TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02584

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OPV

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Philippe CROITORU, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OPV

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [L] [X] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n° 10 et n° 38.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [L] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 16 020, 51 euros, arrêté au 30 novembre 2023, outre 3 000 euros de dommages et intérêts, sa condamnation aux entiers dépens et à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions d’actualisation, notifiées au tribunal par RPVA, le 18 septembre 2024, et signifiées à étude le même jour, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu l’article 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1,

Vu l’article 1231-6 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile,

— DECLARER le Syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [L] [G] [Z] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  18 224,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 5 mars 2020 et le 5 septembre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 13 février 2024,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER Monsieur [L] [G] [Z] [X] aux entiers dépens,

— DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Pour un plus ample exposé des moyens du syndicat des copropriétaires, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, M. [L] [X] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 18 224, 26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 10 et n° 38 de M. [L] [X],

* un décompte individuel de charges arrêté au 5 septembre 2024, appel de fonds provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 18 224, 26 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [L] [X] entre le 9 avril 2020 et le 27 juin 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2020, 25 mai 2021, 24 mai 2022, 15 mai 2023 et 19 mars 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande par le syndicat des copropriétaires de 18 224, 26 euros.

M. [L] [X] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 13 juin 2024, date de l’assignation sur la somme de 16 020, 51 euros,

— et à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 2203, 75 euros (18 224, 26 – 16 020, 51 euros).

II – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que M. [L] [X] a été condamné judiciairement à plusieurs reprises à règler des charges de copropriété impayées. Le syndicat des copropriétaires verse à ce titre, une condamnation prononcée par la Cour d’appel de Paris le 13 mars 2008, une condamnation prononcée par le tribunal d’instance du 11ème arrondissement de Paris, et une condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Paris le 30 septembre 2020 pour un arriéré de charges arrêté à 6473, 43 euros à la date du 4 mars 2020.

Il ressort également des pièces produites que le syndicat de copropriétaires a fait assigner M. [L] [X] devant le juge de l’exécution pour obtenir la vente de son bien immobilier du fait de l’absence de règlement des sommes mises judiciairement à sa charge par la décision de 2020 précitée.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que la défaillance de M. [L] [X] dans le paiement de ses charges de copropriété est à l’origine de difficultés de trésorerie pour la copropriété.

Il justifie donc d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par conséquent, il convient de condamner M. [L] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

III- Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire.

M. [L] [X] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 18 224, 26 euros, au titre des charges échues et impayées dues entre le 5 mars 2020 et le 5 septembre 2024, avec avec intérêts au taux légal :

— à compter du 13 juin 2024, date de l’assignation sur la somme de 16 020, 51 euros,

— et à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 2203, 75 euros,

CONDAMNE M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente