COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00017 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMEX

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M. Mme [Q] et [F] [N] [R] par LRAR

— à Mme [X] [M], [Z] [H] par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M. Mme [Q] et [F] [N] [R] par LRAR

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

A l’audience publique du 18 Juin 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, Greffière placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [N] [R]

108, Route de l’Egray

Le Fief du Puit Briard

79220 GERMOND ROUVRE

comparant en personne

Madame [Q] [L] épouse [R] régulièrement représentée par Mr [F] [N] [R],

108, Route de l’Egray

Le Fief du Puit Briard

79220 GERMOND ROUVRE

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [X] [M], [Z] [H]

CCAS

boite postale 134

1 place Martin Bastard

79000 NIORT

comparante en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Pascale BERNARD,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2021, M. [F] [R] et Mme [Q] [L] épouse [R] ont donné à bail à Mme [X] [D] un logement situé 80 avenue de Limoges, appt2, à Niort, pour un loyer mensuel de 500 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, M. et Mme [R] ont délivré un congé pour motif légitime et sérieux à Mme [H].

Mme [H] s’étant maintenue dans les lieux après le 30 septembre 2024, M. et Mme [R] ont assigné le 28 janvier 2025 Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins d’obtenir son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 1708,20 euros au titre de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation, outre 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 avril 2025 l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse afin de lui permettre d’être assistée par un avocat.

A l’audience du 18 juin 2025, M. [R] a comparu et représenté son épouse. Il a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette à 3 456,70 euros.

Il a expliqué que Mme [H] n’avait pas fourni d’attestation d’assurance et qu’il existait des impayés. Il consentait que jamais aucune régularisation annuelle des charges n’avait été effectuée et n’a pas contesté que le compteur électrique de sa locataire était lié à l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Il réfutait avoir été avisé de toute indécence du logement.

Mme [H] a comparu seule. Elle a indiqué avoir justifié d’une assurance après la délivrance du congé et demandé un délai pour quitter les lieux. Elle conteste le montant de la dette locative, expliquant avoir toujours payé son loyer et avoir refusé de payer les charges en raison d’un litige relatif aux factures d’électricité et des difficultés rencontrées dans le logement. Elle verse désormais 100 euros par mois, les APL étant suspendues. Elle demande à payer uniquement le loyer sans les charges, déduction faite de l’APL. Elle ajoute ne plus occuper le logement, ayant trouvé un hébergement d’urgence pour elle et sa fille, mais que l’ensemble de ses affaires y sont toujours stockées.

N’ayant produit aucune pièce justificative lors de l’audience, Mme [H] a été autorisée à produire son attestation d’assurance en cours de délibéré.

Aucun document ne nous a été transmis en ce sens.

En revanche M. et Mme [R] nous ont adressé un courrier, des décomptes récapitulatifs de charges et des pièces justificatives.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et il a été donné lecture des conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION :

L’article 445 du code de procédure civile dispose : Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, seule Mme [H] avait été autorisée à produire en délibéré son attestation d’assurance.

Il ne pourra donc pas être tenu compte des documents transmis par les demandeurs après la clôture des débats, ceux-ci n’ayant pas été soumis au principe de la contradiction.

Sur le congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

En l’espèce le délai de préavis de 6 mois a bien été respecté au regard de l’échéance du bail fixée au 30 septembre 2024 (3 ans après sa conclusion).

Les bailleurs invoquent comme motif légitime et sérieux le non-respect par la locataire de deux de ses obligations, à savoir le défaut de fourniture d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs depuis le 22 novembre 2023 et un impayé de loyer et charges à hauteur de 580,20 euros.

Si le montant voire le principe de la dette locative sont contestés, il n’est pas justifié par Mme [H] de son assurance pour le logement qu’elle occupe.

Or selon l’article 7)g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de l’assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou son représentant.

Il appartient à Mme [H] de rapporter la preuve qu’elle a satisfait à son obligation, ce qu’elle ne fait pas. Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave du locataire et suffit à caractériser le motif légitime et sérieux au soutien de la non-reconduction du contrat de bail à son échéance.

Mme [H] ne justifie pas non plus de l’engagement d’une procédure contradictoire pour insalubrité de nature à suspendre la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé.

Le congé donné par les bailleurs sera donc déclaré valable.

Mme [H] se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024. Elle est donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par les bailleurs, faute de ne pouvoir librement disposer de leur bien. Son montant sera fixé à 520 euros comme sollicité et figurant au bail initial.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

L’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce Mme [H] ne justifie pas de circonstances qui rendraient son relogement difficile, dans la mesure où elle a déjà quitté les lieux et n’utilisant le bien donné en location que pour stocker des meubles.

Sa demande de délai sera donc rejetée en l’état.

Sur la demande de condamnation au paiement :

M. et Mme [R] sollicitent le paiement de la somme de 3 456,70 euros. Ils précisent que cela reprend le montant visé dans l’assignation avec ajout des loyers de février à mai 2025. Ils indiquent que le loyer actuel est de 537,50 euros, provision sur charges comprise. Ils produisent un décompte débutant en janvier 2023.

Mme [H] conteste le montant et notamment devoir payer les provisions sur charges.

Le contrat de bail fixe le loyer à 500 euros outre 20 euros mensuel de provisions sur charges. Il contient une clause de révision, et prend pour indice de référence celui publié au trimestre 1 de chaque année. Cette clause étant confuse, elle ne peut trouver à s’appliquer. En application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de prendre pour date de référence celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat, soit 131,12.

Le contrat ne prévoyant pas la date de révision annuelle, il peut être révisé, selon l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au terme de chaque année du contrat, soit le 1er octobre de chaque année.

Toutefois il est manifeste au vu du montant de loyer réclamé (517,50) et du décompte produit ne faisant pas évoluer le montant du loyer depuis janvier 2023 que le bailleur n’a pas entendu se prévaloir de la révision annuelle chaque année. Il est donc, en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée. Le contrat ayant débuté le 1er octobre 2021, les bailleurs ne pouvaient pas prétendre à une révision de loyer avant le 1er octobre 2022. A cette date, le montant du loyer s’élève à 518 euros [(500x135,84)/131,12]. Les bailleurs ne réclament que 517,50 et le juge ne peut statuer ultra petita. Il sera donc tenu compte d’un loyer de 517,50 euros.

Mme [H] conteste devoir s’acquitter des charges. Le bail prévoit une provision mensuelle de 20 euros.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce il n’est pas contesté qu’aucune régularisation annuelle des charges n’a jamais été effectuée par les bailleurs.

Mme [H] demande en conséquence à être exonérée du paiement des provisions.

Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle dispose d’un délai de trois années pour en réclamer le paiement, en application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’absence de régularisation des charges, le locataire est fondé à demander le remboursement des provisions versées, celles-ci étant dépourvues de cause.

M. et Mme [R] n’ont formé aucune demande de régularisation des charges, se contentant de solliciter le règlement des provisions depuis le mois de janvier 2023. Ils seraient désormais irrecevables à le faire pour la période antérieure au 18 juin 2022, soit trois ans avant la clôture des débats. Mme [H] est donc en droit de réclamer le paiement des provisions versées jusqu’à cette date, non causées. Elle expose avoir cessé de régler les charges à compter de janvier 2023, compte-tenu d’un litige relatif aux factures d’électricité. Elle ne conteste pas le paiement des provisions effectuées jusqu’à cette date de janvier 2023.

Aussi, s’agissant d’une disposition contractuelle figurant au contrat de bail, Mme [H] est redevable non seulement du loyer d’un montant de 517,50 euros et d’une provision sur charges de 20 euros mensuel jusqu’à la date de résiliation du bail, soit le 30 septembre 2024. Après cette date, elle est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 520 euros.

Aussi, au regard des versements effectués par la CAF et par la locataire, le montant de la dette s’élève au 31 mai 2025, à la somme de 3 318,20 euros, décomposé comme suit :

— Loyers et provisions sur charges entre janvier 2023 et septembre 2024 : 338,20 euros ;

— Indemnités d’occupation : 8 mois à 520 euros – 1180 euros de paiements,

Mme [H] sera donc condamnée à payer cette somme de 3 318,20 euros.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Mme [H] indique percevoir le RSA et avoir un enfant à charge. Elle devra exposer des frais pour se reloger et stocker son mobilier.

Dans ces conditions, le bailleur n’ étant pas opposé à la demande, Mme [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [H] succombant, elle sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que les bailleurs conservent la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé délivré le 20 février 2024 par M.[F] [R] et Mme [Q] [L] épouse [R] à Mme [X] [H] portant sur le bail d’habitation sis 80 avenue de Limoges- appt 2- 79000 Niort ;

CONSTATE que Mme [X] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M.[F] [R] et Mme [Q] [L] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [X] [H] à verser à M.[F] [R] et Mme [Q] [L] épouse [R] au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, la somme de 3138,20 euros (décompte arrêté au 31 mai 2025);

AUTORISE Mme [X] [H] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 138 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité de la dette redeviendra exigible ;

CONDAMNE Mme [X] [H] à verser à M.[F] [R] et Mme [Q] [L] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [H] aux dépens.

Le Greffier le Juge du Contentieux et de la Protection