TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00556 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOMA

[P] [J]

C/

[F] [M]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDEUR:

M. [P] [J]

né le 02 Février 1989 à SAINT -MARTIN-D’HERES

Chemin Des Cades

Le Clos Des Ecueuils

30620 UCHAUD

représenté par Maître Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [F] [M]

né le 23 Avril 1981 à NIMES (GARD)

4, Impasse Jean Macet

Résidence « Les Costières » .Bât B . Appt N° 86.

30900 NIMES

Comparant, asssité par M^e Christal NAY, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 10 Juin 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 06 janvier 2011 avec effet rétroactif au 15 juillet 2009, Monsieur [J] [P] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement situé sur la commune de NIMES (30900), 4 Impasse Jean Macé, Résidence Les Costières, Bâtiment B, appartement 86 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provisions pour charges de 335,62€.

Des loyers demeuraient impayés et le 27 juillet 2023, le bailleur faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 824,36€.

Par assignation délivrée le 03 avril 2024, Monsieur [J] [P] assignait Monsieur [M] [F] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 10 juin 2024 afin de voir :

Constater la résiliation du bail Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publiqueVoir Monsieur [M] [F] condamné à payer : ▪ A titre provisionnel la somme de 1660,57€ au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 23 février 2024

▪ Une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 402,13€ et jusqu’à départ effectif des lieux

▪ la somme de 500,00€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil

▪ la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 10 juin 2024, l’affaire était renvoyée à l’audience du 02 septembre 2024, afin de permettre à Monsieur [M] [F] de constituer avocat.

Par décision avant-dire droit rendue le 14 octobre 2024, le Juge des Référés ordonnait la réouverture des débats à l’audience du 02 décembre 2024, afin que le demandeur produise dans le respect du contradictoire la dénonce de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

A l’audience du 02 décembre 2024, Monsieur [J] [P] comparait représenté par son avocat. Il s’en remet à ses pièces.

En défense, Monsieur [M] [F] comparait en personne, assisté de son avocat. Il reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’homologation de l’accord quant aux délais de paiement convenus entre les parties. Il expose avoir repris le paiement du loyer courant, et sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, le bailleur justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 28 juillet 2023, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 29 mars 2024 pour l’audience du 10 juin 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [M] [F] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.»

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [M] [F] le 27 juillet 2023.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 27 septembre 2023, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [M] [F] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [M] [F] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Monsieur [J] produit un décompte arrêté au jour de la précédente audience, soit le 02 septembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 3685,35€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [M] [F] sera condamné à payer par provision à Monsieur [J] [P] la somme de 3685,35€.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Monsieur [J] [P] sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 500,00€ euros en application des dispositions susvisées.

Toutefois, il ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Monsieur [M], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [M] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00€ mensuels.

Il explique vivre seule, ne pas avoir d’enfant à charge et percevoir une rémunération mensuelle de l’ordre de 1500,00€. Il déclare ne pas être en situation de surendettement.

Monsieur [J] ne s’oppose à cette demande.

Il résulte des débats et du décompte produit en demande que Monsieur [M] [F] a repris le paiement du loyer courant et effectue des versements mensuels de 50,00€ supplémentaires afin d’apurer la dette.

L’enquête sociale diligentée et les conclusions en défense soulignent que la dette est née des conditions de rémunérations aléatoires de Monsieur [M], lequel a depuis changé d’employeur.

Le loyer, d’un montant de 402,13€, représente 26,80% des ressources mensuelles moyennes du foyer.

Partant les dispositions su-visées, et en l’absence de tout accord formalisé entre les parties, la juridiction ne peut accorder des délais que sur 36 mois maximum.

Ces plus larges délais, à hauteur de 102,00€ mensuels en sus du loyer courant reviendraient à lui faire supporter un taux d’effort de 33,60%, ce que Monsieur [M] [F] parait en capacité d’assumer.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser son maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [M] [F] sera condamné à payer la somme de 400,00€ à Monsieur [J] [P] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [M] [F] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [J] [P] recevable et bien-fondée ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [F] à la date du 27 septembre 2023 ;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;

Condamnons Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme provisionnelle de 3685,35€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 02 septembre 2024 ;

Autorisons Monsieur [M] [F] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 102,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais ;

Disons que si Monsieur [M] [F] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

Ordonnons l’expulsion domiciliaire de Monsieur [M] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux et accessoires sis à NIMES (30900), 4 Impasse Jean Macé, Résidence Les Costières, Bâtiment B, appartement 86, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution ;

Condamnons Monsieur [M] [F] à payer par provision à Monsieur [J] [P] et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

Déboutons Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamnons Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 400,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamnons Monsieur [M] [F] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,