COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute : 25/173

N° RG 25/00026 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMFM

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Mme [I] [H] par LRAR

— à M [Z] [H] par LRAR

— à Mme [L] [H] épouse [O] par LRAR

— à Mme [M] [B] et M [G] [Y] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Mme [I] [H] par LRAR

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

A l’audience publique du 16 Avril 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Pauline MENANTEAU, Greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Madame [I] [P], [D] [H]

Venant aux droits de Madame [F] [H]

9 rue André Ganne

79390 AUBIGNY

Monsieur [Z] [N], [R] [H]

Venant aux droits de Madame [F] [H]

4 Bis rue Edgar Degas

30700 UZES

Madame [L] [E], [K] [H] épouse [O]

Venant aux droits de Madame [F] [H]

17 rue François Georges

79340 VASLES

Tous les trois comparant en personne

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Madame [M] [C], [A] [B]

Monsieur [G] [Y]

tous deux demeurant

18 rue des Malbrues

79000 NIORT

tous deux comparant en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 25 Juin 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2016, Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] ont donné à bail à Madame [M] [B] et Monsieur [X] [Y] une maison située 18 rue des Malbrues – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel de 600 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] ont fait signifier à Madame [M] [B] et Monsieur [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 378,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 novembre 2024 Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de Commissaire de justice en date du 7 février 2025, Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] ont fait assigner Madame [M] [B] et Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [B] et Monsieur [X] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [M] [B] et Monsieur [X] [Y] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 245,96 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 11 février 2025.

À l’audience du 16 avril 2025, Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] maintiennent leurs demandes. Ils prennent cependant acte que Monsieur [X] [Y] s’est désolidarisé du bail et a quitté les lieux. Il ressort qu’à son départ, il n’y avait pas de dette locative. En conséquence, ils se désistent de leurs demandes à son endroit. A l’encontre de Madame [B], ils actualisent leur créance à la somme de 2 393 euros arrêtée au 5 avril 2025, loyer du mois d’avril inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [B] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et propose de solder sa dette à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 avril 2025 que Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés et sont recevables à en solliciter le paiement.

En conséquence, Madame [M] [B] sera condamnée à ce titre.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2016 à compter du 16 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et donc d’être en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [B] n’a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les demandeurs sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Il convient de rejeter la demande sa demande de délais de paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2025, Madame [M] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [B] à son paiement à compter de 16 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [M] [B] à payer à Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 décembre 2016 entre Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] d’une part, et Madame [M] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 18 rue des Malbrues – 79000 NIORT, sont réunies à la date du 16 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [B] à compter du 16 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 2 393 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [M] [B] ;

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à Mesdames [I] et [L] [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2024, et de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection