TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01454 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KWV4

SCI TIPA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

C/

[T] [U]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I. SCI TIPA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

RCS MARSEILLE N° 850 413 139

32 Avenue Robert Schuman

13002 MARSEILLE 02

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Louna VANDREBECQ, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [T] [U]

15 Rue Enclos Rey

30900 NÎMES

représentée par M^e Celine MOULINAT, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 25 février 2005 avec effet au 1er mars 2005, la société civile immobilière (SCI) TIPA, venant aux droits de Madame [S] [B], a donné à bail à [V] [U] un appartement situé sur la commune de NIMES (30900), 15 rue Enclos Rey, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 540,00€.

Madame [V] [U] est décédée le 16 février 2024, et sa sœur, Madame [T] [U] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte délivré le 20 juin 2024, la SCI TIPA a fait sommation de déguerpir à Madame [T] [U], sans délai.

Le 06 août 2024, cette dernière a été placée sous mesure de sauvegarde de justice par le Juge des Contentieux de la Protection statuant en qualité de Juge des Tutelles près le Tribunal judiciaire de Nîmes.

Par assignation délivrée le 28 août 2024, la SCI TIPA a assigné Madame [T] [U] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 18 novembre 2024 sur le fondement de des articles L412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, afin de voir :

— constater que Madame [T] [U] et les occupants non dénommés sont occupants sans droit ni titre

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique

— assortir cette obligation d’une astreinte de 200,00€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— condamner in solidum Madame [T] [U] et tout occupant non-dénommé au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 663,36€ jusqu’à libération effective des lieux

— la condamner in solidum avec tout occupant non dénommé au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision

Le 19 décembre 2024 Madame [T] [U] a trouvé un logement et le 3 février 2025 un état des lieux de sortie a été dressé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025 mais par ordonnance de référé d’avant dire droit du 24 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats afin de débattre sur la qualité de l’occupante et d’actualiser les demandes du bailleur considérant le départ de la locataire. L’affaire été renvoyée à l’audience du 5 mai 2025.

En demande, la SCI TIPA comparaît à l’audience du 5 mai représentée par son avocat et s’en remet à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande de :

Constater que Madame [T] [U] et les occupants non dénommés sont occupants sans droit ni titre du local sis au 15 rue enclos Rey 30 900 Nîmes ;Dire que la demande d’expulsion est sans objet compte tenu de la restitution des lieux ;Condamner Madame [T] [U] à payer à la SCI TIPA la somme de 7 809,11 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnité mensuelle d’occupation restant due au jour de la restitution des lieux ;Débouter Madame [T] [U] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [T] [U] aux dépens en ce compris le cout de la sommation de déguerpir ;Condamner Madame [T] [U] à payer à la SCI TIPA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé.

Au soutien de ses demandes, la SCI TIPA fait valoir que le bail a été conclu entre la SCI TIPA et [V] [U], sœur de Madame [T] [U] si bien que cette dernière doit être qualifiée d’occupant sans droit ni titre. Elle ajoute que Madame [T] [U] ne répond à aucune des conditions particulières mentionnées dans le bail et qu’elle ne peut donc justifier d’un titre d’occupation valablement consentie par le bailleur. Le demandeur précise que si la demande d’expulsion est devenue sans objet en raison du départ de Madame [T] [U] des lieux le 3 février 2025, cette dernière est toujours redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis mars 2024 et jusqu’à la reprise des lieux, pour un montant total de 7 809,11 euros.

Pour s’opposer à la demande de délai de paiement de Madame [T] [U], la SCI TIPA fait valoir que faute de perspectives réelles de règlement, aucun délai ne saurait lui être accordé.

*

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [T] [U] représentée par son conseil, demande au tribunal :

Ramener à de plus justes propositions le montant de l’indemnité d’occupation ;Accorder à Madame [T] [U] des délais de paiement et un échelonnement de sa dette sur la plus grande période possible ;Statuer de ce que droit en matière d’aide juridictionnelle sur les dépens ;Débouter la SCI TIPA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à titre subsidiaire, ramener à des plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Ecarter l’exécution provisoire.Au soutien de sa demande principale, Madame [T] [U] fait valoir que le montant de l’indemnité d’occupation de 663,36 euros comprend le loyer principal et la provision sur charge, or la locataire n’était plus dans le logement depuis décembre 2024. Elle ajoute que la demande de la SCI TIPA concernant le paiement de la taxe d’ordures ménagères depuis 2022 doit être rejetée en ce qu’elle n’a jamais été portée à sa connaissance avant. Elle précise qu’il est impossible de vérifier si sa sœur a réglé ces sommes.

Sur sa demande de délai de paiement, elle fait valoir qu’elle est de bonne foi et que le retard dans la régularisation de sa situation est imputable a des retards dans la transmission de son dossier à son nouveau mandataire. Elle propose un échéancier de 170 euros maximum par mois afin d’apurer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre du logement :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, le contrat de location concernant l’appartement situé au 15 rue Enclos Rey à Nîmes a été consenti le 25 février 2005 au profit de Madame [V] [U]. Selon l’acte de décès produit par le demandeur, cette dernière est décédée le 16 février 2024.

Il ressort des débats à l’audience et des pièces versées que Madame [T] [U], qui occupait le logement avec sa sœur, s’est maintenue dans les lieux depuis le décès de celle-ci, sans avoir sollicité le transfert du bail à son profit.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 16 février 2024 et que Madame [T] [U] est sans droit ni titre sur le logement occupé depuis cette date.

Madame [T] [U] ayant, depuis le 3 février 2025, libéré le logement, les demandes tendant à son expulsion sont devenues sans objet.

Sur la demande en paiement et la fixation d’une indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail ou d’occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation est due par Madame [T] [U] à compter de la résiliation du bail intervenue le 16 février 2024 du fait du décès du locataire en titre jusqu’au 3 février 2025, date de la remise des clés selon le constat de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice.

La SCI TIPIA verse aux débats un décompte portant sur la période du 1er mars 2024 à Février 2025 dont il ressort que Madame [T] [U] reste redevable de la somme de 7 367,11 euros au titre d’indemnités d’occupation impayées.

Il sera précisé que les demandes de la SCI TIPIA concernant les impayés de taxe d’ordures ménagères antérieurs au décès de [V] [U] seront rejetées dès lors que cette dette relève de la succession de Madame [T] [U].

De même, en ce qui concerne la demande de paiement de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024, la SCI TIPIA n’établit pas que le montant de cette taxe excède le montant des provisions sur charges versées par la défunte locataire en janvier et février 2024 et celles intégrées dans l’indemnité d’occupation auquel Madame [T] [U] a été condamnée.

En conséquence, la SCI TIPIA sera déboutée de ses demande de condamnation de Madame [T] [U] au paiement de la somme de 442 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024.

Au regard du décompte produit par la société la SCI TIPIA, Madame [T] [U] sera condamnée à payer la somme de 7 367,11 euros au titre des indemnités d’occupation dues au titre du logement pour la période de mars 2024 à févier 2025.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il ressort des pièces versées que Madame [T] [U] bénéficie d’une mesure de sauvegarde de justice depuis le 6 aout 2024. Le budget établi le 7 novembre 2024 par l’UDAF du Gard, mandataire judiciaire à la protection des majeurs désigné, fait apparaître que l’intéressée perçoit une allocation adulte handicapée de 1 016,05 euros tandis que ses charges s’élèvent à la somme de 298,61 euros, sachant que tous les postes de dépenses n’ont pas été évalués à cette date, et notamment les frais de son nouveau logement.

La gestion du budget par le mandataire judiciaire à la protection des majeurs permet aujourd’hui de s’assurer de l’apurement de la dette par des versements réguliers auprès de la SCI TIPA.

Au vu de ces éléments, et malgré le montant de la dette, il convient d’autoriser Madame [T] [U] à se libérer de sa dette dans le délai maximal légal de deux années.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [T] [U] qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût de la sommation de déguerpira du 20 juin 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 16 février 2024 du bail d’habitation conclu le 25 février 2005 entre la société civile immobilière (SCI) TIPA, venant aux droits de Madame [S] [B], d’une part, et [V] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au 15 rue Enclos Rey à Nîmes ;

CONSTATE que les demandes de la SCI TIPA tendant à l’expulsion de Madame [T] [U] est devenue sans objet tenant son départ volontaire ;

CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à la société civile immobilière (SCI) TIPA somme de 7 367,11 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 3 février 2025, date de remise des clés ;

ACCORDE à Madame [T] [U] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en réglant 23 mensualités de 306 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les échéances sont payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [T] [U] aux dépens en ce compris notamment le coût de la sommation de déguerpir du 20 juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le Greffier La Juge