TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00016 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-K2H4

HABITAT DU GARD

C/

[D] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD

RCS NIMES N° 273 000 018

92 bis boulevard Jean Jaures

B.P 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [D] [N]

38 Rue Victor Hugo

Bat A. Esc 1.Appt N° 3

30800 SAINT GILLES

représentée par M^e Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Auditrice de Justice : VILLENEUVE Marion

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2020, HABITAT DU GARD, office public de l’habitat, a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [D] [N] un logement situé 38 rue Victor Hugo à Saint Giles moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,58 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 18 septembre 2024, le bailleur faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 1 321,32 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, HABITAT DU GARD a assigné selon la procédure de référé Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir :

Constater la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence :Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,Condamner Madame [D] [N] au paiement :De la somme principale de 1 315,55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à venir,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales et jusqu’à parfaite libération des lieux,de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts,de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer.A l’audience du 5 mai 2025, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [N] représentée par son conseil, demande au tribunal :

de constater que le versement des loyers a repris depuis décembre 2024 et qu’elle est à jour des loyers en cours ;de suspendre les effets de la clause résolutoire ;de débouter HABITAT DU GARD de sa demande d’expulsion et de résiliation du bail ;de lui accorder de plus larges délais de paiements pour apurer sa dette locative ;de débouter HABITAT DU GARD de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.Elle fait valoir que les difficultés de paiement sont intervenues en juin 2024 en raison d’une part de la survenance de problèmes de santé et d’autre part, de l’augmentation du loyer de 71,95 euros depuis la conclusion du contrat de bail. Elle ajoute avoir repris le paiement du loyer le 13 décembre 2024 et être en capacité d’épurer sa dette sur de plus larges délais. Sur le montant de la dette locative, elle mentionne avoir procédé au paiement du loyer le 11 mars 2025 mais ce que versement n’apparait pas sur le relevé de compte d’Habitat du Gard, de tel sorte que le montant de la dette n’est plus que de 1 287,98 euros.

Sur la demande de délai de paiement, elle fait valoir au visa de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle est à jour de ses loyers et qu’elle propose un apurement de sa dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du GARD le 3 septembre 2024. La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 5 décembre 2024 pour l’audience initialement prévue le 17 février 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [N] a rencontré des difficultés de paiement de ses loyers courant de l’année 2024. Le bail contracté le 2 mars 2020 entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit la résolution du contrat passé un délai de deux mois après le commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 18 septembre 2024, ce qui lui laissé jusqu’au 18 novembre 2024 pour solder sa dette locative qui s’élevait à la somme de 1 321,32 euros en septembre 2024.

Toutefois, à la lecture du décompte produit en demande, il convient de constater qu’en dépit des versements sporadiques effectués par la locataire, la dette locative n’était toujours pas apurée et augmentait malgré le commandement de payer.

Partant, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise et qu’il convient de constater la résiliation du bail au 19 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [N] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, la locataire est déchue de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [N] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 29 avril 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1 285,65 euros composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte. Cette somme prend en compte le dernier versement effectué par Madame [N] e, mars 2025 et ne souffre donc d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [N] sera condamnée à payer à HABITAT DU GARD la somme provisionnelle de 1 285,65 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [N] qui sollicite l’octroi de délais de paiement, déclare être retraitée et vivre seule. Elle déclare toucher 603,85 euros mensuel de la retraite de la CARSAT du Languedoc Roussillon ainsi que 412,14 euros mensuel de la caisse de retraite des agents de la fonction publique territoriale et hospitalière (CNRACL). Si elle produit des justificatifs concernant la CARSAT, elle n’apporte pas d’éléments concernant le versement de la CNRACL.

Il résulte également du diagnostic social diligenté, qu’elle perçoit une allocation logement mensuel d’un montant de 98 euros, et qu’elle ne se trouve pas en situation de surendettement.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte locatif que Madame [N] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024.

Le loyer restant à sa charge s’élève à 369,56 euros, et représente environ 36% des ressources du foyer. Lui accorder des délais de paiement, à hauteur de 35,00€ par mois en sus du loyer courant, reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort d’environ 39%, ce qu’elle parait en capacité d’assumer, tenant aux efforts entrepris.

Par conséquent, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette, l’accord du bailleur sur l’octroi des délais de paiement et la reprise des paiements régulier des loyers par Madame [N], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser son maintien dans les lieux. Il sera accordé à cette dernière un échéancier dans la limite légale de trois ans, à hauteur de 35 échéances mensuelles successives de 35 euros par mois en sus des loyers courants, le 36ème et dernière échéance mensuelle successive venant solder la dette.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

HABITAT DU GARD qui ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Madame [N], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers sera déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [N] qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par HABITAT DU GARD.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2020 entre HABITAT DU GARD et Madame [D] [N] concernant le logement situé 38 rue Victor Hugo à Saint Giles étaient réunies à la date du 19 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024,

CONSTATONS que Madame [D] [N] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [D] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 38 rue Victor Hugo à Saint Giles avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 31 avril 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme totale de 1 285,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

AUTORISONS Madame [D] [N] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 35 euros, la 36eme et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Madame [D] [N] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Madame [D] [N] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

REJETTONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE JUGE LE GREFFIER