TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00404 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5UH

[M] [V]

C/

[Z] [H]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

DEMANDEUR

M. [M] [V]

né le 07 Mars 1964 à [Localité 10] (COTE D’OR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Laure REINHARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [Z] [H]

née le 02 Septembre 1985 à [Localité 9] ([Localité 11])

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025

Date des Débats : 06 mai 2025

Date du Délibéré : 15 juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 15 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Monsieur [M] [F] [N] [V] est le propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2], au premier étage du bâtiment B, soumis au régime de la copropriété, enregistré au cadastre section DN n° [Cadastre 3].

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021, Monsieur [V] l’a donné à bail d’habitation meublé à Madame [Z] [H], moyennant le loyer mensuel de 650 euros outre 100 euros de provision de charges.

Par lettre remise en mains propres le 20 mars 2024, Madame [H] a donné congé à Monsieur [V].

Le 5 septembre 2024, une expertise amiable, mandatée par la protection juridique de Monsieur [V], a été réalisée et le rapport a été déposé le 11 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2024, se prévalant de dégradations locatives, Monsieur [V] a mis Madame [H] en demeure de lui payer la somme de 10 758,93 euros, restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 délivré à personne, Monsieur [V] a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins notamment de sa condamnation en paiement des loyers et des charges impayés ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 6 mai 2025, Monsieur [V], représenté par son conseil, se reporte aux termes de son assignation et demande à la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes de :

Condamner Madame [H] à lui payer les sommes de 4 656,00 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, et de 140,00 euros, correspondant aux charges d’entretien courant du logement et de ses équipements ;Condamner Madame [H] à lui payer les sommes suivantes au titre de dommages et intérêts :120 euros, correspondant aux frais de nettoyage ;3 948,07 euros hors taxes, correspondant aux frais de rénovation ;10 136,92 euros, correspondant aux dégradations et pertes constatées, après déduction de la vétusté ;Condamner Madame [H] au dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] fait valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] a arrêté de payer les loyers dès le 1er novembre 2022 et a accumulé une dette locative de 4 516,00 euros jusqu’au 20 avril 2024, jour où elle quitte les lieux. Le bailleur allègue que, le 20 avril 2024, la locataire a signé une reconnaissance de dette des loyers impayés au montant de 4 516,00 euros et s’est engagée à rembourser ladite somme par mensualités de 300 euros jusqu’à extinction de la dette fixée au 10 juillet 2025, mais n’a procédé à aucun paiement.

Sur le fondement de l’article 7 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1730 du code civil, Monsieur [V] affirme que Madame [H] a omis de prendre en charge l’entretien courant du logement et de ses équipements, tels que la chaudière, ainsi que la régularisation des charges d’eau, d’électricité et de gaz, à hauteur de 4 656,00 euros, loyers impayés compris.

Monsieur [V] déclare, au visa de l’article 7 alinéas 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, que Madame [H] n’a pas réalisé le ménage de l’appartement avant l’état des lieux de sortie.

Le bailleur indique que la locataire n’a pas entretenu le logement ou ses équipements et qu’elle l’a volontairement détérioré, ce qui l’a contraint à effectuer des travaux de rénovation.

Le bailleur allègue que Madame [H] n’a pas restitué le logement avec tous les meubles et objets avec lesquels il a été loués et qu’il a porté plainte pour faits de vol le 3 mai 2024.

Monsieur [V] argue que Madame [H] a refusé de faire un état de lieux de sortie le 20 avril 2024, ce qui l’a contraint à le réaliser un en présence de deux témoins.

Bien que régulièrement citée à personne le 5 février 2025 à l’audience du 6 mai 2025, Madame [H] n’a pas comparu.

La défenderesse n’ayant pas comparu bien que régulièrement citée, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issu des débats, le demandeur a été avisé que le jugement serait rendu le 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité et la recevabilité de la demande

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse, Madame [H], a été citée à comparaître par acte de commissaire de justice délivré le 5 février 2025 à personne.

La demande présentée par le requérant étant régulière et recevable, il convient de statuer sur son bien-fondé.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 applicable à la présente affaire, « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [V] verse aux débats différents documents faisant état de la dette locative, dont « Attestation de fin de bail. Mise en place d’un échéancier pour éteindre la dette dû aux loyers » et « Reconnaissance de dette pour loyers impayés : 2022 / 2023 et avril 2024 ». Quoi que Monsieur [V] fasse valoir que lesdits documents justifient d’une reconnaissance de dette locative par Madame [H], la juge des contentieux de la protection constate que le premier document « attestation de bail » a été établi le 20 avril 2024 par Monsieur [V] et a été uniquement signé par ce dernier. S’agissant du second document « reconnaissance de dette », aucune signature ne figure. Par conséquent, lesdits documents ne peuvent aucunement être considérés comme des preuves de reconnaissance de dette.

Toutefois, il ressort de la lecture combinée du récapitulatif de la déclaration CAF effectuée le 16 février 2024 et du décompte versé aux débats par Monsieur [V] que Madame [H] n’a pas effectué, déduction faite des allocations CAF, le paiement des loyers résiduels et provision des charges des mois de novembre et décembre 2022 (soit 390 euros), de février à décembre 2023 (soit 3 604 euros) et d’avril 2024 (soit 521,33 euros dont la valeur est établie au prorata de l’occupation des lieux jusqu’au 20 avril 2024, en application du délais d’un mois de préavis, le congé ayant été donné par Madame [H] à Monsieur [V] le 20 mars 2024).

Par conséquent, Madame [H] sera condamnée à payer à Monsieur [V] la somme de 4 515,33 euros (390 euros + 3 604 euros + 521,33 euros) correspondant aux loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement des charges d’entretien du logement et de ses équipements

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 applicable à la présente affaire, « le locataire est obligé : d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives ».

Bien que Monsieur [V] sollicite la condamnation de Madame [H] au paiement de l’entretien de la chaudière pour un montant de 140 euros, il ne verse aux débats aucun justificatif d’un tel entretien. La juge des contentieux de la protection ne retiendra donc pas ces frais dans la fixation de la dette locative de Madame [H].

Par conséquent, Monsieur [V] sera débouté de sa demande en paiement des charges d’entretien du logement et de ses équipements.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais de nettoyage, des frais de rénovation et de dégradations et pertes locatives

Aux termes des dispositions combinées des articles 1728 et 1729 du code civil et 7 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version issue de la loi n° 2015-776 du 28 décembre 2015 applicable à la présente affaire, le locataire a pour l’une des obligations principales d’user raisonnablement des lieux objet du contrat de bail et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Les locataires ont également l’obligation de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Au visa de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Conformément aux articles1730 et 1732 du code civil, si un état des lieux a été fait entre le bailleur et le locataire, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le cas contraire, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 applicable à la présente affaire, les parties établissement un état des lieux d’entrée et de sortie en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».

Au visa de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Monsieur [V] verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement en présence de Madame [H] le 28 juillet 2021. Des photos non signées par les parties et des factures d’acquisition de différents meubles et ustensiles avant l’occupation des lieux par Madame [H] sont jointes à la procédure. Il en ressort que l’état des lieux est en bon état général et que le logement dispose de divers ustensiles.

Conformément à la facture établi par ACR [U] Concept Rénovation le 14 octobre 2022, Monsieur [V] a fait repeindre l’appartement à ses frais.

Monsieur [V] fait valoir, par le biais des documents suivants, que, au départ de Madame [H], l’appartement est sale, les murs sont noircis et plusieurs meubles et ustensiles ont été soustraits :

l’attestation établie le 2 mai 2024 par [D] [O], agent immobilier ayant visité les lieux le 29 avril 2024 ;du devis de rénovation établi par ACR [U] Concept Rénovation le 2 mai 2024 ;le document « récapitulatif du meublier manquant ou dégradé et inutilisable » ;des photographies non datées ;la plainte pour vol avec destruction ou dégradation contre « X » le 3 mai 2024 ;rapport d’expertise amiable du 11 septembre 2024.

Pour autant, le bailleur ne verse pas aux débats l’état des lieux qu’il déclare avoir établi en présence de deux témoins le 20 avril 2024, comme il s’ensuit de son assignation (page 4/14).

Il ressort également du courriel du 26 août 2024, adressé par Madame [H] à la protection juridique de Monsieur [V], que la locataire conteste toute dégradation locative et évoque, à l’appui de ses déclarations, des photographies jointes audit courriel et non versées aux débats par Monsieur [V]. La locataire affirme avoir remis les clés des lieux à une voisine à la demande du bailleur et que ce dernier ne souhaitait pas réaliser l’état des lieux de sortie à son départ. Le bailleur ne conteste pas lesdites déclarations dans le cadre de la présente procédure.

De surcroît, il ne ressort nullement de pièces versées aux débats à quelle date Madame [H] a quitté les lieux, Monsieur [V] se contentant d’évoquer le 20 avril 2024. Or la lecture combinée des précédentes pièces permet de constater que la locataire n’occupait plus les lieux le 20 avril 2024, bien qu’elle restât encore redevable des loyers jusqu’à cette date.

Par ailleurs, Monsieur [V] n’évoque nullement des dégradations locatives imputables à Madame [H] dans le document « Attestation de fin de bail. Mise en place d’un échéancier pour éteindre la dette dû aux loyers », établi par lui le 20 avril 2024.

En l’absence d’état des lieux de sortie, la présomption de l’article 1731 du code civil s’applique et la juge des contentieux de la protection retient que l’appartement a été remis à Monsieur [V] en bon état de réparations locatives.

Par conséquence, à défaut de lien de causalité entre le préjudice invoqué par Monsieur [V] et une faute commise par Madame [H], la demande de dommages et intérêts au titre des frais de nettoyage, des frais de rénovation et de dégradations et pertes locatives sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et la demande d’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H], succombant à l’instance, sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [H], condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [M] [F] [N] [V] la somme de 4 515,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés ;

REJETTE la demande en paiement des charges d’entretien courant du logement et de ses équipements formée par Monsieur [M] [F] [N] [V] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation des frais de nettoyage formée par Monsieur [M] [F] [N] [V] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation des frais de rénovation formée par Monsieur [M] [F] [N] [V] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation des dégradations et pertes locatives formée par Monsieur [M] [F] [N] [V] ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [M] [F] [N] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION