Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC M^e PALLUAUD + 1 CCC M^e MAUREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 23/04269 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PK77

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GLOBAL BE

2 Boulevard de la Croisette

06400 CANNES

représentée par M^e Fabrice MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

10-12-14 rue du Suquet

06400 CANNES

représenté par M^e Emmanuelle PALLUAUD, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Nicolas DEMARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Maître [W] [H] notaire exerçant au sein de la SELARL « [W] [H] »

141 avenue Marcel Védrine

06250 MOUGINS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 06 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GLOBAL BE est propriétaire d’une maison d’habitation située à Mandelieu édifiée sur la parcelle BP numéro 7. Elle a consenti sur ce bien le 8 décembre 2022 à Monsieur [N] une promesse de vente rédigée par Maître [W] [H] notaire de l’acquéreur, en concours avec Maître [S] [F] notaire du vendeur moyennant le prix de 725 000 €, une somme de 72 500 € étant déposée en la comptabilité du notaire rédacteur à titre d’indemnité d’immobilisation. Cette promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive particulière de prêt.

Le 9 mai 2023 le délai fixé dans la promesse de vente est arrivé à expiration.

Soutenant que le bénéficiaire n’a ni rempli ses obligations ni respecté ses engagements, et qu’elle s’oppose à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la société GLOBAL BE a par actes du 4 septembre 2023 fait assigner devant le tribunal de céans Monsieur [N] et Maître [W] [H] notaire à l’effet de voir condamner Monsieur [N] à lui régler la somme en principal de 72 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation acquise outre intérêts et dommages et intérêts, et ordonner au notaire séquestre de lui verser cette somme.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société GLOBAL BE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivant du Code civil, 1231-6 du Code civil ; la jurisprudence citée , la promesse du 8 décembre 2022 , les pièces versées,

DEBOUTER Monsieur [V] [N] de toutes ses demandes

CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer la somme de 72.500,00 € au profit de la société GLOBAL BE au titre de l’indemnité d’immobilisation acquise,

ORDONNER à Maître [H], notaire séquestre de l’indemnité d’immobilisation, de verser sans délai la somme de 72.500,00 € à la SARL GLOBAL BE

CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer à la société GLOBAL BE le taux d’intérêt légal sur la somme de 72.500,00 € depuis le 25 juillet 2023 date de la mise en demeure adressée par le conseil du promettant à Monsieur [N]

CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer la somme de 15.000 € au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la SARL GLOBAL BE

CONDAMNER Monsieur [V] [N] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Monsieur [V] [N] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Fabrice MAUREL, Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront : les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice ; en cela compris le droit proportionnel de l’huissier prévu au n° 129 du tableau 3-1 de l’article A 444-31 et A 444-32 du Code de commerce (ancien article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale).

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [N] demande au tribunal de:

Vu les articles 1103 et 1231-5 du Code civil, Vu la promesse de vente du 8 décembre 2022, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées,

A titre principal,

Constater que Monsieur [N] a satisfait à la condition suspensive d’obtention du prêt contenue dans la promesse de vente du 8 décembre 2022,

A titre subsidiaire,

Constater que faute de réalisation des travaux visés la promesse, la vente ne s’est pas réalisée,

En conséquence,

Débouter la société GLOBAL BE de sa demande de condamnation de Monsieur [N] à lui payer la somme de 72.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Débouter la société GLOBAL BE de sa demande de condamnation de Monsieur [N] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner à Maître [H] de verser à Monsieur [N] la somme de 72.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

A titre plus subsidiaire,

Réduire l’indemnité d’immobilisation à un euro symbolique,

En tout état de cause,

Condamner la société GLOBAL BE à payer à Monsieur [N] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société GLOBAL BE aux entiers dépens.

Maître [W] [H] notaire exerçant au sein de la SELARL [W] [H], régulièrement assigné par un procès-verbal de remise à personne, ne constitue pas avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et reconventionnelles au titre de l’indemnité d’immobilisation et en dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 – 3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait été intégré en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, aux termes de l’acte du 8 décembre 2022 (pièce 1 de la demanderesse) la société GLOBAL BE, promettant, a conféré à Monsieur [N], bénéficiaire, la faculté d’acquérir si bon lui semble le bien litigieux, à savoir une maison d’habitation située à Mandelieu, moyennant le prix de 725 000 €. Cette promesse est consentie pour une durée expirant le 9 mai 2023 à 16 heures. Cette promesse est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313 – 40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

• organisme prêteur : tout organisme bancaire

• montant maximal de la somme empruntée : 650 000 €

• durée maximale de remboursement : 20 ans

• taux nominal d’intérêt maximal : 2,50 % l’an hors assurance.

Il est expressément stipulé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 – 3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard dans les 60 jours à compter des présentes. L’obtention ou la non obtention d’une offre de prêt demandée aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours à compter du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporter la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés le cas échéant garanti de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant.

Il est également expressément stipulé que le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de 2 refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément 2 demandes de prêts.

L’acte stipule en outre que la vente est conclue sous la condition que divers travaux soient effectués par le promettant à savoir : réparer la fuite d’eau devant la maison et finir de raccorder la maison au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331 – un du code de la santé publique. Un document de contrôle de l’installation d’assainissement du bien objet des présentes devra être produit par le promettant préalablement à la réalisation des présentes.

L’acte prévoit une indemnité d’immobilisation en ce que le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire au plus tard dans les 10 jours à compter des présentes, à la compatibilité du notaire rédacteur, la somme de 72 500 €. Cette somme ne constitue pas des arrhes et les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne sont pas applicables.

Le contrat prévoit le sort réservé à cette somme selon les hypothèses.

* *

La société GLOBAL BE justifie avoir le 7 février 2023 mis en demeure Monsieur [N] par lettre RAR d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt conformément aux stipulations contractuelles. Cette mise en demeure a été adressée en respectant les conditions contractuelles c’est-à-dire à compter du lendemain de l’expiration des 60 jours à compter de l’acte du 8 décembre 2022.

Il est constant que le 7 février 2023 le notaire de Monsieur [N] a communiqué au notaire de la société GLOBAL BE une attestation de dépôt de dossier datée du 10 janvier 2023 émise par une société à l’enseigne « vous financer », et que le 14 février 2023, Monsieur [N] a fait parvenir au notaire un nouveau document à l’en-tête de la banque CIC du 10 janvier 2023 mentionnant refus de prêt.

Il est également acquis que la promesse est arrivée à expiration le 9 mai 2023.

Pour solliciter la restitution à son profit de l’indemnité d’immobilisation, la société GLOBAL BE fait valoir en substance que Monsieur [N] n’a pas respecté ses engagements au regard de sa demande de financement. Elle fait valoir que :

• l’attestation de dépôt émise le 10 janvier 2023, ne constitue qu’une simple attestation de dépôt,

• Monsieur [N] a produit après l’assignation courrier de la société à l’enseigne « vous financer » dater du 23 février 2023, justificatif de refus qui n’avait jamais été communiqué avant émanant d’une société de courtage qui n’est pas un organisme bancaire, prétendu établissement « qui n’existe pas »

• la société Courtage investit 06 n’a du reste pas énoncé les établissements bancaires prétendument sollicités et qui auraient tout aussi prétendument refusé leur concours

• la lettre de « vous financer » du 23 février 2023 sans éléments de preuve sur les banques sollicitées et sans aucun refus annexé n’a pas de valeur probante et ne vaut pas refus de concours bancaire

• la demande formulée auprès de « vous financer » l’a été par des personnes non signataire de la promesse et non substituées

• le prétendu refus de la caisse d’épargne à l’appui de la pièce numéro 3 du défendeur n’est pas une preuve prouvant d’un refus de cette banque via centre habitat.

En défense, Monsieur [N] fait valoir qu’il a respecté ses obligations et a déposé deux demandes de prêt à savoir auprès de CIC lyonnaise de banque le 19 décembre 2022 et auprès de la société courtage Invest 06 (enseigne « vous financer ») le 10 janvier 2023. Il fait valoir qu’il a confié à un spécialiste un mandat de recherche de financement et qu’il pouvait parfaitement recourir à une société de courtage spécialisée dans la recherche de prêts bancaires.

Subsidiairement il fait valoir que la société GLOBAL BE n’a pas respecté son obligation de réaliser des travaux. À titre infiniment subsidiaire il sollicite la réduction de l’indemnité d’immobilisation.

* *

Les 2 documents transmis par Monsieur [N] à la suite de la mise en demeure de la société GLOBAL BE du 7 février 2023 sont les suivants :

• une attestation en date du 10 janvier 2023 dressée par « vous financer » société Courtage Invest 06 en ces termes : « pour faire suite à votre demande, nous vous confirmons bien volontiers que vous avez déposé une demande pour le prêt suivant : prêt à taux fixe 20 ans montant 650 000 € sur une durée de 240 mois pour financer une villa sur 2 niveaux à l’adresse 610, Boulevard des princes à Mandelieu-La Napoule ». Cette attestation justifie d’une demande de prêt auprès d’un courtier, c’est-à-dire en réalité d’une recherche de financement sans que l’établissement bancaire ne soit précisé.

• Un courrier du 10 janvier 2023 adressé par la lyonnaise de banque à « CONGIUBOB » en ces termes : « Monsieur, vous nous avez sollicité le 19 décembre 2022 pour obtenir un crédit immobilier de 656 000 € sur une durée de 240 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé 610, Boulevard des princes à Mandelieu la Napoule. Après l’étude de votre dossier nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande ». Ce courrier ne justifie pas de ce que c’est bien Monsieur [N], bénéficiaire de la promesse, qui a sollicité le prêt et s’est vu opposer un refus.

Par ailleurs, le 17 novembre 2023 que l’organisme bancaire CIC lyonnaise de banque a transmis une attestation de refus de crédit immobilier (pièce 2). Ce refus a été établi au nom de Monsieur [N] (et non plus au nom de la SCI CONGIUBOB).

Enfin, Monsieur [N] produit une attestation en date du 23 février 2023 que lui a adressé « vous financer » et au nom également de la SCI CONGIUBOS en cours d’immatriculation au terme de laquelle « nous faisons suite à votre demande de recherche de financement, matérialisée par le contrat de mandat de recherche de capitaux que vous nous avez donné en date du 10 janvier 2023 pour obtenir un emprunt immobilier pour votre SCI en cours de création. Par ce contrat de mandat vous nous avez sollicité pour un prêt immobilier, en vue de financer une résidence principale mixte locative, aux caractéristiques suivantes : 650 000 €, durée 240 mois, apport 136 500 €, taux débiteur 2,8 % adresse 610, Boulevard des princes à Mandelieu. Ces caractéristiques constituent des références minimales. (…) Sur la base de ce contrat de mandat de recherche de capitaux nous avons accompli les diligences prévues par les intermédiaires en opérations de banque et en service de paiement en sollicitant des établissements de crédit prêteur. À notre regret ces établissements de crédit n’ont pas eu convenance de donner une suite favorable à votre demande de financement. Ces refus ne sont pas motivés et proviennent généralement du risque de l’endettement qui aurait pu naître de l’octroi de ce prêt. » Cette attestation est complétée par un courriel adressé le 23 janvier 2023 par la Caisse d’épargne à « vous financer.com » ayant pour objet « dossier SCI CONGIUBOS » en ces termes : « après l’étude du dossier référencé ci-dessus nous ne serons pas en mesure d’instruire cette demande en Caisse d’épargne. Nous ne donnons pas de suite favorable à votre demande de financement »

Il doit d’abord être relevé que le moyen selon lequel la société de courtage n’existerait pas est inopérant dès lors qu’il résulte des pièces produites par la société GLOBAL BE elle-même (pièce 25) que l’entreprise Courtage invest 06 existe, qu’elle est active depuis le 24 octobre 2018, même si certains de ses établissements ont pu être fermés depuis, tandis que d’autres sont ouverts et l’étaient à la date des documents litigieux.

Ces documents établissent qu’à la date de la mise en demeure du 7 février 2023, le bénéficiaire avait bel et bien déposé deux demandes de prêt, demandes répondant aux caractéristiques prévues dans le contrat quant au montant, au nombre d’échéances, au taux d’intérêt etc. d’une part auprès d’une entreprise de courtage, d’autre part auprès de CIC lyonnaise de banque.

Il résulte des documents délivrés par la suite par l’entreprise courtage que celle-ci a justifiée d’au moins une demande de prêt, réalisé auprès de la Caisse d’épargne.

Par ailleurs, la promesse de vente du 8 décembre 2022 prévoit expressément une faculté de substitution au profit du bénéficiaire. La circonstance que les demandes de prêt aient pu être formulées au nom de la SCI CONGIUBOS est donc indifférente.

Par ces éléments, le bénéficiaire justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Dès lors conformément à la clause ci-dessus rappelée, le bénéficiaire peut recouvrer les fonds. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation formulée par la société GLOBAL BE à son encontre. Il sera en revanche fait droit à la demande reconventionnelle formée par Monsieur [N] selon détail précisé au dispositif.

La mauvaise foi du défendeur n’étant pas établie, la demande formée par la société GLOBAL BE en dommages et intérêts sera en outre rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens

La société GLOBAL BE qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser Monsieur [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les articles 1103 et suivant du Code civil, 1231-6 du Code civil, vu la promesse du 8 décembre 2022,

Déboute la société GLOBAL BE de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 72.500,00 € au de l’indemnité d’immobilisation et celle de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, et à voir ordonner à Maître [H], notaire séquestre de l’indemnité d’immobilisation, à lui verser sans délai la somme de 72.500,00 €

Ordonne à Maître [H], notaire séquestre, de verser à Monsieur [V] [N] la somme de 72.500 euros qu’il détient au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse du 8 décembre 2022

Condamne la société GLOBAL BE à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société GLOBAL BE aux dépens

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE