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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00492 – N° Portalis DB22-W-B7I-SN4N

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 11] venant aux droits de la S.A BATIGERE EN ILE DE FRANCE

DEFENDEUR(S) :

[I] [W]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 11] venant aux droits de la S.A BATIGERE EN ILE DE FRANCE, prise en son établissement secondaire

RCS [Localité 12] 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e JOURDE-LAROZE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [I] [W] divorcée [H]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2020, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a donné à bail à Madame [I] [W] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 484,95 euros, et 198,27 euros de provisions sur charges.

La société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a été absorbée par la société BATIGERE FRANCE EST, devenue elle-même à l’issue de cette fusion-absorption BATIGERE HABITAT, lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 752,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 avril 2024, distribuée le même jour, la société BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [I] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [I] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 965,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l’audience du 7 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 169,96 euros arrêtée au 27 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I] [W], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu’un plan d’apurement a été signé le 6 décembre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 février 2025, Madame [I] [W] a transmis une copie du plan d’apurement signé avec le bailleur le 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société BATIGERE HABITAT le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2020, du commandement de payer délivré le 17 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 169,96 euros, au titre des sommes dues au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2024 sur la somme de 1 752,20 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2020 à compter du 18 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [W], responsable de magasin dans une cuisine centrale et élèvant seule ses trois enfants selon le diagnostic social et financier, propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée conformément au plan de remboursement mis en place et signé le 6 décembre 2024.

Pour autant, il ressort des éléments communiqués, et notamment du décompte actualisé du 27 janvier 2025, que Madame [I] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges et n’a pas respecté le plan mis en place.

En outre, la société BATIGERE HABITAT est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2024, Madame [I] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [W] à son paiement à compter de 18 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société BATIGERE HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [I] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2020 entre la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE d’une part, et Madame [I] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 18 juillet 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [W] à compter du 18 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 2 169,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 janvier 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024 sur la somme de 1 752,20 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE France, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 janvier 2025, échéance de janvier, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [I] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG