COUR D’APPEL D'[Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [S] MAG c/ S.D.C. [Adresse 26], S.A. MMA IARD Assurances Mutuelles, [K] [P], [U] [P], Syndic. de copro. [Adresse 23], Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

MINUTE N°26/57

Du 30 Janvier 2026

2ème Chambre civile

N° RG 22/00843 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N546

Grosse délivrée à : Maître Sophie JONQUET

expédition délivrée à :

Maître [Y] BENHAMOU

M^e Thierry TROIN

M^e Dominique GARELLI

M^e Marina POUSSIN

M^e Frédéric VANZO

le 30/01/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 21 octobre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 30 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2026 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [S] MAG, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 27]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

S.D.C. [Adresse 26], sis [Adresse 5], eeprésenté par son syndic en en exercice le cabinet STHERL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. MMA IARD Assurances Mutuelles, prise en la personne de son représentant légal, es qualité d’assureur de la SARL [S] MAG

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [K] [P]

[Adresse 26]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U] [P]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représenté par M^e Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 23] représenté par son Syndic en exercice, le CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Adresse 20], agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié es qualité au dit siège.

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 15]

représentée par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

La SARL [S] MAG exerce une activité d’agencement de cuisine, salle de bains, placard, décoration d’intérieur, travaux de menuiserie et d’ébénisterie au sein d’un local situé au sous-sol dans l’ensemble immobilier CI VILLA CLORINDE, [Adresse 4] [Localité 19] et portant le n°12.

Depuis 2014, le local de la SARL [S] MAG a subi plusieurs dégâts des eaux causés par des infiltrations dans les murs de structure du local.

La SARL [S] MAG en a informé le syndic, afin d’y remédier.

La SARL [S] MAG a saisi en référé le Tribunal de Grande Instance de NICE aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, qui a été confiée à M. [B] par ordonnance en date du 19 février 2019.

La SARL [S] MAG a appelé en cause son assureur, Monsieur [K] [P], Monsieur [U] [P] et le [Adresse 21] afin que les opérations d’expertise se déroulent à leur contradictoire.

Par ordonnance en date du 2 juin 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] sis [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, a appelé en cause la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD.

Par ordonnance du 14 mai 2021, l’ordonnance de référé du 19 Février 2019 (RG n° 18/02057) et l’ordonnance de référé du 2 juin 2020 (RG n° 20/00277), le juge des référés a déclaré opposable à la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD et lui a déclarées communes et opposables les opérations d’expertises confiées à monsieur [C] [B].

L’expert a déposé son rapport le 28 septembre 2021.

Vu l’exploit d’huissier en date des 6 et 10 janvier 2022, par lequel la SARL [S] MAG a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CLORINDE représenté par son syndic en exercice, la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal son assureur, monsieur [K] [P], monsieur [U] [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA ANGIOLINE représenté par son syndic en exercice, et la compagnie d’assurances AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de céans;

Vu l’ordonnance de mise en état en date du 23 décembre 2022 ;

Vu l’ordonnance de mise en état en date du 21 mars 2023 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL [S] MAG (rpva 3 juin 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1146, 1147 et 1240 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [B], expert judiciaire désigné par le tribunal, et

les pièces versées aux débats,

DECLARER irrecevable la demande de nullité de la MMA IARD Assurances Mutuelles au

motif que l’action est prescrite,

A titre subsidiaire,

JUGER que le contrat d’assurance souscrit le 27 octobre 2017 ne souffre d’aucune nullité eu

égard à sa bonne foi,

En tout état de cause,

JUGER les syndicats des copropriétaires de l’immeuble VILLA ANGIOLINE et VILLA

CLORINDE responsables des dégâts des eaux survenus dans ses locaux en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER monsieur [P] [K] et monsieur [P] [U] également responsables des dégâts

des eaux survenus dans ses locaux en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil

RETENIR la garantie de son assureur, la MMA IARD Assurances Mutuelles,

RETENIR la garantie de l’assureur de du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 23], la Compagnie AXA France IARD,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23], le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 26], la MMA

IARD Assurances Mutuelles son assureur et la Compagnie AXA France IARD es qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 23], Messieurs [P] [K] et [P] [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  272.211, 17 euros au titre du préjudice matériel,

—  240,00 euros au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC,

—  157.599, 25 euros au titre du préjudice d’exploitation à parfaire,

—  20.000,00 euros à titre de préjudice moral,

—  20.590,13 euros au titre des frais d’expertise et d’huissiers,

JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNER Messieurs [P] [K] et [P] [U] à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

— Dépose du bac à douches et faïence murale,

— Contrôle de l’ensemble du réseau d’évacuation des eaux usées/eaux vannes de l’appartement [P],

— Raccordement sur collecteur passant en plafond angle Ouest du local sous-jacent occupé par elle,

— Essai sur vidange afin de vérifier la bonne étanchéité des réseaux,

— Rebouchage traversée de dalle,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] à procéder à la mise en épreuve à la suite de la réfection de l’ensemble du réseau d’eaux usées,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA

ANGIOLINE, 1e syndicat des copropriétaires de l’immeub1e VILLA CLORINDE la MMA

IARD Assurances Mutuelles es qualités d’assureur de la SARL [S] MAG et la Compagnie AXA France IARD es qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 22]

ANGIOLINE, à payer à la SARL [S] MAG la somme de 10000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 26] (rpva 4 juin 2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces du demandeur,

Vu le rapport d’expertise,

Débouter la SARL [S] MAG de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions à son encontre,

Juger qu’il n’est pas responsable des désordres affectant le local de la SARL [S] MAG et le mettre hors de cause,

Reconventionnellement.

Condamner la SARL [S] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommage et intérêts pour le préjudice matériel subi et les frais engagés durant l’expertise et la présente procédure abusive,

Condamner tout succombant et particulièrement le syndicat des copropriétaires [Adresse 23], M. [P] et à payer chacun la somme de 3 000 € à titre de dommage et intérêts pour le préjudice matériel subi et les frais engagés durant l’expertise,

En tout état de cause,

Condamner la SARL [S] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Condamner tout succombant et plus particulièrement le syndicat des copropriétaires [Adresse 23], M. [P] à lui payer chacun la somme de 3000 € au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] (rpva 1er août 2025) qui sollicite de voir :

JUGER que la quote-part de sa responsabilité éventuellement imputable dans les désordres subis par la SARL [S] MAG ne peut dépasser une quote-part de 16,66 %.

DEBOUTER la SARL [S] MAG de sa demande injustifiée au titre de ses préjudices matériels, et JUGER que ses dommages matériels seront supportés par son propre assureur.

DEBOUTER la SARL [S] MAG de sa demande insuffisamment justifiée au titre de pertes d’exploitation.

EN TOUTE HYPOTHESE,

DIRE ET JUGER que sa responsabilité à ce titre ne peut être recherchée au-delà du 15.10.2021, date de réfection de son réseau [Localité 17].

DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucun grief formulé à son encontre au titre du préjudice moral allégué par la SARL [S] MAG, et en conséquence,

DEBOUTER cette dernière de toute demande à ce titre dirigée contre lui,

DEBOUTER la SARL [S] MAG de sa demande de condamnation à son encontre « à procéder à la mise à l’épreuve à la suite de la réfection du réseau d’eaux usées ».

DEBOUTER la SARL [S] MAG du surplus de ses demandes.

REJETER toute demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 26], de

Messieurs [K] et [U] [P] et de la compagnie MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES dirigées à son encontre.

CONDAMNER tout succombant à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [K] [P] et monsieur [U] [P] sous Curatelle Renforcée de son fils, Monsieur [K] [P] selon mesure révisée et renouvelée, depuis Jugement du 18/03/21 rendu par le Juge des Tutelles du P610 Protection et Proximité du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (rpva 20 novembre 2024) qui sollicitent de voir :

VU les pièces versées aux débats, et notamment les justificatifs du caractère vacant des lieux

depuis fin novembre 2019,

VU, dès lors, l’absence de preuve d’un quelconque dommage causé par leur bien dans la mesure où le bien était inoccupé lors de la survenance du dégât des eaux, ayant prétendument entrainé l’arrêt de l’activité de la SARL [S] MAG, à compter du 10/08/20,

VU ainsi l’absence des conditions d’applications de l’Article 1240 du Code Civil, dans la mesure où l’existence d’un fait dommageable imputable à Messieurs [P] n’est pas rapportée.

VU la mise en vente actuelle du bien, dans l’état dans lequel il se trouve,

DIRE ET JUGER qu’ils ne portent aucune responsabilité dans la survenance des désordres qui ont pu entraver la SARL [S] MAG, dans l’exercice de son activité, et conduire à l’arrêt de son activité à compter du l0/08/20.

DIRE ET JUGER que compte tenu de la vacance du logement, lequel n’est plus habité depuis

5 ans, lequel n’est plus destiné à la location, et lequel se trouve actuellement à la vente (en l’état), aucune obligation de travaux, comme sollicite par la SARL [S] MAG, ne peut alors être mise à leur charge.

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER la SARL [S] MAG de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre, ainsi que de sa demande de travaux sous astreinte.

CONDAMNER la SARL [S] MAG à leur payer à chacun, la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

CONDAMNER la SARL [S] MAG à leur payer à chacun, la somme de 3000 euros au titre de l’Article 700 du code de procédure civile,

DIRE et JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire.

CONDAMNER la SARL [S] MAG aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SA AXA France IARD (rpva 7 juin 2023) qui sollicite de voir :

LUI DONNER ACTE qu’elle se réserve le droit de conclure à nouveau une fois connue la position de son assuré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 23],

DIRE et JUGER que la quote-part de responsabilité éventuellement imputable au syndicat des copropriétaires [Adresse 25], ne dépassera pas une quote-part de 16,66 %,

DEBOUTER la SARL [S] MAG de sa demande relative au préjudice de remise en l’état du local formée pour 63.571,75 €,

DEBOUTER la S.A.R.L. [S] MAG de sa demande relative au préjudice matériel résultant de l’obligation pour elle, de remplacer tout son matériel formé pour 72.450 €,

DEBOUTER la S.A.R.L. [S] MAG de sa demande relative au préjudice d’exploitation,

CONDAMNER la S.A.R.L. [S] MAG à lui rembourser la somme de 75.000 € versée dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance d’incident du 21 mars 2023,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (rpva 26 août 2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article L.112-4, L113-8, L113-9 et L.121-12 du Code des Assurances,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage,

A titre principal,

DEBOUTER tout demandeur à leur encontre, ès qualités d’assureur de la Société [S] MAG,

ANNULER le contrat d’assurance les liant à la Société [S] MAG,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation en paiement à leur encontre au profit de la Société [S] MAG,

DEBOUTER la Société [S] MAG de ses demandes de préjudices,

REDUIRE de moitié toute éventuelle indemnité allouée à la Société [S] MAG au titre de sa fausse déclaration,

CONDAMNER in solidum les copropriétés [Adresse 26], [Adresse 23], la

Société AXA FRANCE et Messieurs [P] à les relever et garantir de toute éventuelle condamnation,

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à leur profit, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 13 février 2025 fixant la clôture différée au 19 septembre 2025;

MOTIFS DE LA DECISION:

La SARL [S] MAG expose qu’elle subit des voies d’eau dans son local commercial depuis 2014, qui ont entrainé plusieurs dégâts des eaux causés par des infiltrations dans les murs de structure du local, ce qui a endommagé le local et les marchandises stockées.

Elle indique n’est plus en mesure d’exploiter au sein de son local.

Elle conclut à l’absence de nullité de son contrat d’assurance souscrit auprès des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, fondée sur une fausse déclaration invoquée en 2023, au motif que cette demande est prescrite, le contrat d’assurance ayant été souscrit depuis plus de deux ans, soit le 27 octobre 2017.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’absence de nullité du contrat, au motif qu’elle est de bonne foi, arguant qu’elle ne voyait pas les incidents survenus depuis 2014 comme des sinistres dès lors qu’ils avaient été traités par le syndic de copropriété.

Elle invoque le rapport d’expertise judiciaire, et sollicite l’indemnisation des préjudices qu’elle a subi en raison de la défaillance du Syndicat des copropriétaires [Adresse 26], du Syndicat des copropriétaires [Adresse 23] et de Messieurs [P], au motif qu’ils n’ont pas entretenus leurs réseaux d’eaux et de leurs assurances respectives.

Elle précise qu’elle a perçu à titre provisionnel la somme de 75.000 € sur ses préjudices immatériels par ordonnance du 23 décembre 2022.

Elle sollicite également de voir condamner les responsables des sinistres à effectuer les travaux nécessaires afin de mettre fin aux troubles existants.

Elle indique produire des pièces financières et comptables à l’appui de ses demandes, et des photographies qui démontrent clairement la détérioration totale des machines et outils, et l’état général des lieux.

En réponse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] conclut à sa mise hors de cause, au motif que l’expert judiciaire a identifié l’origine des infiltrations affectant les locaux

de la SARL [S] comme provenant de la salle de douche de l’appartement de M. [P], copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 26], désordre privatif, qui lui est étranger et aux niveaux des réseaux enterrés du syndicat des copropriétaires [Adresse 23].

Il sollicite des dommages et intérêts pour son préjudice matériel et les frais engagés durant l’expertise et des frais inutiles durant la procédure qu’il qualifie d’abusive, arguant avoir subi de nombreux désagréments du fait des désordres subis par son copropriétaire et par les opérations d’expertise.

En réponse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] fait valoir que l’expert judiciaire a déterminé trois causes des désordres, que la zone 2 sous sa responsabilité était la partie du local la moins impactée par les infiltrations, que la zone 1 (appartement [P] et syndicat des copropriétaires [Adresse 26]) montre des traces d’écoulements d’eau le long de l’extrémité gauche avec un récipient rempli d’eau placé sous la partie sinistrée, que sa responsabilité est partielle.

Il soutient que les consorts [P] sont responsables d’une part importante des infiltrations et dommages causés au local de la SARL [S],

Il indique que dès l’instant où il a eu connaissance de son implication effective dans les désordres constatés dans le local de la SARL [S] MAG, il a fait toutes diligences dans les meilleurs délais pour effectuer les recherches de fuite qui étaient, établir des devis, voter et exécuter les travaux.

Il ajoute que le local de menuiserie de la SARL [S] MAG situé pour partie en dessous du niveau de la terre ne dispose que de peu d’ouverture sur l’extérieur, qu’il est vétuste dans son entièreté, et souffre d’un défaut général d’entretien, que la SARL [S] MAG qui ne justifie d’aucune facture d’entretien de son local, porte également une responsabilité à l’égard de l’état de son lot.

Il conclut qu’il ne saurait supporter une responsabilité qu’à hauteur maximum de 16,66 % des préjudices.

Sur le préjudice matériel, il conclut que la SARL [S] MAG est nécessairement assurée de ces dommages par son propre assureur, qu’elle ne peut réclamer le financement d’une remise à neuf de l’ensemble, sans tenir compte de la vétusté.

Il souligne qu’elle ne fournit aucun justificatif de la destruction des machines par le fait du sinistre, ni de leur mise au rebus, ni du rachat effectif de nouvelles machines alors qu’elle poursuit son activité, qu’elle n’a jamais justifié de l’inventaire des machines existantes au moment du sinistre, ni du petit matériel.

Il indique qu’il justifie de l’accomplissement des travaux de remplacement de son réseau d’eaux usées suivant facture de la SARL ABCP BATIMENT du 15 octobre 2021.

Sur les préjudices immatériels allégués, il souligne que la cessation d’activité de la SARL [S] MAG a été déclarée en cours d’expertise par un courrier de son Conseil adressé à l’Expert le 11 août 2020, que les pertes estimées sont totalement contestables puisque jusqu’au 1er août 2020 (deux mois avant la clôture du bilan) l’expert a estimé que la SARL [S] MAG n’avait subi qu’une gêne dans l’exploitation de ses locaux et non une perte totale d’exploitation.

Elle soutient que cette gêne n’a eu aucun impact sur le chiffre d’affaires de la SARL qui a même augmenté dans la période de sinistre.

Elle invoque les conséquences de la crise du Covid et des confinements sanitaires intervenus en 2020 et 2021.

Il indique qu’il a pris toutes les mesures utiles pour rechercher toute fuite sur son réseau d’évacuation dès l’instant où il a eu connaissance de son implication dans les désordres objets de la présente procédure, qu’il a sans tarder voté et mis en œuvre les travaux préconisés qui ont débuté le 15 septembre 2021 et se sont achevés le 15 octobre 2021.

Sur le préjudice moral invoqué, il conclut qu’il n’est pas étayé et qu’il a été diligent.

Subsidiairement, il sollicite la garantie de son assureur, la Compagnie AXA France IARD, à le relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

En réponse, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES conclut à la nullité du contrat d’assurance la liant à la SARL [S] MAG, au motif que les premiers épisodes d’infiltrations dans le local assuré par elle ont eu lieu en 2014, que les conditions particulières du contrat stipulent en page 8 que l’assuré a déclaré n’avoir connu aucun sinistre dans son local avant la signature du contrat d’assurance, que la Société [S] MAG a fait une fausse déclaration pour obtenir des conditions d’assurance plus favorables en dissimulant que des infiltrations avaient déjà eu lieu à compter de l’année 2014 avant l’établissement du contrat litigieux.

Elle soutient que cette fausse déclaration est intentionnelle puisque la Société [S] MAG avait connaissance des sinistres antérieurs à la conclusion du contrat d’assurance, si bien que cette fausse déclaration a nécessairement été réalisée de mauvaise foi.

Sur le délai de prescription, elle fait valoir qu’il ne peut courir qu’à partir du moment où la Société d’assurance a connaissance du motif de la nullité, qu’en l’espèce, c’est le rapport d’expertise et une assignation au fond qui sont le point de départ, qui a permis de déterminer les causes et origines du sinistre et les éléments du dossier justifiant de la nullité.

Sur la prise d’effet du contrat d’assurance, elle conclut que selon les conditions particulières d’assurance la prise d’effet des garanties date du 27 octobre 2017, que les infiltrations ont débuté en 2014 et ont été traitée inefficacement, qu’elles ont réapparu en 2017, que le sinistre est bien antérieur à la prise d’effet des garanties.

Sur l’objet du contrat d’assurance MMA, elle indique ne pas garantir les préjudices d’exploitation au regard des conditions particulières, ni la mise en place d’un receveur de collecte destiné à traiter les eaux usées dans la mesure où il s’agit d’un ouvrage qu’il appartient à un tiers de réaliser, et conclut à l’absence de garantie du préjudice moral ou des frais de justice qui ont dû être mis en œuvre uniquement du fait des responsables des infiltrations.

Elle ajoute que la demande de préjudice matériel apparaît totalement disproportionnée par rapport au chiffrage de l’expert judiciaire puisque la Société [S] MAG multiplie par 4 le chiffrage de l’expert judiciaire, qu’à titre subsidiaire, en cas de condamnation à son encontre, le chiffrage établi par la Société [S] MAG devra être rejeté pour appliquer celui retenu par l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire, elle conclut à la réduction de moitié de l’indemnité eu égard à la fausse déclaration faite par la demanderesse, conformément à l’article L113-9 du Code des assurances.

Elle conclut au débouté la SARL [S] MAG de ses demandes formulées au titre des préjudices immatériels, comme non étayées par des justificatifs permettant d’expliquer les pertes comptables alléguées.

A titre subsidiaire, elle sollicite son relevé et garanti par les responsables et assureurs du sinistre, les copropriétés [Adresse 26] et [Adresse 23], la Société AXA FRANCE et Messieurs [P], invoquant le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [B] qui détermine que les causes et origines du sinistre relèvent des copropriétés [Adresse 26] et [Adresse 23] et de Messieurs [P], copropriétaires et invoquant la vétusté du local de la Société [S] MAG.

En réponse, les consorts [P] concluent que l’expert judiciaire a clairement définit les causes majeures des désordres, essentiellement, le réseau d’évacuation des eaux usées des 1er et 2ème étage de la Résidence [24], que sur la façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 8], l’Expert a constaté de nombreuses fissures structurelles qui favorisaient, certainement, par temps de pluie, la venue d’eau dans les locaux de la SARL [S] MAG.

Ils concluent à leur absence totale de responsabilité, arguant qu’au 10 août 2020, date de la cessation d’activité de la demanderesse, cela faisait près d’un an que leur appartement était inoccupé, que la locataire avait quitté l’appartement, que l’incidence du bac à douche de leur appartement est tout à fait anecdotique et dérisoire, et en tout cas, totalement inopérante après novembre 2019, par rapport à la cause majeure et essentielle des infiltrations, le réseau d’eaux usées/eaux vannes, enterrés, de la copropriété [Adresse 23].

Ils soulignent que si leur appartement est inoccupé, personne n’utilise les sanitaires, que plus aucun écoulement d’eau ne pouvait avoir lieu.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En réponse, la SA AXA France IARD conclut être l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA ANGIOLINE sis [Adresse 10], dans les limites et conditions d’une police multirisque immeuble n° 306 900 412 000 87, que son assuré n’est pas le seul responsable du sinistre allégué par la SARL [S] MAG, que les deux désordres Zone 1 et Zone 2 n’ont pas les mêmes conséquences sur l’ampleur du sinistre.

Elle fait valoir que le désordre causé par la canalisation de l’appartement [P] se manifeste par une fuite d’eau de la canalisation située à la liaison mur/plafond du local, imposant à [S] MAG de mettre une poubelle sous la canalisation de l’appartement [P], que le désordre cause par les équipements du syndicat [Adresse 23] ne se traduit que par une humidification de l’angle du mur du fond du local commercial.

Elle conclut que le local de [S] MAG est avant tout dégradé par la canalisation [P].

Elle indique que les deux désordres ont eu lieu dans un local professionnel de menuiserie utilisé quotidiennement par le menuisier, que ce local est à usage privé non visible de l’extérieur et non accessible à la clientèle de la menuiserie.

Elle ajoute qu’il suffit de regarder les photos de l’expertise judiciaire pages 31 à 43 pour constater l’état de délabrement des murs et plafonds et l’état corrodé de la canalisation [P], que cela signe une situation antérieure de vétusté et de non-entretien, qui ne sont pas le fait des syndicats ou des consorts [P].

Elle soutient que la SARL [S] MAG et son bailleur M. [S] ne pouvaient ignorer cette situation, qu’ils ne s’en sont pas plaints réellement auprès des syndicats et que par leur inertie, ont participé passivement à la situation dommageable.

Elle sollicite qu’une quote-part de responsabilité soit retenue à la charge de [S] MAG qui ne soit pas inférieure à 50 % et qu’une distinction des responsabilités restant à la charge des syndicats et des consorts [P] soit retenue par le tribunal et que, compte tenu de l’emplacement des désordres, de leur nature et de leur gravité, la quote-part de responsabilité éventuellement retenue contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 23], ne soit pas supérieure à 1/3 des 50 % restants, soit 16,66 % en totalité.

Elle conclut au débouté de la demande au titre du préjudice matériel, au motif que la SARL [S] MAG doit avoir une assurance pour cela, que les infiltrations le long de murs n’ayant atteint que quelques centimètres d’eau au sol, ne sont pas la cause d’une perte des machines, que la SARL [S] MAG ne démontre pas la nécessité de remplacer le matériel ni l’impossibilité de le remettre en service après nettoyage et séchage, que le syndicat des copropriétaires n’a pas à financer l’installation d’une menuiserie neuve.

Sur le préjudice d’exploitation, elle conclut qu’il n’est pas démontré, arguant que l’expert a précisé que le local n’est inexploitable qu’à compter du 19 août 2020, que dès le 1er trimestre 2020, l’activité économique nationale a été touchée par l’épidémie sanitaire de la Covid 19, qu’une grande partie des entreprises ont dû suspendre ou limiter leur activité, avec en contrepartie des aides financières massives de l’Etat, qu’il serait étonnant que [S] MAG n’ait pas obtenu ces aides.

Elle sollicite le remboursement de la provision de 75.000 € qu’elle et le syndicat des copropriétaire [Adresse 23] ont été condamnés à payer à la demanderesse.

Sur la demande de donner acte :

Le donné acte n’est pas créateur de droit et il appartient à chaque partie d’exercer les actions en justice qu’elle estime utiles à la défense de ses intérêts, sans que par avance cela puisse lui être interdit par une juridiction ni que celle-ci n’ait à lui donner une quelconque approbation de principe sur la recevabilité ou le bien-fondé de l’action envisagée.

La demande d’AXA France IARD de se voir donner acte qu’elle se réserve le droit de conclure à nouveau une fois connue la position de son assuré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] sera rejetée.

Sur les désordres et les responsabilités :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 jui1let 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le rapport de monsieur [B], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert a constaté la réalité des désordres, soit :

Zone 1 mur Ouest : fuyarde par réseau d’eaux usées depuis l’appartement sus jacent ([P]/copropriété [Adresse 18]) jusqu’au coude en traversée de dalle

Zone 2 angle Nord-Ouest

Zone 1 côté Ouest et Zone 2 angle Nord-Ouest : les désordres remontent au mois d’octobre 2017, les investigations ont permis de localiser la fuite au niveau de l’évacuation des eaux usées /eaux vannes depuis l’appartement [I], rez-de-chaussée, [Adresse 23] entre le 1er étage et le rez-de-chaussée.

Il conclut que l’origine des infiltrations affectant les locaux de la SARL [S] MAG résultent d’une vétusté des réseaux (zone 1 et zone 2).

Il convient donc de déclarer les deux syndicats des copropriétaires en cause responsables des désordres causés au local de la SARL [S] MAG.

Les consorts [P] ne peuvent être déclarés responsables des désordres, puisqu’il apparaît à la lecture du rapport d’expertise judiciaire que les désordres proviennent d’une collecte eaux vannes, nécessairement partie commune.

Les désordres résultent d’une vétusté, et donc d’un défaut d’entretien, des réseaux d’eaux usées des deux copropriétés.

En effet, les travaux de reprise déterminés par l’expert judiciaire consistent en la reprise dans cette zone des évacuations des eaux usées depuis cet appartement, et le remplacement de l’évacuation.

Les consorts [P] seront donc mis hors de cause.

L’expert ne s’est pas prononcé sur la nécessité de réaliser les travaux sollicités par la SARL [S] au sein de l’appartement [P].

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

L’expert judiciaire n’a pas déterminé de pourcentage de responsabilité entre les deux syndicats des copropriétaires.

Cependant, en page 57 de son rapport il précise que la majeure partie des dommages et préjudices allégués résultent principalement des infiltrations en provenance de la [Adresse 23] et sont postérieurs à 2017, ajoutant que les infiltrations de la Zone 2 sont plus importantes que celles de la zone 1 Ouest qualifiées de moindre importance par l’expert.

En conséquence, il convient de retenir une part de responsabilité de 70 % à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la VILLA ANGIOLINE et 30 % à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26].

Ils seront donc condamnés à indemniser la SARL [S] de l’ensemble de ses préjudices, sur la base de ce pourcentage.

La compagnie MMA, assureur de la SARL [S], sera donc mise hors de cause.

Sa demande de nullité du contrat d’assurance liant la compagnie MMA et la SARL [S] est donc sans objet.

Sur l’indemnisation des préjudices de la SARL [S] :

L’Expert judiciaire indique que la SARL [S] MAG a subi une gêne dans l’exploitation les locaux entre le 2ème semestre 2019 et le 1er août 2020, et depuis le 1er août 2020 jusqu’à la réfection des réseaux une perte totale de l’exploitation.

Il indique qu’à ce préjudice s’ajoute le coût des travaux de réparation sur matériel détérioré par les infiltrations en provenance de la [Adresse 23], avec une très nette aggravation des désordres et l’impossibilité d’accéder au local semi enterré à compter du 26 juillet 2021, que le matériel baigne depuis plusieurs mois sous plusieurs centimètres d’eau sale.

Il confirme que le matériel stocké à même le dallage a durant plusieurs mois été en contact direct avec l’eau et l’humidité de la pièce et que le local subi depuis de nombreuses années des infiltrations.

Il lui sera alloué la somme de 272.211, 17 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 240 euros au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC (factures produites).

Concernant le préjudice d’exploitation, il lui sera alloué la somme de 157.599, 25 euros, au vu des nombreuses pièces comptables produites par la SARL [S].

Le préjudice moral de la SARL [S] est indéniable, l’expert relevant que les désordres ont durés depuis de nombreuses années.

Il lui sera alloué à ce titre la somme de 8.000 euros.

En conséquence, eu égard au partage de responsabilité retenue, considérant qu’il s’agit de deux désordres distincts, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] et son assureur AXA seront condamnés à payer à la SARL [S] MAG la somme de 190.547,81 euros au titre de son préjudice matériel (factures produites, vues par l’expert judiciaire), la somme de 168 euros au titre au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC, la somme de 110.319,47 euros au titre du préjudice d’exploitation et la somme de 5.600 euros au titre de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] et la MMA IARD Assurances Mutuelles son assureur seront condamnés à payer à la SARL [S] MAG la somme de 81.663, 35 euros au titre de son préjudice matériel (factures produites, vues par l’expert judiciaire), la somme de 72 euros au titre au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC, la somme de 47.279,77 euros au titre du préjudice d’exploitation et la somme de 2400 euros au titre de son préjudice moral.

Il convient de dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient également de dire que la somme de 75.000 € dont il devra être justifié qu’elle a été versée dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance d’incident du 21 mars 2023, sera le cas échéant déduite des sommes dues par AXA.

La seule pièce informatique n°5 est insuffisante à établir le versement de cette somme à la SARL [S].

Sur la demande de « mise en épreuve » :

La SARL [S] sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] à procéder à la mise en épreuve à la suite de la réfection de l’ensemble du réseau d’eaux usées.

Cette demande, non étayée, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 26]:

Eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée, à l’encontre de la SARL [S] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] et de monsieur [P].

Sur la demande de dommages et intérêts de messieurs [P] :

Cette demande, non étayée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] à payer à la SARL [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] et AXA à payer à la SARL [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (y compris les frais d’huissiers d’un montant de 360.09 euros).

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la compagnie MMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] et AXA seront condamnés in solidum aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, considérant que le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] est responsable d’une importante partie des désordres.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’AXA France IARD de se voir donner acte qu’elle se réserve le droit de conclure à nouveau une fois connue la position de son assuré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 23],

CONSTATE la réalité des désordres au sein du local de la SARL [S] MAG, qui proviennent de la vétusté et d’un défaut d’entretien des réseaux d’eaux usées des deux copropriétés [Adresse 23] et [Adresse 26],

DIT qu’il s’agit de deux désordres distincts,

DECLARE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] responsables des préjudices de la SARL [S] MAG pour 70 %,

DECLARE le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] responsables des préjudices de la SARL [S] MAG pour 30 %,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] à indemniser la SARL [S] MAG de l’ensemble de ses préjudices, sur la base de ce pourcentage,

PRONONCE la mise hors de cause de messieurs [K] et [Y] [P],

DEBOUTE la SARL [S] MAG de sa demande de travaux au sein de l’appartement [P],

PRONONCE la mise hors de cause de la compagnie MMA, assureur de la SARL [S],

DECLARE sans objet la demande de nullité du contrat d’assurance liant la compagnie MMA et la SARL [S] MAG,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA ANGIOLINE et son assureur AXA à payer à la SARL [S] MAG la somme de 190.547,81 euros au titre de son préjudice matériel (factures produites, vues par l’expert judiciaire), la somme de 168 euros au titre au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC, la somme de 110.319,47 euros au titre du préjudice d’exploitation et la somme de 5.600 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] et la MMA IARD Assurances Mutuelles son assureur à payer à la SARL [S] MAG la somme de 81.663, 35 euros au titre de son préjudice matériel (factures produites, vues par l’expert judiciaire), la somme de 72 euros au titre au titre de la mise en place du receveur de collecte raccordé à l’évacuation PVC, la somme de 47.279,77 euros au titre du préjudice d’exploitation et la somme de 2400 euros au titre de son préjudice moral,

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que la somme de 75.000 € versée dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance d’incident du 21 mars 2023, sera déduite des sommes dues par AXA sur présentation de quittance,

REJETTE la demande de la SARL [S] MAG de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] à procéder à la mise en épreuve à la suite de la réfection de l’ensemble du réseau d’eaux usées,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 26],

REJETTE la demande de dommages et intérêts de messieurs [K] et [Y] [P],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] à payer à la SARL [S] MAG la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] et AXA à payer à la SARL [S] MAG la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (y compris les frais d’huissiers d’un montant de 360.09 euros),

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les consorts [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la compagnie MMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] et AXA aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT