TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57451

N° Portalis 352J-W-B7J-DBAOX

N° :

Assignation du :

16 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [A] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie JEANMONOD PELON de l’ASSOCIATION JEANMONOD – PELON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #E0639

DEFENDEURS

S.A.S. LA PETITE PATRIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Tous deux non comparants

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 13 août 2021, M. [A] [R] a donné à bail commercial à la société La Petite Patrie des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2021 moyennant un loyer en principal de 17 160€ par an.

Par acte séparé du 13 août 2021, M. [N] [E] s’est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur pour le paiement des loyers, indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes, accessoires, intérêts et pénalité de retard, astreinte, dommages-intérêts, frais de réparation et d’entretien ou de remise en l’état des locaux loués à concurrence de la somme maximale de 51 480 euros et durant toute la durée du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 20 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la société La Petite Patrie un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 14 138,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 1er juillet 2025.

Par acte délivré les 16 et 31 octobre 2025, M. [A] [R] a fait assigner la société La Petite Patrie et M. [N] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société La Petite Patrie et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société La Petite Patrie à lui payer la somme provisionnelle de 15 864,36 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société La Petite Patrie au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner par provision la société La Petite Patrie et M. [N] [E] solidairement à payer à M. [A] [R] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées depuis le 1er janvier 2024,

— condamner la société La Petite Patrie au paiement d’une somme de 4000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2026, M. [A] [R] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 21 067,65 € arrêtée au 1er octobre 2025.

Bien que régulièrement assignés, la société La Petite Patrie et M. [N] [E] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [A] [R] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 138,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société La Petite Patrie et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société La Petite Patrie depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par M. [A] [R], l’obligation de la société La Petite Patrie au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 067,65 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société La Petite Patrie.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 20 juin 2025.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, par acte du 13 août 2021, M. [N] [E] s’est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur pour le paiement des loyers, indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes, accessoires, intérêts et pénalité de retard, astreinte, dommages-intérêts, frais de réparation et d’entretien ou de remise en l’état des locaux loués à concurrence de la somme maximale de 51 480 euros et durant toute la durée du bail.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement avec la société La Petite Patrie, par provision, M. [N] [E] à la somme de 21 067,65 €.

Sur les demandes accessoires

La société La Petite Patrie, locataire condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais des deux commandements, de la dénonciation à la caution et d’assignation et de la condamner à verser à M. [A] [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas condamner M. [N] [E] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juillet 2025 à minuit;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Petite Patrie et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société La Petite Patrie à payer à M. [A] [R] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société La Petite Patrie à payer à M. [A] [R] la somme de 21 067,65 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

CONDAMNONS M. [N] [E] solidairement avec la société La Petite Patrie au paiement de la somme provisionnelle de 21 067,65 € ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

REJETONS les demandes formées contre M. [N] [E] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société La Petite Patrie aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société La Petite Patrie à payer à M. [A] [R] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 18 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE