TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01462 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWXA

Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS PARIS N° 824 541 148.

C/

[J] [H], [K] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS PARIS N° 824 541 148.

19 – 21 Quai D’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Laure REINHARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [J] [H]

née le 25 Novembre 1985 à NIMES (GARD)

263 Avenue Du Maréchal Joffre

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [K] [I]

né le 02 Décembre 1979 à COLLO

263 Avenue Du Maréchal Joffre

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Novembre 2024

Date des Débats : 19 novembre 2024

Date du Délibéré : 11 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 10 mars 2023, la SCI LETM CARNON a donné à bail à Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes (Gard), 263 avenue du Maréchal Joffre, moyennant un loyer mensuel de 645 euros et une provision sur charges de 81 euros.

Une garantie des loyers impayés a été conclue par le bailleur avec la société Action Logement Services.

Par acte du 2 septembre 2024, la société Action Logement Services a fait citer Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle sollicite à titre principal que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et, que soit ordonnée leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

Elle demande la condamnation solidaire de Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 9 438 euros, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 sur la somme de 2 904 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux.

Elle demande la condamnation solidaire de Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 novembre 2024, la société Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à la somme de 726 euros.

Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I], régulièrement cités, ne comparaissent pas.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions des articles 1249 et suivants du code civil, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La juridiction compétente pour connaître d’un recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative du 6 novembre 2024 que la somme totale de 12 342 euros a été réglée au bailleur en exécution de l’engagement de caution au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période couvrant les mois de mai, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023 ainsi que celle allant de janvier à novembre 2024.

La société Action Logement Services est donc subrogée conventionnellement dans les droits du bailleur.

La subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Gard le 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 janvier 2024.

La société Action Logement Services a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire son action en résolution du bail et ses demandes seront jugées recevables.

— Sur les demandes principales

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024 par la société subrogée pour la somme en principal de 2 904 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de mai, août, septembre et octobre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2024.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise et l’expulsion des locataires sera ordonnée.

Sur l’arriéré des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé. On ne peut attribuer au subrogé plus qu’il n’a payé.

En l’espèce, la société Action Logement Services démontre qu’elle a payé la somme de 6 534 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 mars 2024, date de résiliation du bail.

Aux termes des dispositions de l’article 8-1 de la loi n89-462 du 6 juillet 1989, III, VI° : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I], non comparants, ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à verser à la société Action Logement Services la somme de 6 534 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation le 15 mars 2024, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 janvier 2024 sur la somme de 2 904 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation datée du 2 septembre 2024.

Il convient par ailleurs de condamner in solidium Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 726 euros à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des locataires matérialisé par la remise des clés, et dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de la procédure et seront condamnés à payer à la caution la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

JUGE recevables les demandes de la société Action Logement Services, subrogée dans le droits et actions de la SCI LETM CARNON,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2023 entre la SCI LETM CARNON d’une part et Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé à Nîmes (Gard), 263 avenue du Maréchal Joffre, sont réunies à la date du 15 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] des lieux loués tant de leurs personnes que de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] à verser à la société Action Logement Services la somme de 6 534 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 mars 2024, date de résiliation du bail,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 2 904 euros, et pour le surplus à compter du 2 septembre 2024,

CONDAMNE in solidium Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 726 euros, depuis la date de résiliation du bail le 15 mars 2024, jusqu’à la date de libération définitive des lieux, et dans la limite des sommes réglées par la société Action Logement Service à la SCI LETM CARNON en exécution de la garantie,

CONDAMNE in solidium Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidium Madame [J] [H] et Monsieur [K] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,