TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01487 -

N° Portalis DBX2-W-B7H-KH4J

[Z] [K]

C/

[C] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Mme [Z] [K]

née le 05 Novembre 1954 à NIMES (GARD)

Mas La Baraque

30730 GAJAN

représentée par la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [C] [L]

443 Chemin De Candoule

30730 GAJAN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et de Stéphanie RODRIGUEZ la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juin 2021, Mme [Z] [K] a donné à bail à Mme [C] [L] un logement à usage d’habitation situé à Gajan, 443 chemin de Candoule, moyennant paiement d’un loyer de 750 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, Mme [Z] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [C] [L] par acte du 11 mai 2023.

Mme [Z] [K] a fait citer Mme [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 4 septembre 2023, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner Mme [C] [L] au paiement de la somme de 3 750 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 août 2023, outre la somme de 221 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères ; de la condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation de Mme [C] [L] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires.

A l’audience du 21 janvier 2025, Mme [Z] [K] comparaît, représentée par son avocat.

Elle indique que la dette locative s’élève au 1er décembre 2024 à la somme de 250 euros. Elle maintient toutefois sa demande de résiliation du bail et reconnaît que depuis le mois de décembre 2024 Mme [C] [L] a repris le paiement du loyer courant.

Mme [C] [L] comparaît en personne.

Elle s’oppose à la demande de résiliation et explique avoir traversé des difficultés personnelles et financières. Elle perçoit aujourd’hui un salaire de 2 500 euros et occupe un emploi pérenne.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 5 septembre 2023, conformément aux dispositions sus-visées.

L’action de Mme [Z] [K] sera donc jugée recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié à Mme [C] [L] le 11 mai 2023 pour la somme en principal de 1 500 euros.

Il résulte des décomptes établis par le bailleur que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2023.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise.

— sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, accorde des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties et du compte locatif que le locataire a repris le versement du loyer courant depuis le mois de décembre 2024.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [C] [L] ne conteste pas le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Elle sera en conséquence condamnée à verser à Mme [Z] [K] la somme de 250 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 1er décembre 2024.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [C] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros qu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés. S’agissant d’une indemnité d’origine quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation stipulé au contrat de bail résilié ne saurait s’appliquer.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [C] [L], succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] [K] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [C] [L] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de Mme [Z] [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre Mme [Z] [K] et Mme [C] [L] concernant un logement à usage d’habitation situé à GAJAN, 443 chemin de Candoule, sont réunies à la date du 11 juillet 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 11 juillet 2023,

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 250 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er décembre 2024,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

AUTORISE Mme [C] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 83 euros chacune et 3 mensualités qui solderont la dette en principal, frais et intérêts,

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant,

PRECISE que le première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En cas de défaut de paiement d’une mensualité, sans autre formalité, qu’elle soit due au titre

du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet et en conséquence la résiliation du bail à la date du 11 juillet 2023,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [C] [L] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à Mme [Z] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges dus à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 750 euros, et jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

Et en tout état de cause,

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [L] aux dépens,

RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au

deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection