COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [Z], [M],, [B], [T] c/ S.C.I., [Y]

N° 2026/ 195

Du 20 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 20/00974 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MXKF

Grosse délivrée à

M^e HAURET

expédition délivrée à

M^e DARRAS

le 23 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Juge rapporteur : Madame Françoise BENZAQUEN

Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Mélanie MORA

Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

Assesseur : Madame Karine LACOMBE

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 20 Mars 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2026, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, Greffier auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M., [Z], [M],

[Adresse 1]

représenté par Maître Vanessa HAURET de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme, [B], [T],

[Adresse 2]

représentée par Maître Vanessa HAURET de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I., [Y], prise en son représentant légal,

,[Adresse 3][Adresse 4]

représentée par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit d’huissier du 20 février 2020 par lequel monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] ont fait assigner la SCI, [Y] prise en la personne de son liquidateur en exercice devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu le jugement en date du 13 décembre 2022 par lequel le tribunal a ordonné une expertise judiciaire confiée à monsieur, [I], [V], expert judiciaire et a réservé l’ensemble des demandes ;

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 28 février 2024.

▪ Vu les dernières conclusions de monsieur, [M] et madame, [T] (rpva 13 juin 2025) qui sollicitent de voir :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1104, 1231-1 et 1622 du Code civil,

Vu les articles 1842 et 1128 du Code Civil

Vu la jurisprudence relative à ces articles,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise établi par Monsieur, [I], [V], Géomètre expert, le 19 février 2024

ANNULER le diagnostic de superficie en date du 03 août 2018 établi par la société PLANEXPERT, à défaut de capacité juridique de cette société.

HOMOLOGUER le rapport d’expertise établi par Monsieur, [I], [V], Géomètre expert, le 19 février 2024

CONSTATER que la différence entre la surface réellement habitable (149,98 m²) et la surface

calculée par la SCI, [Y] (175,45 m²) est de 16,98 %.

En conséquence,

DIRE ET JUGER qu’ils sont bien fondés à déclencher une action en diminution du prix de vente devant le Tribunal de céans

CONDAMNER la SCI, [Y] à leur payer, au titre de la restitution partielle du prix de vente, la somme de 104.817,31 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020

CONDAMNER la SCI, [Y] au paiement de la somme de 4.717 euros, au titre du

remboursement partiel de la taxe départementale qu’ils ont indument payée,

CONDAMNER la SCI, [Y] au paiement de la somme de 8.586 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi en suite des dépenses induites par la mauvaise foi de la SCI, [Y],

DEBOUTER la SCI, [Y] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNER la SCI, [Y] à leur payer une somme de 7.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

▪ Vu les dernières conclusions de la SCI, [Y] (rpva 5 mars 2025) qui sollicite de voir :

Vu la loi Carrez du 18 décembre 996,

Vu l’article 46 de la loi du 16juillet 1965,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise du 19 février 2024,

Vu la jurisprudence citée,

DEBOUTER les consorts, [C] de l’ensemble de leurs demandes,

RECEVOIR sa demande reconventionnelle,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur, [Z], [M] et Madame, [B], [T] à lui payer la somme de 20. 000 € au titre du préjudice subi,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Monsieur, [Z], [M] et Madame, [T] à lui payer la somme de 5013 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur, [Z], [M] et Madame, [T] aux entiers dépens de

l’instance ;

Vu l’ordonnance de clôture du 19 juin 2025, fixant la clôture différée de la procédure au 24 novembre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Par acte authentique du 6 mars 2019, Monsieur, [Z], [M] et Madame, [B], [T] ont fait l’acquisition auprès de la SCI, [Y], d’un appartement sis, [Adresse 5] à NICE.

Le certificat de superficie établi par la société, [Adresse 6] du 3 août 2018, annexé à l’acte de vente mentionne une surface loi Carrez de 175,45 m² et hors Carrez de 8,92 m².

Peu après la vente, les consorts, [M] ont mandaté la société RDIAG afin d’établir un certificat de superficie de la partie privative et de surface habitable qui indique que la surface Loi Carrez totale est de 150,14 m².

Ils indiquent que pour parvenir à une surface privative de 175,45 m², la SCI, [Y] a inclu dans le calcul de la surface habitable du bien immobilier la cave d’une superficie de 19,88 m² et la marche située dans la chambre 2 d’une superficie de 2,95 m², qui ne doivent pas être intégrées dans le mesurage de la surface Loi Carrez., que la surface loi Carrez du bien immobilier vendu a été majorée de 16,85 %.

Ils exposent que le rapport d’expertise établi par Monsieur, [I], [V], Géomètre expert, le 19 février 2024 confirme que la superficie des planchers totale des locaux clos et couverts du lot 1 s’élève à 149,98 m².

Ils affirment que la SCI, [Y] a volontairement surévalué la surface habitable du bien et sollicitent qu’elle soit condamnée à indemniser leurs préjudices.

Ils concluent que sa gérante savait pertinemment depuis l’origine que la pièce litigieuse était une cave, au motif qu’elle est architecte ou décoratrice d’intérieur, professionnelle avertie sur ces questions, que l’annonce immobilière du bien, publiée en août 2018 sur le site le bon coin

décrit le bien comme disposant « d’une vaste cave attenante », que le plan initial annoté par la gérante madame, [W] fait apparaître la cave litigieuse.

Ils concluent à sa mauvaise foi.

En réponse, la SCI, [Y] conclut au débouté des demandes de monsieur, [M] et de madame, [T].

Elle expose avoir réalisé d’importants travaux de transformation, de rénovation et de réparation du bien en cause lorsqu’elle en a fait l’acquisition le 10 juillet 2015, avant de le remettre en vente.

Elle fait valoir que monsieur, [M] a manifesté un vif intérêt pour l’achat du bien et a procédé à de nombreuses visites, seul ou accompagné de sa famille,ses amis ou de professionnels du bâtiment et a participé à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2018.

Elle indique que le 3 août 2018, un certificat de superficie était établi par la société, [Adresse 6] a mentionné une surface loi CARREZ de 175.45 m² et hors CARREZ de 8.92 m².

Elle soutient que la surface habitable est de 175.45 m², que la pièce litigieuse n’est plus une cave mais un cellier, contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, au motif que le cellier se trouve au rez-de-chaussée de l’appartement et est attenant à l’une des chambres.

Elle ajoute que même si cette pièce n’a pas d’ouverture sur l’extérieur, la création d’une salle de bain n’est pas impossible, étant donné la présence d’une VMC permettant une évacuation totale de l’humidité et l’installation d’une dalle en béton et d’un isolant thermique au sol, ou d’un home-cinéma, dressing …

Elle conclut qu’aucune diminution du prix ne doit intervenir, que la taxe de publicité foncière reste identique, que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice qui lui soit imputable.

Elle conteste être de mauvaise foi et soutient avoir subi un préjudice, considérant comme abusive l’action des demandeurs, et en sollicite l’indemnisation.

Sur la demande principale des demandeurs

Aux termes de l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou

d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne

la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut

être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,

emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l’article 1617 du code civil, la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Aux termes de l’article R1331-17 du code de la santé publique : sont par nature impropres à l’habitation et ne peuvent en conséquence être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, par application de l’article L. 1331-23 :

1° Les caves, quels que soient les aménagements et transformations qui leur sont apportés;

2° Les sous-sols, les combles, les pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, les pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur, ou celles dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, sauf s’ils répondent aux exigences respectivement fixées par les articles R. 1331-18 à R. 1331-23.

Le rapport de monsieur, [V], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert explique que la désignation effective du lot lors de la vente est différente de la désignation du lot dans l’état descriptif de division et précise que les vendeurs ne peuvent pas prétendre à la revente de m² supplémentaire dans la mesure où les travaux d’agrandissement qu’ils invoquent n’ont fait l’objet d’aucune déclaration.

Il ajoute que la SCI, [Y] a créé de la surface habitable sans respecter les procédures d’urbanisme, que le local technique non aménagé ne peut être considéré par sa destination de « local » comme une pièce habitable au sens de la Loi du 18 décembre 1996 et qu’il ne peut donc pas être pris en compte dans le décompte des surfaces habitables.

Il a noté les changements suivants : l’espace « coursive » est désormais clos et à usage de « bureau », l’espace à usage de cave est désormais à usage mixte de cave et de chambre 3, l’espace à usage de « pièce » est décomposé désormais en rangement, couloir, salle d’eau, buanderie et chambre 1, la chambre 1 est désormais intégrée au séjour.

Malgré ces changements, l’emprise du lot n’a pas évolué depuis la création de la copropriété, et ces changements ne peuvent donc pas conduire à augmenter la surface habitable de l’appartement, par le seul souhait de la défenderesse, peu important comment elle nomme la pièce litigieuse, cave ou cellier, qui n’a pas d’ouverture sur l’extérieur.

Le dépassement de tolérance supérieure au 1/20 est incontestable, puisque l’expert judiciaire monsieur, [V] l’a estimé à 149,98 m² au lieu des 175.45 m² retenus dans l’acte de vente, soit une différence de 16,98 %.

Il est prévu à l’acte de vente signé entre les parties que si la superficie réelle de ce lot se révélait inférieure de plus d’un vingtième à celle-ci-dessus exprimée, le vendeur pourra être amené, à la demande de l’acquéreur, à supporter une diminution du prix du lot concerné proportionnellement à la moindre mesure.

La SCI, [Y] sera donc condamnée à payer aux demandeurs la somme de 104.812,43 euros (722.000 euros – 617.187,57 euros) au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2020, date de l’assignation.

Elle sera également condamnée à leur payer la somme de 4.716,56 euros (soit 32.490 euros payés au Trésor Public au titre de la taxe de publicité foncière – 27.773,44 euros qu’ils auraient dû payer selon la réduction du prix).

Les demandeurs seront déboutés de leur demande en paiement des sommes de 150 euros au titre du certificat établi par la société RDIAG, de 960 euros au titre du rapport établi par monsieur, [R] et de 300 euros au titre du constat d’huissier, le paiement de ces sommes n’étant pas justifié.

Sur le rejet de la demande reconventionnelle formée par la SCI, [Y]

Eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur, [M] et madame, [T] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI, [Y] sera condamnée à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI, [Y] sera déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

Partie succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant total de 7.176 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la superficie réelle du lot vendu par la SCI, [Y] à monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente signé entre les parties, soit 149,98 m² au lieu de 175.45 m², soit une différence de 16,98 %,

DIT que la SCI, [Y] doit supporter une diminution du prix proportionnellement à la moindre mesure,

CONDAMNE la SCI, [Y] à payer à monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] la somme de 104.812, 43 euros (cent quatre mille huit cent douze euros et 43 centimes) au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2020,

CONDAMNE la SCI, [Y] à payer à monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] la somme de 4.716,56 euros (quatre mille sept cent seize euros et 56 centimes) au titre de la taxe de publicité foncière,

DEBOUTE monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] de leur demande en paiement de la somme de 1410 euros au titre de leurs dépenses annexes,

DEBOUTE la SCI, [Y] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SCI, [Y] à payer à monsieur, [Z], [M] et madame, [B], [T] la somme de 6.000 euros (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI, [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI, [Y] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant total de 7.176 euros.

Le Greffier Le Président