TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01221 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KUS7

[M] [U] [I]

C/

[U] [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [M] [U] [I]

né le 20 Août 1974 à PRIVAS (ARDECHE)

31 Rue De Général Bruyère

30250 SOMMIERES

représenté par la SCP CABINET NAUDIN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

M. [U] [G]

né le 29 Avril 1972 à SAINT QUENTIN (YVELINES)

1 Impasse Du Foyer

30250 AUJARGUES

représenté par M^e Camille ANDRE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et de Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

M.[M] [I] a donné à bail à M.[U] [G] et Mme [R] [Y] veuve [G] un logement à usage d’habitation situé à Aujargues (Gard), 1 impasse du Foyer, par acte sous seing privé du 15 décembre 2019, pour un loyer mensuel de 770 euros et une provision sur charges de 42 euros.

Mme [R] [Y] veuve [G] est décédée le 19 décembre 2023.

Par lettre recommandée datée du 27 décembre 2023, reçue le 2 janvier 2024 par l’Agence Century 21 mandatée par le bailleur pour exercer la gestion locative du bien, M.[U] [G] a donné congé avec effet au 2 février 2024, au terme d’un délai de préavis réduit d’un mois.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, M.[M] [I] a fait signifier le 10 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et assigner M.[U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par acte du 7 août 2024.

Il sollicite à titre principal que soit validé le congé donné par le locataire, et subsidiairement que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. Il demande que soit ordonnée l’expulsion de M.[U] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sollicite la condamnation de M.[U] [G] au paiement de la somme de 4 358,17 euros correspondant au montant des loyers et provisions sur charges impayés selon décompte actualisé au 19 juin 2024 ; d’une indemnité d’occupation mensuelle du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement, avec indexation ; de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, M.[M] [I] comparaît, représenté par son avocat.

Il poursuit le bénéfice de son assignation.

M.[U] [G] comparaît, représenté par son avocat.

Dans ses écritures et à l’audience, il s’oppose aux demandes de résiliation du bail et expulsion.

Il sollicite reconventionnellement que le congé notifié au bailleur soit annulé.

Au soutien de sa prétention, il expose que le congé du 27 décembre 2023, consécutif au décès de Mme [R] [Y] veuve [G], a été donné en l’absence de consentement éclairé, dans un contexte de deuil et sous la contrainte de difficultés économiques inhérentes au décès de la co-locataire. Il reconnaît occuper toujours les lieux car il n’a pu trouver un nouveau logement.

Il allègue que le commandement délivré par le bailleur s’inscrit dans un contexte de litige sur l’insalubrité des lieux, actuellement pendant devant la cour d’appel de Nîmes, et conclut à la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi d’un délai d’une année pour quitter les lieux sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et fait état de sa situation de personne handicapée.

Il demande reconventionnellement l’octroi de larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dont il précise qu’elle se compenserait avec un éventuel préjudice de jouissance qui serait liquidé par la cour d’appel sur expertise rendue le 28 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la validité du congé donné par le locataire et son expulsion

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En l’espèce, la validité du congé reçu le 2 janvier 2024 par le mandataire du bailleur est contestée par le locataire au motif de l’absence de consentement éclairé.

Or, M.[U] [G] ne produit au soutien ce moyen aucun certificat médical attestant d’un trouble de son discernement lors de la notification du congé.

Si le contexte de deuil a pu fragiliser M.[U] [G] et provoquer une décision hâtive, il convient d’observer que lors de la délivrance du congé, la dette locative s’élevait à la somme de 872 euros et n’a fait que croître alors qu’il était seul titulaire du bail pour atteinte la somme de 3 143,27 euros lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2024.

Il ressort du compte locatif versé aux débats que M.[U] [G] ne règle plus le loyer résiduel depuis la date du décès de Mme [R] [Y] veuve [G].

Il s’en suit, que M.[U] [G] a procédé à une exacte et claire appréciation de sa situation financière en anticipant lors de l’envoi du congé l’aggravation inéluctable de difficultés économiques liées au décès de sa mère co-titulaire du bail.

Le congé reçu le 2 janvier 2024 sera donc validé, avec effet au terme d’un délai de préavis réduit d’un mois, le 2 février 2024, ce que ne conteste pas le bailleur.

Il s’en suit que M.[U] [G] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 2 février 2024.

Il convient donc de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner l’expulsion de M.[U] [G] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique.

— sur la demande de délais

Selon les articles L 412-3 et -4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, compte tenu du statut de M.[U] [G], titulaire de l’allocation pour personnes handicapées, et des difficultés inhérentes à son relogement, il convient de proroger le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 pour une durée de douze mois.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte établi par le bailleur que M.[U] [G] est débiteur de la somme de 4 358,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2024.

Le locataire ne conteste pas le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Il ne soulève pas d’avantage l’exception d’inexécution du paiement du loyer au regard d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement conforme aux normes de la décence et en bon état de réparation.

Il sera en conséquence condamné à verser au bailleur la somme de 4 358,17 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Il convient par ailleurs de prévoir la condamnation de M.[U] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 835,45 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés.

S’agissant d’une indemnité d’origine quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation stipulé au contrat de bail résilié ne saurait s’appliquer.

— sur la demande de délais de paiement

Selon l’Article 1345-5 du Code civil : “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette”.

En l’espèce, M.[U] [G] produit à l’appui de sa demande l’attestation de paiement de l’allocation adulte handicapé datée du 26 septembre 2024, soit la somme mensuelle de 1 016,05 euros.

En l’état, la CAF du Gard verse toujours au bailleur l’aide au logement d’un montant de 180 euros.

Dans ce contexte, il convient d’octroyer à M.[U] [G] des délais de paiement conformément au dispositif de la décision.

— sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M.[M] [I] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard apporté par le débiteur dans l’exécution de son obligation, de sorte qu’il sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[U] [G], succombant au principal, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il est cependant inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

VALIDE le congé donné par M.[U] [G] par lettre recommandée datée du 27 décembre 2023, reçue le 2 janvier 2024 par le mandataire du bailleur, avec effet au 2 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2019 entre M.[M] [I] et M.[U] [G] concernant un logement à usage d’habitation situé à Aujargues, 1 impasse du Foyer, à la date du 2 février 2024,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M.[U] [G] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera prorogé pour une durée de douze mois,

DIT que s’agissant des biens garnissant les lieux loués, il sera renvoyé à la procédure prévue par les articles L 433-1, L 433-2, et les articles R 433-1 à R433- et R 442-1 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève de la compétence du Juge de l’exécution,

CONDAMNE M.[U] [G] à payer à M.[M] [I] la somme de la somme de 4 358,17 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2024, terme de juin 2024 inclus,

AUTORISE M.[U] [G] à s’acquitter de cette somme de en 23 mensualités de 181 euros chacune et une 24ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRECISE que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues,

PRECISE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

CONDAMNE M.[U] [G] à payer à M.[M] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges dus, soit la somme mensuelle de 835,45 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

DEBOUTE M.[M] [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

DEBOUTE M.[M] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[U] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection