N° RG 23/04989 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFNL

Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL MANSAT JAFFRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 13 Mai 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/04989 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFNL

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [Z], [D] [V]

né le 04 Juin 1962 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2] (Guadeloupe)

représenté par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [G], [N], [U] [H]

né le 11 Mai 1976 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Me [C] [M]

membre de la Société Civile Professionnelle « [K] [R], [C] [M], [S] [F] et [W] [Y] [X], Notaires associés », titulaires d’un Office Notarial, demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.C.P. [K] [R], [C] [M], [S] [F] et [W] [I] [X], Notaires Associés,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Mars 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [V] et Mme [O] [J] sont propriétaires indivis d’une maison à usage d’habitation avec terrain attenant sise [Adresse 1] à [Adresse 9] [Localité 7].

Par acte notarié dressé le 10 mars 2022 par Maître [C] [M], ils ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [G] [H]. Il était prévu que la promesse expirait au 5 juillet 2022 et que les parties avaient arrêté un rendez-vous de principe à cette date pour la réitération de la vente. L’acte stipulait en outre une condition suspensive au profit du bénéficiaire de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 224.000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 1,45% l’an. La condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt à ces conditions au plus tard le 27 mai 2022.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 23.500,00 euros. La moitié, soit 11.750 euros, devait être séquestrée entre les mains du notaire, ce qui n’a pas été réalisé par le bénéficiaire.

Estimant que la non réitération de la vente était due au manquement de M. [G] [H] à ses obligations contractuelles, M. [Z] [V] a vainement tenté d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation entre ses mains.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 13 octobre 2023, M. [Z] [V] a assigné M. [G] [H] ainsi que Maître [C] [M] et la Société Civile Professionnelle « [K] [P], [C] [M], [S] [F] et [W] [I] – [X], notaires associés » devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir le versement des indemnités d’immobilisation outre des dommages et intérêts pour préjudice subi.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 février 2025, M. [Z] [V] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103,1104, 1124 et suivants, 1231 et suivants, 1304 et suivants du code civil, et L. 313-41 du code de la consommation, de :

DEBOUTER Monsieur [H] ainsi que la SCP [P] – [M] – [F] – Le Merr de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

JUGER que Monsieur [H] a manqué à l’ensemble de ses obligations contenu dans le compromis de vente,

JUGER, en conséquence, que les conditions d’application de la clause pénale contenue dans la promesse unilatérale de vente sont remplies et,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à Monsieur [V] la somme de 11.750,00 euros au titre de la clause pénale.

Ayant versé la somme de 11 750,00 EUR entre les mains du séquestre,

CONDAMNER Maître [C] [M] à lui verser la somme de 11 750,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal entre le paiement par M. [H] et le versement à M. [Z] [V], séquestré en ses comptes suite au compromis de vente, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision.

CONDAMNER Monsieur [H] à lui verser la somme de 17 000,87 euros au titre du préjudice subi, se décomposant comme suit :

—  14 090,00 euros de perte de chance au titre de la différence de prix entre la vente à Monsieur [H] et la vente effectivement accomplie,

—  2 910,87 euros au titre des intérêts payés jusqu’au 26 juin 2023.

Le CONDAMNER à lui verser la somme de 2 000,00 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il soutient plusieurs manquements contractuels de M. [G] [H].

Il fait ainsi état de la carence du bénéficiaire de la promesse au rendez-vous du 5 juillet 2022 fixé pour la réitération de l’acte. Il souligne que ce dernier a en outre manqué à son obligation de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation dans le délai fixé. Il relève enfin que M. [G] [H] a déposé une demande de prêt postérieure à la date limite de réception des offres de prêt stipulée dans l’acte de promesse de vente du 27 mai 2022 et à des conditions différentes de son engagement.

Il met par ailleurs en avant un préjudice distinct dont il demande réparation, consistant dans la vente de sa maison que le 22 juin 2023 à un prix net vendeur de seulement 196.820 euros. Il excipe donc de la perte de chance d’obtenir un prix de vente aux conditions initialement fixées et sollicite en outre le remboursement des intérêts pour le prêt qu’il a du souscrire.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, M. [G] [H] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et suivants du code civil, de :

DEBOUTER M. [Z] [V] de ses entières demandes, fins et conclusions,

CONSTATER la bonne foi de M. [G] [H], excluant toute responsabilité contractuelle ou inexécution,

CONDAMNER M. [Z] [V] à lui payer une somme de 3.600€ TTC au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

M. [G] [H] excipe, au soutien de ses prétentions, sa bonne foi dans la relation contractuelle, en mettant en avant des difficultés familiales et administratives au moment de la souscription du prêt attendu. Il estime que le requérant ne démontre pas son comportement fautif « du fait de sa volonté ou de sa négligence » comme défini à la promesse de vente. Il relève que le requérant ne l’a pas mis en demeure de payer l’indemnité d’immobilisation au 21 mars 2022.

Il souligne que l’acte stipulait la possibilité pour le promettant de s’en délier en cas de non versement de l’indemnité d’immobilisation 10 jours après sa signature, ce qu’il n’a pas fait malgré l’absence de ce paiement. Il en déduit que M. [Z] [V] a pris un risque qu’il lui appartient d’assumer et que c’est par son fait qu’il se retrouve dans la situation qu’il met en avant. Il en conclut que les dommages et intérêts demandés en sus de l’indemnité d’immobilisation ne sont pas dus.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Maître [C] [M] et la SCP [P] – [M] – [F] demandent au tribunal, de :

JUGER que les concluants s’en remettent à justice sur l’action en responsabilité civile contractuelle de M. [Z] [V] à l’égard de M. [G] [H].

DEBOUTER M. [Z] [V] de sa demande à l’égard de Maître [C] [M] et de la SCP [P] – [M] – [F], du versement de la somme de 11 750 € augmentée des intérêts.

A l’appui de leur demande, ils rappellent que M. [G] [H] n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 25 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 13 février.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 11 mars 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 13 mai 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est indiqué qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Selon l’article 1304 du même code « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

En l’espèce, la clause de carence insérée en pages 6 et 7 de la promesse unilatérale de vente indique :

« La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des PARTIES, du fait de sa volonté ou négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

(…)

Du fait du BENEFICIAIRE

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera librement alors du BIEN, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. Le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice ».

Il est également stipulé une condition suspensive du prêt, rappelant les dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil aux termes desquelles « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Elle prévoit l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 224.000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 1,45% l’an au plus tard le 27 mai 2022. Il y est précisé que :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la constatation de la réception à son adresse, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant la garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis par le PROMETTANT. ».

M. [Z] [V] a mis en demeure M. [G] [H], par lettre recommandée du 23 juillet 2022 envoyée par son mandataire, de lui communiquer les éléments justifiants qu’il avait obtenu le prêt ou qu’il lui avait été refusé. La circonstance évoquée par le défendeur qu’il n’aurait pas été mis en demeure de payer l’indemnité d’immobilisation à compter du 21 mars 2022 est sans incidence aux termes de l’acte s’il apparaît que la condition est défaillie de son fait.

Il ressort de l’acte authentique qu’il appartient à M. [G] [H] de justifier « qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis par » M. [Z] [V].

Il n’est cependant produit qu’un avis de faisabilité de la Banque populaire en date du 6 juillet 2022 concernant un prêt pour un montant de 235.000 euros à un taux de 1,30% sur 20 ans, ainsi que la lettre de « refus de financement » concernant ce crédit en date du 16 août 2022.

M. [G] [H] fait état d’autres refus de financement le 26 avril 2022 de la BNP et le 29 avril 2022 du Crédit Lyonnais en raison de l’absence de son avis d’imposition. Il n’étaye ces allégations qu’avec un échange courriel des 2 et 4 mars 2022, avec « M. [A] », dont la qualité n’est pas précisée, portant sur son « nouveau projet d’achat ». M. [A], avec lequel M. [G] [H] avait manifestement « discuté brièvement l’année dernière » de son précédent projet lui envoie une liste des documents à lui communiquer et l’échange se termine par un courriel de M. [G] [H] faisant état de son incapacité ou difficulté à lui produire certains documents. Cet échange est donc insuffisant pour caractériser une demande de prêt dans les conditions stipulées à la promesse de vente.

M. [G] [H] fait en outre état de difficultés familiales ayant détourné son attention de ses engagements contractuels. Il n’apporte cependant aucune pièce à l’appui de ses allégations, qui en toute hypothèse ne sauraient expliquer une demande de prêt ne respectant pas les conditions stipulées. Il en va de même pour les difficultés administratives invoquées.

M. [G] [H] ne justifie donc que d’une demande d’un prêt pour un montant et un taux supérieurs aux maximaux stipulés, effectuée de surcroît après la date de réitération fixée de la vente. Il n’établit pas avoir « accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ». L’indemnité d’immobilisation est donc acquise au promettant, M. [Z] [V].

Sur les demandes de condamnation

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. ».

L’article 5 du même code dispose que « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

En l’espèce, M. [Z] [V] demande que Maître [C] [M] soit condamné à lui verser la somme de 11.750 euros séquestrée en ses comptes suite au compromis de vente, et sous astreinte. Le relevé de compte de la SCP « [K] [P], [C] [M], [S] [F] et [W] [I] – [X] » produit par le notaire confirme cependant que M. [G] [H] n’a pas versé ce séquestre. M. [Z] [V] ne l’ignore d’ailleurs pas, le mail de son mandataire en date du 4 octobre 2022 l’informant de ce manquement du bénéficiaire de la promesse, et celui de Maître [T] [L], notaire dans l’office, du 7 octobre 2022 revenant sur sa demande de versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation auprès de M. [G] [H]. Dans ses conclusions mêmes, M. [Z] [V] revient sur ce manquement du bénéficiaire de la promesse.

M. [Z] [V] sera donc débouté de ce chef de demande, ainsi que de ses demandes afférentes d’augmenter cette somme des intérêts au taux légal et d’assortir la condamnation du prononcé d’une astreinte.

Il demande en corollaire seulement la somme de 11.750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation à M. [G] [H] et il sera fait droit à cette demande, cette compensation lui étant acquise comme précédemment développé.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce M. [Z] [V] demande l’indemnisation de la perte de chance de vendre au montant fixé dans la promesse de vente le liant à M. [G] [H] alors qu’il a vendu finalement à moindre prix.

Néanmoins, si les manquements contractuels du bénéficiaire ne lui ont en effet pas permis de concrétiser cette vente, la concrétisation de la seconde à un prix plus bas relève de son choix, à tout le moins de son acceptation, qui vient rompre le lien de causalité entre le préjudice invoqué et la négligence établie. L’indemnité d’immobilisation vise déjà à dédommager la perte d’opportunités de vendre pendant que le bien a été indisponible pour d’autres acquéreurs du fait de la signature de la promesse de vente. Eriger d’ailleurs le bénéficiaire défaillant à l’acte en garant du prix stipulé, permettrait au promettant de vendre par la suite son bien à n’importe quel prix, assuré de se retrouver dans ses intérêts, avec une extension imprévisible des engagements de son co-contractant.

En l’absence de lien de causalité direct et certain entre le préjudice invoqué et la négligence reprochée, M. [Z] [V] sera débouté de ce chef de demande.

Le requérant demande ensuite l’indemnisation des intérêts versés dans le cadre du prêt contracté qui n’a pu être remboursé plus tôt du fait de la non réitération de la vente. Il ne ressort cependant nullement du tableau d’amortissement produit que le crédit exposé concerne le bien objet de la promesse de vente en litige. Le préjudice invoqué n’étant pas démontré, M. [Z] [V] sera là encore débouté de sa demande à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [H] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [G] [H] à payer à M. [Z] [V] au titre des frais irrépétibles la somme de 2.000 €. M. [G] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE M. [Z] [V] de sa demande de condamnation de Maître [C] [M] à lui verser 11.750 euros ;

DEBOUTE M. [Z] [V] de ses demandes corrélatives d’augmentation de cette somme aux intérêts au taux légal, et d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à M. [Z] [V] la somme de 11.750 euros ;

CONDAMNE M. [G] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à M. [Z] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [G] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,