TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00200 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLFL

[I] [S]

C/

[F] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [I] [S]

né le 24 Janvier 1953 à MONTPELLIER (HERAULT)

2 Rue de l’Arlésienne

84130 LE PONTET

représenté par Maître Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [F] [C]

né le 28 Avril 1968 à

21 Route de Montfrin

30210 FOURNES

représenté par M^e Florence ESPINOUSE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Avril 2024

Date des Débats : 03 décembre 2024

Date du Délibéré : 04 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé le 29 septembre 2001, Madame [V] [S], a consenti à Madame [Y] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé 264 chemin du Verger à MEYNES (30840) moyennant un loyer de 4500 francs. Monsieur [O] [C] se portait caution solidaire jusqu’au 13 octobre 2004.

Madame [Y] [X] était décédée le 1er avril 2015. Monsieur [O] [C] se maintenait dans les lieux jusqu’au 31 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, Monsieur [L] [S], héritier de la bailleresse a fait assigner Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [L] [S] sollicite :

— de rejeter les prétentions de Monsieur [C],

— de condamner Monsieur [C] à lui verser les sommes suivantes :

-2349 euros au titre des arriérés locatifs dus pendant le préavis,

-10.339,16 euros selon devis pour la remise en état du jardin à actualiser au jour des travaux,

-10065 euros pour la remise en état intérieur de la maison ;

-1500 euros au titre du préjudice moral ;

— de condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 juillet 2022 d’un montant de 669,20 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] expose que 3 mois de loyers demeurent impayés du fait des 3 mois de préavis non réglés. En outre, au visa de l’article 7 de la loi de 1989, il considère que Monsieur [C] est tenu de payer les montants des devis dès lors qu’il est nécessaire de procéder à la remise en état du jardin, au nettoyage complet et à la réparation de certains éléments de la villa. Il se prévaut d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice. Il estime que Monsieur [C] ne justifie aucunement de l’indécence du logement.

De son côté, Monsieur [O] [C], dans ses dernières conclusions sollicite :

— de rejeter les prétentions de Monsieur [S],

— de condamner Monsieur [S] à restituer le dépôt de garantie,

— d’ordonner la compensation avec les loyers,

— de condamner Monsieur [S] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil outre 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [C] expose que le logement a été donné en location en mauvaise état impliquant la réalisation de travaux par la locataire justifiant l’ajout d’une clause au bail. Il se prévaut du mauvais état du logement et que le bien a été occupé pendant 21 ans. Monsieur [C] ne se considérait pas propriétaire de telle sorte qu’il n’estimait pas être tenu de respecter les 3 mois de préavis.

A l’issue des débats l’affaire été mise en délibéré au 4 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Enfin, l’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [O] [C] n’a jamais signé de contrat de bail avec Madame [S]. Néanmoins, il n’est pas contesté qu’il a occupé le logement à l’issue du décès de Madame [X] locataire. Dès lors, un bail verbal est intervenu entre les parties puisque le montant du loyer était versé mensuellement.

En matière de bail verbal, la règle du délai de préavis reste applicable de telle sorte que Monsieur [O] [C] est redevable de la somme de 783X3=2349 euros.

En conséquence, Monsieur [O] [C] sera condamné à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 2349 euros.

Sur la demande formulée au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) .»

L’article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

L’article 1730 ajoute : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.».

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

A l’appui des prétentions respectives, il est produit :

— l’état des lieux d’entrée ,

— des photographies non datées exactement de la cuisine ,

— un accord pour la réalisation de travaux par la locataire au moment de l’entrée dans les lieux,

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice,

— des devis de remise en état des factures de travaux réglées par le locataire,

— des échanges de courriers

En l’espèce, Monsieur [L] [S] produit l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement et relevant que le logement est donné en « bon état » sans détail.

Faute de production d’un état des lieux de sortie, le bailleur produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice relevant « une saleté générale des lieux, des portes qui ne se ferment pas correctement, des murs présentent des fissures, des murs sont jaunis, des joints sont moisis, la maison n’a pas été nettoyée, du plâtre s’effrite, des auréoles au plafond sont présentes, des éléments de la cuisine sont sales et dysfonctionnant. S’agissant du jardin il est relevé la présence de nombreuses ronces et des végétations non entretenues ».

Il est produit également deux devis dont l’un concerne la remise en état du jardin et le second la remise en état de l’intérieur de la maison.

Il convient de souligner dans un premier temps que la maison a été occupée pendant 21 ans , que dès lors le coefficient de vétusté s’applique nécessairement de telle sorte que les peintures n’ont pas à être refaites, que les appareils électriques non détaillés dans l’état des lieux d’entrée n’ont pas à être remplacés et que les menuiseries n’ont pas à être repises en charge par le locataire. En outre, l’état des lieux d’entrée ne donne aucune élément concernant le jardin et relève un état « passable ».

Enfin, il y a lieu de relever qu’un accord avait été conclu entre les parties relatifs à la réalisation de travaux par le locataire le 29 septembre 2001 concernant les menuiseries, petites plomberies et le nettoyage et remise en était du jardin.

En conséquence, Monsieur [L] [S] sera débouté de sa demande relative à la remise en état du jardin.

Concernant l’intérieur de la maison, si le locataire doit profiter du coefficient de vétusté, il n’en demeure pas moins qu’il a rendu les lieux sans nettoyer le logement et ce, alors que cette obligation lui incombe. En conséquence, il apparait légitime de le condamner à payer à Monsieur [S] la somme de 2000 euros au titre des travaux.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, il y a lieu de rejeter les prétentions de chacune des parties sur ce fondement faute de justifier à l’appui de pièces.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, rien au dossier ne permet d’attester d’un versement d’un dépôt de garantie de la part de Monsieur [C].

En conséquence, il sera débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [C] , partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [O] [C] , partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamné , au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer Monsieur [L] [S] la somme de 2349 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives,

REJETTE la demande de Monsieur [L] [S] au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de Monsieur [O] [C] au titre de son préjudice moral,

REJETTE la demande en restitution du dépôt de garantie formulée par Monsieur [O] [C]

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat de commissaire de justice ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION