TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01153 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTQI

[O] [Y], S.C.I. [C] [G]

C/

S.A.R.L. SC PLOMBERIE .RCS D’Avigon N° 839 924 040, [V] [B], [K] [B]

Jugement rédigé par Marion [L], auditrice de justice

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDEURS

M. [O] [Y]

né le 16 Novembre 1970 à KENITRA MAROC

72 Chemin Du Dindolet

13780 CUGES LES PINS

S.C.I. [C] [G]

5426 Rue des Carrières

30126 TAVEL

Tous deux représentés par Maître Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

S.A.R.L. SC PLOMBERIE .RCS D’Avigon N° 839 924 040

Chez M. [B] [V]

93 Rue Des Carrières

30126 TAVEL

M. [V] [B]

93 rue des carrières

30126 TAVEL

Mme [K] [B]

93 rue des carrières

30126 TAVEL

Tous trois représentés par Maître Jean-François CASILE, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

En présence lors des débats de [F] [U], auditeur de justice, et [P] [Z], Greffier stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Septembre 2024

Date des Débats : 18 mars 2025

Date du Délibéré : 13 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 mai 2020, la SCI [C]-[G], représentée par Monsieur [O] [Y], a conclu avec la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] un bail à usage d’habitation portant sur une maison individuelle située à Tavel (Gard), 93 rue des Carrières.

La location était consentie pour une durée de deux années à compter du 15 mai 2020 et moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 200 euros et d’une provision sur charges de 50 euros.

Le paiement d’un dépôt de garantie de 2 400 euros était stipulé.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, Monsieur [O] [Y], agissant en qualité de gérant de la SCI [C]-[G], a fait délivrer à la SARL SC PLOMBERIE un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 11 250 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 mai 2023.

Par acte du 5 septembre2023, il a fait citer la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en matière de référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir leur condamnation au paiement de 20 000 euros à titre provisionnel et 1250 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a jugé que le bail conclu entre les parties était un contrat de location à usage d’habitation soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et a, par conséquent, dit n’y avoir lieu à statuer et renvoyé les parties à mieux se pourvoir. Il a condamné Monsieur [O] [Y] à payer à SARL SC PLOMBERIE, à Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 10 juillet 2024, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] ont assigné la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 24 600 euros, 1 250 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, 10 000 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils demandent également de rejeter la demande de délai de paiement et débouter la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] de l’ensemble de leurs demandes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024 et le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au tribunal.

À l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G], représentés par leur avocat, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 18 mars 2025, s’élève désormais à 20 790 euros. Ils reconnaissent avoir perçu des sommes indues au titre du dépôt de garantie et précisent que les locataires ont réglé la somme de 3 600 euros correspondant à trois mois de loyer. Ils ne s’opposent pas à ce que les sommes indues s’imputent sur la dette locative.

A l’appui de leur demande de résiliation du contrat, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] soutiennent, sur le fondement des articles 1709, 1710 et 1728 du code civil, que les preneurs du bail d’habitation ont cessé tous règlements du loyer à compter du mois de juillet 2022. Ils ajoutent que des paiements sont intervenus en septembre et octobre 2022, puis en juin et septembre 2023. Ils précisent avoir perçu un virement en juillet 2024 de 5 000 euros, puis les paiements ont repris à partir de juillet 2024.Ils soutiennent que cette carence dans le paiement des loyers, qui a duré deux ans, constitue un manquement grave par les locataires à leurs obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion.

Pour s’opposer à la demande de délai de paiement, ils répliquent que les débiteurs ne justifient pas de leur capacité de remboursement. Ils ajoutent que la demande de délais de paiement s’apprécie également au regard des besoins du créancier, actuellement en difficultés financières en raison du comportement fautif des débiteurs.

Au soutien de leur demande en paiement de dommage et intérêts, ils font valoir au visa de l’article 1217 du code civil que l’inexécution contractuelle leur a causé un préjudice financier en ce qu’ils ont été en difficultés pour rembourser le crédit immobilier ayant financé l’acquisition du bien loué.

La SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] demandent au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] ;

— juger que l’excédent de dépôt de garantie s’impute sur l’arriéré locatif ;

— juger que la somme de 800 euros au paiement de laquelle Monsieur [O] [Y] a été condamné par le juge des référés se compensera avec les sommes au paiement desquelles ils seront condamnés ;

— ordonner des délais de paiement sur 36 mois ;

— condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] aux entiers dépens ;

— condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] à 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, les défendeurs contestent le montant de la dette locative. Ils expliquent que l’entreprise de plomberie de Monsieur [V] [B] a rencontré des difficultés financières pendant la crise sanitaire du COVID qui l’ont conduit à faire l’objet d’une procédure collective.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, ils soutiennent sur le fondement des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil que l’inexécution alléguée n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat. Ils expliquent que depuis le mois de juillet 2024, ils sont à jour du paiement du loyer courant et versent des sommes supplémentaires afin d’apurer la dette locative, ce qui prouve leur bonne foi.

S’agissant de leur demande de délai de paiement, ils soutiennent au visa de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 qu’ils sont en capacité de régler une somme mensuelle de 505,55 euros afin d’apurer leur arriéré locatif. Ils ajoutent que l’octroi des délais de paiement ne doit pas s’apprécier au regard des besoins du créancier comme cela est pourtant soutenu par le demandeur car cela reviendrait à rajouter une condition qui n’est pas prévue par le texte.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution suffisamment grave de ses obligations par le preneur. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à partir de juillet 2022, Monsieur et Madame [B] ont rencontré des difficultés financières. Il est établi qu’ils ont effectué des versements sporadiques entre septembre 2022 et la reprise du paiement des loyers courants en juillet 2024.

Il ressort également de la lecture du diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 que la dette a vu le jour à une période où Madame [B] est tombée malade, cette dernière se déplaçant en fauteuil roulant et percevant désormais l’allocation adulte handicapée. La société de plomberie de Monsieur [B] a également fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.

La lecture du décompte arrêté au 5 mars 2025 montre que Monsieur et Madame [B] se sont acquittés de l’intégralité de leur loyer depuis le mois de juillet 2024 et qu’ils ont versé volontairement en plus du loyer une somme supplémentaire par mois pour commencer à rembourser leur dette. Les locataires justifient en cours de délibéré avoir réglé courant mars 2025 la somme de 1 754 euros, ce qui démontre leur bonne foi et leur volonté constante depuis neuf mois de se maintenir dans les lieux en respectant leurs obligations contractuelles.

Il s’en suit que les manquements des locataires sont insuffisants pour justifier la résiliation du bail.

Il convient donc de débouter la SCI [C] [G], représentée par Monsieur [O] [Y], de ses demandes en résiliation du bail et expulsion des locataires.

— Sur la demande en paiement des loyers et provisions sur charges et les comptes entre les parties concernant la somme indûment reçue par la bailleresse au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au cas d’espèce, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] produisent un décompte arrêté au 5 mars 2025 faisant état d’une dette de loyers et provisions sur charges de 20 790 euros.

Les locataires énoncent dans leurs écritures les versements effectués de septembre 2022 à décembre 2024, lesquels figurent effectivement au crédit du compte locatif produit par la SCI, de sorte que la valeur probante de ce document est établie.

Monsieur et Madame [B] ont produit en cours de délibéré deux justificatifs de paiement pour le mois de mars 2025 pour un montant total de 1 756 euros, qui viendra en déduction de la dette.

Il est établi que les locataires ont versé au bailleur la somme de 3 600 euros à titre de dépôt de garantie, alors que celui-ci ne pouvait excéder un mois de loyer, soit la somme de 1 200 euros.

Il s’en suit que la somme de 2 400 euros, indûment perçue par la SCI et en accord avec la bailleresse, viendra en déduction de la dette locative

Dès lors, le montant de la dette locative au titre des loyers et provisions sur charges impayés sera fixé à la somme de 16 634 euros, au 31 mars 2025 (20 790 euros – 1 756 euros – 2 400 euros).

— Sur la compensation

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] ont été condamnés à payer aux défendeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme qu’ils n’ont pas justifié avoir réglé.

Il y a lieu de prononcer la compensation entre les sommes dues.

Au regard à l’ensemble des sommes mentionnées ci- dessus, la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] la somme de 15 834 euros (16 634 euros – 800 euros).

— Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il convient de constater la reprise du paiement des loyers depuis le mois de juillet 2024 et jusqu’à l’audience, ce qui caractérise une véritable volonté des preneurs de s’acquitter de leur dette.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé à la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] un échéancier dans la limite légale de trois ans, à hauteur de 35 échéances mensuelles successives de 439 euros par mois en sus des loyers courants, le 36ème et dernière échéance mensuelle venant solder la dette.

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] versent aux débats les relevés de leur compte de dépôt dont il ressort que les échéances de remboursement d’un crédit immobilier ont été suspendues par le prêteur en janvier 2024, février 2024, avril 2024 et Mai 2024. Toutefois, aucune pièce ne démontre qu’ils ont subi un préjudice distinct matérialisé par l’existence de frais bancaires ou d’une majoration du taux d’intérêt.

Ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard apporté par les débiteurs dans l’exécution de leur obligation de paiement du loyer.

En conséquence, la demande de paiement de la somme de 10 000 euros à titre des dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] succombant seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter chacune des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] de leurs demandes en résiliation du bail et expulsion des locataires,

CONDAMNE solidairement la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] à payer à Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G] la somme de 15 834 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 31 mars 2025,

AUTORISE la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 439 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [Y] et la SCI [C] [G],

CONDAMNE in solidum la SARL SC PLOMBERIE, Monsieur [V] [B] et Madame [K] [B] aux dépens,

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection