TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [Y]

M^e Madjemba DJASSAH

M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00602 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62AW

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] RIVP, [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Y],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [B] (intervention volontaire),

[Adresse 3]

représentée par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

Madame [J] [B] (intervention volontaire),

[Adresse 3]

représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00602 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62AW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2016, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 928,72 euros et d’une provision pour charges de 93,03 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13.801,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Z] le 17 janvier 2024.

Par assignation du 25 mars 2024 délivré à étude, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Z], voir statuer sur le sort de ses biens mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−14.986,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience d’ACR référé du 29 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur à raison d’un dépôt de demande d’aide juridictionnelle en cours d’instruction. L’audience a ensuite fait l’objet de plusieurs nouveaux renvois jusqu’à l’audience du 29 novembre 2024, où Mme [C] [B] s’est présentée comme étant la fille du locataire en titre et a précisé qu’elle souhaitait intervenir volontairement à la procédure, tout en sollicitant le renvoi de l’affaire en raison de sa demande d’aide juridictionnelle en cours.

Il a été fait droit à cette demande et le juge des référés a acté son intervention volontaire. A l’audience du 14 janvier 2025, un nouveau renvoi a été ordonné et compte tenu de l’évolution du dossier, cette affaire a été renvoyée en ACR fond par le biais d’une passerelle.

À l’audience ACR fond du 1er avril 2025, Mme [C] [B] et [J] [B] étaient présentes et assistées. L’intervention volontaire de Mme [J] [L] a été actée à cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 juin 2025. Un dernier renvoi a été ordonné.

À l’audience du 22 octobre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 octobre 2025, s’élève désormais à 26.683,80 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais, dans ses conclusions en réplique signifiées au défendeur et visées à l’audience, elle conclue au débouté de Mme [C] [B] et [J] [B] et au rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelle de ces dernières, notamment au transfert du bail à leur profit, les conditions de ce transfert n’étant pas réunis et l’abandon des lieux loué par le preneur n’est pas confirmé.

Les conclusions en répliqué visées à l’audience ont été préalablement signifiées à M.[K] [Z] et Mme [C] [B].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [C] [B] et Mme [J] [B], représentées par leur conseil, dans les dernières conclusions en intervention volontaire visées à l’audience, demandent au tribunal de rejeter les demandes de la R.I.V.P regardant la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner le transfert du bail de M.[Z] à leur profit, de laisser les dépens à la charge des parties, de constater les dettes de loyer et de condamner M.[Z] au paiement des sommes dues. Elles ont intérêt à agir.

Mme [C] [B] souligne au cours des débats que son père a abandonné le domicile de façon brutale depuis plus d’un an, elle a averti le bailleur. Elle a trouvé un emploi qui permet de régler les loyers ; ses revenus mensuels sont de 2.100 euros. Les loyers sont réglés depuis plusieurs mois.

Elle conteste la pièce adverse n° 7 au motif que le nom de M. [Z] y figure par erreur. Elle reconnait une dette locative à compter de Janvier 2024 et propose de la régler à raison d’acomptes mensuels de 100 euros.

Mme [J] [B] indique que son père, M. [Z] a, en réalité quitté les lieux depuis septembre 2023. Elle porte, ainsi que sa soeur, le nom de leur mère. Elle reconnait un dette locative à compter de Janvier 2024 et propose de la régler à raison d’acomptes mesuels de 100 euros.

Elle conteste la solidarité avec M. [Z] .

En cas de rejet de la demande de transfert, Mme [C] [B] et Mme [J] [B] solliscitent que les indemnités d’ocupation soient fixées à la date du présent jugement.

Il y a lieu de se référer aux conclusions des parties visées pour un exposé plus détaillé des faits et arguments.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande de transfert du bail

Conformément aux dispositions des articles 14 et 60 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès ou de l’abandon, du locataire, le contrat de location peut être transféré au profit du conjoint, du partenaire, PACS, du concubin, de l’ascendant, du descendant, ou de la personne à charge.

En l’espèce, Mme [C] [B] et Mme [J] [B] sollicitent le transfert du bail au motif que M. [K] [Y] a abandonné le domicile depuis plusieurs années.

L’abandon est un départ brusque et imprévisible et qui s’impose aux bénéficiaires du transfert.

Mme [C] [B] et [J] [B] prétendent que le locataire aurait quitté définitivement le logement depuis 2023, sans pouvoir en préciser la date exacte. Il apparaît que par ailleurs, ce départ définitif n’a pas été signalé aux autorités compétentes et il ne ressort pas des pièces versées au débat que ce départ définitif soit réel et définitif.

En effet, l’assignation en date du 05 mars 2024 et la signification des conclusions en réplique en date du 17 juillet 2025 ont été signifiées à M. [K] [Y] par le Commissaire de justice par un dépôt à l’étude qui a certifié le domicile (et non en vertu d’un procès-verbal 659 CPC) et notamment le 17 juillet 2025, il relate dans son procès-verbal de signification que «  la personne rencontrée confirme le domicile mais refuse de prendre la copie du présent » et aussi qu’il trouve le nom du destinataire sur la boîte à lettre n °11, le nom du destinataire sur l’interphone et sur la listes des occupants.

De même, on trouve au dossier un pouvoir manuscrit signé [K] [Z] en date du 29 août 2024 en vue de l’audience du 29 août 2024 alors que ce dernier aurait disparu depuis septembre 2023 selon [J] [B] (note d’audience).

Le 30 octobre 2023, M. [K] [Y] signe, en qualité de conjoint de la cédante, un acte de cession de part sociale. La signature est manuscrite. Il est peu probable que cette signature soit un faux compte tenu de l’importance de l’acte signé.

Rien ne permet de dire aujourd’hui avec certitude que M. [K] [Y] a abandonné le logement litigieux.

En conséquence, Mme [C] [B] et Mme [J] [B] seront déboutées de leur demande de transfert du bail.

De ce qui précède, le débat sur les conditions légales pour bénéficier du transfert de bail est sans objet.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13801,75 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2025, M. [K] [Z] lui devait la somme de 26.683,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

En l’espèce la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de la signification des conclusions, M. [K] [Z] lui devait la somme de 26.450,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 13.801,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1184,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [C] [B] et de Mme [J] [B].

DEBOUTE Mme [C] [B] et de Mme [J] [B] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2016 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), d’une part, et M. [K] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 16 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 26.450, 67 euros (vingt-six mille quatre cent cinquante euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 13801,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1184,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) pour le surplus de ses demandes.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024 et celui de l’assignation du 25 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge