TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/00996 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOPM

Minute : 24/00236

S.A. IN’IL

Représentant : Maître [E]), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Monsieur [R] [T] [N]

Madame [B] [H] [G] épouse [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL REVEL-BASUYAUX – POURRE

Copie délivrée à :

Mr & Mme [N]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domicilié es-qualité

Représentée par la SELARL REVEL-BASUYAUX – POURRE, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [T] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

Madame [B] [H] [G] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 20 novembre 2019, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 680 € et 238, 43 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SA IN’LI a ensuite fait assigner Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée une première fois le 27 février 2024 mais a fait l’objet d’un renvoi au 30 avril 2024, les défendeurs envisageant de demander la désignation d’un avocat au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 30 avril 2024, la SA IN’LI – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— et de condamner ces derniers au paiement

* solidairement de la somme actualisée de 10. 788, 64 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4. 771 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

*solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre solidairement à une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA IN’LI est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

La SA IN’LI précise que le dernier règlement a été effectué le 15 avril 2024 pour un montant de 1. 300 €. Elle ajoute qu’un courrier a été adressé aux défendeurs afin de leur permettre de prendre rendez-vous pour la consultation des pièces justificatives de charges mais qu’il n’y ont pas donné suite.

Monsieur [R] [T] [N] conteste le montant de la dette. Il fait valoir que le montant des charges a augmenté et que les relevés des compteurs sont plus importants que sa consommation réelle. Il sollicite l’octroi de délais de paiement. Il proposent de verser 300 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [T] [N] indique qu’il travaille et perçoit un revenu d’environ 2. 200 € pour sa part tandis que Madame [B] [H] [G] épouse [N] perçoit 1. 700 €. Il ajoute qu’ils ont 3 enfants à charge.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 17 novembre 2023, Madame [B] [H] [G] épouse [N] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [B] [H] [G] épouse [N], assignée à domicile ne comparaît pas tandis que Monsieur [R] [T] [N] est présent.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023, pour la somme en principal de 4. 771 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA IN’LI produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite (frais de procédure d’août et décembre 2023), la somme de 10. 464, 71 € à la date du 29 avril 2024.

Sur la contestation des charges locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

“Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun décompte par nature de charges ni de mode de répartition entre les locataires. Cependant, il produit un courrier en date du 16 février 2024 par lequel il invite les locataires à contacter son service client afin de convenir d’un rendez-vous pour consulter les pièces justificatives de charges.

Il n’est pas contesté que les locataires ont été invités à consulter les pièces justificatives de charge et qu’ils n’ont pas pris rendez-vous avec le service compétent.

Il incombe au bailleur de justifier du montant des charges locatives imputées aux locataires. En l’espèce, il se borne seulement à produire le courrier en date du 16 février 2024 précité.

En conséquence, il convient de considérer que le montant des charges figurant dans le relevé de compte du demandeur arrêté au 30 avril 2024 n’est pas justifié et de faire droit à la contestation formulée par les locataires sur le montant des charges.

Le calcul de l’arriéré locatif doit être réalisé comme suit :

dette selon décompte hors frais de procédure + régularisation de charges locatives – montant des charges locatives non justifiées dans la limite de 2 ans = 10. 464, 71 + 576, 89 – 12. 135, 62 = – 1. 094, 02 euros.

En réalité, les locataires ne sont tenus à aucune dette locative. En l’absence de demande de restitution, aucun trop-perçu ne peut leur être restitué.

Il y a donc lieu de constater l’absence de dette locative.

Conformément à la clause stipulée au contrat (article 4), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 10 août 2023, Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié et aucune dette locative ne pouvant être mise à leur charge, il y a lieu de les condamner à régler in solidum une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [T] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose leur situation personnelle et financière. En outre, les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA IN’LI soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA IN’LI soit en droit d’exiger des défendeurs in solidum le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande que la demande formulée par la SA IN’LI au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2019 entre la SA IN’LI et Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 août 2023 ;

CONSTATONS l’absence de dette locative ;

REJETONS la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif formulée par la SA IN’LI ;

AUTORISONS Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] à s’acquitter solidairement des loyers et des charges courants pendant 3 mois ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA IN’LI soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] ;

* que Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] soient condamnés in solidum à verser à la SA IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la SA IN’LI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [T] [N] et Madame [B] [H] [G] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par la greffière.

La greffière, La juge des référés,