TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

N° RG 24/00021 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPO7

DEMANDEUR :

S.A.S. BECI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence MAS, substituée par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocats postulants au barreau de LILLE, M^e Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. SOIREES NEW LOOK, prise en la personne de son représentant légal, M. [T] [X], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Pierre VANDAMME, substitué par M^e Pierre-Marin BESNOU, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025, prorogé au 22 Avril 2025 puis au 05 Mai 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2004, la S.C.I. [Adresse 8] a donné à bail à la S.A.R.L. Soirées New Look, des locaux commerciaux sis [Adresse 5], [Adresse 3] et [Adresse 12] à [Localité 9], constitués d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’une partie d’un étage à usage exclusif de discothèque pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2004, moyennant un loyer annuel de 40 200 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Suivant avenant au bail du 25 juillet 2005, la SCI [Adresse 8] a autorisé la société locataire à effectuer des travaux d’aménagements.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er août 2013.

La S.A.S. BECI vient aux droits de la SCI [Adresse 8] pour avoir acquis l’ensemble immobilier suivant acte notarié du 9 octobre 2019.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2019, la société Soirées New Look a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années.

Par exploit d’huissier du 11 décembre 2019, la SAS BECI a indiqué consentir au principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, moyennant un loyer annuel porté à 100 000 euros hors taxes hors charges avec indexation.

Faute d’accord, par mémoire en fixation de loyer du 22 novembre 2021, signifié par exploit d’huissier le 25 novembre 2021 à la S.A.R.L. Soirées New Look, la S.A.S. BECI a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 100 000 euros hors charges et hors taxes du 1er janvier 2020 à la date de notification du mémoire puis de 180 000 euros à compter de la notification du mémoire.

Par acte d’huissier en date du 2 février 2022, la S.A.S. BECI a fait assigner la S.A.R.L. Soirées New Look devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Le loyer annuel était de 56 706,61 euros hors taxes hors charges par an en 2019 d’après la bailleresse. Il était de 68 159,16 euros suivant facture du 4ème trimestre 2023.

Dans son mémoire du 2 février 2022, la S.A.S. Beci demandait la fixation du loyer à la somme de 195 000 euros à compter du 25 novembre 2021, tandis que le preneur demandait sa fixation à la somme de 25 540,47 euros hors taxes et hors charges/an en application de la valeur locative, majoré d’un complément de loyer constitué de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la prime d’assurance PNO soit 18 313,13 euros à parfaire, soit au total 43 853,60 euros à la date du renouvellement.

Par jugement du 16 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à Mme [P] [I] ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise;sursis à statuer sur les autres demandes ;réservé les dépens.Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 18 juillet 2023. Mme [I] a estimé la valeur à 69 637 euros hors taxes hors charges par an au 1er janvier 2020 en retenant la moyenne de la valeur obtenue selon la méthode de la capacité d’accueil (66 500 euros) et de celle obtenue selon la méthode par comparaison (72 775 euros).

La S.A.S. Beci a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle le 20 juin 2024, et l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 septembre 2024.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 3 mars 2025.

Dans son mémoire après expertise n°3, notifié le 27 février 2025 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.A.S. Beci demande au juge de :

A titre principal,

— Débouter la SARL Soirées New Look de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra :

— Pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020,

— Moyennant un loyer de renouvellement s’établissant à :

• 100 000 € HT/HC/an du 1er janvier 2020 jusqu’à la date de notification du mémoire en demande soit jusqu’au 24 novembre 2021 inclus,

• 114 672,50 € HT/HC/an à compter de la notification du mémoire en demande soit à compter du 25 novembre 2021 ;

— Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

— Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner la SARL Soirées New Look au paiement d’une somme de 5 700 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

— Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant appel, rien ne justifiant qu’elle soit écartée ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à tout ou partie des demandes d’abattements de la société New Look,

– Pratiquer une majoration équivalente à l’abattement retenu sur la moyenne des éléments de comparaison disposant de la même clause.

A l’appui de ses prétentions, la S.A.S. Beci fait valoir que le loyer doit être fixé à la valeur locative puisque le bail a duré plus de douze ans et que le preneur a expressément renoncé au bénéfice du plafonnement dans le bail. Elle explique avoir modifié sa demande pour retenir la valeur de l’expert, après correction de la surface pondérée et de l’abattement appliqué au prix au m² moyen retenu. Elle souligne que la méthode par comparaison peut être combinée à des méthodes spécifiques aux locaux monovalents, telle la méthode de la capacité d’accueil retenue par l’expert au regard de la spécificité de l’activité exercée et du faible nombre de termes de comparaison. Elle estime cependant la méthode du taux d’effort inadaptée et non validée par la jurisprudence, de même que la méthode « selon le jeu de l’échelle mobile ». Elle discute la pondération appliquée aux salons 1 et 2 non exploités au quotidien par le preneur et celle appliquée aux bureaux et retient une SUP de 514 m². La bailleresse estime que la minoration appliquée par l’expert aux prix de comparaison du fait de l’ignorance des surfaces annexes non accessibles au public est excessive. Elle demande à ce que, dans l’hypothèse où le montant de la taxe foncière serait déduit de la valeur locative, de retraiter le prix au m²p en application de l’article R.145-7.

Elle s’oppose à tout abattement relatif aux clauses du bail. Elle rappelle que la visite des locaux a permis d’écarter leur monovalence, de sorte que la méthode de la capacité d’accueil de la discothèque n’est pas applicable.

Dans son mémoire n°2 après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 10 janvier 2025, la S.A.R.L. Soirées New Look demande au juge des loyers commerciaux de

Fixer le renouvellement du bail au 1er janvier 2020 pour une durée de neuf ans;A titre principal,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 40 207,54 euros hors taxes et hors charges/an en application de la valeur locative ;Condamner la société Beci à procéder au remboursement du trop-perçu correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel réglé et le montant du loyer fixé dans le cadre de la décision à intervenir ;A titre subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 69 637 euros hors taxes hors charges par an en application de la valeur locative évaluée par l’expert judiciaire ;L’Autoriser, en cas d’arriéré de loyer, de le régler en vingt-quatre mensualités ;En tout état de cause,

Débouter la société SAS BECI du surplus de ses demandes, fin et conclusions;La condamner à prendre en charge en totalité les honoraires de l’expert judiciaire;Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

A cet effet, la S.A.R.L. Soirées New Look souligne le manque de places de stationnement qui réduit son attractivité. Elle acquiesce à la pondération des surfaces telle que reprise par l’expert et explique que si les salons ne sont pas utilisés en continu c’est en raison de l’absence de clientèle suffisante et qu’il résultait de la notice de sécurité annexée à l’avenant au bail que les salons ne seraient pas exploités durant une première phase. Elle argue de ce que l’activité de salle de réception n’est qu’anecdotique et un héritage de l’activité du précédent locataire du local et de ce qu’en matière de discothèque, la possibilité de réserver la salle afin d’y organiser des évènements ne constitue qu’un accessoire et un usage de ce milieu.

Le preneur conteste divers points du rapport en estimant notamment que la commercialité du secteur est faible. Il dénie également toute dégradation du local en expliquant ne pas avoir effectué d’aménagement des parties non utilisées qui sont donc en l’état, dans un état d’entretien et de vétusté correct. Il acquiesce à la valeur locative calculée par l’expert selon la méthode de la capacité d’accueil et soutient que la capacité d’accueil définie par l’expert correspondant à la première phase du projet d’aménagement doit être retenue. Il critique la surface pondérée retenue par Mme [I] pour la référence correspondant au Macumba, estimant que doit être retenue la surface pondérée de 1144,50 m²P, intégrant les surfaces annexes. Il estime l’abattement de 15% sur les prix de comparaison fondé et le calcul de la bailleresse erroné, l’ensemble des surfaces annexes devant être prises en compte et pas seulement celles non accessibles au public. Il affirme ainsi que les locaux annexes représentent 22,8% de la surface pondérée des pièces autres que les annexes.

La société Soirées New Look se prévaut de deux autres méthodes d’évaluation, la méthode selon le taux d’effort et la méthode « selon le jeu de la clause d’échelle mobile ». Elle demande enfin l’application d’abattements au titre des travaux réalisés et de la taxe foncière.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

A- Sur la monovalence des locaux et la méthode applicable

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Ce texte renvoie aux dispositions de l’article R.145-10 du même code, lequel prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. La monovalence des locaux induit un régime autonome spécial de détermination du loyer, dérogeant au régime général de l’article L. 145-33 du code de commerce et de l’article L. 145-34.

Un débat s’était élevé initialement entre les parties, avant le jugement ordonnant l’expertise, sur la monovalence des locaux.

Or, il résulte des éléments des débats et notamment du rapport d’expertise qu’une activité de traiteur/restaurant était auparavant exercée dans les locaux loués, lesquels ont ensuite été aménagés pour y exercer une activité de discothèque. Ainsi, les locaux n’ont pas été construits en vue d’une seule utilisation et ils peuvent être relativement facilement aménagés pour un autre usage, sans travaux conséquents.

En conséquence, il n’y a pas lieu de qualifier les locaux de monovalents, qualité dont ne se prévalent d’ailleurs plus les parties.

De la sorte, il convient d’écarter les articles L.145-36 et R.145-10 et de faire application des dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce. Le loyer de renouvellement du bail sera ainsi fixé selon les critères de l’article L.145-33 et à la valeur locative, le plafonnement étant écarté compte tenu de la durée du bail de plus de douze ans.

La méthode selon le taux d’effort n’est pas usitée en jurisprudence. Elle est basée sur le chiffre d’affaires du preneur auquel est appliqué un « taux d’effort » et ne répond pas aux critères de détermination du montant de la valeur locative de l’article L.145-33 du code de commerce. Au surplus, il sera relevé que le taux appliqué n’est justifié par aucun élément.

S’agissant de la méthode « selon le jeu de la clause d’échelle mobile », elle est basée sur l’Indice du coût de la construction ou sur l’Indice des loyers commerciaux, qui n’est pas davantage un élément déterminant au sens de l’article L.145-33.

Ces deux méthodes seront en conséquence écartées.

L’expert judiciaire a procédé à la moyenne des prix obtenus selon deux méthodes, la méthode classique par comparaison du prix du mètre carré boutique et celle de la capacité d’accueil, par comparaison du prix/personne. Mme [I] a expliqué que vu la difficulté de trouver des baux comparables et notamment de comparer les superficies des locaux proposés en référence, elle avait eu l’idée d’évaluer la valeur locative selon la capacité d’accueil de la discothèque, par une méthode similaire à la méthode applicable aux hôtels (prix par chambre), cinémas (prix par place) ou camping (prix par emplacement).

Si la méthode peut être intéressante, il n’en demeure pas moins que s’agissant de locaux non monovalents, le prix du loyer de renouvellement doit être évalué selon les critères de l’article L.145-33, l’article R.145-10, qui prévoit une détermination selon les usages observés dans la branche considérée, n’étant pas applicable.

L’article R.145-7 qui précise le critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage, stipule que ces références sont exprimées par unité de surface.

Il en résulte que la méthode applicable pour la détermination de la valeur locative d’après les critères de l’article L.145-33 est la méthode par comparaison du prix du mètre carré boutique, soit du mètre carré pondéré, et non la méthode de la capacité d’accueil.

La destination des locaux n’est qu’un des critères de l’article L.145-33 et s’il convient de privilégier parmi les références de comparaison, les prix des locaux avec le même usage, rien n’impose de considérer uniquement les références avec une exploitation similaire, sauf à y appliquer des correctifs.

En l’occurrence, cinq références de discothèques sont citées, dont trois dans [Localité 9]. Ces références sont suffisantes pour établir une comparaison pertinente.

La méthode par comparaison selon le prix du mètre carré pondéré peut donc être utilisée sans qu’il y ait lieu de recourir à d’autres méthodes.

Seule cette méthode sera appliquée.

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d’expertise que la construction est en briques, avec une couverture en zinc et une toiture plate asphaltée.

Les locaux loués correspondent au rez-de-chaussée et à une partie du premier étage du bâtiment.

Le rez-de-chaussée est à usage de discothèque et de salle de réception. L’entrée principale avec son sas de sécurité s’effectue par le [Adresse 2]. Il est composé de sanitaires et d’un vestiaire. La salle de la discothèque se situe dans le fond sur la gauche et dispose d’un fumoir. Il y a également un grand salon de réception, peu exploité (quelques cours de danse). Les cuisines utilisées dans le cadre de la précédente exploitation sont encore présentes. Au 1er étage, un seul bureau est utilisé. Une petite cave complète le local.

L’expert note un bon entretien des parties accessibles au public pour la discothèque et la salle de réception. En réponse aux dires des parties, il maintient sa position s’agissant des surfaces non utilisées (anciennes cuisines au rez-de-chaussée et bureaux non utilisés à l’étage) qu’il qualifie de vétustes.

Sur la surface

S’agissant d’une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l’utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l’article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s’agissant d’un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 préconise les pondérations suivantes s’agissant des boutiques d’une surface de 600 à 3 000 m² :

L’expert a retenu les surfaces et pondérations suivantes des locaux :

La bailleresse conteste la pondération des salons 1 et 2 au motif qu’elle ne doit pas supporter le choix du preneur de ne pas les exploiter, ainsi que la pondération des bureaux du 1er étage qui constituent un des annexes reliées utiles à l’activité, puisqu’ils permettent la gestion administrative de la société et le stockage. Elle demande une pondération à 1 pour les salons et le hall et le sas d’entrée et une pondération à 0,2 pour l’étage.

Le preneur s’y oppose et demande que soit retenue la surface pondérée calculée par l’expert.

→ S’agissant des salons 1 et 2, il résulte de la notice de sécurité (page 2/7) annexée à l’avenant au bail du 25 juillet 2005 régularisé entre la S.C.I. [Adresse 8] et la S.A.R.L. Soirées New Look autorisant le preneur à réaliser divers travaux que « Les locaux disposeront en 1ère phase d’une salle accessible au RdC puis éventuellement dans une seconde phase de 2 salons supplémentaire en Rdc et d’une mezzanine […]. La destination est la suivante : […] Salons n°1 et 2 non exploité en 1er phase de 130 m2 […]. Mezzanine : non exploité en 1er phase. ». L’ensemble des annexes a été paraphé par le co-gérant de la S.C.I. [Adresse 8] (PF pour [D] [U]), de sorte que la bailleresse était avisée de l’absence d’exploitation des salons et ne s’y est pas opposée.

L’objectif de la pondération des surfaces est notamment de permettre une comparaison utile avec les valeurs de référence retenues. Le fait que dans les références citées, l’expert a pondéré les surfaces effectivement exploitées comme salle de discothèque à 1, ne pose pas de difficultés pour la comparaison dès lors que les salons litigieux ne sont pas des pièces utilisées comme salles de la discothèque et qu’il a agi de même pour les valeurs de référence.

Si comme le souligne l’expert, la pondération de ces pièces est délicate en raison de leur absence d’utilisation, il ne peut être reproché au preneur de ne pas les exploiter au regard de la taille conséquente des locaux, alors qu’il est libre d’exploiter le local comme il l’entend et qu’en outre, la bailleresse était avisé par l’avenant qu’il n’était pas envisagé au moins dans une première phase d’utiliser les salons comme salle de danse.

Dès lors, la pondération de 0,4 retenue par l’expert pour les salons 1 et 2 est pertinente et sera retenue.

→ S’agissant du sas et du hall d’entrée, pièces annexes de moindre utilité, la pondération à 0,3 est justifiée.

→ S’agissant des bureaux au 1er étage, s’agissant du bureau de l’exploitant, il convient de le pondérer à 0,2 eu égard à son utilité pour la gestion du commerce, soit une surface de (10 m² x 0,2). En revanche, les autres espaces qui ne sont pas utilisés seront maintenus à une pondération de 0,1.

Au total, il en résulte une surface pondérée totale de : 355 m² (219 +70+19+8+6+7+16+2 au lieu de 1 pour le bureau de l’exploitant +8).

2° La destination des lieux

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

Il est stipulé au bail que :

« Les lieux sont loués à usage exclusif de discothèque à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux étant entendu que le bailleur ne conférant au preneur aucune exclusivité, se réserve le droit de louer des immeubles avoisinants lui appartenant pour toute utilisation commerciale, industrielle ou artisanale, même celle exercée par le preneur. »

L’activité commerciale est exercée sous l’enseigne « B-Floor ».

D’après le site internet du B-Floor, il est possible de privatiser tout ou partie de l’établissement pour l’organisation de soirées de gala, de visio-conférences, séminaires, défilés de mode, buffet dînatoire, enterrement de vie de garçon, cocktail entre amis (pièce 7 bailleresse).

L’expert relève en page 26 de son rapport que compte tenu de la destination contractuelle exclusive de discothèque, la salle de réception n’est utilisée qu’à titre anecdotique.

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le preneur a expressément renoncé au bénéfice du plafonnement du loyer prévu à l’article L.145-34 du code de commerce.

Les gros travaux de l’article 606 du code de procédure civile sont à la charge du bailleur, tandis que les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur.

La taxe foncière et la surprime d’assurance du bailleur liée à l’activité sont transférées au preneur. La sous-location et la cession du fonds de commerce sont soumises à l’autorisation expresse écrite du bailleur. La société preneuse pourra céder son droit au bail en restant tenue solidairement du loyer et des charges avec le cessionnaire pendant trois ans.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les locaux sont situés dans [Localité 9], capitale des Hauts-France, région du nord de la France, commune de 236 234 habitants intra muros .

L’expert relève que le bien est implanté dans un secteur urbain à dominante résidentielle, voisin du tribunal administratif et à proximité d’un Lidl et du métro bowling. Mme [I] indique : « L’activité exercée étant une discothèque, et donc ouverte le soir et la nuit, nous pouvons considérer que la clientèle se déplace exprès pour venir et donc dépend des services proposés (soirées à thème) et de la réputation de l’exploitant, plus que de la commercialité avoisinante, en l’absence de bars de nuit et de discothèques. ».

A l’instar de l’expert, il convient de retenir une commercialité avoisinante modérée au regard du faible nombre de commerces à proximité, mais du fait que le local est situé dans [Localité 9] et non en rase campagne.

L’expert indique que la visibilité de l’établissement est bonne, avec deux enseignes, l’une [Adresse 11] et l’autre [Adresse 7].

Mme [I] retient également une bonne desserte en voiture au regard des axes autoroutiers de [Localité 9] et d’un accès rapide au périphérique. En revanche, elle qualifie la desserte en transport en commun de moyenne en dépit d’une station de métro à proximité et d’un réseau de bus, en raison de l’activité qui s’exerce surtout la nuit, alors que le métro ne circule pas de 1heure à 5 heures.

S’agissant du stationnement, il est indéniable qu’il n’existe que peu de places de stationnement dans le secteur et dans la ville de [Localité 9] en général, et qu’il doit donc être qualifié de mauvais comme le fait l’expert.

Si [Localité 9] est une ville estudiantine, propice à la sortie des jeunes dans les bars et discothèques du centre ville, le quartier du [Adresse 10][Adresse 7], est à l’extrémité du [Adresse 6], et excentré par rapport au cœur de la vie nocturne. Par ailleurs, si une partie de la clientèle, notamment les étudiants logeant à [Localité 9], se rend à pied dans la discothèque, le manque de places de stationnement, alors que les transports en commun sont interrompus une partie de la nuit est dissuasif pour une clientèle plus éloignée.

Dans ces conditions, l’expert a à juste titre considéré que l’attractivité du secteur était modérée et que l’emplacement devait être qualifié de 1bis.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Dans son rapport d’expertise, Mme [I] a cité les références suivantes :

L’expert a procédé à la pondération des surfaces, en retenant les mêmes coefficients pour tous les comparables, et en appliquant les pondérations retenues pour le bien litigieux.

Les références citées correspondent toutes à des discothèques, soit des exploitations similaires. Quatre références sont à [Localité 9], tandis que le Macumba est situé à l’extérieur. Les références avec les prix les plus élevés ont des surfaces très inférieures, soit moins de 200m²P.

Compte tenu du faible nombre de discothèques, les cinq références citées apparaissent suffisamment similaires au bien à évaluer pour être retenues.

C- Sur le prix du bail renouvelé

1° Le prix

Mme [I] a procédé à un abattement de 15% sur les prix de référence afin de tenir compte des surfaces des locaux annexes (réserves, bureaux, locaux sociaux, etc) qui sont ignorées et donc non comprises dans la surface pondérée du bien étudié, alors que ces surfaces sont intégrées pour le local à évaluer. Elle a ainsi obtenu et retenu un prix de 205€/m²P.

Mme [I] ne fonde certes pas le pourcentage d’abattement de 15% sur des données objectives. Le fait que la contestation du taux d’abattement n’ait pas été portée devant l’expert n’a pas permis à celui-ci de s’expliquer sur les éléments lui ayant permis de le fixer.

Il sera relevé que le preneur fait état d’une SUP intégrant les annexes de 1144,50 m²P pour le Macumba (suivant surface pondérée indiquée au bail pièce 19 défendeur), calculant ainsi un prix de 182/m²P alors que l’expert a retenu un prix de 219 €/m²P sans les annexes. Il en résulte une diminution du prix de 16,9 % avec l’intégration des surfaces des locaux annexes, ce qui corrobore le taux appliqué par l’expert.

Le calcul de la bailleresse selon lequel les surfaces annexes ne feraient augmenter la surface pondérée totale que de 7,58% pour les locaux du B-Floor (25 m² d’annexes pour 330 m² de surfaces accessibles au public) intègre dans les surfaces accessibles au public « hors annexes » le SAS et le hall d’entrée, le SAS et le fumoir, les sanitaires et les vestiaires (salle discothèque 219 m² + salons 70 m² + SAS et hall d’entrée 19 m² + SAS et fumoir 8 m² + sanitaires 6 m² + vestiaires 7 m²= 329 m² ) et ne reprend dans les annexes que les bureaux (9 m²) et les anciennes cuisines (16m²).

Or, dans le tableau de références de l’expert, les surfaces pondérées reprises correspondent à la surface de la seule piste de danse, parfois diminuée du fait de la pondération, ainsi que cela résulte de la comparaison du précédent tableau mentionnant le prix m²P (page 29 du rapport) avec le tableau ci-dessous (page 25 du rapport). C’est donc bien sur la base de la surface de la seule piste de danse/salons que le prix/m²P calculé dans le tableau.

Dès lors, si l’on veut reprendre le calcul de la bailleresse, il conviendrait de comparer la seule surface de la salle de discothèque et des salons avec pondération soit 289 m²P (219+70) à la surface de la totalité des annexes soit 66 m² (19+8+6+7+16+10). Les surfaces annexes font ainsi augmenter de 22,8 % (66/289) les surfaces affectées à la piste de danse et aux salons pour le B-Floor, et non de 7,58%.

Si l’on applique ce calcul au Macumba, seule référence pour laquelle on dispose des surfaces annexes, le taux est de 20,1% ((1144,5 m² surface totale – 953m² piste de danse= 191,5) /953 m² =20,1%).

Dans ces conditions, la méthode appliquée par l’expert tenant à pratiquer un abattement de 15% pour intégrer l’inconnue portant sur les surfaces annexes, hors piste de danse apparaît pertinente.

Sur cette base, l’expert obtient un prix moyen de 205€/m²P.

Dans la mesure où l’on dispose des surfaces des annexes pour le Macumba, on peut procéder au calcul réel du prix/m²P pour cette référence, plutôt qu’à l’abattement forfaire de 15%. Il en ressort un prix pour cet établissement de 182,48 €/m²p (208844€/1144,50 m²P).

En intégrant cette donnée, le prix moyen des cinq références peut être recalculé à 204,12 €/m²P ([les 4 premières -15% [303€/m²P+265€/m²P+230€/m²P+188€/m²P=986€] –15%=838,1] + la référence du Macumba182,48€/m²P = 1020,58] /5 = 204,12 €/m²P) .

Sur la base du prix de 205 €/m²P, la valeur locative est de 72775 euros (205x 355 m²).

Si on calcule la valeur locative sur la base des seules surfaces des pistes de danse/salons du B-Floor, soit en appliquant le prix moyen des comparatifs à ces seules surfaces du local litigieux, il en résulte un prix de 69649 euros ((salle de discothèque de 219 m²P + salons de 70 m²P = 289m²P) x 241€/m²P), proche de celui trouvé en valorisant l’ensemble des surfaces mais en appliquant l’abattement forfaitaire de 15 %, ce qui conforte la méthode appliquée par l’expert et le taux choisi.

Cependant, cette méthode n’intègre pas les surfaces annexes, lesquelles doivent également être valorisées dans l’estimation de la valeur locative.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix retenu par l’expert judiciaire de 205€/m²P est pertinent. Il en résulte une valeur locative de 72 775 euros.

2° Les correctifs

a) Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d’assurance

Dans un arrêt du 24 février 2024, la Cour de cassation a rappelé que sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Elle a adopté une position très claire, estimant que le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou que le transfert de la taxe foncière existe au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

Dès lors qu’en l’espèce, dans le bail, la taxe foncière est transférée au preneur, il convient de déduire son montant de la valeur locative, soit la somme de 12 657,14 euros (montant 2020), peu important que certaines des références comportent le même transfert de charges.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de retraiter le prix/m²P établi sur la base des éléments de comparaison sauf à priver d’effet les dispositions de l’article R.145-8 susmentionné.

b) Sur l’abattement au titre des travaux d’amélioration et d’aménagement du local loué et des travaux de mise en conformité

Le preneur réclame un abattement de 13 % dont 10 % au titre des aménagements et améliorations et 3 % au titre de la mise en conformité.

Il est stipulé aux clauses contractuelles que « Tout embellissement, amélioration, construction ou installation faits par le preneur resteront la propriété du bailleur, à la fin du bail ou à la sortie d’occupation du preneur si elle intervenait avant la fin du bail, et ce, sans indemnité à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur. »

Il résulte des termes clairs de cette clause que l’accession intervient à la fin du bail ou lors de la restitution des locaux si le locataire quitte les locaux avant la fin du bail. Il ne s’agit donc pas d’une clause reportant l’accession à la fin de jouissance en toute hypothèse.

Les aménagements et améliorations réalisés par la société Soirées New Look ont ainsi fait accession à la propriétaire à la fin du bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prévoir un abattement pour tenir compte de l’état des locaux avant travaux.

Au surplus, il sera relevé qu’il n’est pas justifié d’une valorisation des locaux par les travaux réalisés alors que les seuls aménagements effectués sont très spécifiques, exclusivement liés à l’activité de discothèque et n’intéresseraient pas nécessairement un preneur exerçant une autre activité comme celle antérieure de traiteur (travaux de correction acoustique et distribution, système d’extraction d’air adapté, climatisation adaptée, matériel de sonorisation et éclairage, cabine de DJ…). Il n’est pas non plus fait état d’un mauvais état des locaux lors de l’entrée en possession alors qu’ils sont présumés en bon état.

S’agissant des travaux de mise en conformité transférés au preneur, l’expert indique dans sa réponse aux dires des parties (page 31 du rapport) « Concernant les abattements, j’avais fait le choix dans le pré-rapport de n’en appliquer aucun. Les travaux de mise en conformité, d’amélioration et d’aménagements à la charge du preneur avec accession au bailleur en fin de bail, sont repris dans la plupart des baux commerciaux, d’ailleurs tel est le cas pour le SMILE et le MACUMBA, dont nous avons eu communication des baux. »

Les clauses d’accession au bailleur en fin de bail et de transfert au preneur des travaux de mise en conformité sont d’usage en matière de baux commerciaux. Elles sont présentes dans certaines des références citées. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement à ce titre.

3° Sur le loyer du bail renouvelé

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l’article L145-33 du code de commerce, notamment de l’activité de discothèque, de la surface des locaux et de l’attractivité du secteur de localisation, il convient de fixer la valeur locative et partant, le loyer de base du bail renouvelé au 1er janvier 2020 hors taxes et hors charges, de la manière suivante :

355 m²P x 205 €= 72775 euros

12 657,14 euros au titre de la taxe foncière= 60117,86 euros.

Un tel loyer sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er janvier 2020.

II- Sur la demande de remboursement

En application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Le preneur ne pourra donc qu’être débouté de sa demande de condamnation au remboursement du trop-perçu.

III- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Les intérêts courront ainsi à compter du 2 février 2022.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

IV- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Les parties ne produisent aucune pièce établissant le montant du loyer effectivement facturé et réglé à compter du 1er janvier 2020. Compte tenu du montant facturé en 2023 de plus de 68 000 euros, et du montant évoqué dans le mémoire de la bailleresse de 56 706,61 euros en 2019, il n’est pas possible au juge des loyers commerciaux de déterminer en faveur de quelle partie sera le différentiel de loyer entre le loyer provisionnel réglé et celui fixé rétroactivement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement du locataire.

V- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.A.S. Beci succombant au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Beci de sa demande de majoration équivalente à l’abattement retenu sur la moyenne des éléments de comparaison disposant de la même clause ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 60 117,86 euros ;

DIT que le différentiel entre le loyer provisionnel réglé et le nouveau loyer portera intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022 ;

DIT que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Soirées New Look de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE la S.A.S. Beci de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Beci de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Soirées New Look de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.A.S. Beci aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux