Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

M^e Olivier GARREAU

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

Le 17 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/00809 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J2MX

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. [P] [W],

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°348 405 549, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SCP OPEX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, avocats plaidant, et par M^e Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

Commune de [Localité 9],

prise en la personne de son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Jean-Marc MAILLOT, Avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant,

Etablissement public Communauté d’Agglomération [Localité 9] METROPOLE,

représenté par son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Jean-Marc MAILLOT, Avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant,

S.A. AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Christophe PONS, membre de la société VERBATEAM AVOCATS, avocats au barreau de Montpellier, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 1991, la SARL [P] [W], qui exerce une activité de grossiste en viande, a conclu avec la commune de [Localité 9] et la société nîmoise d’aménagement une convention d’occupation relative à un bâtiment situé au [Adresse 3] à [Localité 9] (parcelle KL [Cadastre 5]), pour une durée de 30 ans.

Par acte notarié du 29 janvier 2020, plusieurs parcelles du secteur, dont celle concédée à la SARL [P] [W], ont été cédées par la ville de [Localité 9] à la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole.

Un projet de requalification du quartier du marché gare a donné lieu à la création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) dont l’aménagement a été confié à la société publique locale [T] par délibération du 3 février 2020.

Par acte du 22 décembre 2020, la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole a cédé à la société [T] la propriété de la parcelle KL [Cadastre 5].

Par courrier du 20 avril 2021, en raison de la mise en œuvre de ce projet de création d’une ZAC, la société [T] a notifié à la SARL [P] [W] son intention de ne pas renouveler le contrat à son terme et lui a proposé une convention d’occupation précaire jusqu’au 31 janvier 2023. Cette convention a été signée le 25 juillet 2021.

Par courrier du 17 août 2022, la SARL [P] [W] a sollicité le versement d’une indemnité d’éviction au motif que la fin de son ancien titre d’occupation lui donnait droit à l’application du régime des baux commerciaux.

Par courrier du 31 janvier 2023, la société [T] a demandé à la SARL [P] [W] de restituer le local en lui permettant de rester jusqu’au 31 décembre 2023. La SARL [P] [W] a cependant refusé de quitter les lieux après cette date.

***

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, la SARL [P] [W] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nîmes la société publique locale [T] et la commune de Nîmes sur le fondement des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce aux fins de :

à titre principal, constater l’irrégularité de la vente du 22 décembre 2020 pour non-respect de son droit de péremption et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 327.899,77 euros, correspondant au coût des travaux nécessaires au transfert de son activité ; à titre subsidiaire, requalifier le contrat de concession du 1er juillet 1991 en bail commercial et les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 327.899,77 euros, à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la SARL [P] [W] a fait assigner la communauté d’agglomération [Localité 9] Métropole aux mêmes fins. La jonction a été prononcée le 2 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024, la SARL [P] [W] demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, constater la nullité de la vente de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5] intervenue entre la commune de [Localité 9] et la société [T] par acte authentique du 22 décembre 2020 pour non-respect du droit de préemption au bénéfice de la société [P] ; condamner solidairement [T] et la commune de [Localité 9] au paiement de la somme de 327.899,77 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires au transfert de son activité ;à titre subsidiaire, dire et juger que le contrat de concession du 1er juillet 1991 est un bail commercial depuis le 30 décembre 1992, déclarer nul le congé délivré le 30 juin 2021 par la société [T], requalifier la convention d’occupation précaire du 1er juillet 2021 en bail commercial, dire que la société [P] [W] a droit à une indemnité d’éviction, condamner solidairement la société et la commune de [Localité 9] au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 327.899,77 euros TTC ;à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il appartiendra avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction de la société [P] [W], en tout état de cause, rejeter la demande reconventionnelle de la société [T] tendant à ce que soit prononcée l’expulsion de la société [P] [W], condamner solidairement la société [T] et la commune de [Localité 9] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de sa demande de nullité de la vente, la SARL [P] [W] soutient que l’article L. 145-46-1 du code de commerce confère au preneur d’un bail commercial un droit de préemption du local dont le non-respect est sanctionné par la nullité de la vente.

Elle précise à cet égard qu’elle disposait d’un droit de préemption sur la parcelle vendue car celle-ci a été déclassée et a intégré le domaine privé de la ville de [Localité 9]. Pour s’opposer au moyen des défenderesses selon lequel la parcelle litigieuse ferait partie du domaine public, la SARL [P] [W] fait valoir que :

la vente entre la commune et la société [T] démontre que le terrain faisait partie du domaine privé ; une décision de la cour d’appel de [Localité 9] relève que les parcelles de l’ancien marché d’intérêt national, où se trouve la parcelle litigieuse, ont été déclassées ; la société [T] a reconnu ce déclassement ; ce déclassement est mentionné dans l’acte de vente conclu entre la société [T] et la commune.

Pour contrer le moyen des défenderesses selon lequel le droit de préemption urbain de la société [T] primerait le sien, la SARL [P] [W] expose que ses adversaires confondent droit de préemption et droit de préférence. Elle estime que la société [T] ne pouvait exercer son droit de préemption qu’à l’occasion d’une proposition de vente qui lui était adressée. Ainsi, elle aurait eu la possibilité de contester la décision de préemption de la société [T] devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

La SARL [P] [W] expose qu’elle a été contrainte de conclure une promesse de vente pour l’achat de nouveaux locaux d’activité au prix de 165.000 euros et que le déménagement de son activité implique des frais et la réalisation de travaux, le tout pour une somme de 327.899,77 euros (travaux de maçonnerie, de sol, de plomberie, d’électricité, d’équipements frigorifiques etc.). Elle affirme que si les défenderesses avaient respecté son droit de préemption, elle n’aurait pas eu à supporter de tels frais. Elle souligne qu’elle n’est actuellement pas en mesure de procéder à sa réinstallation faute d’avoir obtenu une indemnité d’éviction.

Au soutien de sa demande subsidiaire de requalification du contrat en bail commercial, la SARL [P] [W] fait valoir que l’emplacement qu’elle occupe faisait initialement partie d’un « marché d’intérêt national » créé en 1961. Elle expose que depuis la date du déclassement de ce marché, et en application du contrat conclu en 1991, elle bénéficie du statut des baux commerciaux. Elle précise que l’article 1er de la convention d’occupation prévoit que le concessionnaire ne peut pas bénéficier des dispositions prévues par le décret relatif à la propriété commerciale, sauf en cas de déclassement du marché d’intérêt national. Elle estime que cette volonté de faire application du régime des baux commerciaux en cas de déclassement résulte de quatre autres clauses contractuelles (les articles 4, 16, 17 bis et 20).

Elle prétend que sa demande d’indemnité n’est pas prescrite car la requalification du contrat n’est pas demandée. La SARL [P] [W] indique que le contrat prévoyait l’application du statut des baux commerciaux à compter du déclassement du marché d’intérêt national, lequel est intervenu en 1992.

La demanderesse soutient que le congé qui lui a été délivré le 20 avril 2021 est nul en application de l’article L. 145-9 du code de commerce car il n’a pas été délivré au moins 6 mois avant le terme du bail, il ne comporte pas les motifs pour lesquels il est donné et il n’a pas été délivré par un commissaire de justice.

Sur la requalification de la convention d’occupation précaire du 1er juillet 2021, la SARL [P] [W] fait valoir que celle-ci est irrégulière car elle a été conclue afin de permettre à la société [T], concessionnaire du projet d’aménagement de la ZAC marché gare, de démolir les locaux qu’elle occupe. Elle ajoute que la cause de cette convention d’occupation dépend de la seule volonté de la société [T] et serait donc irrégulière de ce fait. Elle affirme qu’elle a été conclue pour faire échec à l’application du régime protecteur des baux commerciaux.

La SARL [P] [W] considère que la convention d’occupation précaire doit être requalifiée en bail commercial et qu’elle est ainsi fondée à obtenir une indemnité d’éviction dont le montant doit être fixé au coût du déménagement de son activité.

Elle affirme que son expulsion ne peut pas être ordonnée par le tribunal car l’article L. 145-28 du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, la société [T] demande au tribunal judiciaire de :

juger irrecevable la demande de requalification en bail commercial de la convention d’emplacement du 1er juillet 1991 ; débouter la société [P] [W] de l’ensemble de ses demandes ; ordonner à la société [P] [W] d’avoir à libérer sans délai les lieux qu’elle occupe, parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5], située au [Adresse 4], sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;condamner la société [P] [W] à payer à la SPL [T] à compter du 1er février 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au double des conditions financières fixées par le cadre de la convention du 25 juillet 2021 (à savoir le double de 703,03 euros par trimestre outre l’indexation) ainsi que les charges (TEOM) ; condamner la société [P] [W] à verser à la SPL [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la prescription de l’action en requalification de la convention d’emplacement du 1er juillet 1991 en bail commercial, la société [T] se prévaut de l’article L. 145-60 du code de commerce instaurant un délai de prescription de deux ans. Elle indique que l’action de la SARL [P] [W] est prescrite car intentée plus de deux ans après la conclusion du contrat ou le déclassement du marché d’intérêt national par décret du 30 décembre 1992.

Sur le fond, la société [T] expose qu’il n’existe pas d’acte authentique de vente du 22 décembre 2020 car elle est devenue propriétaire de la parcelle KL [Cadastre 5] en application de l’article L. 300-5 II du code de l’urbanisme.

En outre, elle indique être délégataire d’un droit de préemption, hiérarchiquement supérieur à celui de l’occupant, de sorte que même si la SARL [P] [W] avait exercé son propre droit de préemption, elle ne serait pas devenue propriétaire de la parcelle.

Elle ajoute que la demanderesse se prévaut d’un droit de préemption issu du statut des baux commerciaux alors qu’il n’existe aucun bail commercial et qu’en outre, l’article L.213-9 du code de l’urbanisme prévoit que le droit de préemption existant au profit de la personne publique l’emporte sur celui dont est titulaire le locataire commercial.

Elle affirme enfin que le droit de préférence instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est exclu car la vente de la parcelle KL [Cadastre 5] s’inscrit dans une vente globale de plusieurs biens immobiliers dont certains comportant des locaux commerciaux et ce en application du dernier alinéa de l’article susdit.

La société [T] ajoute que les préjudices allégués par la demanderesse ne sont pas en lien avec une quelconque violation du droit de préemption, qu’en tout état de cause les devis sont anciens et concernent un local plus grand que celui qu’elle occupait, ce qui conduirait, en cas de condamnation, à un enrichissement sans cause.

Sur la demande de requalification de la convention d’occupation signée en 2021, la société [T] fait valoir que la jurisprudence exclut l’application du régime des baux commerciaux en cas de déclassement du bien du domaine public, objet de la convention d’occupation, en l’absence d’intention novatoire des parties ; qu’en l’espèce, il ne ressort d’aucun élément qu’existait une intention novatoire ; que le seul avenant conclu a eu pour objet de modifier le périmètre de l’emplacement et prévoit que les autres clauses du contrat restent inchangées.

La société [T] rappelle que le contrat stipule que le déclassement de la parcelle permet au locataire de bénéficier du décret n° 53-982 du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale ; qu’il n’en ressort pas que les parties ont voulu soumettre le contrat initial au statut des baux commerciaux mais seulement assouplir diverses règlementations en vue de faciliter la construction et l’entretien des habitations.

Elle expose que les sommes demandées par la SARL [P] [W] ne correspondent pas à une indemnité d’éviction puisqu’elles correspondent au coût du déménagement et de l’aménagement à neuf d’un nouveau local.

Sur la demande de nullité du congé du 20 avril 2021, elle ne peut qu’être rejetée puisque fondée sur le non-respect de dispositions applicables au bail commercial.

Sur la demande de requalification de la convention d’occupation précaire du 1er juillet 2021, la société [T] soutient que ce type de contrat échappe au régime des baux commerciaux et se trouve régi par le principe de liberté contractuelle, excepté en ce qui concerne les circonstances particulières de sa passation, qui doivent être extérieures à la seule volonté des parties, ce qui est le cas pour des opérations de construction, de démolition ou d’expropriation. Elle relève que le préambule de la convention précaire mentionne la raison objective et indépendante de la volonté des parties ; que le caractère précaire était donc justifié par les travaux relatifs à la création de la [Adresse 11].

La société [T] fait valoir que cette convention constitue l’aveu explicite de ce que le contrat de concession du 1er juillet 1991 n’est pas un bail commercial.

Au soutien de sa demande d’expulsion, la société [T] fait valoir qu’en l’absence de bail commercial, la SARL [P] [W] occupe sans droit ni titre la parcelle KL [Cadastre 5] et doit désormais en être expulsée.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la commune de Nîmes et la communauté d’agglomération de Nîmes Métropole demandent au tribunal judiciaire de :

Sur la demande principale de la SARL [P] [W] : à titre principal, déclarer toute demande tendant à l’obtention de la nullité de la vente du 22 décembre 2020 ; S’agissant de la commune de [Localité 9] : Principalement : – constater que la commune de [Localité 9] n’était plus partie au contrat de concession du 1er juillet 1991 depuis le 1er janvier 2017 ;

— dire et juger que la commune de [Localité 9] n’a donc pas qualité pour répondre des demandes de la SARL [P] ;

— mettre hors de cause la commune de [Localité 9] ;

Subsidiairement : – la commune de [Localité 9] fait siennes les conclusions présentées, à titre principal, par [Localité 9] métropole, ci-après ;

— débouter la SARL [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la commune de [Localité 9] ;

S’agissant de [Localité 9] métropole : Principalement : – constater, en premier lieu, que le déclassement de la parcelle KL [Cadastre 5] n’est pas établi;

— constater, en second lieu et tout état de cause, que la SPL [T], comme la commune de [Localité 9], disposaient, avant même l’intervention de la vente contestée, d’un droit de préemption prioritaire sur le bien en cause, faisant indéniablement et en toutes hypothèses obstacle à la mise en œuvre du prétendu droit de préemption invoqué ;

— dire et juger, en troisième lieu et subséquemment, qu’il n’existe pas le moindre lien de causalité entre le défaut de mise en œuvre de la stipulation dont entend se prévaloir le demandeur et les préjudices qu’il invoque ;

— dire et juger, par suite, que les stipulations invoquées de l’article 17 bis du contrat de de concession du 1er juillet 1991 n’ont pas été méconnues dès lors que ses conditions de mise en œuvre n’étaient, en toutes hypothèses, en aucun cas réunies ;

— en conséquence, débouter la SARL [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de [Localité 9] métropole ;

à titre subsidiaire, dire et juger qu’il n’existe pas le moindre lien de causalité entre le défaut de mise en œuvre de la stipulation dont entend se prévaloir le demandeur et les préjudices qu’il invoque ; en conséquence, débouter la SARL [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la commune de [Localité 9] et de [Localité 9] métropole; à titre très subsidiaire, constater que les prétendus préjudices invoqués ne sont en aucun cas établis ni liés à la prétendue inexécution de l’article 17 bis invoquée ; débouter la SARL [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la commune de [Localité 9] et de [Localité 9] métropole ;

Sur la demande subsidiaire de la SARL [P] : à titre principal, – juger irrecevable car prescrite la demande de requalification en bail commercial des contrats de concession en cause présentée par la SARL [P] ;

— en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la commune de [Localité 9] et de [Localité 9] métropole ;

à titre subsidiaire, ➔ S’agissant de la commune de [Localité 9] : – principalement :

— constater que la commune de [Localité 9] n’était plus partie au contrat de concession du 1er juillet 1991 depuis le 1er janvier 2017 ;

— dire et juger que la commune de [Localité 9] n’a donc pas qualité pour répondre des demandes de la SARL [P] ;

— mettre hors de cause la commune de [Localité 9] ;

— subsidiairement : la commune de [Localité 9] fait siennes les conclusions présentées, ci-après ;

➔ S’agissant de [Localité 9] métropole et de la commune de [Localité 9], à titre subsidiaire, : – constater que le contrat de concession du 1er juillet 1991 est demeuré un contrat administratif ;

à titre infiniment subsidiaire, – constater que les prétendus préjudices invoqués ne sont en aucun cas établis ni liés au prétendu refus de renouvellement invoqué ;

— à toutes fins utiles et par extraordinaire :

— condamner la SPL [T] à garantir la commune de [Localité 9] et/ou métropole de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre ;

— débouter la SARL [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la commune de [Localité 9] et de [Localité 9] métropole ;

en toutes hypothèses : rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la commune de [Localité 9] et de [Localité 9] métropole ; rejeter la demande d’expertise judiciaire formulée à titre infiniment subsidiaire par le demandeur ; condamner la SARL [P] au paiement des sommes de 5.000 euros, d’une part, à la commune de Nîmes et de 5.000 euros, d’autre part, à Nîmes métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Marie Chabaud, cabinet CSM² – Ergaomnes, avocat au barreau de Nîmes.

Sur sa demande de mise hors de cause, la commune de [Localité 9] expose qu’elle n’a plus aucun lien contractuel avec la SARL [P] [W] et relève qu’elle n’est pas partie au contrat transférant la propriété de la parcelle KL [Cadastre 5] de la communauté d’agglomération à la société [T].

La communauté d’agglomération [Localité 9] métropole fait valoir, à titre principal, que le déclassement de la parcelle KL [Cadastre 5] n’est pas démontré. Elle rappelle que cette parcelle relevait du domaine public de la commune de [Localité 9] et observe qu’il n’est pas produit par la demanderesse l’acte exprès de déclassement pris par la collectivité publique.

Elle indique que la société [T] disposait d’un droit de préemption prioritaire sur le bien en cause, faisant obstacle au droit de préemption invoqué par la SARL [P] [W]. Elle estime que la notification de la cession comme la décision de préempter n’étaient pas nécessaires et que c’est régulièrement que le droit de préemption de la SARL [P] [W] a été écarté.

La communauté d’agglomération [Localité 9] métropole soutient qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le défaut de mise en œuvre de la stipulation dont la SARL [P] [W] se prévaut et les préjudices invoqués ; que ses frais de déménagement n’auraient pas pu être évités puisque le droit de préemption urbain prévalait ; qu’en outre, certains des frais n’apparaissent pas nécessaires au transfert de l’activité commerciale (travaux d’aménagement du nouveau local) ; qu’enfin, de tels frais n’ont pas été exposés, s’agissant de simples devis.

Sur la demande de requalification des relations contractuelles, les défenderesses se prévalent de la prescription dans les mêmes termes que ceux de la société [T].

Subsidiairement, la commune de [Localité 9] indique ne pas avoir qualité pour répondre aux demandes de la SARL [P] puisqu’à compter du 1er janvier 2017, la communauté d’agglomération s’est substituée dans ses droits et obligations relatives aux zones d’activités économiques.

La communauté d’agglomération [Localité 9] métropole soutient que le déclassement du bien du domaine public n’a pas modifié les conditions d’occupation antérieurement prévues, en l’absence de toute novation, en application d’une jurisprudence bien établie. Elle rappelle, à cet égard, que la novation ne se présume pas, doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Elle précise qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties visant à modifier le contrat de concession.

La clôture de l’instruction a été fixée au 23 décembre 2024. A l’audience du 20 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la vente de la parcelle [Cadastre 7] n°[Cadastre 5] pour non-respect du droit de préemption au bénéfice de la société [P]

La SARL [P] [W] sollicite la nullité de la vente conclue entre la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole et la société [T] au motif que son droit de péremption, en qualité de locataire commercial, n’a pas été respecté. Il convient donc de déterminer, avant d’examiner cette demande de nullité, si la convention conclue le 1er juillet 1991 entre la commune de [Localité 9] et la SARL [P] [W] constitue un bail commercial ou non.

Sur la prescription de l’action en requalification

En application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable entre le 1er janvier 2020 et le 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Conformément à l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, cette disposition est applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

La présente instance a été introduite en 2023. Par conséquent, seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur la prescription soulevée. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses est irrecevable.

Sur l’application du statut des baux commerciaux à la convention d’occupation du 1er juillet 1991

Il est de jurisprudence constante que le déclassement d’un bien du domaine public ne modifie pas les conventions d’occupation antérieurement conclues et ne les transforment pas ipso facto et en dehors de toute novation en des contrats de droit privé.

En l’espèce, l’article 1er du contrat stipule : « Le concessionnaire de cet emplacement, lequel est situé sur le domaine communal ne peut bénéficier des dispositions prévues par le décret n°53-982 du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale.

Néanmoins, en cas de déclassement du marché d’intérêt national et du retour corrélatif des biens objet du présent acte dans le domaine privé de la commune de [Localité 9], la stipulation qui précède propre à la législation sur les M. I.N. deviendra caduque ».

Il convient à titre liminaire de relever que le décret du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale est numéroté 53-960 et non 53-982. Un décret n°53-982 datant 30 septembre 1953 existe bien mais il est relatif à l’assouplissement de diverses règlementations en vue de facilité la construction et l’entretien des habitations. A l’évidence, la mention du n°53-982 est une erreur matérielle puisque la référence à ce décret n’aurait aucun sens, eu égard à l’activité commerciale exercée dans le bâtiment loué.

Il est acquis au débat que la parcelle litigieuse relevait du domaine public au jour de la conclusion du contrat de concession du 1er juillet 1991.

Aux termes des conclusions de la société [T], le marché d’intérêt national a fait l’objet d’un déclassement dans le domaine privé par un décret du 30 décembre 1992. La contestation de la commune de [Localité 9] et de la communauté d’agglomération sur ce point est donc sans fondement.

Il convient donc de déterminer si le déclassement de la parcelle KL [Cadastre 5] a, en application de l’article 1er de la convention d’occupation, transformé la convention d’occupation en bail commercial.

Les parties ont conclu un avenant ayant pour objet la réalisation d’une extension du bâtiment. Il est mentionné : « Le présent avenant se poursuit et pour la durée restant à courir sur le contrat de concession du 17 septembre 1991 ».

Cet avenant est non daté mais il nécessairement postérieur au mois d’août 2022 puisqu’il est fait état de la cessation de l’activité de la SNAC, qui était partie au contrat d’occupation de 1991.

Le tribunal relève que les parties n’ont pas entendu, à cette occasion, préciser que le déclassement avait transformé le contrat d’occupation en bail commercial.

En outre, la SARL [P] [W] ne produit aucun élément relatif à une demande de renouvellement du bail de sa part, ni aucun échange avec le bailleur faisant état de l’application du statut des baux commerciaux et ce alors même que leurs relations commerciales se sont poursuivies sur une durée de 28 ans.

En réalité, les parties ont considéré que la convention d’occupation du 1er juillet 1991 continuait à s’appliquer avec une date d’échéance au 30 juin 2021, raison pour laquelle elles ont conclu un second contrat d’occupation précaire. Elles n’ont pas entendu, lors de la conclusion du contrat initial et ultérieurement, le soumettre automatiquement au statut des baux commerciaux.

En prévoyant la caducité de la stipulation excluant l’application du statut des baux commerciaux en cas de déclassement du bien, les parties ont seulement prévu la possibilité de transformer, en cas de déclassement, le contrat du 1er juillet 1991 en bail commercial, ce qu’elles n’ont jamais fait.

Cette analyse de l’intention des parties est confirmée par la conclusion de la convention d’occupation temporaire et précaire, qui ne s’explique que par l’absence de bail commercial antérieur.

A l’appui de sa demande d’application du statut des baux commerciaux, la SARL [P] [W] se prévaut de trois autres articles de la convention :

L’article 4 impose au concessionnaire de communiquer à la SNAC divers documents sous peine de résiliation sans indemnité du contrat. Il prévoit en son dernier alinéa qu’il cessera de plein droit d’être applicable en cas de déclassement du marché d’intérêt national. Toutefois, cela n’induit pas nécessairement l’application des règles issues du code de commerce.

L’article 16 est relatif à la redevance pour l’occupation de l’emplacement.

L’article 17 bis accorde au concessionnaire, en cas de déclassement et de cession, un droit de préemption ainsi qu’un mode de calcul du prix de cession. Là encore, cela ne signifie pas que les parties ont voulu faire application du statut des baux commerciaux de façon automatique en cas de déclassement. Il n’y a donc pas lieu de dire que la convention d’occupation du 1er juillet 1991 est devenue un bail commercial lors du déclassement du marché d’intérêt national.

Sur le droit de péremption de la SARL [P] [W]

L’ancien article 1134 du code civil disposait : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Indépendamment de l’application du code de commerce, force est de constater que le contrat de concession du 1er juillet 1991 prévoit un droit de préemption au profit de la SARL [P] [W].

L’article L. 213-9 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié son intention d’acquérir le bien dans les conditions fixées aux articles L. 211-5 ou L. 212-3, le propriétaire est tenu d’informer les locataires, les preneurs ou les occupants de bonne foi du bien et de les faire connaître à ce titulaire ».

Il résulte de cette disposition que le droit de préemption urbain est prioritaire par rapport au droit de préemption de l’occupant d’un bien. Par conséquent, la cession de la parcelle KL [Cadastre 5] réalisée le 22 décembre 2020 est régulière. Dès lors que la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole savait que la société [T] entendait acquérir cette parcelle, elle n’avait pas à formuler une proposition de vente à la SARL [P] [W]. Par conséquent, la demande de nullité de la vente sera rejetée, ainsi que la demande de dommages-intérêts, en l’absence de toute faute commise par la commune, la communauté d’agglomération ou la société [T].

Sur la demande de requalification de la convention d’occupation temporaire et précaire du 25 juillet 2021

Aux termes de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

En l’espèce, la convention d’occupation mentionne à titre liminaire les circonstances exceptionnelles qui la justifient dans les termes suivants : « La SPL [T] a été désignée concessionnaire par la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole suivant délibération du 03 février 2020 en vue de la mise en œuvre du projet de ZAC dénommée « Marché Gare » à [Localité 9].

A cet effet la SPL [T] s’est rendue propriétaire de divers biens immobiliers bâtis intégrés au périmètre de cette opération devant faire l’objet dans les tous prochains mois d’opérations de restructuration ou démolition.

La SPL [T] a acquis suivant acte authentique en date du 22 décembre 2020 la parcelle cadastrale référence KL393.

La SARL [P] était titulaire d’une concession d’occupation de cette parcelle entrée en vigueur le 1er juillet 1991 pour une durée de 30 ans, arrivant par conséquent à échéance le 30 juin 2021.

Suivants courriers en date du 20 avril 2021 la SPL [T] a notifié à la SARL [P] son intention de ne pas renouveler cette concession au-delà de son terme (…).

Considérant d’une part :

qu’il appartenait à la SARL [P], aux termes de la concession précitée, d’anticiper son échéance au 30 juin 2021 et de rechercher des locaux adaptés en vue du maintien de son activité, ce qu’elle n’a pas fait ; Et d’autre part :

le fait que les immeubles jusqu’alors occupés par la SARL [P], dorénavant propriété de la SPL [T], ne feront l’objet d’une démolition que dans quelques mois dans le cadre de la mise en œuvre du projet d’aménagement de la ZAC marché gare ».

Il résulte clairement de cet article que le recours à cette convention d’occupation précaire s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre d’un projet de [Adresse 11] dont la société [T] est concessionnaire, ce qui caractérise des circonstances exceptionnelles. En outre, il est précisé que le recours à cette convention d’occupation précaire a lieu dans l’intérêt de la SARL [P] [W] qui n’a pas anticipé son départ qui devait intervenir le 30 juin 2021, lequel intérêt ne va pas à l’encontre du propriétaire puisque les travaux de démolition n’étaient pas imminents. Il s’ensuit que la demande de requalification doit être rejetée.

Le congé délivré à la SARL [P] n’est pas nul et celle-ci sera également déboutée de sa demande d’indemnité d’éviction et d’expertise.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

La SARL [P] [W] occupe sans droit ni titre la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5], située au [Adresse 4]. Elle sera donc condamnée à libérer les lieux dans le délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà.

En outre, le maintien dans les lieux de la SARL [P] [W] cause à la SPL [T] un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une indemnité égale au montant de la redevance fixée aux termes de la convention du 25 juillet 2021 (703,03 euros par trimestre), ainsi que les charges.

Sur les demandes accessoires

La SARL [P] [W] perd le procès et doit être condamnée aux dépens.

En outre, l’équité commande sa condamnation à payer à :

la société [T] une somme de 1.500 euros, la commune de [Localité 9] et la communauté d’agglomération de [Localité 9] métropole une somme de 1.500 euros.

L’exécution provisoire n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire, elle sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification ;

Rejette l’ensemble des demandes de la SARL [P] [T] ;

Ordonne à la SARL [P] [T] de libérer les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] (parcelle KL [Cadastre 5]) dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

Passé ce délai, condamne la SARL [P] [T] à payer à la SPL [T] une astreinte de 100 euros par jour ;

Condamne la SARL [P] [T] à payer à la SPL [T] une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance fixée aux termes de la convention du 25 juillet 2021 (703,03 euros par trimestre), ainsi que les charges et ce à compter du 1er février 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne la SARL [P] [T] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

une somme de 1.500 euros à la SPLE [T] ; une somme de 1.500 euros à la commune de [Localité 9] et à la communauté d’agglomération [Localité 9] métropole ;

Condamne la SARL [P] [T] aux dépens avec distraction au profit de M^e Jean-Marie Chabaud, cabinet CSM² – Ergaomnes, avocat au barreau de Nîmes ;

Écarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT