COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 02 Avril 2026

Minute n°

S.A. LOGIS FAMILIAL c/ [O]

DU 02 Avril 2026

N° RG 25/03938 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVO4

— Exécutoire le :

à M^e STARACE Carla

— copie certifiée conforme le:

à Madame [J] [O] [R]

DEMANDERESSE:

Société 1001 VIES HABITAT

venant aux droits de la société LOGIS FAMILIAL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e STARACE Carla, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [J] [O] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur William FEZAS,Vice-Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 04 juillet 2019, La Sté LOGIS FAMILIAL a donné à bail à Mme [O] [R] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] – lot 2 – bâtiment 01 – [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, La Sté LOGIS FAMILIAL a, par acte extra-judiciaire du 25 avril 2025, fait signifier à Mme [O] [R] [J] un commandement de payer la somme de 1.266,41 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 04 août 2025, La Sté LOGIS FAMILIAL a fait assigner en référé Mme [O] [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

Par décision de l’Assemblée générale extraordinaire du 1er décembre 2025, La Sté LOGIS FAMILIAL a été absorbée par La Sté 1001 VIES HABITAT.

AUDIENCE

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 février 2026.

A cette audience :

. La Sté 1001 VIES HABITAT a été représentée par son conseil ;

. Mme [O] [R] [J] a comparu, sans avocat.

*

Vu les dernières écritures pour La Sté 1001 VIES HABITAT auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les explications fournies à l’audience par Mme [O] [R] [J], qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, ce à quoi la Sté bailleresse ne s’oppose pas.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les deux parties étant présentes ou représentées, La Sté 1001 VIES HABITAT a actualisé sa demande principale à la somme de 1.075,85 € arrêtée au 29 janvier 2026.

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 :

— l’information de la signification d’un commandement de payer a été transmise à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 août 2025,

— et l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 14 juin 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi ancienne de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [O] [R] [J] le 25 avril 2025 pour la somme en principal de 1.266,41 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 25 juin 2025.

La Sté 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé faisant apparaître que Mme [O] [R] [J] reste devoir la somme de 1.075,85 € à la date du 29 janvier 2026.

Mme [O] [R] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [O] [R] [J] sera condamnée, à titre de provision, au paiement de la somme de 1.075,85 € arrêtée au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au regard des règlements d’ores et déjà effectués afin de contenir le montant de la dette locative.

Sur les délais de paiement

Au regard de la situation personnelle et financière de Mme [O] [R] [J] et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Mme [O] [R] [J] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [O] [R] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [O] [R] [J] se libère dans le délai fixé et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [R] [J] selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,

— Mme [O] [R] [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [O] [R] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sté bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 200,00€ lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par Mme [O] [R] [J].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 25 juin 2025,

CONDAMNONS Mme [O] [R] [J] à payer à La Sté 1001 VIES HABITAT, à titre de provision, la somme de 1.075,85 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Mme [O] [R] [J] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 14 mensualités d’un montant de 71,00 € chacune et une 15ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié,

DISONS, en revanche, à défaut de paiement par Mme [O] [R] [J] d’une seule mensualité sept (7) jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :

— que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Mme [O] [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La Sté 1001 VIES HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Mme [O] [R] [J] sera tenu au paiement, à compter du 30 janvier 2026, d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNONS éventuellement en tant que de besoin,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 30 janvier 2026, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [O] [R] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Mme [O] [R] [J] à verser à La Sté 1001 VIES HABITAT la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE