TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00318 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5GK

S.A. CDC HABITAT. RCS [Localité 11] N° 552 046 484.

C/

[U] [J], [D] [R] épouse [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT. RCS [Localité 11] N° 552 046 484.

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

M. [U] [J]

né le 18 Juillet 1965 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 2]

comparant en personne

Mme [D] [R] épouse [J]

née le 21 Juillet 1975 à [Localité 10] MAROC

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025

Date des Débats : 16 juin 2025

Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2014, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] un logement situé [Adresse 5] (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 695,74 euros outre la somme de 66,23 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 04 juillet 2024, LA SA CDC HABITAT SOCIAL faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 2 099,56 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] par devant le Tribunal de céans, pour une première audience du 07 avril 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,AUTORISER la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter si nécessaire les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans le garde-meubles de son choix aux frais risques et périls des locataires en garanties des sommes dues,CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 942,63 euros représentant les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal,D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, de la date de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, comparant par ministère d’avocat, a actualisé la dette locative (échéance du mois de mai 2025 incluse) à la somme de 4 379,85 euros et s’est opposée à titre principal à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’en cas d’octroi de tels délais, ces derniers soient les plus larges possibles et assortis d’une clause de déchéance du terme au premier impayé.

Monsieur [U] [J], comparant en personne, a indiqué que le FSL qu’il avait sollicité vient d’être débloqué et que des allocations complémentaires versées par la CAF devraient permettre d’apurer une grosse partie de la dette locative, seule la somme de 550 euros par mois restant à la charge du ménage. En sus du paiement de ce restant à charge, Monsieur [J] a indiqué être en mesure de s’acquitter de la somme complémentaire de 150 euros par mois au titre du paiement des arriérés locatifs. Il a par conséquent sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J], régulièrement assignée, n’a ni comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF par courrier du 31 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 21 janvier 2025 pour l’audience du 07 avril 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 04 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 04 septembre 2024; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’une dette locative de 4 379,85 euros (échéance de mai 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée, par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 379,85 euros au titre de la dette locative, charges et indemnités d’occupation (échéance du mois de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats que les défendeurs ont procédé au règlement du loyer courant, ont bénéficié de l’attribution d’un FSL et devraient par ailleurs percevoir des allocations versées par la CAF permettant d’apurer une grosse partie de la dette.

Le rapport social et financier versé aux débats souligne également que les locataires ont rencontré des difficultés de gestion budgétaire mais se remettent à flot progressivement grâce à l’octroi du FSL et le rappel d’allocations de la part de la CAF et ont procédé au versement de la somme mensuelle de 550 euros depuis quatre mois.

Par conséquent, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser leur maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] seront solidairement condamnés à payer la somme de 800,00 euros à LA SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA CDC HABITAT SOCIAL recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2014 entre LA SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] concernant le logement situé [Adresse 5] (30) étaient réunies à la date du 04 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 04 septembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué sis [Adresse 5] (30),

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés [Adresse 5] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 379,85 euros au titre de la dette locative, charges et indemnités d’occupation (échéance du mois de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 36 mensualités de 122.00 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] à payer à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [D] [R] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière, La Juge,