COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/01906 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNJ7

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Expédition délivrée

à Me [F]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet TABONI

[Adresse 4]

représentée par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [R] [J]

née le 31 Juillet 1977 à [Localité 7] (ARMENIE)

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Me [X] [F], son époux, muni d’un pouvoir,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [J] est propriétaire des lots n°534 (cave) et n°644 (appartement) au sein de la copropriété [Adresse 8], sise à [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet TABONI, a fait assigner Madame [R] [J] à comparaître devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 16 octobre 2025 à 14 heures 15, aux fins, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-1 du code civil, de :

— la condamner au paiement de diverses sommes:

* 3121,84 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé et les provisions exigibles à ce jour à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

* 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 19 novembre 2025 à 9 heures,

Vu les conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] déposées à cette dernière audience, notifiées à la défenderesse par lettre recommandée en date du 18 septembre 2025 avec accusé de réception revenu signé,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans ses dernières écritures, qu’il soutient expressément. Il a indiqué toutefois que la dette actualisée s’élève désormais à la somme de 138,66 euros dont il sollicite le règlement.

Madame [R] [J] a été représentée à l’audience par son époux, Monsieur [X] [F], mandataire ayant pouvoir spécial visé. Elle a déclaré être d’accord avec le montant de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8]. Elle a précisé bénéficier de revenus mensuels de 3 500,00 euros.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sollicite au dernier état de la procédure le paiement de la somme de 138,66 euros au titre du solde des charges de copropriété dues par Madame [R] [J] à la date du 10 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de l’ensemble des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] et en particulier du dernier relevé de compte de la copropriétaire édité le 18 septembre 2025 que Madame [R] [J] reste redevable de la somme de 138,66 euros au titre du solde des charges de copropriété arrêté à la date du 10 septembre 2025.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la débitrice ne démontre pas s’être acquittée de cette somme, en dépit de de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 138,66 euros au titre du solde des charges et travaux de copropriété dû arrêté au 10 septembre 2025 assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sollicite la condamnation de Madame [R] [J] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Or, en l’espèce, il ne démontre pas ni la mauvaise foi, ni la résistance abusive de la copropriétaire qui a certes enregistré une dette de charges et de travaux de copropriété de 3 121,84 euros à la date de l’assignation mais s’en est acquittée régulièrement chaque mois jusqu’en septembre 2025. En outre, le demandeur ne justifie pas du préjudice qu’il déclare avoir subi et indépendant du simple retard de paiement réparé par l’octroi des intérêts de retard.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts non justifiée.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [J] succombant sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] une somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que la copropriétaire défenderesse s’est déjà acquittée d’une somme de 120,00 euros prélevée le 31 mars 2025 sur son compte copropriétaire au titre des frais de mise en contentieux.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet TABONI, la somme de 138,66 euros au titre du solde des charges et travaux de copropriété dû et arrêté au 10 septembre 2025 assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet TABONI, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet TABONI, la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [J] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président