéficiaire et que toute révocation ou rétractation unilatérale du promettant sera de plein dépourvue de tout effet.

Aux termes du chapitre intitulé indemnité d’immobilisation-caution, il est indiqué que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité dimmobiliation à 50 000€ soit 5% du prix de vente, avec versement entre les mains du notaire.

Il est précisé que le sort de l’indemnité d’immobilisation dépendra de trois hypothèses:

— s’imputer sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente promis,

— être restituée purement et simplement et à due concurrence sur le prix dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé,

— être versée au promettant et lui rester acquise faute par le bénéficiaire ou ses substitués, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Enfin, il résulte du chapitre intitulé conditions suspensives, que cette promesse était conclue, outre les conditions suspensives de droit commun, sous des conditions suspensives particulière suivantes :

— Modification du PLU de la commune de [Localité 16],

— Obtention d’un permis de construire, dans un délai de 5 mois à compter du dépot de la demande du permis devant concerner les parcelles AV [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], ce même dépot devant être effectué dans les 2 mois suivant l’approbation définitive du PLU et au pkus tard le 30 octobre 2020, l’acte précisant que la demande du permis de construire ne pourra être déposée que si le nouveau PLU de [Localité 19] est approuvé définitivement au 30 aout 2020, et précisant encore qu’à défaut d’accord négocié entre les parties sur de nouveaux délais au plus tard le 30 septembre 2020, les présentes seraient automatiquement caduques sans indemnité de part et d’autres,

— Etude du bâti, du sol et du sous-sol,

— Désamiantage, celui-ci ne devant pas dépasser un coût de 10 000€ et et devant être réalisé au plus tard dans un délai de 2 mois à compter de l’obtention d’un permis de construire, et au plus tard le 30 juin 2021 et sur production d’un diagnostic amiante avant démolition, faute de quoi le bénéficiaire sera censé avoir renoncé à la condition,

— Indivisibilité : Signature de la promesse de vente des consorts [E], l’acte précisant que la réitération de la vente est soumise à la condition essentielle et déterminante de soumettre la régularisation de la vente à celle concomitante, de l’acquisition des parcelles voisines, les parties convenant que ces opérations sont indissociables. L’acte prévoit enfin que la promesse de vente par les consorts [E] au profit du bénéficiaire devra être signée au plus tard le 27 mars 2020.

In fine, il est mentionné, en gras, que les conditions suspensives sont stipulées au seul profit du bénéficiaire ou la personne qu’il se serait substitué et quye si l’un ou l’autre des conditions ne serait pas remplie dans le délai de validité de la promesse, sauf à ce que le bénéficiaire y renonce, la promesse serait considérée comme nulle te non avenue.

De la même façon, il est stipulé dans le chapitre intitulé faculté de substitution, en page 24 de l’acte de promesse unilatérale, la possibilité pour le bénéficiaire, de substituer toute autre personne physique ou morale pour la réalisation de la promesse, sous réserve de prévenir le promettant et que le bénéficiaire substitué admette que la subsitution n’est pas novation et que la relation contractuelle entre les parties ne sera pas modifiée, sauf avec l’agrément du promettant.

Les époux [I] sollicite du tribunal que la société AX’HOME et GUIGNARD PROMOTION soient solidairement condamnées à leur payer l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée ainsi que la clause pénale.

Il leur appartient de démontrer que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ont bien été réalisées ou que, si une seule d’entre elle ne l’est pas, que la société AX’HOME y a renoncé, l’indemnité d’immobilisation ne saurait être due.

Sur la caducité de la promesse de vente

Sur l’obtention du permis de construire.

Il est rappelé que la demande de permis devait intervenir dans les deux mois suivant l’approbation définitive du PLU et au plus tard le 30 octobre 2020. Il est patent que la société GUIGNARD a bien déposé une demande de permis de construire le 30 octobre 2020 soit dans les délais, étant relevé que si la modification du PLU est bien intervenue le 20 février 2020, elle n’en était pas pour autant définitive, ce que la promesse unilatérale avait bien stipulé. Ainsi, si le permis de construire a été refusé à cette société, il n’est pas démontré par les consorts [M] que le dossier tel que déposé ait été incomplet, la société AX’HOME justifiant au contraire de l’arrêté de refus lequel n’apparait aucunement motivé par un manque de pièces.

Il est relevé par ailleurs que monsieur [I]et madame [U] produisent eux-mêmes le récépissé délivré par la mairie de [Localité 17], ce qui démontre qu’ils en ont reçu réception.

La condition suspensive a ainsi défailli sans qu’il puisse être prétendu à une faute de la société GUIGNARD ou une volonté de cette dernière, d’y renoncer, les consorts [M] ne justifiant d’aucun courrier recommandé qui aurait été adressée par la société AX’HOME au notaire comportant renonciation à cette condition.

Sur l’acte rectificatif à la vente du 10 avril 2022

Il n’est pas contesté qu’aux termes d’un acte authentique en date du 10 avril 2002, [X] [E] avait vendu aux époux [I] la parcelle objet de la promesse, laquelle figurait alors à l’époque au cadastre de la commune de [Localité 17] sous le numéro [Cadastre 3] de la section AV, que cette parcelle AV [Cadastre 3] était issue de la réunion de deux parcelles qui étaient anciennement cadastrées sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section E. Il n’est pas discuté qu’il s’était avéré que la configuration et la superficie de la parcelle AV [Cadastre 3] n’était pas conforme à la configuration et la superficie d’origine des parcelles originairement cadastrée section E n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] et que la parcelle AV [Cadastre 7] était toujours restée la propriété de monsieur [X] [E]. Il n’est ainsi pas contesté que la parcelle AV [Cadastre 3] ont été divisée en deux parcelles cadastrées AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8], et la configuration et que la superficie de la parcelle AV [Cadastre 8] correspond à celle des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] .

Il n’est pas contesté ni contestable que la promesse de vente par les consorts [E] au profit du bénéficiaire devait être signée au plus tard le 27 mars 2020, et qu’un acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002 (vente [E]/[I]) devait être établi dès avant la réitération authentique de la promesse afin de confirmer que la parcelle [Cadastre 7] était toujours restée la propriété de monsieur [E]. Il est rappelé que l’acte rectificatif devait être établi au plus tard à l’obtention du permis de construire sans attendre l’obtention de celui-ci. Cette rectification était une condition préalable à la réalisation de la promesse unilatérale de vente

Il est démontré par la société AX’HOME qu’en dépit d’une mise en demeure qui leur a été adressée par la société AX’HOME en date du 3 février 2021, les consorts [M] n’ont pas régularisé d’acte rectificatif à la vente du 10 avril 2002 avec les consorts [E] comme ils s’y étaient engagés dans la promesse unilatérale alors que l’acte rectificatif avait été préparé par le notaire des héritiers de [X] [E].

La condition d’indivisibilité n’a ainsi pas été levée, puisque la promesse de vente [E] AXH’HOME a été régularisée le 3 novembre 2020 soit bien après le délai butoir du 27 mars 2020 et que l’acte rectificatif de 2002 n’a jamais été régularisé dans le délai de validité de la promesse soit avant le 31 juillet 2021.

Les conditions suspensives de droit commun

Enfin, il est patent que monsieur [I] et madame [U] n’ont jamais justifié de l’accomplissement des diligences pour justifier d’une origine de propriété régulière et fournir un état hypothécaire vierge de toute saisie ou inscriptions, correspondant aux conditions suspensives de droit commun, n’ayant jamais transmis à la société Ax’home, les justificatifs de la levée de ces conditions.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces nombreuses constatations que plusieurs conditions suspensives n’ont pas été réalisées non du fait de la société AX’HOME mais du fait de monsieur [I] et madame [U].

Il a été expressément prévu dans la promesse que dans le cas où l’une seule de ces conditions suspensives ne serait pas remplie, dans le délai de validité fixé, éventuellement prorogé, sauf à ce que le bénéficiaire ait renoncé à s’en prévaloir, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues sans indemnité d’aucune sorte de part et d’autre.

En conséquence, à l’aulne de ces constatations, la promesse unilatérale de vente signée le 17 février 2020 sera considérée comme nulle et non avenue.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Il est rappelé qu’aux termes des mêmes stipulations contractuelles telles que rappelées précédemment, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée purement et simplement et à due concurrence sur le prix dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées.

L’indemnité d’occupation doit ainsi être purement et simplement restituée et la demande des consorts [M] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Il est stipulé, dans le chapitre intitulé stipulation de pénalité, qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’éxécution de la promesse seraient remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 100 000€ à titre de dommage-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civcil.

Aux terme des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est rappelé que cette clause pénale vise ainsi à sanctionner la partie qui, une fois l’option de la promesse levée, se refuserait à régulariser l’acte authentique de vente et satisfaire ainsi à ses obligations alors exigibles.

La société AX’HOME n’a pas levé l’option de la promesse. Cette clause ne saurait ainsi pas recevoir application.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que les consorts [M] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la société AX’HOME et corrélativement, en application des stipulations contractuelles sur la substitution, à l’encontre de la société GUIGNARD en sa qualité de bénéficiaire substituée.

II- Sur la demande reconventionnelle de la société AX’HOME

Attendu qu’aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la régularité de la substitution opérée

Il est rappelé que la substitution du bénéficiaire était contractuellement prévue sans que l’une des parties puisse évoquer une novation.

Il est justifié par la société AX’HOME que dès le 22 novembre 2022, la société GUIGNARD PROMOTION informait les promettants de ce qu’elle avait exercé son doit de substitution, confirmant cepenant que le projet suivrait son cours conformément à leurs attentes. Il est justifié également que dès le 3 décembre 2020, la société AX’HOME confirmait aux promettant sa volonté de poursuivre le projet, respecter les termes de l’accord et régulariser la vente. Il est justifié que dès le 18 décembre 2020, elle confirmait aux consorts [M] avoir remis entre les mains du notaire, la caution bancaire.

La teneur des courriers adressés par les consorts [M] par la voie d’un conseil, dès le 11 décembre 2020, et in fine celui du 12 février 2021, sans appel, ne laisse aucun doute sur leur volonté -en dépit des dénégations du bénéficiaire substitué- de considérer la promesse initiale caduque et d’être déliés de leur engagement, leur passivité pour la réalisation des conditions suspensives en dépit de mises en demeure, ayant été largement démontrée et étant un exemple flagrant de leur positionnement.

Il est par ailleurs patent que les consorts [M] ont tiré prétexte de cette substitution pour remettre en cause les conditions de vente, en terme de garantie, de prix, de modalité de paiement et d’échéance quant à leur réalisation, démontrant ainsi parfaitement vouloir engager de nouvelles négocations alors que les stipulations de la promesse ne le prévoyaient pas et que rien, dans l’attitude de la société AX’HOME, ne laissait entendre qu’elle n’assurerait pas ses obligations contractuelles ou ne poursuivrait pas la réalisation de la promesse, bien au contraire.

Une telle attitude caractérisée par leur absence de diligences, affirmée après le 12 février 2021, et qui entretenait l’idée selon laquelle ils n’honoreraient pas les termes de leur promesse, ne pouvait qu’inciter la société AX’HOME à ne pas chercher à lever l’option, dans un contexte où la mairie avait refusé de délivrer le permis de construire.

Il est par ailleurs largement démontré par la teneur de ses courriers, que la société AX’HOME n’a fait preuve d’aucune ambivalence dans son positionnement et qu’elle avait insisté pour voir la promesse aller à son terme de la même façon qu’elle a su rappeler, par la voie de son conseil, avant la présente saisine, le caractère infondé de leur revendication.

Sur le caractère abusif de la demande

Alors même qu’ils avaient manifesté leur opposition à la poursuite de la promesse en signifiant tenir celle-ci comme caduque en décembre 2020, les consorts [M] ne sauraient sérieusement prétendre, pour chercher à tirer profit d’une situation qu’ils avaient déjà dénoncée pour se dégager sans justification de leur engagement, et sans faire preuve à nouveau d’une mauvaise foi évidente, que la promesse n’aurait pas abouti du fait de la société AX’HOME.

Pour autant, si la présente demande des consorts [M] apparait blâmable et lègère, à tout le moins opportuniste alors qu’ils savent pertinamment qu’ils ne peuvent sérieusement pas prétendre reprocher à la société AX’HOME ne pas avoir levé l’option de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2020, la société AX’HOME ne justifie d’aucun préjudice.

Sa demande reconventionnelle à ce titre sera rejetée.

III- sur les demandes subsidiaires et appels en garantie

La demande principale n’abutissant pas, les appels en garantie de la sociéét AX’HOME et GUIGNARD PROMOTION et demandes subsidiaires ne sauraient pêtre examinés .

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En dépit de tentatives d’explications, la société AX’HOME a été contrainte de faire valoir ses droits pour assurer sa défense et appeler en garantie la société GUIGNARD PROMOTION.

La société GUIGNARD PROMOTION a dû assurer sa défense.

Il serait inéquitable de laisser à la chargea de ces deux sociétés, leurs frais irrépétibles.

Parties tenues aux dépens, Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] seront condamnés in solidum, au titre des frais irrépétibles, à payer une somme qu’il est équitable de fixer à :

—  3500 euros au profit de la SAS AX’HOME,

—  1500 euros au profit de la SARL GUIGNARD PROMOTION,

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DEBOUTE Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] de l’intégralité de leurs demandes,

DEBOUTE la société AX’HOME de sa demande reconventionnelle à l’encontre des demandeurs,

DIT à n’y avoir lieu à statuer sur les appels en garanties,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [J], [Y], [R] [I] et Madame [L] [U] in solidum à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3500 euros à la SAS AX’HOME,

— la somme de 1500 euros à la SARL GUIGNARD PROMOTION,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi la Présidente et le Greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE