TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N° 480

N° RG 24/00365 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KWYQ

Syndicat de copropriétaires PARC ARENA

C/

[M] [K]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires PARC ARENA

RCS MONTPELLIER N° 391 028 255

194-210 Avenue Pierre Gamel

30000 NIMES

représentée par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [M] [K]

45 Rue De La Gare

35120 LA BOUSSAC

non comparant, ayant pour avocat M^e Vincent LEBOUCHER avocat au barreau de ST MALO-DINAN, absent lors de l’audience de plaidoirie

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de Maureen THERMEA la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 25 mars 2025

Date du Délibéré : 10 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

[M] [K] est propriétaire des lots 169 et 244 au sein de la copropriété de l’immeuble Parc Arena sis 194-210 avenue Pierre Gamel à NIMES.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Arena (SDC Parc Arena), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée (SARL) AB IMMO, a, par acte en date du 3 octobre 2024 assigné [M] [K], devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, sous couvert de l’exécution provisoire, afin de :

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 2 891,31 euros au titre des charges dues avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 novembre 2024 et mise en délibéré au 25 février 2025.

Bien que régulièrement assigné le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Pour autant il a fait parvenir au tribunal, par l’intermédiaire de son conseil une demande de délai de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 25 novembre 2024 et reçue au tribunal le 29 novembre 2024.

Par décision du 25 février 2025 une réouverture des débats a été ordonnée.

A l’audience du 25 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Arena, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué s’opposer à la demande de délai de paiement en l’absence de paiement effectué.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 832 du code de procédure civile : “Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées”.

L’article 441-6 du même code dispose que : “Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire.

Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui”.

[M] [K] ayant formulé une demande de délai de paiement, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

le contrat de syndicle procès-verbal d’assemblée générale en date du 22 avril 2024, approuvant les comptes de copropriété du 01/10/2022 au 30/09/2023un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 9 juillet 2024, pour un montant total de 3 011,31 eurosdes appels de fonds et factures du 06/07/2023 au 02/07/2024les mises en demeure en date des 5 septembre 2023, 21 novembre 2023, 12 mars 2023 et 5 juin 2024 adressée à [M] [K].

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [M] [K] a réglé les sommes réclamées dans les mises en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. [M] [K] a indiqué par courrier de son conseil ne pas contester la somme réclamée dans l’assignation. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues et à échoir

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 15 mars 2025 mais mentionne une demande arrêtée au 13 janvier 2025 dans l’assignation. Par conséquent il convient de prendre les sommes arrêtées au 13 janvier 2025 et de se référer à la demande figurant dans l’assignation.

Toutefois, il apparaît dans le décompte détaillé que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils sont étrangers aux charges et qu’ils constituent éventuellement des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

—  05/09/2023 frais de mise en demeure 30 euros

—  21/11/2023 frais de mise en demeure 30 euros

—  12/03/2024 frais de mise en demeure 30 euros

—  05/06/2024 frais de mise en demeure 30 euros

Soit la somme totale de 90 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 2 891,31 euros (3 011,31 euros montant solde du décompte – 120 euros montant art 10-1 et autres) est justifiée, somme que [M] [K] a indiqué par courrier ne pas contester.

En conséquence, il convient de condamner [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Dénommé Parc Arena, représenté par son syndic la SARL AB IMMO, la somme de 2 891,31 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 120 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  05/09/2023 frais de mise en demeure 30 euros

—  21/11/2023 frais de mise en demeure 30 euros

—  12/03/2024 frais de mise en demeure 30 euros

—  05/06/2024 frais de mise en demeure 30 euros.

Les différentes mises en demeure sont produites et [M] [K] a indiqué ne pas contester la somme de 120 euros réclamée.

Par conséquent il y a lieu de condamner [M] [K] au paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En l’espèce, [M] [K] formule une demande de délai de paiement sans faire de proposition concrète et expose par l’intermédiaire de son conseil la situation financière suivante :

— un revenu annuel pour l’année 2023 de 23 328 euros soit 1 944 euros mensuels figurant sur sa déclaration de revenus

— une pension alimentaire annuelle de 4 080 euros, soit 340 euros par mois, figurant sur sa déclaration de revenus

— de charges courantes à hauteur de 329,95 euros

— d’un crédit pour le bien concerné par la présente procédure pour un montant de 350,01 euros par mois.

En outre il justifie d’un chèque de 500 euros à l’ordre de la CARPA sans en démontrer l’encaissement et le demandeur a indiqué qu’il n’y a pas eu de paiement.

Si au regard des éléments fournis, la situation financière permet en théorie à [M] [K] d’assumer le paiement de la somme réclamée de manière échelonnée dans la limite de 2 années, il ne justifie aucunement d’effort concrétisé dans le paiement de la dette. En outre il ne justifie pas d’une situation différente de celle qui ne lui permettait pas de payer les charges objets de la présente procédure de telle sorte que le temps écoulé depuis l’assignation a déjà constitué des délais de paiement de la dette.

Ainsi, le défendeur sera débouté de sa demande en délai de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [M] [K] est partie perdante au procès. En conséquence il sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [M] [K] sera condamné à payer à au Syndicat des copropriétaires Dénommé Parc Arena une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Arena :

— la somme de 2 891,31 euros, au titre des charges de copropriété échues ou à échoir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 novembre 2023, arrêtée au 9 juillet 2024, en deniers ou quittance,

— la somme de 120 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 novembre 2023,

DEBOUTE [M] [K] de sa demande délai de paiement,

CONDAMNE [M] [K] aux dépens,

CONDAMNE [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Arena la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La greffière Le juge,