COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 02 Avril 2026

Minute n°

[W] c/ [K], [L]

DU 02 Avril 2026

N° RG 25/02217 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QOSN

— Exécutoire le :

à Me fabrice Guillaume

— copie certifiée conforme le:

à M^e JAIDANE Riadh

DEMANDERESSE:

Madame [H] [W] épouse [R]

Représenté par son mandataire SQUARE HABITAT PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me fabrice Guillaume, avocat au barreau de Marseille, substitué par M^e HADDAD Jordan, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [X] [K] épouse [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e JAIDANE Riadh, avocat au barreau de Nice

Monsieur [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e JAIDANE Riadh, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur William FEZAS,Vice-Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 02 juin 2023, Mme [H] [W] a donné à bail à M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [W] a, par acte extra-judiciaire du 07 octobre 2024, fait signifier à M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] un commandement de payer la somme de 5.601,91 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 15 janvier 2025, Mme [H] [W] a fait assigner en référé M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 02 février 2026.

A cette audience :

. Mme [H] [W] a été représentée par son conseil ;

. M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] ont été représentés par leur conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Mme [H] [W] visées en date du 02 février 2026 et vu les dernières écritures pour M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] visées en date du 02 février 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L]

Contrairement aux affirmation de M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] qui soutiennent que le commandement de payer ne leur aurait pas permis de vérifier que la somme qui leur était demandée alors à savoir 5.601,91 € était effectivement due par eux en l’absence de production d’un décompte détaillé, force est de constater qu’au commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire du 07 octobre 2024 pour une somme de 5.601,91 € est bien annexé un décompte établi par la Sté gestionnaire du bien [Adresse 5] arrêté au 02 octobre 2024 pour la même somme.

Par voie de conséquence il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L].

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par Mme [H] [W] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 02 juin 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Si les locataires soutiennent élever une contestation sérieuse, force est de constater que leur opposition porte sur le montant de l’arriéré de loyers et charges impayés échus. Or, il entre dans l’office du juge des référés de vérifier la créance, de sorte que la juridiction n’identifie en l’espèce aucune contestation sérieuse.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi ancienne de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] le 07 octobre 2024 pour la somme en principal de 5.601,91 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 07 décembre 2024.

M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] étant sans droit ni titre depuis le 08 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Au vu du montant particulièrement élevé des sommes dues, leur situation financière telle qu’établie par les pièces produites ne permet pas d’envisager l’apurement de la dette. Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leur demande de délais.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant toutefois que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de la jouissance. L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur locative des locaux.

Au vu de l’ensemble des éléments produits, la créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] seront condamnés solidairement, à titre de provision, au paiement de la somme de 18.675,91 € arrêtée au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 5.601,91 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] seront également condamnés in solidum au paiement, à compter du 30 janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

La bailleresse ne justifiant d’aucun autre préjudice que celui réparé par la condamnation des locataires en paiement et à lui servir une indemnité d’occupation, il convient de débouter Mme [H] [W] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 07 décembre 2024,

DEBOUTONS M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] de leur demande de délais,

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTONS Mme [H] [W] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, Mme [H] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L], solidairement, à payer à Mme [H] [W], à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 29 janvier 2026, la somme de 18.675,91 €, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 07 octobre 2024 pour la somme de 5.601,91 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L], in solidum, à verser à Mme [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DISONS que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 30 janvier 2026, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

DEBOUTONS Mme [H] [W] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNONS M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L], in solidum, aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS M. [E] [L] et Mme [X] [K] épouse [L], in solidum,à verser à Mme [H] [W] une somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE