Copie délivrée

à la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SCP LOBIER & ASSOCIES

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/04571 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KV36

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

*********

Mme [I] [Z] épouse [S]

née le 10 Mai 1984 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

M. [E] [S]

né le 04 Juin 1979 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Me [J] [F],

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.C.P. [B] [A] [F],

Notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.C.I. [L],

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 508 251 279 et prise en la personne de son mandataire ad’hoc domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [U] [Q],

Es qualité de gérante de la SCI [L] et de liquidateur et d’associée de ladite société, demeurant [Adresse 6]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [T] [X] [W],

Es qualité de notaire associé de la SCP [B] [A] [F]

né le 10 Mars 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

représenté par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

************

Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière,

Après débats à l’audience d’incident mise en état du 15 janvier 2026 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié du 17 septembre 2019, Mme [I] [Z] a acquis de la SCI [L] une maison à usage d’habitation située sur la commune de Garons au prix de 170.000 euros.

Ce bien immobilier était auparavant à usage de bureaux et un changement de destination a été opéré, sur le plan administratif, par un arrêté du 5 juillet 2019.

Constatant divers désordres, Mme [Z] épouse [S] a fait diligenter une expertise amiable par le cabinet [M] qui a établi un rapport le 24 septembre 2024.

Par acte délivré les 30 septembre 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner la SCI [L], Mme [Q] épouse [W], M. [W], la SCP [B]-[C] et Me [F] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

— condamner solidairement la SCP notariale et Me [F] à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner solidairement la SCI [L], Mme [Q] épouse [W] et M. [W] au paiement, à titre de dommages-intérêts, des sommes nécessaires à remédier aux travaux affectant l’immeuble vendu, outre le paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice économique ;

— avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise.

Par des conclusions d’incident notifiées le 6 juin 2025, M. et Mme [S] ont saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, ils demandent au juge de la mise en état de :

— ordonner une mesure d’expertise avec mission de :

o de se rendre sur les lieux litigieux, sis à [Adresse 7],

o d’examiner et de décrire les désordres, malfaçons, non-finitions et non réalisation énumérée dans le présent acte introductif d’instance et le rapport du cabinet [M], en préciser les causes, dire s’ils préexistaient à la vente et pouvaient être ignorer des vendeurs et s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Préciser, s’il est possible, la date de réalisation desdits ouvrages,

o décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons et non-conformité constatés et en chiffrer le coût,

o donner tous éléments permettant de statuer sur les préjudices complémentaires éventuellement subis par les requérants,

— débouter la SCI [L] et les consorts [W] de leurs demandes,

— condamner solidairement la SCI [L] et les consorts [W] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 11 décembre 2025, la SCI [L], Mme [W] et M. [W] demandent au juge de la mise en état de :

— juger que M. [E] [S] n’a pas qualité pour agir et est donc irrecevable en son action,

— juger que l’action de Mme [I] [H] épouse [S] est prescrite sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés et donc irrecevable,

— débouter M. et Mme [S] de leur demande de mesure d’instruction,

— subsidiairement,

o juger que le technicien qui sera désigné n’aura pas pour mission de dire si les désordres, malfaçons, non-finitions etc. énumérées dans l’assignation du 30 septembre 2024 et dans le rapport du cabinet [M] du 24 septembre 2024 préexistaient à la vente et pouvaient être ignorées des vendeurs, mais qu’il aura pour mission de donner des éléments d’appréciation afin de permettre au Juge de déterminer si les désordres, malfaçons, non-finitions etc. énumérées dans l’assignation du 30 Septembre 2024 et dans le rapport du cabinet [M] du 24 septembre 2024 préexistaient à la vente et pouvaient être ignorées des vendeurs.

o juger que le technicien qui sera désigné aura également pour mission de donner des éléments d’appréciation afin de permettre au Juge de déterminer si Mme [S] a connu et/ou pouvait avoir connu les désordres dont elle se plaint dans son assignation du 30 septembre 2024 et dans le rapport [M] du 24 septembre 2024 au jour de son entrée en jouissance le 17 septembre 2019 et au plus tard dans les 2 ans et les 5 ans suivant cette date.

o juger que la mesure d’instruction interviendra intégralement aux frais avancés de Mme [S] ;

— condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCP notariale et Me [F] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu sur l’incident.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

A l’audience du 15 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [E] [S]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

M. [S] n’est pas propriétaire du bien immobilier et ne peut pas se prévaloir des dispositions relatives à la garantie des vices cachés, à la responsabilité décennale du vendeur ou à l’obligation de délivrance conforme pour solliciter l’indemnisation des désordres susceptibles d’affecter la maison. En revanche, y étant domicilié, il est recevable à se prévaloir d’un préjudice de jouissance, ce qui ne suppose pas de qualité particulière à agir. Par conséquent, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable à agir et la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’action fondée sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme est soumise au délai de cinq ans de droit commun et a pour point de départ, non pas le jour de la livraison, mais le jour de la découverte du défaut de de conformité s’il n’est pas immédiatement apparent.

En application de l’article 1648 du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la charge de la preuve de la prescription incombe à celui qui se prétend libéré de son obligation, soit en l’espèce aux vendeurs.

Mme [Z] se prévaut des désordres affectant le système électrique, les réseaux secs et humides et l’isolation et l’étanchéité de la maison.

S’agissant de l’action fondée sur l’obligation de délivrance, ces défauts n’ont pas pu être découverts, dans toute leur ampleur, dans les jours qui ont suivi la vente du bien, soit avant le 30 septembre 2019. Les éléments qui sont versés aux débats susceptibles d’établir la réalité de tels désordres sont d’ailleurs tous postérieurs à cette date. Par conséquent, l’action fondée sur l’obligation de délivrance conforme n’est pas prescrite.

S’agissant de l’action fondée sur la garantie des vices cachés, les vendeurs font valoir que Mme [Z] indique avoir découvert les désordres en aménageant sa maison, pour en déduire que cette découverte a eu lieu lors de l’entrée en jouissance ou dans les mois qui ont suivi.

Il convient d’examiner distinctement les trois désordres dénoncés par les requérants.

— le désordre affectant le système électrique

Il est produit un devis d’Enedis du 18 juillet 2023 pour la totalité des travaux électriques d’un montant de 23.009,38 euros. C’est donc à cette date que peut être fixé le point de départ du délai de prescription.

— le désordre affectant les réseaux humides et secs

La difficulté affectant les réseaux humides et secs, qui ne seraient pas suffisamment enfouis, n’a pas pu être découverte avant le mois d’octobre 2022, date d’une facture de 253 euros relative à l’écoulement extérieur. En outre, le rapport d’expertise du cabinet Elec du 24 septembre 2024 indique : « Il conviendrait dans un premier temps d’identifier le cheminement des réseaux secs et humides desservant l’habitation, procéder à leur dégagement aux fins de vérification du respect de leur distanciation, de leur signalisation ainsi que de leur enfouissement. Nous présumons de leur défaut de mise en œuvre sur l’intégralité de leur passage en assiette de servitude des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Des investigations complémentaires nous apparaissent impérieuses avant toute action corrective portant sur leur réfection ». La réalité de ce désordre dans tout son ampleur n’est donc pas encore clairement déterminée de sorte que le délai de prescription n’a pas couru.

— le désordre relatif au défaut d’isolation de la maison

Les demandeurs font état d’une condensation anormale au sein du logement en période froide, de la présence de ponts thermiques importants, d’une défaut d’isolation et d’étanchéité des dallages et d’infiltrations au niveau de la couverture.

En raison de leur nature apparente, ces désordres ont nécessairement été connus par Mme [Z] dès le premier hiver, soit fin 2019-2020. Par conséquent, l’action fondée sur la garantie des vices cachés relative à ce désordre est prescrite.

Sur la mesure d’instruction

Aux termes de l’article 789, 5°, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction.

En application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Pour qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, il faut donc que le demandeur justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, Mme [Z] produit plusieurs éléments permettant de considérer comme plausible l’existence de désordres affectant la maison, dont le rapport d’expertise établi le 24 septembre 2024 mais également les divers documents établissant la non-conformité, voire le caractère dangereux du système électrique. Par conséquent, une mesure d’expertise doit être ordonnée. Il incombera à Mme [Z] épouse [S] de faire l’avance de la provision à valoir sur le coût de l’expertise.

Sur les demandes accessoires

Les dépens doivent être réservés. Aucune circonstance tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel sur autorisation du premier président :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [E] [S] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur l’obligation de délivrance conforme ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la garantie des vices cachés s’agissant des désordres affectant le système électrique et les réseaux secs et humides ;

Déclare irrecevable pour cause de prescription la demande d’indemnisation relative au désordre affectant le défaut d’isolation de la maison sur le fondement de la garantie des vices cachés;

Ordonne une mesure d’instruction ;

Désigne pour y procéder Mme [Y] [P] [V], experte inscrite sur la liste de la cour d’appel de Nîmes ([Courriel 1] – 06.82.30.62.95) avec la mission suivante :

1°) entendre contradictoirement les parties, toute personne utile et prendre communication des documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

2°) visiter en présence des parties, ou celles-ci dûment convoquées, le bien immobilier, le décrire et dire s’il présente les désordres et malfaçons allégués, tels que visés dans l’assignation du 30 septembre 2024 et le rapport d’expertise du cabinet Elec du 24 septembre 2024, en y joignant des clichés photographiques ;

3°) dans l’affirmative, énumérer et décrire les désordres constatés, en indiquant leur nature et leur importance et en précisant s’ils peuvent compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ;

4°) dire quelles sont les causes des désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, une faute d’exécution, la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, une erreur d’utilisation de l’ouvrage, un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause que l’expert indiquera ;

5°) préciser la date de réalisation des ouvrages ;

6°) donner tout élément d’appréciation permettant au tribunal de déterminer si les désordres préexistaient à la vente et, dans cette hypothèse, s’ils pouvaient être ignorés des vendeurs et des acquéreurs ;

7°) dire quels travaux sont nécessaires pour y remédier, en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

8°) dire si nonobstant l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner, en ce cas, son avis sur son importance ;

9°) donner tous éléments techniques et de fait pour proposer l’évaluation du préjudice subi par la propriétaire du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations, ainsi que les responsabilités encourues ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 6 mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2.000 euros qui sera consignée par Mme [I] [Z] épouse [S] au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

Dit que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES » ;

Dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;

Dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

Désigne la présidente du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ;

Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente;

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

Réserve les dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 3 septembre 2026 à 08h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Aurélie VIALLE, Greffière présent lors du prononcé.

Le greffier, Le juge de la mise en état,