COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01223 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQ7R

du 03 Mars 2026

affaire : Syndic. de copro. L’EMERAUDE sis [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 1]

c/ [U] [I], S.A.R.L. MAISON M. F.G, [G] [R] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Frédéric MORISSET

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Nicolas ROCHET

M^e Kévin GENTILI

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TROIS MARS À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. L’EMERAUDE sis [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 1]

Représenté par son syndic la SARL LAFAGE TRANSACTIONS

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Kévin GENTILI, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. MAISON M. F.G

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas ROCHET, avocat au barreau de NICE

Madame [G] [R] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Kévin GENTILI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2026, délibéré prorogé au 03 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le Syndicat de copropriétaires L’EMERAUDE a assigné les époux [I] et la SARL Maison MFG en référé aux fins notamment de dépose d’éléments relevant de l’activité de boulangerie de la SARL Maison MFG.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le Syndicat de copropriétaires L’EMERAUDE sollicite :

— l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la SARL « LAFAGE TRANSACTIONS »,

— la condamnation in solidum de la SARL Maison MFG, Monsieur [U] [I] et Madame [G] [R] épouse [I] à supprimer des lots n° 1 et 28 de l’immeuble L’Emeraude, situé à [Localité 1] [Adresse 1] et [Adresse 2], les éléments suivants :

— le four à soles à quatre étages,

— le pétrin,

— le tour pâtissier,

— l’armoire à fermentation,

— la chambre frigorifique,

— l’extraction à volute,

sous astreinte de 500 € par jour de retard, pendant six mois à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance intervenir,

— débouter les époux [I] et la SARL Maison MFG de leurs demandes,

— la condamnation des époux [I] et la SARL Maison MFG aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, les époux [I] sollicitent :

in limine litis,

— l’irrecevabilité de l’action engagée par le syndic tiré de la connexité avec une instance déjà engagée,

à défaut,

— sursis à statuer dans l’attente du rapport définitif,

à titre principal

— débouter le syndicat des copropriétaires de son action comme étant prescrite,

à titre subsidiaire

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en raison l’existence contestation sérieuse et de l’absence de trouble illicite de danger imminent,

en tout état de cause,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 30 000 € pour procédure abusive,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à une amende civile,

— la condamnation du Syndicat de copropriétaires L’EMERAUDE aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire

— dire et juger que la société MFG relèvera et garantira les consorts [I] de toutes condamnations éventuelles.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL Maison MFG demande :

à titre principal,

— dire et juger que le syndic n’a pas été autorisé par assemblée générale des copropriétaires de la présente action en justice,

— déclarer l’action mal fondée et la rejeter,

à titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et leur envoya mieux se pourvoir,

— la condamnation de la « SARL LAFAGE TRANSACTIONS », syndic, au paiement de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, prorogé au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire il convient de relever que la SARL LAFAGE TRANSACTIONS, syndic du syndicat des copropriétaires l’Emeraude n’a pas été attraite à la présente instance et qu’elle ne saurait dès lors être condamnée.

La demande de la société Maison MFG à ce titre sera donc déclarée irrecevable.

Sur l’exception tirée du défaut de qualité du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

Il résulte des dispositions de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Force est de constater que les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires l’Emeraude, au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile visent à une remise en état en raison du non-respect du règlement de copropriété, à savoir la dépose d’éléments installés au sein du local loué par la SARL Maison MFG aux époux [I], demandes qui relèvent par ailleurs des pouvoirs du juge des référés.

En conséquence l’exception soulevée visant à l’irrecevabilité de la demande en raison du défaut de qualité du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur l’exception de litispendance

L’article 101 du code de procédure civile dispose que s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En l’espèce il résulte du compte rendu d’accédit du 10 juin 2024 qu’une ordonnance de référé du 10 novembre 2023 a désigné un expert, à la demande du syndicat des copropriétaires l’Emeraude à l’encontre de la SCI CALIF, la SARL Maison MFG et Madame [Y] [N] aux fins notamment de procéder à une expertise s’agissant des nuisances olfactives et d’une température très élevée dans la cage d’escalier et dans les caves.

Faute de produire une assignation au fond, ou de justifier d’une procédure en appel, qui établirait la saisine d’une autre juridiction, force est de constater que l’expertise en cours n’est pas une instance, il ne s’agit que d’une mesure d’expertise visant à l’établissement d’un rapport permettant le cas échéant, en cas de saisine de la juridiction au fond de lui permettre d’établir les éventuelles responsabilités encourues par les parties et de lister et quantifier les différents préjudices subis ; l’ordonnance de référé du 10 novembre 2023, dès son prononcé, a purgé la saisine du juge des référés, et la voie de l’appel est manifestement épuisée.

En conséquence, la présente instance est autonome et exclusive de toutes autres affaires, la connexité avec une autre instance est impossible en raison de l’inexistence d’une autre procédure pendante devant une juridiction ; l’exception tirée de la litispendance sera donc rejetée.

Sur le sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, des suites de l’ordonnance de référé du 10 novembre 2023, une expertise est menée au contradictoire de l’ensemble des parties visant à établir ou non l’existence de nuisances olfactives et de températures anormalement élevées dans la cage d’escalier ou les caves de l’immeuble.

La présente instance et les éléments débattus entre les parties tendent à établir ou non, la réalité d’un trouble manifestement illicite résultant du non-respect par le locataire du règlement de copropriété.

Aussi s’il existe certes une identité des parties, force est de constater que l’objet de la mesure expertale et l’objet de la présente instance relèvent d’objectifs distincts : en effet, des nuisances olfactives et des températures élevées pourraient être révélées sans qu’il n’y ait non-respect du règlement de copropriété, et de la même manière lesdites nuisances pourraient ne pas être révélées par le rapport d’expertise alors que le non-respect du règlement de copropriété pourrait être sanctionné.

Les procédures sont autonomes et exclusives l’une de l’autre.

Dès lors, et en l’absence de dispositions particulières imposant le sursis à statuer en pareille matière, celui-ci relève du pouvoir discrétionnaire de la juridiction et en l’espèce il convient de ne pas y faire droit.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la prescription

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En l’espèce si les époux [I] font valoir que l’action tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété concernant l’usage d’un lot privatif est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale et que le syndicat des copropriétaires en avait connaissance dès 2016, force est de constater d’une part, que Madame [N] dont ils relèvent qu’elle était membre du conseil syndical, a adressé un courrier évoquant la présence de fours dans les caves auprès des seuls services de l’hygiène, et non pas au syndic en charge des intérêts du syndicat des copropriétaires, et d’autre part, que l’expert relève une absence d’activité entre 2015 et le 1er janvier 2022.

Il sera par ailleurs souligné que le règlement de copropriété au titre des généralités s’agissant des droits et obligations des copropriétaires indique : « aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis quelle qu’en puisse être la durée »

Enfin, il résulte de la signification par huissier de justice d’une mise en demeure en date du 28 juillet 2022 que la SCI CALIF, en charge des intérêts des biens des époux [I], que ces derniers ont enjoint à leur locataire, la SARL MAISON MFG, d'« AVOIR A CESSER IMMEDIATEMENT TOUTE FORME DE CUISSON DANS LES LOCAUX QUE NOUS LEUR LOUONS AU [Adresse 1] A [Localité 1] », après qu’ils aient pu « constater de visu qu’il n’y avait aucun conduit d’évacuation permettant un métier de bouche dans notre local. », leur faisant part de leur « refus systématique à toute forme de restauration dans notre local ». Il résulte par ailleurs de cette même mise en demeure que les travaux d’aménagement ont duré sept ans ce qui confirme un début d’exploitation tardif, début janvier 2022.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’activité de fabrication, et par la suite l’installation des différentes machines, au titre de l’activité de boulangerie, dont il est demandé la dépose à ce jour, n’a débuté que le 1er janvier 2022.

La demande tendant à constater la prescription quinquennale de l’action sera donc rejetée en ce que l’assignation a été délivrée en juillet 2025.

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte de l’article 11e du règlement de copropriété que « les locaux du rez-de-chaussée pourront être utilisée pour l’exercice d’une profession ou d’un commerce.(…)

L’installation de tous moteurs ou machines quelconques est formellement interdite, à moins qu’il ne s’agisse d’appareils ménagers d’usage courant et sous réserve qu’ils ne troublent pas les voisins.

En aucun cas, un copropriétaire occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurnes ou nocturnes, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou autres causes ; l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectée et sauvegardée.

Spécialement, les locaux du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerce ou industrie considérée comme dangereux ou insalubre ou de nature par le bruit et les odeurs, à incommoder les personnes habitant l’immeuble. »

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété est établi afin de permettre à l’ensemble des copropriétaires un usage paisible et serein de leur bien au sein d’une copropriété dont tous les usagers s’engagent, dès lors qu’ils intègrent la copropriété, à respecter les règles de droit établies entre eux permettant une communauté de vie pérenne.

En conséquence, il résulte des photos adressées au contradictoire des parties dans le cadre de la mesure d’expertise et du rapport d’expertise que le fournil est au même niveau que les caves des copropriétaires du syndicat de copropriété l’Emeraude, le gérant indiquant par ailleurs débuter son activité le matin vers 4h30.

Le rapport d’expertise a notamment mis en évidence la présence d’un four à soles à quatre étages, d’un pétrin, d’un tour pâtissier, d’une armoire à fermentation, d’une chambre frigorifique, d’une extraction à volutes.

Ces éléments sont de toute évidence des éléments qui disposent de moteurs ou sont des machines électriques, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SARL Maison MFG qui, inévitablement, par leur nature même, leur constitution et leur objet, sont des éléments bruyants et odorants, dont l’usage a été spécifiquement interdit par le règlement de copropriété.

Enfin, il résulte de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 juin 2025 renouvelée par voie d’huissier le 28 juillet 2022 que les époux [I] avaient connaissance de l’illicéité de l’activité menée par la SARL Maison MFG consistant en la préparation, le façonnage et la cuisson de leurs productions au sein du local et en leur enjoignant de ne pratiquer que la vente de produits préparés, façonnés et cuits en tout autre lieu, rappelant que cette condition avait été fixée au bail et au cahier des charges dont le preneur avait reçu copie.

En conséquence, force est de constater que la SARL Maison MFG n’a pas respecté le règlement de copropriété qui s’impose à elle en sa qualité de preneur, qu’en dépit des mises en demeures qui lui ont été adressées et émanant de son propriétaire, la poursuite de l’activité consistant en la production et nécessitant l’usage de machines électriques ou à moteurs, alors que celles-ci sont strictement interdites, a été poursuivie en contravention des règles posées par le règlement de copropriété et qu’il y a lieu dès lors de constater que cet usage, et la persistance de cet usage de machines, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Dès lors, la dépose des machines spécifiquement listées par le syndicat des copropriétaires L’Emeraude, reprises au dispositif, sera ordonnée.

Au regard de la persistance de l’activité illicite par la SARL Maison MFG, en dépit de mise en demeure dont l’une par voie d’huissier de justice, il sera fait droit à la demande d’astreinte dont les modalités seront fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [I] et la SARL Maison MFG, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, les époux [I] et la SARL Maison MFG seront condamnés in solidum à verser au Syndicat de copropriétaires L’EMERAUDE la somme de 1.200 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

DÉCLARONS irrecevable la demande de condamnation à l’encontre de la SARL LAFAGE TRANSATIONS ;

REJETONS la demande tendant à déclarer le syndicat des copropriétaires L’EMERAUDE irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

REJETONS l’exception de litispendance ;

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

REJETONS l’exception tirée de la prescription ;

ORDONNONS la dépose, au sein des lots n° 1 et 28 de l’immeuble L’EMERAUDE, situé à [Localité 1] [Adresse 1] et [Adresse 2], des éléments suivants :

— le four à soles à quatre étages,

— le pétrin,

— le tour pâtissier,

— l’armoire à fermentation,

— la chambre frigorifique,

— l’extraction à volute,

ORDONNONS la dépose de ces éléments sous astreinte de 150 € par jour de retard, pendant six mois, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS in solidum les époux [I] et la SARL Maison MFG à verser au Syndicat de copropriétaires L’EMERAUDE la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum les époux [I] et la SARL Maison MFG aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS