TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Mars 2026

N° de minute :

Affaire : N° RG 25/01037 – N° Portalis DB2B-W-B7J-[Localité 1]

Prononcé le 17 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 13 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats – en présence de M [L], auditeur de justice – et de Madame [T] [F], directrice des services de greffe judiciaires présente lors la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[K] [H], demeurant [Adresse 1]

(aide juridictionnelle Totale numéro C-65440-2025-01144 du 07/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES

[G] [Q], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [E] [Y] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-baptiste VIEU de la SELARL JEAN-BAPTISTE VIEU, avocats au barreau de BAYONNE

[P] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-baptiste VIEU de la SELARL JEAN-BAPTISTE VIEU, avocats au barreau de BAYONNE

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2012, Madame [Z] [J] a donné à bail à Monsieur [G] [Q] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3], cadastrée section AI n°[Cadastre 1], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer de 450 €.

Le 8 décembre 2017, Madame [N] [E] [Y] Epouse [R], a acquis de Madame [Z] [J] la propriété du bien susmentionné.

À la suite de dégâts des eaux constatés dans le logement, des discussions ont eu lieu entre la société IMMO 65, intervenant en qualité de mandataire du propriétaire bailleur dans le cadre de la gestion locative, et Monsieur [G] [Q].

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juillet 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y] Epouse [R] ont délivré à Monsieur [G] [Q] un congé pour vendre pour le 31 janvier 2024 avec offre de vente au prix de 220 000 € net vendeur.

Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H] ont quitté le logement le 08 novembre 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé.

Le 24 mai 2025, Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] ont fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y] Epouse [R] devant le Juge des contentieux et de la protection de [Localité 2] aux fins de voir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 décembre 1989 :

— juger nul le congé pour vendre délivré par les consorts [R] à Monsieur [G] [Q] le 27 juillet 2023,

— condamner solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H] la somme de 7 344 € au titre du préjudice matériel subi,

— condamner solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [R] à payer à Madame [K] [H] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [R] à payer à Madame [K] [H] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [R] aux entiers dépens.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 23 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 13 janvier 2026, Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] – représentés par Maître Lola TOULOUZE – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusion en réponse auxquelles ils se rapportent oralement, qu’il :

— déboute les consorts [R] de l’ensemble de leurs dires, moyens et conclusions contraires,

— juge que Madame [K] [H] a la qualité de locataire,

— juge nul le congé pour vendre délivré par les consorts [R] à Monsieur [G] [Q] le 27 juillet 2023 et en conséquence :

* condamne solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [K] [H] la somme de 7 344 € au titre du préjudice matériel subi,

* condamne solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [K] [H] la somme de 1 500 € chacun en réparation de leur préjudice moral,

— condamne solidairement les consorts [R] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [K] [H] la somme de 1 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne solidairement les consorts [R] aux entiers dépens.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [K] [H], les demandeurs considèrent que la qualité de locataire est reconnue si l’occupant démontre l’existence d’un accord sur la location et le payement du loyer. Ils affirment qu’en l’espèce, Madame [K] [H] est mentionnée comme locataire dans les états des lieux d’entrée et de sortie. Ils ajoutent que plusieurs documents d’assurance ou de factures mentionnent [K] [H] en qualité de locataire. De plus, les demandeurs précisent que Madame [K] [H] a toujours payé personnellement l’intégralité du montant des loyers par chèque bancaire.

Au soutien de leur demande de nullité du congé pour vendre, Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] soulèvent 3 moyens.

Tout d’abord, ils invoquent le bénéfice de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, estimant que le congé pour vendre est nul, faute de reposer sur un motif légitime et sérieux. Ils déclarent que les consorts [R] leur ont délivré un congé pour vendre mais qu’ils n’ont, par la suite, pas mis en vente ce bien et qu’au contraire ils l’ont remis en location. Les demandeurs ajoutent qu’aucune preuve de la publicité de l’annonce de vente ne serait rapportée. De plus, ils affirment que les travaux réalisés suite à leur départ étaient nécessaires et qu’ils n’avaient aucun lien avec une mise en vente du bien.

Ensuite, les demandeurs considèrent que le congé pour vendre est nul au motif que Monsieur [G] [Q] avait la qualité de locataire protégé au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il était âgé de 72 ans et que cela était connu des défendeurs puisque cela apparaissait sur le contrat de bail.

Enfin, les demandeurs estiment que le congé pour vendre est nul au motif que les mentions obligatoires n’ont pas été respectées. Ils affirment que le congé ne reprend pas la désignation des locaux loués figurant au bail, qu’il ne décrit pas avec exactitude les locaux loués et que la notice fournie au locataire est obsolète en ce qu’elle mentionne notamment un recours devant le Tribunal d’instance.

Au soutien de leur demande de payement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, les demandeurs indiquent que la notice présente dans le congé pour vendre, prise en application de l’article 15 de la loi du 16 juillet 1989, précise qu’en cas de congé déclaré nul, le bailleur peut être condamné à payer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice causé, par exemple, par un nouveau loyer plus élevé. Ils déclarent payer désormais un loyer de 700 € par mois et demandent en conséquence une indemnisation pour compenser cette différence de loyer depuis le 08 novembre 2023 jusqu’au 31 janvier 2027.

Au soutien de leur demande en payement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, les demandeurs déclarent avoir été contraints de quitter leur logement, ce qui les aurait affecté moralement. Ils ajoutent que leur nouveau logement est plus éloigné de la ville de [Localité 2] où ils avaient leurs habitudes.

*

En défense, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y] Epouse [R] – représentés par Maitre Jean-Baptiste VIEU, avocat au barreau de Bayonne – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles ils se rapportent, qu’il :

— à titre préliminaire :

* déclare irrecevable l’action de Madame [K] [H] pour défaut de qualité à agir,

* rejette en conséquence l’intégralité des prétentions émises par Madame [K] [H] à l’encontre des époux [R],

— à titre principal :

* rejette la demande d’annulation du congé pour vendre signifié à Monsieur [G] [Q] le 27 juillet 2023,

* valide, en tant que de besoin, le congé pour vendre signifié par Maître [A], commissaire de justice de [Localité 2], le 27 juillet 2023, pour le 31 janvier 2024 avec offre de vente au prix de 220 000 €,

— à titre subsidiaire, dise que le congé donné par Monsieur [G] [Q] aux époux [R] le 02 novembre 2023 a fixé le terme du bail d’habitation,

— en tout état de cause :

* rejette les demandes indemnitaires présentées par Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q],

* condamne Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [N] [R] la somme de 1 488 € chacun à titre des loyers dus pendant la période de préavis,

* condamne in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] à payer aux époux [R] la somme de 1 500 € chacun à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir,

* condamne in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] au payement des entiers dépens de l’instance,

* condamne in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] à payer aux époux [R] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

* déboute Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] de toutes demandes contraires.

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Madame [K] [H], les défendeurs affirment que cette dernière n’était pas signataire du contrat de bail le 28 janvier 2012. Ils ajoutent qu’elle n’a signé aucun engagement contractuel à leur égard et qu’elle n’a donc pas qualité à agir au titre de la rupture du contrat de bail objet de la présente instance.

Au soutien de leur demande de validation du congé pour vendre, les défendeurs invoquent le bénéfice des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment que leur volonté de vendre était bien réelle en ce qu’ils ont fait établir à la société 65.immo un mandat de vente deux mois après l’offre de vente faite aux demandeurs. Ils ajoutent que le prix de vente proposé à Monsieur [G] [Q] n’était pas trop élevé en ce que celui proposé dans le mandat de vente était supérieur. En outre, ils indiquent avoir réalisé des travaux en raison de l’absence d’acheteur. Ils ajoutent que l’agence immobilière a effectué des visites de l’appartement dans l’objectif de vendre.

Sur la qualité de locataire protégé de Monsieur [G] [Q], les défendeurs indiquent que ce dernier n’a pas apporté la preuve ni de son âge à la date d’échéance du contrat, ni de ses ressources.

S’agissant des mentions obligatoires du congé, les consorts [R] affirment qu’aucune mention n’est manquante et, qu’en toute hypothèse, si tel était le cas, la sanction ne serait pas la nullité de l’acte mais l’engagement par le commissaire de justice instrumentaire de sa responsabilité.

Au soutien de leur demande subsidiaire, les consorts [R] soutiennent que, si la nullité était prononcée, celle-ci serait sans effet sur la rupture du contrat de bail et ses conséquences. Ils affirment en effet que la rupture du contrat de bail est intervenue à l’initiative du locataire plusieurs mois avant le congé pour vendre.

En réponse aux demandes de dommages et intérêts, les consorts [R] affirment tout d’abord que les demandeurs ne produisent aucun justificatif démontrant les caractéristiques et le prix du nouvel appartement dans lequel ils vivent.

Ensuite, ils soutiennent que les demandeurs seraient mal fondés à solliciter une indemnisation alors que Monsieur [G] [Q] a spontanément quitté l’appartement et choisi son nouveau logement.

Enfin, ils considèrent que Monsieur [G] [Q] n’a pas eu de difficulté à trouver un nouveau logement et qu’il ne subi donc aucun préjudice moral.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, les consorts [R] indiquent, sur le fondement des articles 1728 et 1760 du Code civil, que monsieur [G] [Q] n’a pas respecté le préavis de 3 mois lorsqu’il a donné congé et qu’il doit payer aux consorts [R] la somme correspondant à trois loyers mensuels.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’abus du droit d’agir en justice, les consorts [R] indiquent que Monsieur [G] [Q] a mis en œuvre cette procédure sans démarche amiable préalable et qu’il a multiplié les recours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES :

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du Code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 1714 du Code civil dispose que « l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

De plus, il est admis par la jurisprudence que la preuve du contrat de bail verbal qui a commencé à s’exécuter peut se faire par tous moyens. Un tel commencement impliquant toutefois que celui qui s’en prévaut établisse aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du bail allégué. Il convient, en outre, de rapporter la preuve d’un accord sur la chose et sur le prix (voir notamment CA [Localité 4], 3 chambre, 29 mars 2012 – n 11/02985).

Ainsi, il est nécessaire pour celui qui se prévaut d’un bail verbal de rapporter la preuve d’une occupation en qualité de locataire.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail écrit signé le 28 janvier 2012 ne mentionne que Monsieur [G] [Q] en qualité de locataire.

Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats tout d’abord que les états des lieux d’entrée et de sortie désignent expressément Madame [K] [H] comme locataire du logement litigieux.

Ensuite, plusieurs courriers échangés avec la mairie ou avec la société IMMO 65 sont adressés à Madame [K] [H], démontrant que son occupation de l’appartement était publique et non équivoque.

Enfin les relevés bancaires produits établissent que Madame [K] [H] a procédé, de manière régulière, à l’émission mensuelle de chèques d’un montant constant de 496,34 €, correspondant manifestement au montant du loyer, comme en atteste la demande reconventionnelle des défendeurs selon lesquels le montant du loyer s’établit à 496 €.

Surabondamment, les défendeurs ne contestent ni l’occupation effective du logement par Madame [K] [H], ni le rôle de celle-ci dans le règlement des loyers, mais invoquent seulement le fait qu’aucun engagement contractuel écrit n’ait été signé avec elle.

L’ensemble de ces éléments, concordants et non équivoques, caractérise l’existence d’un bail verbal ayant commencé à s’exécuter entre Madame [K] [H] et les bailleurs, portant sur le logement litigieux.

Dès lors, Madame [K] [H] doit être regardée comme locataire du bien au jour de la délivrance du congé pour vendre et justifie, à ce titre, d’un intérêt et d’une qualité à agir pour en contester la validité.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [K] [H] sera en conséquence rejetée.

II. SUR LA NULLITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE :

L’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Sur le respect du délai légal

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023 pour une prise d’effet le 31 janvier 2024, soit plus de 6 mois avant le terme du bail.

Le délai de préavis a donc été respecté.

Sur la réalité du motif du congé

Il ressort des pièces fournies par les défendeurs (pièces 8, 9 et 14) que ceux-ci ont conclu un mandat de vente auprès de la société IMMO 65 en date du 06 octobre 2023 et que des visites ont été réalisées. Le mandat de vente et les échanges de mail concernant les visites démontrent la réalité du motif de congé.

Les demandeurs affirment que le prix de vente est au-dessus des prix des autres biens présents dans ce quartier. Néanmoins, la seule production d’un document issu du site « Pappers Immobilier » ne permet pas d’établir que le bien litigieux aurait été surévalué. En effet, ce document se borne à fournir des données générales relatives à des biens situés dans le même secteur géographique, sans prendre en considération les caractéristiques propres du logement objet du congé, telles que sa consistance, son état, sa situation exacte ou ses équipements.

Enfin, les demandeurs soutiennent que le bien aurait été remis en location après leur départ, ce qui démontrerait le caractère frauduleux du congé. Toutefois, ils n’en rapportent aucune preuve, l’unique mail échangé adressé par la société Immo 65 au bailleur à ce sujet (pièce 9 défendeurs) étant manifestement insuffisant en ce qu’il semble s’agir d’un mail type adressé par le service gestion lorsqu’un locataire annonce son départ des lieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la décision de vendre était réelle et sérieuse au moment de la délivrance du congé, de sorte que celui-ci ne saurait être annulé sur ce fondement.

Sur la qualité de locataire protégé

L’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n 48-1360 du 1 septembre 1948 précitée ».

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Monsieur [G] [Q] est né le 14 janvier 1951 et qu’il avait donc 72 ans au moment où le congé a été délivré. Les consorts [R] ne pouvaient ignorer l’âge de Monsieur [G] [Q] puisque sa date de naissance est mentionnée sur le contrat de bail.

Cependant, afin de considérer que Monsieur [G] [Q] est un locataire protégé au sens de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, il convient de vérifier si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Or, en l’espèce, aucun justificatif de revenu n’est produit par les demandeurs.

Par conséquent, Monsieur [G] [Q] échoue à rapporter la preuve de sa qualité de locataire protégé.

Sur les mentions obligatoires du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice ».

De plus, cet article dispose : « II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ».

Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H] soutiennent que le congé pour vendre délivré :

— ne reprendrait pas la désignation des locaux loués figurant au bail,

— ne décrirait pas avec exactitude les locaux loués dont la vente est envisagée,

— contiendrait une notice obsolète en ce qu’elle mentionne notamment la possibilité d’un recours devant le Tribunal d’instance, remplacé par le Tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020.

En l’espèce, la notice d’information présente dans le congé dispose que : "La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

— Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. À cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;

— Le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;

— La notification du congé doit reprendre les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l’offre de vente au profit du locataire".

Tout d’abord, le congé pour vendre rappelle à Monsieur [G] [Q] qu’il est locataire de locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] et que son propriétaire entend vendre ledit logement. D’une part, cette mention correspond exactement à la désignation des lieux loués contenue dans le bail. D’autre part, cette adresse correspondant à une maison individuelle selon le contrat de bail, il apparait qu’il n’existe aucun risque de confusion sur le bien vendu. Le congé décrit donc avec une exactitude suffisante les locaux loués, dont il convient de considérer, à défaut de preuve contraire, que les demandeurs en connaissent à la fois la désignation et la description pour les occuper à titre d’habitation. Comme indiqué dans la notice, il n’est pas nécessaire de mentionner la superficie du bien.

Ensuite, le congé prévoit une offre de vente au prix de 220 000 € puis décrit les conditions de vente en ces termes : « Les conditions de la vente projetée, en cas d’acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant le notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage ».

Enfin, d’une part, si l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 impose que soit jointe au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours, force est de constater qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de cette obligation. D’autre part, la mention relative aux Tribunaux d’instance peut s’analyser en une simple erreur matérielle qui n’a manifestement pas empêché Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H] de diligenter leur recours devant la juridiction matériellement compétente.

Dès lors, le congé respecte bien les mentions légales relative aux obligations du bailleur.

*

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le congé pour vendre a été valablement délivré. Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] seront donc déboutés de leur demande de nullité dudit congé.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur les demandes de dommages et intérêts des demandeurs

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les consorts [R] ont valablement délivré un congé pour vendre dans le respect des dispositions légales. Dès lors, ils n’ont commis aucune faute en lien avec les difficultés rencontrées par les consorts [I] afin de retrouver un logement correspondant à leurs besoins et pour un loyer équivalent.

Surabondamment, Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H] ont librement fait le choix de quitter le logement loué le 08 novembre 2023 alors qu’ils en disposaient de la jouissance jusqu’au 31 janvier 2024, ce qui justifie :

— que leur déménagement n’a pas été organisé dans la hâte,

— que les demandeurs n’ont pas été contraints d’accepter dans l’urgence un logement qui ne correspondrait pas à leurs besoins mais ont bien fait, en toutes connaissances de cause, un choix de vie différent dans le cadre de leur relogement.

Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

(i) Sur la demande au titre de l’arriéré locatif pendant la durée du préavis

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

De plus cet article indique également que « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ».

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] ont donné congé à Monsieur [G] [Q] pour le 31 janvier 2024 par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023 (pièce 19 demandeurs). Si Monsieur [G] [Q] a effectivement informé le bailleur de son départ des lieux le 08 novembre 2023 (pièce 20 demandeurs), ce document ne peut s’analyser en un congé, ce dernier ayant déjà été délivré par le bailleur.

Dans ces conditions, en application des textes susvisés, Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H], locataires ayant quitté le logement loué pendant le délai de préavis suite au congé délivré par le bailleur, ne sont redevables du loyer et des charges que pour le temps où ils ont réellement occupé les lieux.

Monsieur [P] [R] et Madame [N] [R] seront donc déboutés de leur demande de condamnation au payement au titre de l’arriéré locatif.

(ii) Sur la demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice

En application des articles 1240 et 1241 du Code civil, l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973).

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Il appartient donc à celui qui souhaite engager la responsabilité délictuelle d’un autre de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] ont fait assigner les consorts [R] afin de contester la validité du congé. Ils n’ont entrepris aucune autre action en justice à l’égard des consorts [R]. Il n’est donc pas démontré par les consorts [R] qu’il y a eu un abus de leur droit d’agir en justice.

De plus, la demande de Madame [K] [H] et de Monsieur [G] [Q] est relative à une annulation de congé pour vendre et ne rentre donc pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du Code de procédure civile imposant une tentative de règlement amiable préalable.

Dès lors, il ne ressort pas de ces éléments un quelconque abus du droit d’agir en justice et les consorts [R] seront déboutés de leur demande en payement sur ce fondement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [Q] et Madame [K] [H], condamnés aux dépens et succombant à la présente procédure, devront verser in solidum à Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y] Epouse [R], une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 €.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La décision est donc exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [K] [H] ;

DÉCLARE les demandes formulées par Madame [K] [H] recevables ;

DECLARE valide le congé pour vendre signifié à Monsieur [G] [Q] le 27 juillet 2023 concernant le contrat de bail en date du 28 janvier 2012 d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée section AI n°[Cadastre 1] ;

Et par conséquent, REJETTE la demande d’annulation dudit congé pour vendre ;

DÉBOUTE Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] de leur demande en payement de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

DÉBOUTE Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y], épouse [R] de leur demande de payement des loyers dus pendant la période de préavis ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y], épouse [R] de leur demande en payement à titre de dommages et intérêts fondés sur l’abus du droit d’agir en justice ;

DÉBOUTE Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] de leur demande en payement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [G] [Q] à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [N] [E] [Y], épouse [R], la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge