Copie délivrée

à

la SELARL GN AVOCATS

M^e Aline JOLIVET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

Le 02 Juin 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 21/02274 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JCVY

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [GT] [P] épouse [I]

née le 21 Novembre 1975 à [Localité 7] (71),

Commerçante exerçant sous l’enseigne “AU RITUEL DES SENS” immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 508 365 723

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aline JOLIVET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

Mme [V] [L] [W]

née le 30 Avril 1963 à [Localité 5] (49),

demeurant chez Monsieur et Madame [W] [Adresse 1]

représentée par la SELARL GN AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 07 Avril 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE,greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er novembre 2012, un contrat de bail commercial a été conclu entre Madame [V] [W], bailleresse, et Madame [X] [D], esthéticienne exerçant sous l’enseigne « Naturellement belle », preneuse, pour un local commercial d’une superficie de 27 m², situé [Adresse 3] [Localité 8], avec un loyer mensuel de 340 € taxes et charges incluses.

Le contrat était conclu pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 1er novembre 2021.

Le 4 février 2015, Mme [X] [D] a cédé son droit au bail à Mme [GT] [P] épouse [I].

La nouvelle locataire s’est par la suite plainte de nuisances sonores générées par les activités de cours de danse, gymnastique et yoga exercées par d’autres locataires de l’immeuble ; en corolaire, bailleresse et preneuse se sont opposées sur le périmètre des locaux loués, notamment sur l’affectation privative ou commune du hall d’entrée.

Une expertise amiable a été provoquée par l’assurance juridique de Mme [GT] [I], mais n’a pas permis un dénouement amiable du litige.

Par acte d’huissier du 7 juin 2021, Mme [GT] [I] a assigné Mme [V] [W] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Mme [GT] [I] a fait signifier son congé à Mme [V] [W] pour le 31 octobre 2021.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état :

— a déclaré recevables comme non prescrites les demandes formulées par Mme [GT] [I] ;

— s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes relatives à la clause exonératoire de responsabilité invoquée par Mme [V] [W] ;

— a réservé l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, Mme [GT] [I] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719, 1147 et suivants anciens et 1231 et suivants nouveaux du code civil, de :

Débouter Madame [V] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Déclarer Madame [GT] [I] recevable en ses demandes.

Dire et juger que Madame [V] [W] a manqué à son obligation de délivrer à Madame [GT] [I] le bien loué et de l’en faire jouir paisiblement.

Dire et juger que Madame [V] [W] a manqué à ses obligations de garantir à Madame [GT] [I] une occupation paisible, et de la garantir du fait personnel du bailleur.

Dire et juger que Madame [V] [W] engage sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de Madame [GT] [I].

Déclarer Madame [V] [W] responsable des préjudices subis par Madame [GT] [I].

En conséquence, condamner Madame [V] [W] à porter et payer à Madame [GT] [I] les sommes suivantes :

• 4 381,32 € en réparation du préjudice de jouissance ;

• 13 050 € en réparation du préjudice économique ;

• 10 000 € en réparation de l’atteinte à l’image et à la réputation de l’entreprise

• 340 € en restitution du dépôt de garantie, avec intérêt de retard au taux légal à compter du 31 octobre 2021.

Condamner Madame [V] [W] à porter et payer à Madame [GT] [I] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient que la bailleresse est tenue de lui réparer les dommages résultant du trouble de jouissance causé par d’autres locataires, ainsi que ceux apportés par des tiers lorsqu’elle les a provoqués et commis une faute. Elle fait grief à Mme [V] [W] de s’être abusivement opposée à la pose d’un verrou sur la porte d’entrée du hall ou dégagement, donné en location à titre privatif, d’avoir fait usage de ce même hall en en donnant accès à ses élèves à l’origine de nuisances sonores, d’avoir permis aux autres locataires un libre accès à cet espace privatif pour utiliser les vestiaires et d’avoir refusé d’insonoriser les locaux. Elle lui reproche enfin d’avoir surloué l’immeuble.

Elle souligne que le hall privatif en question n’est pas celui de l’entrée principale de l’immeuble.

Elle produit à l’appui de ses moyens notamment l’expertise amiable de son assureur juridique ainsi que diverses attestations de ses clientes et d’autres locataires du même immeuble. Elle critique la valeur probante des pièces de la défenderesse, qu’elle dénonce partiales sinon incohérentes.

Elle estime que les manquements de la bailleresse à son obligation principale de délivrance et à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des locaux lui a causé des préjudices de jouissance et économique ainsi qu’une atteinte à son image et à sa réputation.

Elle demande en outre la restitution du dépôt de garantie, reversé à la cédante du bail, à laquelle elle vient aux droits, soulignant avoir rendu les lieux en bon état et que la bailleresse ne démontre pas qu’elle aurait dégradé le mur sur lequel était posée son enseigne. Elle estime que les frais d’entretien des façades de l’immeuble et du portail, ainsi que ceux de nettoyage des plaques ne lui sont pas imputables. Elle conteste avoir modifié les lieux.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Mme [V] [W] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1216, 1719, 1725 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Madame [I] au paiement de la somme de 2.400,00 € à Madame [W], pour l’excédent pris à sa charge pour les travaux de remise en état du bien loué,

CONDAMNER Madame [I] aux entiers dépens, outre à verser à Madame [W] 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

LIMITER le montant des condamnations à venir à de plus justes proportions.

Elle fait état d’une clause limitative de responsabilité stipulée à l’article 11 du bail cédé à la requérante, relevée dans l’expertise amiable de l’assureur juridique de la locataire. Elle souligne que celle-ci a pris le bien « en l’état » aux termes du contrat et ne saurait en conséquence lui reprocher le manque d’insonorisation des locaux ou une configuration inadaptée à ses besoins.

Elle estime par ailleurs que Mme [GT] [I] ne démontre pas les nuisances sonores qu’elle invoque. Elle fait valoir que l’expert amiable évoque une gêne hypothétique et n’a pas constaté lui-même les nuisances. Elle relève qu’il ne mentionne le passage que d’une personne, sans établir qu’il s’agit d’un de ses élèves ou d’un des autres locataires. Elle qualifie de complaisance les attestations produites par la requérante pour n’être corroborées par aucun élément objectif.

Elle se prévaut d’une attestation de son expert-comptable pour démontrer que les horaires de ses activités dans les locaux litigieux démarraient aux heures de fermeture des soins esthétiques prodiguées par Mme [GT] [I]. Elle verse des attestations d’autres locataires ainsi que de personnels d’entretien établissant qu’ils n’utilisaient pas les vestiaires desservis à proximité du local de la requérante.

Elle se prévaut par ailleurs de l’article 2 du bail « désignation des locaux » stipulant le caractère optionnel du hall d’entrée, pour en déduire qu’il appartenait aux parties communes. Elle indique que le couloir revendiqué par Mme [GT] [I] ne pouvait être attribué à titre privatif pour desservir également la chaufferie ainsi que le vestiaire. Elle mentionne que la précédente locataire n’a jamais formulé de réclamation à ce titre et que cette situation avait été confirmée par l’agence en charge de la gestion locative de l’immeuble. Elle conteste dès lors les allégations de défaut de contenance et de manquement à son obligation de délivrance conforme.

En conséquence, elle conteste le préjudice de jouissance invoqué, soulignant de surcroît que le couloir litigieux n’avait que 2m² de surface. Elle estime que le préjudice économique demandé n’est pas démontré et en toute hypothèse surévalué compte tenu des restrictions afférentes à la pandémie de covid 19 sur la période considérée. Elle estime que le préjudice allégué d’atteinte à l’image est purement déclaratif.

Reconventionnellement elle mentionne avoir dû faire procéder à divers travaux de réparation justifiant la non restitution du dépôt de garantie. Elle demande le remboursement des frais engagés pour remettre en état les lieux dans leur situation initiale compte tenu de modifications apportées par la locataire. Elle déclare avoir été contrainte de baisser le prix de vente de son immeuble pour que la nouvelle propriétaire puisse procéder à la remise en état complète du local.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 31 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 6 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 avril 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 2 juin 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En ce qui concerne les demandes au titre du préjudice de jouissance, économique et d’atteinte à l’image

Aux termes de l’article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1725 du même code dispose que « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».

Il est constant que la garantie du bailleur ne peut être engagée auprès de son locataire, pour troubles du fait d’un tiers, que si sa faute est prouvée. Il est cependant tout aussi établi que ne sont pas qualifiés de tiers dans cette situation les occupants des autres logements de l’immeuble loués par le même bailleur.

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.».

En l’espèce, le bail commercial du 1er novembre 2012, repris par Mme [GT] [I], stipule dans son article 4 « Etat des lieux » que :

« Le PRENEUR prendra les locaux dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, ou travaux quelconques de la part du BAILLEUR, et ce même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée par le PRENEUR, par vétusté ou par des vices cachés.

Le PRENEUR déclare bien connaître l’état des lieux loués pour, comme cela a été indiqué ci-dessus, les avoir vus et visités avant la signature des présentes. ».

Dans son article 11 « Jouissance des locaux », le même bail stipule que :

« Le PRENEUR fera son affaire personnelle de tous les troubles de jouissance causés par les voisins ou les tiers, et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le BAILLEUR puisse en être tenu pour responsable ».

Mme [GT] [I] soutient que Mme [V] [W] a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible :

— en ne posant pas de verrou sur le dégagement qu’elle considère comme privatif ;

— en laissant accéder ses élèves et les autres locataires aux vestiaires par ce même dégagement ;

— en générant des nuisances sonores et en n’insonorisant pas les locaux ;

— en surlouant l’immeuble.

Elle produit à cette fin le rapport d’expertise amiable de son assureur juridique qui mentionne, le jour des opérations, « le passage d’une personne accédant par le dégagement du local exploité par Mme [I] pour profiter des vestiaires. A sa sortie (il relève) que cette personne omet de refermer la porte de séparation entre les deux locaux professionnels. Mme [I] s’empresse d’aller la refermer. ». L’expert constate par ailleurs « que la salle de danse n’est pas insonorisée (ce) qui peut parfois entraîner une gêne pour les avoisinants. ».

Elle verse également aux débats diverses attestations de clientes de son institut. Ainsi, Mme [J] – [T] [H] déclare-t-elle que le 5 septembre 2020 la porte de communication avec les autres locaux s’est ouverte pendant qu’elle se faisait épiler, et une dame est entrée alors qu’elle était en sous-vêtements sur la table de soins. Mme [A] [O] certifie qu’ « à maintes reprises », alors qu’elle était « en cabine pour un soin épilatoire » ou « devant pour une manucure, des personnes qui venaient de la salle voisine de l’institut ouvraient la porte communicante entre les deux locaux pour aller aux toilettes. De plus le son de la musique des cours de gymnastique est souvent trop fort ». Elle évoque une « situation très gênante pour la tranquillité et l’intimité des clientes » et l’éventualité de changer d’institut « si cela devait continuer ». Mme [E] [R], cliente « depuis 5 ans » de l’institut atteste « de passages de nombreuses personnes dans le couloir » qui « rentrent par une porte intérieure (…). Ce va et vient est bruyant, non sécurisant et perturbant. De plus, les cours de danse ou gymnastique donnés dans la pièce d’à côté gênent la tranquillité des prestations esthétiques. On entend comme si on était dans la pièce du cours. ». Elle conclut ne venir dans l’institut que pour y faire sa manucure alors qu’elle habite en face « car la détente totale n’est pas toujours garantie à cause de tous ces désagréments ».

Elle produit également le commentaire d’une cliente se plaignant également d’être dérangée par le passage de personnes par ce dégagement.

Elle verse enfin les témoignages d’autres locataires de l’immeuble. Mme [C] [F] déclare ainsi que durant son occupation des lieux, de mars 2017 à septembre 2020, elle a « pu constater (…) que (sa) « voisine », Mme [I] [GT] (…) a subit des nuisances sonores causées notamment par des cours de danse effectués juste à côté de son local ». Mme [U] [K] décrit les « nombreux désagréments qui empêchaient la jouissance paisible » de son local dans l’immeuble durant son bail du 1er juin 2013 au 31 mai 2019. Elle fait notamment état des « nombreux cours de danse, gymnastique, yoga et pole dance » qui « gênaient le calme, la détente nécessaire à (ses) patients de par la musique utilisée mais aussi le bruit des pas et sauts sur le sol en parquet, très bruyant et la voix forte des professeurs dans des locaux non insonorisés ».

Les attestations et plannings produits par la défenderesse ne peuvent renverser ces témoignages qui confirment l’existence d’une gêne et d’un trouble de jouissance occasionnés par l’insuffisante insonorisation des lieux et le passage de personnes vers les vestiaires. Le fait que certains praticiens et leurs clients n’empruntaient pas le dégagement litigieux ne démontrent pas que tous avaient ce même comportement, comme l’établissent les pièces versées par la demanderesse. Les plannings fournis et l’attestation du comptable de Mme [V] [W] ne sont pas convaincants notamment face aux témoignages des clientes de l’institut ; il en va de même pour les déclarations des employés de la bailleresse.

La lettre du 29 juin 2020 de Mme [Y] [S], se plaignant des récriminations de Mme [GT] [I] quant à son usage et celui de ses élèves des vestiaires et du bruit causé par son activité tend d’ailleurs à étayer l’argumentation de la requérante sur les nuisances qu’elle subissait. Les réponses de l’agence en charge de la gestion locative du local aux sollicitations de Mme [GT] [I] insistant sur la nécessité de laisser libre l’accès aux vestiaires et à la chaudière appuient encore l’existence de passages gênant l’activité de la requérante.

Néanmoins, il ressorts des baux conclus par Mme [V] [W] concernant l’immeuble du [Adresse 4] que d’autres locaux étaient concomitamment loués par l’intéressé à :

— M. [M] [G], pour l’activité d’enseignement de Yoga, le mercredi de 12h30 à 20h, le jeudi de 10h à 20h et le samedi de 9h à 12h,

— L’association Bleu Grand Sud pour la pratique de « soins énergétiques »,

— Mme [Y] [S] pour l’activité de professeure de danse le mardi de 17h30 à 20h, le mercredi de 14h30 à 20h et le samedi de 10h30 à 14h,

— L’association Yoga [Localité 8] câline pour l’activité de professeure de yoga le lundi de 10h à 14h, le mercredi de 19h30 à 21h, le jeudi de 18h à 21h, le vendredi de 18h à 20h30 et le dimanche de 11h à 12h30.

Il apparaît donc que ces autres locataires sont tout autant susceptibles d’être à l’origine des nuisances dénoncées dans les attestations produites par la défenderesse, lesquelles sont insuffisamment précises pour imputer les troubles pointés directement à l’activité de Mme [V] [W].

Par ailleurs, la désignation des locaux visés par le bail commercial du 1er novembre 2012 vise « un local de 27 m² » et en « optionnel » un « hall d’entrée ». Lors de la cession du droit au bail par Mme [X] [D] à Mme [GT] [I] la « désignation des lieux » stipulait qu’ils comprenaient « un local de 27 m² plus un hall d’entrée ».

L’expertise amiable de l’assurance protection juridique de la requérante fournit une description précise des lieux, schémas et photos à l’appui. Il en ressort que le hall « optionnel » figurant dans le bail n’est pas celui de l’entrée principale de l’immeuble, mais une entrée séparée et indépendante permettant l’accès direct à l’espace loué par Mme [GT] [I] et l’accueil de ses clients, en retrait de sa salle de soin. L’accès aux autres centres d’activité de l’immeuble peut et doit donc se faire via une entrée principale, non par le hall d’entrée privatif de l’intéressée. Cependant, devant la salle de soin de Mme [GT] [I] figure un dégagement permettant l’accès à d’autres enceintes de l’immeuble, dont celle de « [Localité 6]/yoga » qui lui est adjacente. Derrière la salle de soin de Mme [GT] [I], à l’opposé de son hall d’entrée privatif, se trouvent des vestiaires avec douches, ainsi qu’un local technique accueillant la chaudière du bâtiment. L’expert explique alors que les vestiaires sont utilisés par les trois locataires du rez-de-chaussée, et leurs clients, qui y accèdent en empruntant le passage du dégagement faisant face à la salle de soins de la requérante.

Ce sont donc les passages par ce dégagement avec couloir menant derrière la salle de soins de Mme [GT] [I] qui ont gêné la requérante, et non par le « hall d’entrée » « optionnel » figurant dans son bail.

Mme [GT] [I] a demandé à sa bailleresse la possibilité de fermer à clé cet accès, ce qui lui a été refusé au motif que les vestiaires devaient rester accessibles à tous en tant que parties communes, de même que la chaudière.

Les échanges mails entre la locataire et l’agence de gestion immobilière font état d’une divergence sur la surface louée, non par rapport au hall d’entrée, mais relatif à ce dégagement/couloir devant la salle de soin de Mme [GT] [I] et menant aux vestiaires. Ces derniers ne figurent pas au bail de la requérante et elle n’ignore pas leur caractère de partie commune puisqu’elle demande au mandataire l’autorisation d’accéder aux douches et d’utiliser les vestiaires « pour stocker pendant (ses) travaux ». Dans les échanges entre Mme [GT] [I] et l’agence gestionnaire, la première indique que « le couloir reste sur (son) bail, et comme il n’y a pas de droit de passage d’inscrit », elle ne veut plus de passage pendant ses heures d’ouverture. L’agent immobilier rétorque alors que le bail ne stipule pas le couloir comme partie privative et propose deux solutions :

— soit une baisse de loyer « en l’évaluant sur (sa) surface privative exacte, et le passage aux vestiaires reste accessible ;

— soit maintenir la situation actuelle en mettant « un mot dans les vestiaires précisant qu’il ne faut pas faire de bruit dans cet espace ».

La preneuse savait que ce couloir, qui n’est pas expressément repris dans son bail, menait à des parties communes. Elle ne pouvait donc pas ignorer son caractère commun à l’immeuble, pour notamment « bien connaître l’état des lieux loués » après « les avoir vus et visités avant la signature » comme le souligne le contrat. L’éventuel désaccord sur l’étendue exact de la surface louée par la preneuse, dont le bien fondé n’est d’ailleurs pas acquis, reste sans effet sur les troubles de jouissance invoqués.

Il s’évince de ces éléments que Mme [GT] [I] n’était pas autorisée aux termes de son contrat à empêcher le libre accès par ce couloir, ne figurant pas expressément dans son bail, aux vestiaires.

Par ailleurs, le défaut d’insonorisation évoqué par l’expert amiable, ainsi que dans les attestations produites, s’il est susceptible de nourrir le trouble de jouissance soulevé, ne rend pas pour autant le local impropre à l’usage de l’activité d’esthéticienne, qui a pu ainsi s’exercer sur la période considérée. Le défaut à l’obligation de délivrance conforme ne saurait être retenu en l’espèce.

De même, il n’est nullement établi que l’immeuble ait été “sur-loué” par la bailleresse, la requérante n’amenant aucun élément probant à l’appui de cette allégation.

La finalité même des clauses exonératoires de responsabilité est d’aménager une répartition des risques d’inexécutions ou de manquements contractuels entre les parties autre que celle opérée par le législateur ou la jurisprudence. Mme [GT] [I] ne peut donc se fonder pour écarter les dites clauses exonératoires sur ce que « Mme [W] a commis des manquements à l’origine des nuisances subies » selon ses conclusions ou « eu égard à la jurisprudence qui considère que le bailleur est responsable des troubles de jouissance commis par d’autres locataires ou colocataires, et des troubles de jouissance commis par des tiers dès lors que le bailleur les a provoqués et a commis une faute ». S’agissant de cette dernière argumentation, la clause exonératoire n’est écartée qu’en cas de faute lourde a minima du débiteur de l’obligation, ce qui n’est nullement établi en l’espèce par les développements sus-exposés.

En conséquence, si Mme [GT] [I] établit avoir subi des troubles de jouissance des locaux loués, et non un défaut de délivrance d’ailleurs, elle ne démontre pas que ceux-ci étaient directement le produit de l’activité de sa bailleresse et non de celui des autres locataires ou de tiers.

Or, elle ne démontre pas la faute lourde de Mme [V] [W] qui serait de nature, aux termes de ses conclusions, à écarter la clause exonératoire du bail stipulant pour rappel :

« Le preneur fera son affaire personnelle de tous les troubles de jouissance causés par les voisins ou les tiers, et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le BAILLEUR puisse en être tenu pour responsable ».

La requérante est ainsi mal fondée à demander à sa bailleresse l’indemnisation de ses préjudices de jouissance, économique et en réparation de l’atteinte à son image.

En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ».

Selon l’article 1731 du même code, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

L’article 1732 du même code dispose qu'« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. ».

Mme [V] [W] demande que Mme [GT] [I] lui paie 2.400 euros « pour l’excédent pris à sa charge pour les travaux de reprise en état du bien loué », en intégrant à cette somme la retenue de la garantie déposée.

Mme [GT] [I] demande que cette garantie lui soit restituée avec intérêt de retard au taux légal à compter du 31 octobre 2021.

Il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée, si bien que la preneuse est présumée les avoir reçus en bon état. Le constat d’huissier du 27 octobre 2021, dressé pour le départ de Mme [GT] [I], relate que les locaux sont en bon état, tant s’agissant des murs que des sols. Il ne réserve que le maintien des enseignes publicitaires au nom de « Au rituel des sens ». Il est cependant reconnu par Mme [V] [W] que ces enseignes ont ensuite été déposées.

La bailleresse explique avoir dû engager des frais pour réparer les dégâts occasionnés, mais la facture de 640 euros qu’elle produit, en date du 17 mars 2023, pour « entretien façades, portails entrée nettoyage + plaques pro Matériel » n’est pas suffisamment particularisée pour rattacher ces interventions à l’enseigne publicitaire enlevée par Mme [GT] [I]. Il en va de même de l’attestation de M. [Z] [N] [B] qui certifie avoir « cassé deux cloisons, enlevé deux portes et (…) un miroir » ainsi que « restauré le « avant travaux stratifie gris » et les murs rose argent » et déposé la douche en double. Il est manifeste que ces travaux, dont il n’est produit aucune facture, concernent également les vestiaires (douche) et rien ne permet d’indiquer que les cloisons enlevées concernent le local loué par Mme [V] [W] ou même, si c’était le cas, que ce soit elle qui les y ait mis. L’attestation de la SARL N.G.A. selon laquelle le chantier de rénovation de l’immeuble avait débouché en 2011 sur un « open space » n’apporte pas d’élément utile aux débats, la configuration des lieux ayant nécessairement changé depuis puisque l’expertise amiable réalisée a montré que désormais le rez-de-chaussée était cloisonné en trois locaux principaux, outre des vestiaires et des toilettes.

Il n’est pas démontré que la preneuse a rendu la chose louée en moins bon état qu’elle est présumée l’avoir reçue. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation et condamnée à restituer les 340 euros de caution.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

En l’espèce, le congé délivré par commissaire de justice à Mme [V] [W] porte sommation de restituer le dépôt de garantie à la libération des lieux ; il sera donc fait droit à la demande de Mme [GT] [I] de faire courir les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2021.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [GT] [I] qui succombe au principal à l’instance qu’elle a initiée en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE Mme [GT] [I] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, de son préjudice économique et de son préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation de son entreprise ;

DEBOUTE Mme [V] [W] de sa demande d’indemnisation des travaux de remise en état du bien loué ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à Mme [GT] [I] la somme de 340 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du local loué, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2021 ;

CONDAMNE Mme [GT] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT