Copie délivrée

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELAS FIDAL

M^e Frédéric VIGNAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 20 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 22/04816 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JWIL

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [G] [C]

né le 01 Juin 1960 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [J] [W] épouse [C]

née le 25 Janvier 1963 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [M] [I] [Y]

né le 29 Avril 1940 à [Localité 8] (ROYAUME-UNI),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant, et par M^e Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’ARDECHE, avocat postulant

Mme [D] [H] [A] épouse [Y]

née le 03 Juin 1948 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant, et par M^e Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’ARDECHE, avocat postulant

Me [L] [S],

demeurant SELARL [U] [N]-[L] [S] – [Adresse 2]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. [U] [N]- [L] [S],

immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n°884 614 298, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 21 Janvier 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 septembre 2021, Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] ont signé une lettre d’intention d’achat d‘un immeuble situé à [Localité 3], pour le prix de 370.000 euros, appartenant à Mme [J] [W] épouse [C] et M. [G] [C], en présence et avec le concours de l’agence SAS Era Terre de Provence Immobilier.

Ils ont mandaté Maître [L] [S], notaire associé de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée [U] [N] et [L] [S] pour la rédaction des actes nécessaires à la vente. Les vendeurs étaient assistés de Maitre [B], notaire à [Localité 5].

Le 5 octobre 2021, une promesse de vente concernant ce bien a été signée entre les parties en l’étude de Maître [S], avec la participation de Maître [B] assistant les promettants.

Ladite promesse informait que le bien était alors occupé par Mme et M. [F] suivant convention d’occupation précaire sous seing privé, auxquels les promettants s’engageaient à délivrer un congé au plus tard le 6 octobre 2021. En outre, les époux [C] ne disposant au titre du diagnostic amiante prévu par l’article L.274-1 du code de la construction et de l’habitation que d’un document périmé, la promesse de vente stipulait :

« Un diagnostic ne révélant pas la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante devra être obtenu au plus tard le jour fixé pour la réitération authentique des présentes.

L’obtention d’un certificat concluant à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante rendra les présentes caduques, sauf renonciation par le bénéficiaire de se prévaloir de cette condition suspensive. ».

Il était en outre prévu, dans les conditions de réalisation de la vente :

— Soit la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente au plus tard le 7 janvier 2022,

— Soit la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

Les bénéficiaires de la promesse ont alors versé la somme de 30.000 euros en l’étude de Maître [S], désigné dans l’acte en qualité de séquestre. Cette somme était versée soit à titre d’acompte sur le prix de vente au cas où elle se réaliserait, soit à titre d’indemnité d’immobilisation au cas où les bénéficiaires de la promesse venaient à renoncer à l’achat avant l’expiration du délai fixé.

Mandatée par les promettants, la société ADEX Groupe a effectué une visite de l’immeuble le 20 octobre 2021, l’amenant à conclure à la présence de « matériaux et produits contenant de l’amiante sur décision de l’opérateur » au niveau de l’appentis et de la toiture. Le diagnostiqueur a rappelé en même temps qu’aucune conclusion sur l’absence d’amiante dans un produit ou matériaux susceptible d’en contenir ne pouvait être faite sans recourir à une analyse et qu’ainsi des investigations complémentaires devaient être faites.

Sur la base de ce diagnostic, Maître [S] a écrit à sa consœur le 4 novembre 2021 que ses clients bénéficiaires de la promesse invoquaient la caducité de l’acte. Maître [B] lui a répondu le 8 novembre 2021 qu’elle ne partageait pas son analyse.

Les investigations complémentaires d’ADEX Groupe ont conduit sur un rapport final mentionnant l’absence d’amiante. Ce résultat a été communiqué à Maître [S], notaire des acquéreurs, le 19 novembre 2021, qui l’a transmis à ses clients le 30 novembre 2021. Ces derniers maintenant leur refus de passer l’acte définitif, les époux [C] ont souhaité le versement entre leurs mains de l’indemnité d’immobilisation de 30.000 euros stipulée dans la promesse de vente.

Le refus persistant des époux [Y] de finaliser la promesse ou de laisser l’indemnité d’immobilisation aux promettants a conduit les consorts [C] à les assigner devant le tribunal judiciaire d’Avignon, où le juge de la mise en état a soulevé son incompétence territoriale, les amenant à se désister. Le désistement d’instance des requérants a été constaté par ordonnance du 11 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2022, les époux [C] ont assigné les consorts [Y] devant le tribunal Judiciaire de Nîmes afin d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 30.000 euros au titre du séquestre et à celle de 37.000 euros au titre de la pénalité compensatoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, les époux [Y] ont assigné en garantie leur notaire Maître [L] [S] et la SELARL [U] [N] – [L] [S].

La jonction des procédures a été ordonnée le 14 septembre 2023 par le juge de la mise en état.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, les époux [C] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1162 et 1231-5 du code civil, de :

Les recevoir en leurs demandes et débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] – [A] au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Subsidiairement,

Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] – [A] au paiement de la somme de 37 000 € au titre de la pénalité compensatoire.

En tout état de cause,

Juger que Maître [L] [S] Notaire à [Localité 3] [Adresse 2] pourra se libérer de la somme de 30.000 € qu’il détient au profit des époux [C] – [W] ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] – [A] solidairement au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs demandes ils font état de la mauvaise foi des époux [Y], évoquée dans l’avis du CRIDON. Ils rappellent que dans le doute la convention s’interprète en faveur de celui qui s’oblige. Ils indiquent que le rapport du 20 octobre 2021 révélant la présence de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante n’autorisait pas à faire jouer la clause de caducité qui stipulait à cette fin la production d’un diagnostic établissant la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante. Ils estiment que cette intention commune des parties quant à la certitude de l’absence d’amiante ressort également de leurs échanges et notamment de la demande des époux [Y] d’une analyse complémentaire de l’opérateur. Ils déclarent qu’ils avaient, aux termes de la convention, jusqu’au 7 janvier 2022 pour produire un diagnostic infirmant la présence d’amiante, qu’ils ont obtenu le 19 novembre 2021 et communiqué au notaire des bénéficiaires de la promesse. Ils en concluent que ces derniers ne pouvaient pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive au mois de novembre 2021, le délai n’étant alors pas expiré.

Ils indiquent ensuite que la clause prévoyant la caducité du contrat visait à dessein la production d’un « certificat » concluant à la présence d’amiante, non d’un « simple diagnostic » comme celui du 20 octobre 2021 communiqué. Ils soulignent que le vocable employé rejoignait la volonté des bénéficiaires de la promesse d’être assurés, avec certitude, de l’absence d’amiante.

Ils rappellent qu’après la signature de la promesse le 5 octobre 2021, les époux [Y] ont tenté de faire baisser le prix de l’immeuble, tout en sollicitant d’entreposer divers biens dans les lieux ; qu’ils ont finalement, par courriel des 14 et 17 octobre, confirmé leur intention d’acheter ; que le 3 novembre, le notaire des bénéficiaires de la promesse leur a demandé, par l’intermédiaire de sa consœur, de procéder à des analyses complémentaires. Ils mentionnent s’être exécutés en ce sens, sans être informés du revirement des époux [Y]. Ils soulignent avoir levé la condition suspensive dans les délais contractuellement fixés, alors que les époux [Y] ne pouvaient considérer la promesse caduque en l’absence de certificat, lequel impliquait une preuve par analyse scientifique.

Ils relèvent que le notaire des bénéficiaires de la promesse n’a pas pris parti dans le litige.

Ils contredisent les critiques par les époux [Y] de l’avis du CREDON et de l’analyse Qualitat d’Adex Groupe.

Ils distinguent, au sein de la promesse de vente, la condition suspensive dépendant de la production d’un « diagnostic » attestant de l’absence d’amiante, de la clause de caducité stipulant cette fois l’obtention d’un « certificat » levant tout doute, constitué d’un document davantage étayé scientifiquement. Ils estiment ces clauses claires et non susceptibles d’interprétation. Ils déclarent que les bénéficiaires de la promesse ne peuvent se retrancher derrière les problèmes de santé de Mme [A] pour refuser d’acheter dans la mesure où la mise en demeure du 23 novembre 2023 de réitérer l’acte est postérieure à la communication du certificat levant tout doute sur l’absence d’amiante.

Ils précisent avoir donné congé à leur locataire pour satisfaire aux conditions de la promesse de vente, et que leur maison est restée inoccupée jusqu’à octobre 2022, ce qui justifierait l’attribution, subsidiairement, des 37.000 euros visés dans la clause pénale.

Ils rejettent les demandes reconventionnelles des défendeurs, arguant de leur absence de faute et de l’affirmation sans preuve d’un préjudice.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, les époux [Y] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L.271-4 du code de l’habitation et de la construction et 1240 du code civil, de :

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DES EPOUX [C] :

CONSTATER que la condition suspensive a défailli au jour où ils ont fait part de leur intention de voir retenir la caducité de la promesse.

En cet état, DIRE ET JUGER qu’à la date du 3 novembre 2021, la promesse était devenue caduque.

En conséquence, DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que la demande des époux [C] au titre des dommages intérêts sollicités à concurrence de 37 000 € est irrecevable.

A défaut, réduire à l’euro symbolique cette demande.

A titre reconventionnel :

ORDONNER à la SELARL [N] et [S] de libérer les fonds séquestrés à leur profit.

CONDAMNER les époux [C] à leur payer:

— Les frais exposés au titre du garde meubles, soit la somme de 4 593,60€;

— Les frais exposés au titre de leur hébergement, soit la somme de 7 650€.

— La somme de 25 000 € à titre de dommages intérêts, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

— Sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, la somme de 5 000 €.

Laisser l’ensemble des dépens à la charge des époux [C].

SUR LA DEMANDE EN INTERVENTION FORCEE DES NOTAIRES PRESENTEE A TITRE SUBSIDIAIRE:

Sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé cet appel en cause et en intervention forcée.

CONSTATER que Maître [L] [S], membre de la SELARL [N] et [S] n’a pas fait une exacte application des dispositions de l’article 271-4 du code de la construction et de l’habitation, manquant ainsi à ses obligations les plus élémentaires de conseil, d’information et de prudence.

DIRE ET JUGER qu’en conséquence la responsabilité de Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] dont il est membre, est engagée.

Dans ces conditions, et dans l’hypothèse subsidiaire où les époux [Y] étaient condamnés au profit des époux [C], DIRE ET JUGER que Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] devront les relever et garantir des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.

En tout état de cause,

CONDAMNER Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] solidairement à leur payer la somme de 5 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] solidairement en tous les dépens de la présente instance.

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les époux [Y] critiquent l’interprétation de la promesse de vente par les époux [C], notamment leur distinction entre « certificat » et « diagnostic ». Ils estiment que le premier terme n’a pas de sens au regard de la loi, qui exige la production d’un diagnostic sur la présence ou non d’amiante, sans faire état d’analyse biologique ou chimique. Ils relatent que l’analyse sur la présence ou non d’amiante n’a été faîte qu’à l’initiative des promettants sans qu’ils n’en soient informés, et postérieurement à leur volonté exprimée de soulever la caducité de l’acte après la réception du diagnostic mentionnant la présence d’amiante.

Ils soulignent que les époux [C] avaient jusqu’au 7 janvier pour produire le diagnostic et qu’ils ont librement produit celui mentionnant la présence d’amiante avant la date butoir, qui les a déterminés dans leur option.

Ils estiment que le mail de leur notaire adressé à sa consœur est allé au-delà de ce qu’ils indiquaient dans leur courriel, alors que leur intention de renoncer à la vente était claire. Ils indiquent que Maître [S] s’est ensuite rallié à leur position par mail du 4 novembre 2021. Ils soulignent avoir manifesté leur renoncement avant même la mise en œuvre des analyses en recherche d’amiante, dont ils n’ont d’ailleurs pas été informés.

Ils déclarent que la transmission du premier rapport concluant à la présence d’amiante les autorisait à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, et qu’ils ont réagi dans un délai raisonnable permettant aux promettants de remettre leur bien sur le marché.

Ils relèvent que la lettre du conseil des requérants est datée du 23 novembre, démontrant qu’ils ont été informés de leur renonciation à l’acte avant début décembre comme ils le prétendent, mais bien début novembre comme les échanges mails entre notaires le soutiennent.

Ils affirment que la commune intention des parties dans la clause questionnée n’est pas à interpréter et ne visait qu’au respect de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation disposant la production d’un diagnostic sur la présence ou non d’amiante pour la confirmation de la vente. Ils pointent alors la responsabilité des vendeurs, voire des rédacteurs de l’acte, de ne pas s’être assurés de la présence de ce document en temps opportun.

Ils indiquent que contrairement aux assertions de M. [C] dans son mail du 14 octobre 2021, le rapport d’ADX Groupe a confirmé la présence d’amiante déjà mentionnée dans le diagnostic de 2011, les amenant à se déterminer et à faire valoir la caducité stipulée. Ils expliquent que les affirmations du promettant les avaient conduits à se projeter dans l’acquisition et à demander de pouvoir entreposer des matériaux dans les lieux par anticipation.

Ils soutiennent que c’est l’état de santé de Mme [A] qui a emporté leur décision.

Ils déclarent que la condition suspensive relative à la présence d’amiante a défailli par la production du premier rapport concluant en ce sens et que le séquestre doit leur être restitué.

Ils sollicitent reconventionnellement l’indemnisation des frais inutilement exposés au titre du garde meuble, arguant n’avoir pu rechercher une nouvelle acquisition que tardivement, ainsi que des dépenses d’hébergement provisoire, outre des dommages et intérêts pour le refus de restitution du séquestre.

Ils exposent que Maître [S] est tenu d’une obligation de résultat en matière de rédaction d’acte et doit s’assurer que tous les documents prévus par la loi y sont annexés. Ils estiment qu’il a alors commis une faute en acceptant de recevoir la promesse sans diagnostic amiante actualisé. Ils pointent qu’en outre, alors que ce notaire leur confirmait qu’ils pouvaient renoncer à l’acte au regard du diagnostic du 20 octobre 2021, ce qu’ils ont fait par mail, il avait entretemps écrit à sa consœur, notaire des promettants, qu’ils souhaitaient une analyse par prélèvement. Ils relèvent ici une position contraire à leur volonté. Ils demandent donc que Maître [S] et la SELARL [N] et [S] les relèvent et garantissent de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S], demandent au tribunal, de :

I. Juger l’action engagée contre le notaire infondée,

Débouter Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

II. Subsidiairement,

Tenant l’absence de cumul des trois critères de responsabilité,

Débouter Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées subsidiairement contre le notaire, qui n’a commis aucune faute, en l’absence de tout lien de causalité avec un préjudice non établi.

III. En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire,

Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [Y] à payer à la SELARL [N] et [S] et à Monsieur [L] [S] la somme de 4 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] soutiennent qu’une promesse de vente est un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente. Ils estiment que le caractère préparatoire de ces actes justifie qu’ils effectuent des investigations moins poussées.

Ils déclarent avoir respecté les dispositions de l’article L.271-4 du code de l’habitation et de la construction en annexant le diagnostic du 19 janvier 2011 à la promesse de vente et en insérant à l’acte une condition suspensive de produire un nouveau diagnostic amiante négatif.

Ils relèvent que cette condition suspensive visait également à respecter la volonté des parties.

Ils mentionnent que la seule sanction du non-respect de l’absence de diagnostic amiante, selon l’article L.271-4 du code de l’habitation et de la construction, est l’inefficacité de toute clause d’exclusion de garantie des vices cachés résultant de l’amiante, et en aucun cas la validité de la promesse de vente.

Ils assurent démontrer l’accomplissement du devoir d’information du notaire, et qu’en conséquence les époux [Y] ont contracté et renoncé à leur délai de rétractation en toute connaissance de cause.

Ils relèvent que les promettants n’ont pas remis en cause les diligences du notaire et que ce dernier est étranger au refus de ses clients d’opter pour la réalisation de la vente.

Ils concluent que les époux [Y] ne prouve pas la faute du notaire, ni par conséquent de lien de causalité avec un préjudice.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 21 janvier 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’ indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code ajoute qu’ils doivent négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1188 à 1192 du code civil posent les principes de l’interprétation judiciaire du contrat, par référence à la commune intention des parties au-delà du sens littéral, à défaut dans le sens d’une personne raisonnable placée dans la même situation, l’interprétation des clauses les unes par rapport aux autres pour maintenir une cohérence d’ensemble, et dans le sens lui conférant un effet plutôt que dans celui ne lui en faisant pas produire, l’interprétation du contrat de gré à gré contre le créancier et en faveur du débiteur dans le doute et l’interdiction d’interprétation des clauses claires et précises.

En l’espèce, les époux [Y] soutiennent que les clauses afférentes à l’amiante dans la promesse de vente sont claires et ne nécessitent pas d’interprétation, tout en en fournissant une vision différente de celle des promettants.

Par lettre du 30 novembre 2021, Maître [S] rappelle à ses clients, les époux [Y], que le 5 octobre 2021, « lors de la lecture de l’acte », ils ont été informés de 5 points dont ni lui ni eux n’avaient alors connaissance et portant sur :

L’acquisition du hangar voisin par un garage – carrossier,Un diagnostic amiante de 2011 indiquant la présence d’amiante,Un départ des locataires dans un délai ne convenant pas aux bénéficiaires de la promesse,Un montant de la taxe foncière différent de celui précédemment annoncé,Le refus des promettants de rénover la façade du mur de clôture contrairement à ce qui aurait été dit lors des négociations.

Le notaire souligne qu’il leur a alors demandé, en présence de toutes les parties, s’ils souhaitaient toujours s’engager, ce qu’ils ont fait après discussion entre eux et une vaine tentative de négociation avec M. [C]. Il insiste toutefois sur leur volonté alors exprimée de faire de l’absence d’amiante un point non négociable, d’où l’insertion de la clause litigieuse stipulant :

« Un diagnostic ne révélant pas la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante devra être obtenu au plus tard le jour fixé pour la réitération authentique des présentes.

L’obtention d’un certificat concluant à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante rendra les présentes caduques, sauf renonciation par le bénéficiaire de se prévaloir de cette condition suspensive. ».

Il précise qu’ils ont alors signé, et qu’en faisant le point à l’issue, après leur avoir rappelé leur droit de rétractation de 10 jours, il leur a fait part de ses faibles doutes sur l’absence d’amiante, en les alertant plutôt sur de possibles nuisances sonores tirées de la carrosserie voisine. Il mentionne qu’ils ont évoqué alors une renégociation du prix.

Il ressort effectivement d’un mail du 11 octobre 2021 de M. [Y] à Maître [S] qu’il lui demande son avis sur une lettre qu’il a rédigée après qu’ils aient décidé avec son épouse de suivre l’idée qu’il leur avait suggérée. Le notaire leur répond le 12 octobre, en leur rappelant leurs options, et en leur communiquant les adresses courriels de leurs interlocuteurs.

Par mail du 14 octobre à 10 h 15, les époux [Y] écrivent alors aux promettants, avec notamment l’agence immobilière en copie, reprenant sur les conseils de leur notaire les 5 points susmentionnés dont ils n’avaient pas été informés avant signature de la promesse de vente ; ils concluent sur la nécessité de diminuer le prix de 20.000 sinon 10.000 euros « sans cela, (ils) devront considérer l’abandon de cette maison et en chercher une autre ».

Le même jour les époux [C] refusent cette renégociation, précisant entre autres que « l’agence étaient en possession des précédents diagnostics faits en 2011 qui mentionnaient de l’amiante (et à tort). Le diagnostic à venir lèvera ce doute ». Ils demandent expressément aux bénéficiaires de la promesse si leur courriel vaut exercice de leur faculté de rétractation et dans l’affirmative de la formaliser officiellement.

M. [Y] va ensuite revenir vers M. [C] le 15 octobre pour envisager une réduction des frais d’agence, lequel lui répond immédiatement de traiter directement avec cette dernière.

Le 17 octobre 2021, les époux [Y] confirment par mail aux époux [Y] leur volonté d’acheter la maison au prix convenu. Ils leur demandent en même temps la possibilité d’entreposer des affaires dans les lieux, « si possible avant la mi-novembre ».

A la suite de sa visite du 20 octobre 2021, le Groupe ADX produit un rapport mentionnant en en-tête, dans « la synthèse des conclusions » la présence d’amiante. La lecture du corps du rapport permet de comprendre que ce diagnostic a été réalisé « sur jugement de l’opérateur » et qu’aucune analyse n’a été réalisée ; il y apparaît une distinction entre les « matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante » et ceux « déclarés contenant de l’amiante par l’opérateur suite au refus du propriétaire ou du donneur d’ordre de pratiquer un prélèvement ».

Le même jour, M. [C] communique ce rapport aux notaires, précisant qu’il est identique au précédant et que le seul moyen d’avoir la certitude de l’absence d’amiante « reste le prélèvement et analyse en laboratoire ».

Le 29 octobre 2021, Maître [S] transfert le rapport à ses clients, en mentionnant laconiquement « il y a donc une suspicion d’amiante dans les plaques sous les tuiles ».

Le 2 novembre 2021 à 11h14, M. [Y] fait part à Maître [S] de sa surprise devant « l’ampleur de la présence d’amiante dans toute la toiture contrairement à ce qui avait été montré lors de la signature du compromis de vente ». Il indique néanmoins avoir échangé avec l’expert qui lui a conseillé de procéder à une analyse plus complète. Il le sollicite alors de requérir de M. [C] les investigations complémentaires suggérées. Il précise expressément que le résultat de cette nouvelle analyse emportera la décision du couple de « donner suite ou rendre la chose ».

Quoique fastidieux, ce récapitulatif précis des échanges entre les parties et de leur chronologie permet de mettre en évidence qu’à ce stade, au 2 novembre 2021, la situation est exactement la même que lors de la signature du compromis de vente du 5 octobre 2021, sauf que les bénéficiaires de la promesse ne sont plus dans les délais de rétractation. Ils ont eu tardivement connaissance de 5 points négatifs, qui ne leur ont cependant pas permis de renégocier le prix. Tenant compte des problèmes de santé de Mme [A], la présence d’amiante dans la maison est rédhibitoire pour les bénéficiaires de la promesse, mais ils ne sont pas plus avancés sur ce point que lors de la signature du compromis et de la rédaction de la clause en débat, pour ne disposer que du même type de diagnostic. Ils ne peuvent sur ce point se retrancher derrière l’apparente complexité ou la présentation de l’en-tête du rapport du 20 octobre 2021, ayant reconnu avoir échangé avec l’opérateur sur sa consistance et sa fiabilité, et avoir sollicité des analyses complémentaires dans le sens de ses conseils.

Faire jouer par la suite une clause de caducité en invoquant « l’obtention d’un certificat concluant à la présence » d’amiante viderait de tout effet la stipulation ajoutée, le diagnostic produit étant de même nature que celui étant à l’origine de sa rédaction.

Lors des renégocuations vainement tentées avant la signature de la promesse, les époux [C] n’ont concédé que l’insertion d’une clause visant à garantir leurs cocontractants de l’absence d’amiante dans l’immeuble. Il s’agit là de la finalité des stipulations discutées dans le paragraphe « Absence d’amiante » de l’acte, qui met en exergue la commune intention des parties : l’obtention par les bénéficiaires de la promesse d’une preuve par les promettants de l’absence d’amiante dans l’immeuble.

Sans revenir sur la sémantique du « diagnostic » ou du « certificat », contrairement à ce qu’annoncent les défendeurs dans leurs conclusions, la clause litigieuse ne vise pas qu’au simple respect de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation. Déjà, si ce dernier énonce la nécessité d’un “diagnostic” technique, il prévoit, en ce qui concerne l’amiante, la produciton d’un “état”, qui doit en mentionner indifféremment la présence ou l’absence. La clause va bien au delà de cette neutralité légale, puisque dans l’acte cette présence ou absence conditionne la poursuite de la vente, soulignant l’intention des parties.

il ressort donc du contexte et de la rédaction de la clause que les époux [C] avaient jusqu’à la réitération de l’acte pour apporter une preuve satisfaisante aux consorts [Y] de l’absence d’amiante dans le bien vendu. La production du diagnostic du 20 octobre 2021, de même nature que celui de 2011, était à cet effet insuffisante, quand bien même d’ailleurs elle aurait relevé l’absence d’amiante, et ne permettait pas la levée de la condition suspensive. Il y a lieu de rappeler ici que l’enjeu de la production du diagnostic était ici précisément la présence ou non d’amiante, non pas l’état des matériaux et produits contenant de l’amiante.

La dernière partie de la clause vise ainsi à offrir expressément aux bénéficiaires de la promesse la possibilité de passer outre l’incapacité des promettants à démontrer l’absence d’amiante et à conclure l’acte malgré leur information éclairée de la situation, sans avoir à attendre le délai butoir.

Il s’en suit que les bénéficiaires de l’acte ne pouvaient pas, en s’appuyant sur la clause « Absence d’amiante » de la promesse de vente, invoquer le diagnostic amiante du 20 octobre 2021, de même nature que celui de 2011 ayant conduit à sa rédaction, pour soulever la caducité.

Par ailleurs, à la suite de leurs demandes d’investigations complémentaires sur la présence d’amiante du 2 novembre 2021 à 11h14, les époux [Y] font part à leur notaire, le 3 novembre 2021 à 18 h 00, de leur volonté de se retirer du projet d’acquisition. Ils l’expliquent par l’existence des différents problèmes de la propriété, portés à leur connaissance que lors de la signature du compromis de vente, avec le « coup de grâce » le « 29 octobre, à la lecture du diagnostic sur l’amiante (…) fait par un expert, précisant qu’il s’agissait en réalité que l’amiante était sous toute la toiture de la maison ainsi que sous la toiture de l’appentis ». Ils concluent alors sur le coût excessif des travaux qui résulterait de « tous ces problèmes et surtout les travaux qui en découleront ». La présence d’amiante n’est cependant alors pas acquise, ce qu’ils savent parfaitement comme précédemment démontré. Dans le contexte des renégociations vainement tentées sur les cinq points négaifs sus-évoqués, et alors que la problématique de l‘amiante, pourtant contractuellement sécurisée, n’a pas évolué, ce revirement de position témoigne d’une mauvaise foi des bénéficiaires de la promesse, cherchant à se saisir d’un prétexte pour se dégager de leurs engagements en invoquant une défaillance des promettants.

Le diagnostic du Groupe ADX du 19 novembre 2021, effectué après analyse, conclut à l’absence d’amiante, consacrant la réalisation de la condition suspensive à la charge du promettant. Ce rapport précise d’ailleurs expressément qu’il avait été repéré des matériaux et produits « susceptibles » de contenir de l’amiante, ce qui n’est finalement pas le cas après analyse, soulignant encore une fois la différence de nature et probatoire des recherches.

Les époux [C] n’ayant pas défailli dans la condition suspensive, comme avancé par les consorts [Y] au soutien de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et la vente promise n’ayant pas été réalisée à la suite de la rétractation hors délais des défendeurs, les 30.000 euros séquestrés restent intégralement acquis aux requérants en application du contrat.

Les époux [Y] seront donc condamnés à payer aux consorts [C] la somme de 30.000 euros, et Maître [S] invité à se libérer du séquestre entre les mains des promettants.

Sur la demande en garantie des époux [Y] contre leur notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, invoqué par les consorts [Y], « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’article L.271-4 du code de l’habitation et de la construction dispose qu’en cas de vente d’un immeuble bâti, un dossier technique comprenant l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est annexé à la promesse de vente. En l’absence de ce document en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il apparaît déjà que le diagnostic amiante ne doit être produit en cours de validité que lors de la signature de la vente, cette précision n’étant pas reprise s’agissant de la promesse de vente. Or, en l’espèce un état de la présence d’amiante, quoique datant de 2011, a bien été annexé à la promesse de vente, et l’obligation visée a donc été remplie formellement. D’ailleurs, l’article L.271-5 du code de la construction et de l’habitation dispose précisément dans cette hypothèse que « Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

Ensuite, comme relevé par le notaire, la sanction de l’inexécution de cette obligation ne porte pas sur la validité de l’acte, mais de façon beaucoup plus restreinte, sur l’inopposabilité à l’acquéreur de la clause d’exonération des vices cachés concernant l’amiante.

Il ressort par ailleurs des développements ci-dessus que Maître [S] a rempli son devoir de conseil envers ses clients, en les informant de toutes les options à leur disposition. La clause querellée sur l'« Absence d’amiante » respecte la volonté des parties de s’engager plus avant dans le processus de vente, tout en garantissant les bénéficiaires de la promesse de l’absence d’amiante, à tout le moins des conséquences de sa présence, malgré l’absence d’état actualisé. Ce faisant d’ailleurs, il a également rempli son obligation d’efficacité de l’acte en respectant les craintes de ses clients qu’il a faites entrer dans le champ contractuel.

Il ressort de ces éléments que Maître [S] a respecté ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte et n’a pas commis de faute en acceptant la signature d’un compromis sans diagnostic amiante actualisé. Il n’est nullement établi que ce notaire ait dit à ses clients qu’ils pouvaient sans risque se rétracter de la promesse de vente à la réception du rapport amiante du 21 octobre 2021, quoiqu’il ait tenté cette position ultérieurement devant sa consœur pour soutenir les époux [Y], ce qui reste sans incidence.

Il ne saurait être rendu responsables des hésitations des défendeurs et de leur revirement tardif, après le délai de rétractation.

Les époux [Y] seront donc déboutés de leur demande de condamnation de Maître [S] en garantie.

Sur la demande reconventionnelle des époux [Y] en dommages et intérêts contre les consorts [C]

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce, comme sus-développé, il n’est établi aucune faute des époux [C] dans l’exécution de la promesse de vente. Les consorts [Y] seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Y] qui succombent à l’instance en supporteront les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner les époux [Y] à payer in solidum aux consorts [C] et à Maître [L] [S] et la SELARL [N] et [S] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 € chacun.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] à payer à Mme [J] [W] épouse [C] et M. [G] [C] la somme de 30.000 euros au titre de la clause d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 5 octobre 2021 ;

DIT qu’il appartiendra à Maître [L] [S] de libérer cette somme retenue en séquestre en son étude entre les mains de Mme [J] [W] épouse [C] et M. [G] [C] ;

DEBOUTE Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] de leur demande de condamnation en garantie de Maître [L] [S] et de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée [U] [N] et [L] [S] ;

DEBOUTE Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] à payer à Mme [J] [W] épouse [C] et M. [G] [C] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] à payer à Maître [L] [S] et la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée [U] [N] et [L] [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [D] [A] épouse [Y] et M. [M] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaire, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,