TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [P] [Z]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09436

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYF

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juillet 202

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0429

DÉFENDERESSE

S.C.I ERIKANNA

[Adresse 1]

[Localité 2]

non-représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09436 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYF

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Erikanna est propriétaire du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 6].

Par lettres recommandées avec avis de réception remises au destinataire les 3 février 2023 et 16 mars 2023, ainsi que par courrier déposé auprès des services postaux le 8 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI Erikanna de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la SCI Erikanna en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 8 février 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI Erikanna au paiement de la somme de 29 828,03 euros au titre des appels de fonds impayés arrêtés au 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023, date de la première mise en demeure ;

— condamner la SCI Erikanna au paiement de la somme de 1 062,91 euros, correspondant aux pénalités de 10% ;

— condamner la SCI Erikanna au paiement de la somme de 300,00 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner la SCI Erikanna au paiement de la somme de 3 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Erikanna au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI Erikanna au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09436 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYF

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI Erikanna n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 16 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Erikanna est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 octobre 2022, par laquelle le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation de divers travaux, à la suite de la réalisation d’un diagnostic technique ;

— l’attestation de non-recours correspondante ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose le défendeur  ;

— un décompte de créance actualisé au 10 juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Erikanna, déduction faite des frais de recouvrement (6,08 x 2 + 10,00 x 2), est débiteur de la somme de 29 795,87 euros.

La SCI Erikanna ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

B – Au titre de pénalités de retard

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 1 062,91 euros au titre de « pénalités de retard », faisant valoir qu’une décision prise par l’assemblée générale le 5 octobre 2022 (n°15) a créé des intérêts de retard à un taux majoré de 10% en cas de défaut de paiement d’une provision sur charges.

Cette décision d’assemblée générale est toutefois en totale contrariété avec les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui prohibent l’instauration par l’assemblée générale de pénalités de retard en cas de défaut de paiement des charges de copropriété.

En effet, il résulte des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les seules sommes dont la copropriété peut exiger le paiement envers un copropriétaire sont les charges, les cotisations pour le fonds de travaux, et les frais de recouvrement nécessaires. Le paiement d’autres sommes ne peut résulter que du prononcé d’une décision de justice, et non de décisions d’assemblée générale, fussent-elles adoptées de manière régulière et devenues définitives.

Par ailleurs, l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prohibe de fait, sauf stipulation contraire au règlement de copropriété, l’application d’un autre taux d’intérêt que le taux légal.

Dès lors qu’il ne peut être exigé d’un copropriétaire le paiement d’intérêts à un taux distinct du taux légal, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

C – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 332,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Elle réclame ainsi indemnisation au titre de frais de mise en demeure, ainsi que des honoraires d’avocat qu’il a dû payer dans le cadre de cette procédure.

Les frais exposés pour une mise en demeure les 3 février 2023 et 16 mars 2023 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les honoraires d’avocat constituent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09436 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYF

En conséquence, la SCI Erikanna sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Erikanna de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Erikanna a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 3 février 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Erikanna, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Erikanna sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Erikanna à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  29 795,87 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 10 juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 ;

—  32,16 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Erikanna aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président