TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5NH

[Z] [I], [X] [C]

C/

[T] [S] [O], [L] [K] [O], [P] [G], [E] [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2025

DEMANDEURS:

M. [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [T] [S] [O]

né le 09 Août 1982 à [Localité 9] (HERAULT)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [L] [K] [O]

née le 26 Juillet 1985 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [P] [G]

né le 12 Décembre 1949 à

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [E] [G]

née le 06 Janvier 1954 à [Localité 11] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous quatre représentés par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [L] GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Sophie NOEL, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mai 2025

Date des Débats : 19 mai 2025

Date du Délibéré : 30 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] ont donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros outre 150 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 26 septembre 2024, MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leurs locataires, pour un montant en principal de 2 494,52 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] ont assigné Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 19 mai 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 6 048,84 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 24 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 19 mai 2025, MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C], comparant par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation et actualisé le montant de la dette locative (échéance du mois de mai 2025 incluse) à la somme de 9 625,40 euros.

Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G], comparant par ministère d’avocat, ont indiqué avoir quitté les lieux définitivement le 15 mai 2025 après état des lieux de sortie réalisé selon constat dressé par commissaire de justice et avoir remis les clés. De manière reconventionnelle, ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement durant une période de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et ont sollicité la réduction de la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

Monsieur [O] indique percevoir un salaire mensuel d’environ 2 200 euros, la somme de 500 euros au titre des allocations logement et la somme de 300 euros par trimestre à titre de prime professionnelle. Madame [O] indique percevoir la somme de 616 euros de prestations délivrées par la CAF, la somme de 1 301,40 euros au titre des ARE. Les consorts [O] précisent en outre être parents de deux enfants âgés de 8 et 15 ans.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 27 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 29 janvier 2025 pour l’audience du 19 mai 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] le 26 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 07 novembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] produisent un décompte arrêté au 16 mai 2025 faisant état d’un arriéré locatif composé des loyers et indemnité d’occupation courus (échéance du mois de mai 2025 incluse) d’un montant de 9 625,40 euros.

Les défendeurs ne contestent pas être débiteurs de ce montant. Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [C] la somme de 9 625,40 (échéance du mois de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas de manière suffisante de difficultés personnelles ou financières telles qu’elles rendraient nécessaire l’octroi des délais de paiement sollicités.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] seront solidairement condamnés à payer la somme totale de 400 euros à MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 mars 2022 entre MONSIEUR [Z] [I] ET MADAME [X] [C] et Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] concernant le logement situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 07 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 07 novembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés [Adresse 3] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] à payer par provision à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [C] à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] à payer par provision à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [C] la somme totale de 9 625,40 (échéance du mois de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [C] la somme totale de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [O], Monsieur [M] [G] et Madame [E] [G] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,